四航局项目商业地块

中交四航局湛江龙海名都商业地块项目

规划方案总用地面积22881.7㎡容积率6总计容面积137290.2㎡覆盖率48%最大占地面积10983.2㎡商业平均层数3商业单层最大面积10983.2㎡预估商业总面积32949.6㎡设计条件裙楼指标总计容面积137290.2㎡商业总面积32949.6㎡塔楼总面积104340.6㎡塔楼指标类型层高标准层大小适用塔楼高度Loft公寓4.5m≤1200㎡≤180m平层公寓3.0m≤1200㎡≤100m酒店3.6m

≤180m办公3.6m1500㎡~2500㎡≤180m塔楼业态类型适用层数整体商业4F~5F主力店+商业街主力店4F~5F

商业街3F裙楼业态开放街区鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图总图项目单位数量总用地面积㎡22881.7总建筑面积㎡158620

计入容积率面积㎡134270

其中办公建筑面积㎡42750公寓建筑面积㎡31200

Loft建筑面积㎡24120商业建筑面积㎡21000商业建筑面积㎡15200容积率

5.90首层建筑占地面积㎡11000.00建筑密度%48办公180mLoft70mLoft70mLoft70m公寓100m业态分布精品酒店办公Loft公寓平层公寓主力店业态分布酒店办公平层公寓主力店商铺Loft公寓办公&酒店办公&酒店

标准层层数：43F层高：3.6m标准层面积：1500㎡总面积：64500㎡计容面积：42750㎡业态分布8层*1500㎡=12000㎡(不计容)13层*1500㎡=19500㎡（一半计容）13层*1500㎡=19500㎡9层*1500㎡=13500㎡精品酒店办公持有办公销售平层公寓

标准层层数：26层高：3.0m总高度：99m标准层面积：1200㎡总面积：31200㎡业态分布26层*3M=78M4层=21MH=99MLOFT公寓

标准层层数：12F总高度：70m层高：4.5m标准层面积：670㎡单栋总面积：8040㎡三栋总面积：24120㎡业态分布12层*4.5M=54M3层=16MH=70M业态分布-1F

精品超市主力店层数：4F标准层面积：3800㎡总面积：15200㎡1F

精品店3F风味美食2F

品牌书店4FImax影院精品业态打造精品娱乐购物中心案例1234SPACE--中档体验式时尚潮人生活馆

项目位置：深圳东门

所属商圈：东门商业区占地面积：5907平米

商业面积：2.5万平米

服务式公寓面积：1万平米

商业楼层：地下1层，地上5层

品牌数量：65家

主力店：H&M、GAP、CHICTOPIA、香港翠华茶餐厅、悦活火锅店、西西弗书店

、elvivo超市商业定位：中档体验式时尚潮人生活馆客群定位：年轻时尚消费人群不仅是一个时尚综合体，更是城市时尚发源地，引领一座城市、一群人的流行趋势。深圳MINI万象城商业街——时尚专卖、运动品牌

美食，酒吧，ktv商业街层数：3F标准层面积：7000㎡总面积：21000㎡时尚专卖店H&M,ZARA,TOPSHOPUNIQULO,SUPERDRY电子产品

APPLE、TESLA、SONY风味国际美食业态分布流线车流商业人流空间节点通过商业体量错动，形成空间节点，将住宅底商与商业街相融合开放空间空间节点中心庭院入口广场主力店剖面&小透视空间节点剖面剖面&小透视空间节点透视剖面&小透视中心庭院剖面剖面&小透视中心庭院透视商业平面1F商铺集中商业主力店公寓大堂商业平面2F商铺集中商业主力店公寓大堂商业平面3F商铺集中商业主力店公寓大堂城市院落OLDNEW一进院子，一棵大树，一张椅子，一盏香茗塑造传统院落式商业空间鸟瞰图半鸟瞰图总平面图方案生成方案生成方案生成方案生成方案生成方案生成方案生成居住酒店办公居住居住商业街区入口院落主力店入口主力店露台屋顶花园总平面图一层平面示意图二层平面示意图三层平面示意图四层平面示意图五层平面示意图六层平面示意图5F4F3F2F1F零售为主环境宜人，穿插餐饮主力店入口街区餐饮主力店与大商铺配合街区商业业态灵活主力店室外露台提升餐饮商业附加值街区商业灵活配置主力店与教育培训结合设置美容健身等目的性较强的业态商业业态示意容量及产品城市公园创造一个共享的可供休憩的城市公园总平面图项目单位数量总用地面积㎡16760.12总建筑面积㎡152036(地上)

计入容积率面积㎡137290

其中公寓建筑面积㎡22640

SOHO建筑面积㎡87450

商业建筑面积㎡23200

容积率

6.00首层建筑占地面积㎡11000.00建筑密度%65.63%方案构思四栋塔楼消解建筑面积，带来最大量的loft公寓产品，塔楼围合形成内向的公共空间，我们将其定义为城市公园方案构思城市公园之中放置独立商业，作为整个商业街区的情境塑造点，打造场地形成独特的精品商业街区方案构思微调住宅商业界面，住宅与商业地块形成一个整体，提高住宅底商价值，避免商业背街的出现功能指标自持办公4.5m层高公寓主力店零售商业3.6m层高公寓功能指标自持办公

标准层层数：6层高:4.5m标准层面积：1400㎡总建筑面积：8400㎡LOFT公寓

标准层层数：27层高:4.5m标准层面积：1400㎡总建筑面积：37800㎡180m主力店层数：3层本栋塔楼计容建筑面积：32897㎡

总建筑面积：40696㎡功能指标3.7m层高公寓

标准层层数：27层高:4.5m标准层面积：1110㎡总建筑面积：26640㎡96.9m零售商业层数：2层本栋塔楼计容建筑面积：26640㎡

总建筑面积：26640㎡功能指标LOFT公寓

标准层层数：22层标准层层高:4.5m标准层面积：1274㎡总建筑面积：25485㎡99.5m零售商业层数：2层本栋塔楼计容建筑面积：26640㎡

总建筑面积：26640㎡功能指标LOFT公寓

标准层层数：31层标准层层高:4.5m标准层面积：30322㎡总建筑面积：37214㎡149.5m主力店层数：3层本栋塔楼计容建筑面积：26640㎡

总建筑面积：26640㎡商业业态商业业态方案四关注点一：两个界面居住底商城市主干道社区尺度&城市尺度规划目标：兼顾城市形象与社区服务的混合商业街区设计原则：开发模式：办公+公寓+街区两个关注点决定了内外建筑两种不同的设计策略、尺度大小、体量高低、建筑表情、建筑氛围、细节处理等，这两个关注点是进一步深化设计的指导和原则。案例分析混合式商业模式：北京三里屯SOHO都市动感与宁静相毗邻的浓缩型城市方案展示方案展示方案展示方案展示方案展示方案展示方案展示方案展示总平面方案生成塔楼沿滨海大道布局，尽量远离住宅减少对居住局的压迫和视线干扰1.溜边方案生成办公主塔次塔稍作退让，形成入口空间；公寓对称退让，形成门户感2.退让方案生成办公主塔次塔向内切削，既增强了人流的导入感，又形成了更好的展示面3.切削方案生成增加小尺度、小体量的商业，形成社区空间4.分解方案生成顺应切削面形成商业主动线连廊，将各体量串联成一个体系5.连廊方案生成提供一个多维度的悬浮公共空间，消解高度对商业活力的影响6.悬浮总平面量化分析办公塔楼：50000㎡多层：4000㎡商业33000㎡公寓50000㎡分期开发一期公寓：28000㎡商业：8000㎡二期办公：1350㎡商业：5000㎡公寓：11000㎡三期办公：2700㎡商业：9000㎡公寓：11000㎡四期办公：63000㎡商业：11000㎡一层平面二层平面三层平面方案五龙湖路滨海大道乐山大道湛江海湾大桥设计出发点：三个引擎万达广场中澳友谊花园居住区基地万达广场中澳友谊花园居住区规划目标：打造一个开放的、互动的，有活力的城市社区。设计原则：开发模式：办公+公寓+街区+主力店设计出发点决定了商业人流导入的最佳方式：内广场、礼仪性广场、街巷、mall出入口等。为场所的植入提供了依据，更合理，更符合人的行为模式。案例分析深圳万象城二期住宅入口与商业入口形成序列带动人气方案展示方案展示方案展示方案展示方案展示方案展示总平面规划策略为接纳万达广场及中澳友谊花园人流的外溢，提供更好的场所。1.迎合万达广场中澳友谊花园规划策略与住宅入口相呼应，形成入口序列，同时住宅人流能更方便地进入滨海大道。2.渗透规划策略“S”形商业动线串联起两条廊道，形成丰富的街区空间。3.串联规划策略植入树之广场、门户广场、中央广场、中庭等场所，丰富公共活动空间。4.场所树之广场门户广场中央广场中庭树之广场门户广场中央广场中庭小区入口退让形成广场，并移植中交内航局老院的几棵大榕树，命名为树之广场，表达了一种”追忆”的场所精神，也寓意着大树底下好乘凉。中央广场门户广场中庭树之广场规划策略180m高的办公塔楼顺应万达广场的朝向布置，直面湛江跨海大桥，同时与中澳友谊花园对望。5.标志塔楼形体采用椭圆形，可以从万达广场方形塔楼中脱颖而出，更具有标志性，形成城市坐标。总平面量化分析办公63000㎡Mall30000㎡公寓36000㎡商业街8000㎡分期开发一期商业街：8000㎡二期66000㎡三期办公：63000㎡一层平面二层平面三层平面四层平面方案六鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图沿街透视总图项目单位数量总用地面积㎡22881.7总建筑面积㎡181200

计入容积率面积㎡135300

其中办公建筑面积㎡64500公寓建筑面积㎡22100

商业建筑面积㎡38700容积率

5.91首层建筑占地面积㎡11000.00建筑密度%48办公180m商业24m公寓100m酒店办公Loft公寓ShoppingMall业态分布办公&酒店

标准层层数：46F层高：3.6m标准层面积：2400㎡总面积：110400㎡计容面积：64500㎡13层*2400㎡=31200㎡（一半计容）精品酒店办公持有办公销售13层*2400㎡=31200㎡9层*2400㎡=21600㎡8层*2400㎡=19200㎡(不计容)业态分布loft公寓

标准层层数：17层高：4.5m总高度：100m标准层面积：1300㎡总面积：22100㎡17层*4.5M=76.5M5层=23.5MH=100M业态分布业态分布主力店层数：5F标准层面积：8600㎡总面积：38700㎡4层*4.5M=18M1层=6MH=24M商业平面1F商铺集中商业主力店公寓大堂公寓商业平面2F商铺集中商业主力店公寓大堂公寓商业平面3F商铺集中商业主力店公寓大堂公寓商业平面4F商铺集中商业主力店公寓大堂公寓参考案例深圳MINI万象城1234SPACE--中档体验式时尚潮人生活馆项目位置：深圳东门地铁老街站上盖所属商圈：东门商业区占地面积：5907平米

商业面积：2.5万平米服务式公寓面积：1万平米

商业楼层：地下1层，地上5层

品牌数量：65家

主力店：H&M、GAP、CHICTOPIA、香港翠华茶餐厅、悦活火锅店、西西弗书店

、elvivo超市商业定位：中档体验式时尚潮人生活馆客群定位：年轻时尚消费人群不仅是一个时尚综合体，更是城市时尚发源地，引领一座城市、一群人的流行趋势。分层业态：B1--年轻品牌BazaarL1--知名品牌Anchor

L2--流行服饰FashionL3--流行服饰Fashion

L4--生活品味LifeStyle人民广场商圈淮海路商圈新天地商圈上海K11艺术●人文●自然项目名称：上海k11艺术购物中心

所属商圈：淮海路商圈

占地面积：9900平米

建筑面积：4万平米

艺术馆面积：3000平米

商业楼层：地下3层，地上6层

品牌数量：80家

停车场：6-9层，270个车位

主力店：DOLCE&GABBANA、Burberry、Max

Mara、P-Plus名品集合店、港丽餐厅

业态占比：时装配饰55%、餐饮32%、生活配套服务15%商业定位：高档购物中心

客群定位：19-50岁追求现代生活的社会群体

黄浦区都市农庄垂直绿化北京三里屯village体验型商业街区平面规划特点：2.一条明`确的商业主动线，引导商业行为3.中心商业空间节点汇聚人气1.方格网平面