毕业论文-房产测量的工艺研究

PAGE房产测量的工艺研究资源工程学院07测绘工程专业学号：姓名：指导老师【摘要】住房问题一直是人们关注的热门话题，房价得不断攀升，房地产商与产权人之间的矛盾每天都在发生，其根本的原因就在于房地产市场上没有一套行之有效得规范与法律来保障，因为测绘在建筑行业中是不可缺少的一环，它为国家建设提供强有力的后盾。房产测量所产生得资料可以为各种房产纠纷提供法律依据，是房屋产权人维护自身权益时得凭证。本文以石狮市利民房产测量服务中心的测量业务为例，根据房产测量新规范的要求，主要介绍现代房产测量的一些工艺流程。介绍房产测量前的调查准备，一般是现状变更测量和权属变更测量两大类测量。在调查准备之后要进行权属调查。在外业测量中，抛掉传统的利用皮尺或钢卷尺进行建筑面积的方法，改用数字化测图技术，利用全站仪、手持激光测距仪等高新技术仪器，在内业处理中也不再采取传统的手工绘图技术，而是利用AutoCAD这个软件平台，完成各种分幅图，分丘图的绘制和修改，不仅省时，方便，而且遇到不规则形状的房屋时，面积测算的精度得到了保证。【关键词】房产测量；数据化测图；手持激光测距仪；面积测算；分摊；目录1引言 11.1引言 11.2研究背景 11.3研究目的和意义 11.4研究内容 12国内外房产测量发展概况 12.1国内外房产测量概况 12.2房产测量的主要理论和方法 22.3房产测量当前存在的主要问题 23房产测量的工艺流程 23.1调查准备 33.1.1现状变更测量 33.1.2权属变更测量 33.2权属调查 33.3外业测量 33.3.1主要技术介绍 33.3.2外业测量仪器 33.4内业数据处理 43.4.1面积测算 113.4.2面积分摊 113.5质量检查 123.5.1房产用地平面图质量检查 123.5.2房产平面图质量检查 123.5.3房产平面图的绘制、房屋建筑面积质量检查 123.6提交房产用地平面图、分户图 124、结论与展望 14参考文献 14致谢 14PAGE171引言1.1引言房地产测量是采集和表述房屋和房屋用地有关信息的一门技术。采集是指采用测绘科学技术，按照房地产业管理的要求和需要，对房屋和房屋用地的有关信息进行调查和测量。表述是指对房屋和房屋用地的几何、地理、物理特性，用数字、文字、符号、影像进行描述，供产权人和有关人士使用。1.2研究背景衣食住行，作为人类生存最基本的条件，是关系国计民生的大事。中国上下五千年，风云变幻，朝代更替，唯一不变的是家这个小集体，所以中国人尤为重视家的概念。住，已成为人们生活当中不可缺少的一环。尽管中国领土广袤，但随着中国人口数据的不断攀升，住房与人口的关系已经进入了僧多粥少的局面。近几年房价更是不断攀升到令人望而生畏的地步。人们必须花巨大的代价才能有一处安生之所，因此，房产对人们的重要性可想而之。可是，我们反观现在的房产市场，房地产商只以自身的利益为重，只以销售为目的，其售后服务却差强人意。有人买了几年房之后还没有领到房产证的有之，被房地产商收巨额附加费用的有之，非法圈地、违规建筑的也有之。造成这种现象的根本原因就是房产市场没有一套有效的管理机制来规范它。因此我们有必要提高公民的房产权意识，积极维护自身的合法权益。在这些事情之前，首先要做的事情就是给我们的房屋一张“身份证”。1.3研究目的和意义随着住房制度的进一步改革与完善，随着近年来商品房价格的持续走高，房产测量日益受到广大的业主的重视，其测量技术在旺盛市场需求的推动下得到了进一步的快速发展。房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，可以为房产产权人提供法律保护依据。房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据[15]。它直接关系到购房人的切身利益，房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建筑和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据，房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及共用等状况，从而为房产产权的管理提供基础数据。这些数据是房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建立房地产档案的原始资料。因此，房产测量时进行城市土地资源开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后，房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。1.4研究内容本文以国家发布的房产测量规范为准则，主要介绍房产测量的工艺研究。以房产测量调查准备—房产测量权属调查—房产外业测量—房产测量内业数据处理—房产测量质量检查—提交房产分幅图、分丘图为主干，简单介绍外业测量前的调查准备；其次是外业测量，外业测量是房产测量中比较重要的一环，以数字测图技术和手持激光测距仪为主要方法，着重介绍利用这些方法测量是应注意的哪些问题和应避免的误差；本文重点放在内业数据处理阶段，主要介绍内业处理的软件运用和方法，在计算面积时应注意的问题和面积测算的分摊问题。最后就是房产测量的质量检查和成果提交。2国内外房产测量发展概况2.1国内外房产测量概况早在上个世纪50、60年代，国外许多国家已完成了房地产测量工作，有些国家甚至已将其纳入了法制轨道。西方发达国家在产权管理方面历来重视界址点的点位，而不重视面积，有的直接在法律上明确规定：面积不具有和界址点同等的法律效力。资料表明世界发达国家如德国，日本，北美和西欧地区等对界址点的定位，其一级界址点的点位中误差几乎均为0.02m。这一标准普通的手持超声波测距仪和激光测距就可实现[14]。与西方国家情况不同，我国的房地产测量工作起步较晚，仅在上个世纪八十年代中期，经济较发达的地区开展了这项工作的试点。随后全国各大城市也相继开展了这项工作，并且取得了一定的进展。在此基础上国家各有关部门也相应地出台了有关房地产测量的有关技术标准和施测单位的相应的资质等一系列政策，以确保房地产测量的严肃性、统一性。而且在我国，面积历来就很受重视，商品房售价向来以面积*单价来进行销售，所以面积测算显得尤为重要。2.2房产测量的主要理论和方法房产测量是采集和表达房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍、管理房地产开发利用、交易征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料。基本内容包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查验收。房产测量中用到的数据化测图技术是近几年随着计算机、地面测量仪器、数字化测图软件的应用而迅速发展起来的全新内容,广泛用于测绘生产、水利水电工程、土地管理、城市规划、环境保护和军事工程等部门.他是以计算机为核心,在外连输入输出设备硬件、软件的条件下,通过计算机对地形空间数据进行处理得到数字地图,需要时也可用数控绘图仪绘制所需的地形图或各种专题地图。具有点位精度高、自动化作业方式、便于图件的更新、加了地图的表现力、方便成果的深加工利用、可作为GIS的重要信息源等特点。手持激光测距仪是一种能够进行距离、面积、体积的测量仪器，他的特点有：能利用勾股定理测三角、在室内和室外都能进行测量、垂直方向水泡，提高测量准确性、较大的LCD屏幕使数字显示更加清晰、可自动选择公制和英制测量标准、可根据需要选择机器顶部和底部作为测量标准、拥有加减计算功能、可存储最后50组数据、使用方便简单、最大最小值测量、连续测量等。本文所运用的软件是AutoCAD，它是一种用于用于二维绘图、详细绘制、设计文档和基本三维设计的自动计算机辅助设计软件。具有完善的图形绘制功能、有强大的图形编辑功能、可以采用多种方式进行二次开发或用户定制、可以进行多种图形格式的转换，具有较强的数据交换能力、支持多种硬件设备、支持多种操作平台、具有通用性、易用性等特点。2.3房产测量当前存在的主要问题虽然近几年我国位测绘行业出台了一些相关政策，也有房产测量方面的规范，但是我国现在市面上的房产测量服务行业还存在许多问题。比如测量技术人员入行标准不明确，注册授权的测量单位测量资质良莠不齐。3房产测量的工艺流程下面以石狮利民房产咨询服务中心所办理的业务为例，主要介绍整个房产测量的全过程：图：3-13.1调查准备房产调查分区调查工作底图的准备，在这之前首先要受房屋所有权者的委托，了解委托人的具体目的，一般情况下可分为以下两种情况：3.1.1现状变更测量1）房屋的新建、拆迁、改建、房屋建筑结构、层数变化；2）房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；3）围墙、围栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；4）道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；5）地名、牌号的更改；6）房屋及其用地分类面积增减变化。3.1.2权属变更测量1）房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属转移；2）土地使用权限的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直；3）征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化；4）他项权利范围的变化和注销。房产调查分房屋用地调查和房屋调查两部分，前者以丘为单位调查，调查内容包括用地座落、产权性质、使用权主、使用人、用地单位所有制性质、使用权来源、四至、界标、用地用途分类等基本情况；后者以每栋房屋为单位调查，调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷等基本情况。调查时，应先从被调查单位查阅有关资料，如房屋修建竣工图、现状平面图、房产统计表、房产证、土地使用证等，然后实地逐项对照落实。房屋用地范围界限以土地管理部门签发的土地使用证上注明的范围为准，当无土地使用证或土地使用证上标定的用地范围在实地没有明显界标物时，以用地单位现有的无争议用地边界为准。在房产调查时，应注意楼房不同层次的分层界限、楼内大厅、地下室、房屋附属物及其表示方法，调查的同时勘丈房屋尺寸，将勘丈结果标注于调查草图上[1]。3.2权属调查在权属调查阶段，对于房屋的座落、产权主、使用者、单位名称、权属性质、年代等一定要彻底搞清楚，对房屋的各条边都要认真仔细丈量。由于城市中的私房比较密集，调查时一定要注意墙的归属，是自墙、共墙、他墙还是公墙，而且内、外墙的厚度是否一样等。否则，将会导致测量面积不准确，也得不到正确的房产分户图，给以后的工作带来许多麻烦。对于商品房和新建房，测量边长一定要与业主提供的竣工图相对照，差别大时应到实地检查，分析原因，消除错误。3.3外业测量3.3.1主要技术介绍通过权属调查之后，对房屋的基本情况已了解，就要进行外业测量。按照以往的习惯，利用皮尺或钢卷尺进行建筑面积，使用面积的丈埕，虽然也可以满足基本要求，然而在长距离测量，测层高，不易到达地的测量上存在较大误差，而且存在劳动强度大工作繁杂等缺点，在高新技术快速发展的今天，如此原始，传统的测量方式，已明显的不符合当今信息化社会快速，高效的要求。房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有：房产数字化测图技术、运用坐标解析法进行房产测量的计算、GPS技术[7]。数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。利民房产咨询服务中心就主要采用数字化测图技术。3.3.2外业测量仪器1）手持激光测距仪在外业测量时，最常用到的仪器就是手持激光测距仪。稳定快捷而且高精度是手持激光测距仪最大特点。手持激光测距仪使用简便，测量数据精确(三毫米精度)，工作效率提高(可非接触测量、自动相加或相减测量)，完全抛弃了一根皮尺(或钢卷尺)丈量房屋的方法，减少勘丈误差，保证了面积量算精度，量算结果更准确而且使业主更加信服，因此它的引进就成为必然。2）全站仪一般在测量形状简单的民房时直接用手持激光测距仪就可以达到测量目的。而像厂房和商品房这类房屋只用激光测距仪打不到测量目的，因为其测量要素比较多，像道路方向、房屋方向，需要采集已知控制点的坐标，到最后成图时配准。这就需要用到全站仪。当然在用到这些仪器之前首先要对这些仪器进行如下问题的检查，即检定仪器和棱镜常数问题。由于房产测量精度要求高，目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法，在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量。对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测量碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。在使用之前设置相应的常数。而且，在房产测量时，不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的角点，通常将棱镜靠在房屋的角点上。这时采集到的坐标实际上是棱镜中心坐标，而非房屋角点坐标。在实际工作中，可以将仪器常数设为零，用钢尺作对比直接测定出至棱镜后背位置的棱镜常数。在野外数据采集前，设定好全站仪内部的仪器加常数(零)和棱镜常数(至棱镜后背位置的参数)，就可以直接测出房屋角点的坐标[16]。一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但也有很多时候情况不是这样。这时，就不能把棱镜看做一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。当然，如果所用的全站仪具有自动反射功能的话，就可直接照准目标进行测量。3）不规则房屋得丈量方法在利用手持激光测距仪测量边长时，有可能出现对称边长度实地丈量不一致问题，即在进行房屋实地勘丈时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施工图中本应对称相等的边出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形，不符合人们的传统习惯。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长数据。对于误差超过限差的边长数据，应检查是不是测量不准确的原因，如果确系不相等，则根据勘丈结果进行绘图或面积计算。由于有些房屋受历史或地理条件的影响，建成很不规则的形状，在不用到全站仪的情况下直接用手持激光测距仪也可完成测量。可利用三角形的稳定性定理：：只要三角形三边的长度确定，这个三角形的形状和大小就完全确定[2]。图：3-2如图：3-2，房屋四边形所有内角都不是直角，单单使用激光测距仪测量其四边边长是无法确定其平面图形状的。可以将四边形ABCD可以分解成两个独立的三角形ADCB与ABAD，由于三角形有稳定性定理，只要确定其三边的边长后，这个三角形的形状和人小就完全确定，那么，使用手持激光测距仪对四边形四边及对边BD或对边AC进行丈量就可以对三角形ADCB与ABAD的形状和大小进行确定，也是说只要对四边形的四边及对边BD或对边AC进行丈量就可以对此四边形内业成图。此方法简便而快捷，比使用全站仪有优越性。做房产证时，除了需要房屋所有权登记申请书之外还需要有土地登记申请书。所以在外业测量时除了要测量房屋的面积、形状外，还要测量土地占地面积。测量土地占地面积时，不只是测本栋房子的占地面积还需要测本栋房屋与周围其他房屋道路的距离。如垂直距离、墙角与墙角的距离，道路中心线的位置，还有的就是共有墙。整体测完之后，还要注意细节部分。如阳台、走廊、楼梯、还有屋面的梯间。楼梯的走向，也要注意标注。在外业测量结束时要同时得到该房屋的具体地址和建筑年限，当然有的房屋之前在权属调查时就已经了解这些内容。特别要注意的是，在用全站仪测厂房或商品房时，首先要找到房屋附近的已知控制点作为转点才能确定要测房屋的方向和位置。3.4内业数据处理在完成外业测量之后就要进行内业处理，需要的材料有：房屋的座落、产权主、使用者、单位名称、权属性质、年代和建设用地批准书、土地用地批准书、原有施工设计图、外业草图等。办证性质为转让时要提供房地产转让协议书。先要比照外业草图与原有施工设计图的区别，整合边长，看差在什么地方，需要怎么调整才合理，必要时要与屋主讨论具体情况。本单位的内业处理软件是AutoCAD2004（2005），在此平台上可以基本完成用地平面图和房产平面图的绘制。房屋产权人在委托我办理房产证与土地申请的有的会提供房屋原本的设计图，在外业测量时，可直接在原有的设计图上修改图形和新增地物，但有的是一般的民用房屋没有正规的房屋设计图，所以我们必须自己画草图，画草图必须要求简单易懂，必要的地物方向都必须表示清楚，然后才能进行内业处理，以我参加过测量的项目为例，接下来简单介绍内业处理流程：1）土地平面图绘制外业草图我们是以土地平面图的方式来画的，委托人房屋要测的内容包括房屋底楼形状，走廊、阳台及雨篷在地面上的形状，当然有些特殊的房屋还有其他要素，可根据实际情况来描图。土地平面图要标出周围的实际情况，如：四周的相邻房屋、道路、埕地等，如图3-3：图3-3:相邻宗地绘制对房屋进行标注包括长度、界址点、房屋结构、走廊、道路、埕地等。将界址点内的房屋界限加粗，这样比较容易识别。图3-4:标注将界址点内的土地平面图复制出来（图3-4），运用面域/质量特性功能计算出土地面积（如图3-5）。图：3-5图：3-6面积计算再根据之前的权属调查的内容填写如下表格：表：3-2目录（产权人名字）用地平面图坐落（该宗地坐落位置）宗地号用地类别农村宅基地（城镇住宅用地）用地面积779.13m建筑占地779.13m制图审核比例尺1：300测绘日期2）房产平面图绘制房产平面图可再用地平面图基础上进行修改，因为。一般来说一层房产平面图跟用地平面图类似，图：3-7一层房产平面图在实地外业测量是，有楼层的房屋要到屋内观察二楼以上房屋设计形状的变化。这些数据都要再草图上表示出来，如图3-8，二楼有发生变化，有效建筑面积也发生变化。图：3-8二层房产平面图一般房屋都有梯间，再房产平面图中用屋面平面图表示，如图3-9：图：3-9屋面房产平面图计算建筑面积参照用地面积的计算，梯间部分计入建筑面积，图:3-10图：3-11面积计算再根据之前的权属调查的内容填写如下表格：表：3-2目录（产权人名字）房产平面图坐落（该宗地坐落位置）层数贰宗地号用地类别农村宅基地建筑面积1449.04m建筑占地779.13m结构砖结构制图审核比例尺1：300测绘日期根据外业草图画完用地平面图和房产平面图，根据平面图的实际数据填写右下角的表格，完成这些任务之后，再对照草图，看是否有遗漏的要素，确认无误后打印成图，如图3-13和图3-14所示：有时候所测房屋的用地面积超出了机关批准的用地面积，如机关批准用地为150平方米，而屋主的实际用地面积为165.02平方米，就需要在图上表示出来，超出的部分用斜线填充。如下图：图：3-123.4.1面积测算画完平面图之后就要进行面积的测算，面积测算分为房屋面积和用地面积测算两类。其中，房屋面积测算包括房屋建筑面积（房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20米和以上的永久性建筑）、共有建筑面积（各产权主共同占有或共同使用的建筑面积）、产权面积（产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积）、使用面积（房屋户内全部可供使用的空间面积）等测算[10]。面积测算时，应注意计算建筑面积的范围。可分为计算全部建筑面积、计算一半建筑面积和不计算建筑面积。计算全部建筑面积的范围包括：1）永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算；2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼间、电梯间等其高度在2.20米以上部分计算建筑面积；3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算面积，门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算；4）楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积；5）房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房就及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算；6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算；7）与房屋相连的有柱走廊，均按其柱的外围投影面积计算；房屋间永久性的封闭的架空廊道，按外围水平投影面积计算；地下室、半地下室及其相应入口，层高在2.20米以上的，按其外墙外围水平投影面积计算；8）有柱或有维护结构的门廊、门斗，按其柱或外围结构的外围投影面积计算；9）璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围投影面积计算；10）属永久性建筑的车棚、货棚等，按柱的外围投影面积计算；11）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有维护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算；12）有伸缩棚的房屋，若其与室内相同的，伸缩计算建筑面积。计算一半建筑面积的范围包括：1）与房屋相连、有上盖无柱的走廊、檐廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算；2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖的水平投影面积的一半计算；3）未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构水平投影面积的一半计算；4）无顶盖的室外楼梯、按各层水平投影面积的一半计算。不计算建筑面积的范围包括：1）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室；2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等；3）房屋间上无上盖的架空通廊；4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；6）骑楼、过街桥的底层用作道路街巷通行的部分；7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为屋顶建造的房屋；8）活动房屋、临时房屋、简易房屋；独立烟窗、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；9）与房屋室内不相同的房屋间伸缩缝[1]。3.4.2面积分摊面积测算时又会涉及到共有面积分摊问题。根据分摊部位及分摊对象方位的不同，每幢房屋内的共有部位可划分为：按照协议分摊部位、不分摊部位、幢摊部位、功能区间分摊部位、功能区内分摊部位、层间分摊部位、层内分摊部位和套间分摊部位八种类型[12]。除按照协议分摊外，共有部位面积分摊遵循以幢为单位，依照谁受益谁分摊的原则，将某幢房屋内的共有面积按照每套房屋自有建筑面积比例分摊给各套房屋[11]。《房产测量规范》中所描述的共有部位面积分摊模型为：式中，为面积分摊系数，为各单元参加分摊的建筑面积，为各单元参加分摊所得的分摊面积，为需要分摊的分摊面积总和，为参加分摊的各单元建筑面积总和[12]。以上分摊模型是相对于各层套型一致，共有共用建筑面积也相同的类型的房屋。但是对于多功能的综合楼或商住楼，共有面积分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。因此在对共有共用面积进行分摊前，应先对本幢楼的共有共用面积进行认定，决定公摊层次和归属[13]。文章以二级分摊计算为例，详细说明住宅楼的二级分摊计算。举例如下：一幢四层别墅，上下两层均为复式，各有两套住宅，套型左右对称，上下相同，该幢特殊之处在于下层两套住宅没有在楼梯处留门，也即未实际使用楼梯，且下层有两个独立的车库[9]。因此，需要二级分摊。具体方法为．上面两层楼梯供上层两套住宅使用，应由上层两套住宅共同分摊，然后再把下面两层楼梯面积与下面两套住宅、车库共同分摊，因为下面的两层楼梯虽未被下面两套住宅及车库直接使用，但也因为上层有住宅而使其购房价格明显降低，属间接受益，应参与下层楼梯面积的分摊[5]。还有，像一栋住宅楼有多个单元梯且各梯的层数不同且内部分隔和大小都不同的情况下，我认为不应按房产测量规范所说的以栋为单元以各单元的套内建筑面积进行公摊，这样的结果是本栋所有住宅单元的公摊系数相同，即实用率相同，在各梯建造完全不对称的情况下，这种分摊的方式是不符合实际使用情况的，因为每个梯都是独立的建筑空间，本梯的住户自然也只用该梯上落和出入，而各梯共有面积的设置和单元套内面积的分隔、大小情况都不同，公摊系数自然应不同。故除了大楼公设面积应进行整栋大楼的分摊外，应以梯为单元进行共有面积的公摊，即为本梯设置的共有面积由本梯的住户分摊。计算结果是同一梯的住户公摊系数相同，即同一梯有相同的实用率[3]。3.5质量检查在当前的房地产销售模式下，多数开发商以房屋的建筑面积作为计价依据，房产测量的房屋面积计算结果与开发商、广大购房户的切身利益密切相关，因此，房产测量的结果，直接关系到产权登记质量，关系到产权各方的利益。质量检查是房产测量工作中的一个重要环节，质量检查工作的好坏，直接关系到最终房产测量成果的质量。以下介绍房产测量质量检查的重点及方法：房产测绘成果实行二级检查一级验收制度。无论是一级验收还是二级检查，都应对各项工作质量检查的重点进行详细检查，以保证房产测量成果的质量。3.5.1房产用地平面图质量检查房产用地平面图作为房产管理用图，主要表示房地产要素和房地产编号，包括产别、结构、层数、建筑年代、建筑面积、丘号、房屋门牌号等。对于房产用地平面图测量，首先应通过外业检查各图根控制点的相对关系是否准确，检查房屋等地物问的相对关系是否准确，检查各种房地产要素是否有漏测漏绘，符号表示是否正确。然后内业检查房地产编号是否准确，丘号幢号的编排与已有房屋是否有重复，各种注记数据的位置是否恰当。再次将新测的房产分丘图与原有的房产分丘图作比较，检查是否有已拆除房屋，以免产权登记时重复登记；最后将分丘界线与土地使用权证的土地权属界线进行比对，判断该房屋是否在土地界线内，以保证房屋所有权人与土地使用权人的一致。3.5.2房产平面图质量检查对于房产调查，主要检查房产调查表中产权人、产别、结构、总层数、所在层、设计用途、建筑年代、门牌楼号等信息是否漏填，与现场状况是否一致。对于房产分户图测量，首先应对房屋测量草图进行检查，检查各原始边长测量数据是否有漏测、涂改；检查房屋外廓总长与室内分段测量(含墙厚)之和的较差是否超限。其次进行外业检查，察看房屋外部形状是否正确，面积计算的范围是否正确，阳台走廊是否封闭，房屋开门处是否漏绘。最后对部分房屋边长进行抽样测量，抽样比例不少12﹪。3.5.3房产平面图的绘制、房屋建筑面积质量检查计算和公用面积分摊房产分户图作为房屋所有权证的附图，主要表示房屋权界线和楼梯、走廊等部位以及门牌号、所在层、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。目前多数房产测绘部门都购置了各种专用房产分户图绘图及面积计算软件，利用计算机绘制房产分户图并进行房屋建筑面积的计算及公用面积的分摊。因此，首先应对绘制好的房产分户图进行检查，检查各边长是否与实测边长相符，户室、楼梯、走廊、设备房等是否有漏绘，户与户之间、户与公用部位之间的权属界线是否正确。其次检查功能区的设置是否合理，墙厚的设置是否正确。再次检查户室所属功能区的定义是否正确，楼梯、走廊、设备房等公用部位的分摊定义是否符合《规范》的规定。最后，检查房屋的门牌号、结构、层数、指北针等属性是否正确[4]。3.6提交房产用地平面图、分户图做完以上步骤后，就要提交成果了，将质量检查完成后的成果图打印成纸质成果图,一下是一个项目的成果图:图3-13：用地平面图图：3-14房产平面图检查完成果图，接下来就要填写土地登记申请书和房屋所有权登记申请书。而房屋所有权登记申请书有分为私人房屋所有权登记申请书和厂房所有权登记申请书，这些在登记时不要弄错了。在最后提交的成果报告书中应包括房产测绘合同、测绘摘要、房产测绘调查表、房产分丘平面图、分层分户平面图、建筑面积计算页、公用面积分摊说明、房产权证明图、检查报告、验收报告。4、结论与展望随着科学技术的快速发展，房产测量的相关技术也在不断成熟当中，比如全站仪精度的提高，内业处理软件升级。尽管如此，房产测量仍存在很大的进步空间。因此我们要不断努力，提高房地产测绘机构的专业技术水平，健全完善的质量保证体系，不断加强测绘机构间交流和学习。同时更要加大复合型人才的培养力度，提高房地产测绘行业从业人眼的综合素质，从技术上加以保障。5、致谢四年的学习生活即将结束，回顾四年的学习生活，感受颇深，收获丰厚。在论文的写作过程中，有很多困难，无论是在理论学习阶段，还是在论文的选题、资料查询、开题、研究和撰写的每一个环节，无不得到导师的悉心指导和帮助。借此机会我向导师表示衷心的感谢！同时，我要感谢资源工程学院的各位老师，正是由于他们的传道、授业、解惑，让我学到了专业知识。同时我也要感谢我的同学给予我的帮助，他们为我撰写论文提供了不少建议和帮助。我要感谢，非常感谢我的导师陈美智老师。他为人随和热情，治学严谨细心。在闲聊中他总是能像知心朋友一样鼓励你，在论文的写作和措辞等方面他也总会以“专业标准”严格要求你，从选题、定题开始，一直到最后论文的反复修改、润色，陈老师始终认真负责地给予我深刻而细致地指导，帮助我开拓研究思路，精心点拨、热忱鼓励。正是陈老师的无私帮助与热忱鼓励，我的毕业论文才能够得以顺利完成，谢谢陈老师！参考文献[1]蓝悦明，康雄华.不动产测量与管理[C].武汉大学出版社,2008(11):73-74.[2]李志.用手持激光测距仪测量不规则房屋[J].广东建材,2008(12).[3]林飞.对房产测量中面积计算问题的分析[J].建材与装饰2009（9）,(3)1:319-320.[4]张勇，袁中才.房产测量及其质量检查[J].中华建设,200810,(1)1:119-120.[5]张丹.浅谈房产测量中的若干问题和解决方法[J].社会发展,2010(3)1.[6]龚建雅.空间数据库管理系统的概念与发展趋势[J].测绘科学,2001(1).[7]张成良.小议房产测量技术及存在的问题[J].民营科技,2009(12)：174[8]李谋.基于房产测量实践的房产测绘管理发展分析研究[A].科技资讯,2010(4)：162.[9]林娟娟.关于房产测量中若干问题的分析[J].建材与装饰,2009(10):211-212.[10]刘咏枫，陆一川.建筑面积应注意适用标准问题[J].城市开发,2008(2):74-75.[11]但唐义.关于房屋建筑面积测算若干问题的探讨[J].浙江测绘,2008(2):14-15[12]邓小军,郑小梅.共有面积分摊模型的实现方法研究[B].测绘信息与工程,2008,33(2):48-49.[13]陈少雄,王红波.谈房产测量共有公用建筑面积的分摊[B].陕西建筑,200805(155):23-25.[14]谢红.房屋套内面积测量仪的设计[D].武汉理工大学，2004(3):4.[15]梁澈滢.关于房产测量时应注意的几个问题[B].西部探矿工程.2009(9):182.[16]郑晓光.关于房产测量中几个问题的探讨.科技交流，2008(4):16-17.PropertyMeasurementTechnologyResourceEngineeringSurveying