第17章-土地税收

第十七章土地税收

第一节税收制度概论（补）第二节土地税收概论第三节中国土地税制一、税收的概念和特性

二、税收的功能及原则

三、税收制度及构成要素

四、税收分类

第一节税收制度概论（补）

（一）税收的概念

税收：是国家为实现政治、经济和社会目标，按预定的标准进行强制地从个人和企业向国家财政的资源转移。（二）税收的特性

1、固定性

2、强制性

3、无偿性

1、组织财政收入也可称为财政职能，首要的和基本的职能

2、调节经济活动也可称为经济职能，派生职能

（一）税收的功能

（二）税收的原则1、公平原则2、效率原则3、法治原则公平原则1）横向公平——是指经济能力或负税能力相同的人，应当缴纳相同数额的税收。2）纵向公平——又称垂直公平，是指经济状况不同的人，应当相应地缴纳数额不同的税金，经济状况相对优越者多负税，经济状况相对恶劣者少负税。至于如何根据纳税人的经济状况来确定其税负的份额，又有“利益原则”和“能力原则”两种主张。

从政府的服务中享受的利益的多寡财富：所得、支出、财产1）税收经济效率原则指税收应当有利于经济的有效运行。一般而言，税收对经济体系的影响是两方面的。一是产生额外收益。即征税后，对经济的影响除了使社会承担税收负担外，还可以促进经济的发展。如政府对污染环境的工厂课以重税二是产生额外损失。即课税后，经济体系除负担税收额外，还要承受其他负担。例如，若对污染企业课以轻税，对其他企业课以重税。使税收的额外负担最小而额外收益最大，是税收效率的基本要求。当然，也有人提出税收中性原则。税收中性强调税收对经济不发生额外的影响，经济体系仅仅承受税收负担，不再给纳税人和社会造成其他额外损失或额外收益。其实质是，国家征税不应对市场机制产生影响，课税时，市场机制仍然是影响资源配置和纳税人决策的主要力量，税收不应成为影响资源配置和纳税人经济决策的主要因素。实际上，税收中性只是一种理论上的设想，在现实中是根本不可能的。

2）税收本身效率原则是指国家在充分取得税收收入的基础上，使税务费用最小化。具体标准为税收成本占税收收入的比重最小，也就是税收的名义收入与实际收入的差距最小。降低税收成本的主要途径是简化税制，采用先进的征收方法，提高税收工作效率，防止贪污舞弊。法治原则有税必有法，无法不成税，即税收的一切征纳活动及其分配关系都以税法形式表现出来。税收制度及构成要素税收制度：是一国各项税收法律、法规、规章的总称或者一国各种税收及其要素的构成体系。一般来讲，税收制度由征税对象、纳税义务人（简称纳税人）、税基（或计税依据）、税率、减免税、征收方式、征收期限、违章处理等要素构成。

（1）征税对象征税对象又称征税客体、课税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。征税对象是区别不同税种的主要标志。一般来说，不同的税种有着不同的征税对象，不同的征税对象决定着税种所应有的不同性质。(2)纳税人纳税人是纳税义务人或纳税主体，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是最终负担税款的单位和个人。税收负担转嫁形式有三种：一是“前转”，即纳税人把税收负担即向前转嫁给商品购买者。一般认为，“前转”是税负转嫁的主要途径。二是“后转”，即纳税人把税收负担向后转嫁给生产要素的提供者。三是“散转”或“复转”，即既向前转嫁，也向后转嫁。税负转嫁的主要手段是变动价格。向前转嫁主要通过提高商品的销售价格，向后转嫁主要通过降低各生产要素价格，包括降低劳动者工资等。商品流通是税负转嫁的经济前提。纳税人可以通过涨价来转移税负，使消费者或购买者成为负税人。（3）税基（计税依据）

税基是课税基础的简称，又称计税依据，是计算应纳税额的基数，有实物量和价值量两种计量单位：实物量：如土地的亩数、房屋的间数、车船的辆数及吨位数等；价值量：如个人所得税中的个人所得额，营业税中的营业额等。（4）税率

税率是计算税额的尺度，它是应征税额同征税对象的比值。按税率和税基的关系，可划分为定额税率、比例税率和累进税率和累退税率。税收分类是对税种的分类，它是根据每个税种构成的基本要素和基本特征，按照一定的标准将所有的税种分成若干的类别。当代世界各国大都实行由多种税组成的复合税制，我国也不例外。我国现行的税收种类很多，名称各异，可以从不同的角度、根据不同的标准，进行多种形式的分类。按征税对象进行分类，可将全部税种分为流转税类、收益税类（所得税类）、财产税类、资源税类和行为税类。

流转税类。它是以流转额为征税对象的税种。流转额具体包括两种：一是商品流转额，它是指商品交换的金额。对销售方来说，是销售收入额；对购买方来说，是商品的采购金额。二是非商品流转额，即各种劳务收入或者服务性业务收入的金额。流转税类都具有一个基本的特点，即以商品流转额和非商品流转额为计税依据，在生产经营及销售环节征收，收入不受成本费用变化的影响，而对价格变化较为敏感。普遍实行比例税率，个别实行定额税率。计算税额简便，减轻税务负担。我国现行的消费税、营业税、关税都属于这类税收。收益税类也称为所得税类，它是以纳税人的各种收益额为征税对象的税种。所得税额的多少直接决定于有无收益和收益的多少，而不决定于商品或劳务的流转额，征税对象是纳税人的真实收入，属于直接税，不易进行税负转嫁。容易受经济波动、企业管理水平等因素的影响，不易保证财政收入的稳定性。征管工作复杂，很容易出现偷逃税现象。我国施行的企业所得税、个人所得税、农（牧）业税（包括暂列此类的农业特产税）都属于这类税收。

财产税类。它是以纳税人拥有财产数量或财产价值为征税对象的税种。对财产的课税，更多地考虑到纳税人的负担能力，有利于公平税负和缓解财富分配不均。这类税收的特点是：税收负担与财产价值、数量关密切，能体现量能负担、调节财富、合理分配的原则。我国现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、土地增值税、车船税都属于这类税收。

行为税类。也称为特定行为目的税类，它是国家为了实现某种特定的目的，以纳税人的某些定行为为征税对象的税种。开征行为税类的主要目的在于国家根据一定时期的客观需要，限制某些特定的行为。这类税收的特点是：征税的选择性较为明显，税种较多，并有着较强的时效性，有的还具有因时因地制宜的特点。我国现行的屠宰税、筵席税、固定资产投资方向调节税、耕地占用税、印花税等都属于这类税收。

资源税类。资源税是指对在我国境内从事资源开发的单位和个人征收的一类税。

资源税类带有受益税的性质，征收阻力小，并且资源税类的税源比较广泛，合理开征资源税既有利于财政收入的稳定增长，也有利于合理开发和利用国家的自然资源和某些社会资源。这类税收的特点是：税负高低与资源级差收益水平关系密切，征税范围的选择也比较灵活。我国现行的资源税（矿产品和盐类）、城镇土地使用税都属于资源税。

1、从量税从量税是指以征税对象的数量（重量、面积、件数）为依据，按固定税额计征的一类税。从量税实行定额税率，具有计算简便等优点。如我国现行的资源税、车船税和城镇土地使用税等。2、从价税从价税是指以征税对象的价格为依据，按一定比例计征的一类税。从价税实行比例税率和累进税率，税收负担比较合理。如我国现行的增值税、营业税、关税和各种所得税等税种。

按税收的计算依据（税基）为标准分类按税收与价格的关系为标准分类1、价内税

价内税是指税款在应税商品价格内，作为商品价格一个组成部分的一类税。如我国现行的消费税、营业税和关税等税种。价内税的优点：（1）税金包含在商品价格内，容易为人们所接受；（2）税金随商品价格的实现而实现，有利于及时组织财政收入；（3）税额随商品价格的提高而提高，使收入有一定的弹性；（4）计税简便，征收费用低。2、价外税价外税是指税款不在商品价格之内，不作为商品价格的一个组成部分的一类税。价外税的优点是：税价分离，税负透明，税额不受价格变动的限制，收入较稳定。按税收负担能否转嫁为标准分类

1、直接税

直接税是指纳税人本身承担税负，不发生税负转嫁关系的一类税。如所得税和财产税等。

2、间接税

间接税是指纳税人本身不是负税人，可将税负转嫁与他人的一类税。如流转税。

按税收收入的支配权限分

1、中央税

中央税是指由中央政府征收和管理使用或由地方政府征收后全部划归中央政府所有并支配使用的一类税。如我国现行的关税和消费税等。这类税一般收入较大，征收范围广泛。2、地方税地方税是指由地方政府征收和管理使用的一类税。如我国现行的个人所得税、屠宰税和筵席税等这类税一般收入稳定，并与地方经济利益关系密切。3、中央与地方共享税中央与地方共享税是指税收的管理权和使用权属中央政府和地方政府共同拥有的一类税。如我国现行的增值税和资源税等。这类税直接涉及到中央与地方的共同利益。按征税对象是否具有依附性为标准分类1、独立税

凡不需依附于其它税种而仅依自己的征税标准独立课征的税，为独立税，也称主税。多数税种均为独立税。

2、附加税

凡需附加于其它税种之上课征的税为附加税。我国的城市维护建设税就是附加在增值税、消费税和营业税上的。一、土地税收的概念及特点

二、土地税收的功能

三、土地税收的分类

四、土地税收的计税依据

第二节土地税收概论土地税收：是国家以土地为征税对象，凭借其政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿、强制、固定地取得部分土地收益的一种税收。1、土地税收的概念？土地税收与地租有何区别土地税收地租产生前提随国家的产生而产生土地私有制度，土地租佃制度存在基础国家政治权力土地所有权的垄断分配层次国民收入的再分配国民收入的初次分配税与费的区别1、税收具有无偿性，而费则具有有偿性。费是向受益者收取的代价，是提供某种服务或准许某种作用权力而获得的补偿。2、征收的主体不同。税收的征收主体是代表国家的各级税务机关和海关，而费的收取主体有的是政府部门，有的是事业机关，有的是经济部门。3、税收具有稳定性，而费则具有灵活性。税法一经制订对全国有统一效力，相对具有稳定性，而费的收取一般由不同部门、不同地区根据实际情况灵活确定，具有灵活性。4、两者的使用方向不一。税收收入是由国家预算统一安排使用，用于固定资产投资、物资储备、文教、行政、国防、援外等支出，而费一般有专门的用途，专款专用。

“费”，从词义上讲是花费、消耗。使用费的内涵是一种补偿，如设施补偿、劳务补偿、工本补偿等。土地使用费是对土地投入资金、设备、劳务、工本后产生的，没有投入就不能取得收入，它完全是对投入的补偿。1）设施补偿费 它是指国家为适应社会经济的发展，进行某种公共设施的建设，进行了大量的资金投入，如城市基础设施配套费、通讯设施使用费、过桥费、高速公路过路费等均属于这种类型。2）劳务补偿费是指对自然资源，如荒滩、旷野进行大量的资金投入的开发，例如平整土地作为停车场、露天仓库、集贸市场等等的劳务费用的补偿。如摊位费、停车费、以及办理产权转移手续收取的各种费用。3）工本补偿费 如为了加强土地的管理，建立各种地籍档案，需要发给土地使用者各种各样的证明、证件，印制这些证件的费用需要得到补偿，因此要收取工本费。2、土地税收的特点是国家税收中最悠久的税种以土地制度为基础税源稳定在特定情况下可以转嫁土地税收的功能保障财产收入，筹集公共设施建设资金引导土地利用方向，促进土地资源合理利用防止地价上涨过快，抑制土地投机调节土地收益分配，促进企业间公平竞争财产税类的土地税对土地拥有量或价值课税。如城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税等所得税类的土地税对土地（纯）收益所征收的土地税。如农业税、农业特产税、个人所得税、公司所得税等土地税收的分类（按征税对象）行为税类的土地税空地税、荒地税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税等均可视为干预或控制土地利用行为的课税。流转税类的土地税营业税土地税收的分类土地税收的计税依据1、土地面积2、土地价格3、土地收益土地总收益土地纯收益以土地面积为课税依据优点：简单明了；

缺点：有违公平解决办法：土地分等定级，不同等级的土地确定不同的税率以土地价格作为征税依据优点：公平合理—最理想的征税方法；

缺点：土地无交易时征税困难解决办法：估价准确性以土地每年的总收益作为征税依据易于操作、不尽合理；不能在空地、荒地上使用以土地每年的纯收益为征收依据公平合理；纯收益测算困难，不能在空地、荒地上使用小结公平：所得税式土地税优于财产式土地税。征收难易：所得式土地税难于财产式土地税征收标准的经久性：土地面积较经久性，土地价值次之，收益或所得又次之。实际征收：采用所得方式征收，最符合现代经济要求，但由于手续繁琐，征税成本高，所以多主张征收地价税。第三节中国土地税制及其改革一、中国土地税制的演变二、中国现行土地税制三、中国土地税制的改革与完善中国土地税制的演变历史悠久，公元前21世纪的夏禹时代。田赋或农地税是中国历代的主要赋税。城市土地税出现在近代，1866年上海公共租界开征地捐，第一次对城市土地征税。1908年德国占领青岛开征地价税和土地增值税，1927年，国民党政府开征地价税及土地增值税。民国以前的土地税制

殷商时代：地税和地租不分；以劳役或实物为主；土地税额占10%。秦朝：“舍地而税人”，以人丁税为主。汉代：土地轻税。南北朝：均田制，“租、调、庸”唐代中叶：两税法，分夏秋两次征收。明万历八年：推行“一条鞭法”清政府：丁税，“摊丁入亩”民国时期的土地税制

税制混乱，地籍遭到破坏，农民负担极为沉重。（1）土地税收特点由征收货币向征收实物的反向变化；税目存在丛杂性；税率不断提高；田赋的征收实行“预征制”。（2）后期的税制变化田赋由国家税改为地方税；推行地价税和土地增值税；对城市土地广泛征税。旧中国土地税制的本质

田赋制度，是封建地主阶级剥削劳动人民的工具。“赋由租出”是农业税的本质概括。中国现行土地税制解放以后，我国税制几经变动，税种由繁到简又由简到繁，土地、房地产税制也同步变更。早期有契税、印花税、城市房地产税、工商业税四种，1973年减为契税、城市房地产税、工商税三种，征收范围也大为缩小。1994年我国全面实施工商税制改革，涉及土地、房地产的税种也扩展到14种。我国基本构建了以土地、房地产的取得、保有、交易(转移)为征税点的税收体系，土地税收杠杆在保护土地资源、提高土地利用率、调节土地级差收益、组织财政收入等方面已起到了积极作用。（一）所得税类

1.农业税（2006.1.1起取消）2.农业特产税（2005年取消）3.牧业税（未统一征收办法）4.企业所得税中的土地税5.个人所得税中的土地税农业税

国家向一切从事农林牧渔生产取得收入的单位和个人征收的一种税。农业用地的土地税是由农业税来体现的。在2004-2005年中央一号文件关于减轻农业税等相关政策出台之前，1958年颁布实施的《农业税条例》一直是中国农业税的基本法规。纳税人：从事农业生产、有农业收入的单位和个人征收对象：国务院列入征税范围内的农业收入计税依据：常年产量税率：比例税率地方税：地方有较大的自主权、灵活性企业所得税中的土地税

企业所得税的组成部分纳税人：中国境内有生产、经营所得和其他所得的企业征税对象：纳税人每一年度内房地产租金所得和转让房地产所得计税依据：纳税人每一年度内房地产租金所得和转让房地产所得扣除“准予扣除项目”的金额。税率：25％比例税率应纳税额等于企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额。个人所得税的组成部分征税对象：纳税人每一年度内房地产租金所得和转让房地产所得税率：20％的比例税率应纳税所得额（计税依据）：房地产租赁——为每次取得的收入（一月一次）扣除规定费用后的余额；房地产转让——为转让财产收入额扣除财产原值和合理费用后的余额。个人所得税中的土地税（二）财产税类

1.城镇土地使用税2.土地增值税3.房产税与城市房地产税4.契税城镇土地使用税

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（1988年9月27日中华人民共和国国务院令第17号发布根据2006年12月31日《国务院关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》修订自2007年1月1日起施行。国家按照使用土地的等级和数量，对城镇土地范围内的土地使用者征收的一种税。征税对象：城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地纳税人：实际使用土地的单位和个人计税依据：纳税人实际占用的土地面积城镇土地使用税税率：分类定级的幅度定额税率每平方米的年幅度税额分别为：大城市：1.5~30元；中等城市：1.2~24元小城市：0.9~18元；县城等：0.6~12元经济发达地区可适当提高，须报财政部批准。纳税期限：按年计算，分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

土地增值税

对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。纳税人：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收益的单位和个人。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为人。

征税对象及计税依据：为纳税人转让房地产所取得的土地增值额（＝转让收入－规定扣除项目金额）扣除项目取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。税率及应纳税额的计算

土地增值税实行四级超额累进税率,增值额高出应扣除项目金额的倍数不同，税率不同：

增值额高出应扣除项目金额税率

≤50％30％

50％～100％40％

100％～

200％50％

≥200％60％速算公式如下：土地增值额未超过扣除项目金额50％的，应纳税额＝土地增值税额×30％；土地增值额超过扣除项目金额50％的，未超过100％的，应纳税额＝土地增值税额×40％－扣除项目×5％；土地增值额超过扣除项目金额100％的，未超过200％的，应纳税额＝土地增值税额×50％－扣除项目×15％；土地增值额超过扣除项目金额200％的，应纳税额＝土地增值税额×60％－扣除项目金额×35％。某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。则：扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9万元增值额＝3800-2830.9＝969.1万元增值额占扣除项目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％应纳税额＝969.1×30％＝290.73万元

房产税

是向房产的产权所有人征收的一种税。征税对象：城市、县城、建制镇和工矿区的房产

纳税人：拥有房屋产权的单位和个人或经营管理国家所有房产的单位和个人

计税依据：非出租的房产，以房产原值一次扣除10－30％后的余值；出租的房产，以房产租金收入。税率：比例税率按房产余值计征的，税率为1.2％；按房产租金收入计征的，税率为12％。纳税地点和纳税期限纳税地点：房产所在地纳税期限：按年计征，分期缴纳，具体由各省、自治区、直辖市人民政府规定。减税、免税：国家机关、人民团体、军队等自用房；事业单位、寺庙、公园、名胜古迹等的自用房；个人所有的非营业性房屋。城市房地产税城市房地税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价向房地产所有人或使用人征收的一种税。在中华人民共和国境内拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业是城市房地产税的纳税义务人。目前只对外商投资企业征收。

契税是在土地、房屋权属发生转移时，向不动产产权承受人征收的一次性税收。

征税对象：发生产权转移变动的土地、房屋纳税人：中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人税率：比例税率，全国实行浮动税率，契税税率范围为1％～3％。各地适用税率由省、自治区、直辖市人民政府按照本地实际情况，在规定幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。计税依据：按交易的不同情况确定国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税

;

城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税;

因不可抗力丧失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税

;

财政部规定的其他减征、免征契税的项目。减免税（三）行为税类

1.耕地占用税2.城市维护建设税和教育费附加3.固定资产投资方向调节税4.印花税

中华人民共和国国务院令511号，2007年12月1日公布《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，自2008年1月1日起施行。1987年4月1日国务院发布的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》同时废止。

是对占用耕地建房或从事其他非农建设的单位和个人征收的一种税。课税对象：占用耕地从事其他非农建设的行为。纳税人：凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人。计税依据：纳税人实际占用耕地面积税率：定额税率征收方式：按照规定税率一次性计算征收。耕地占用税

根据不同地区人均占有耕地数量和经济发展状况规定不同的税率,即实行地区差别税率。税法规定的税率分为四个档：

(1)以县为单位

(下同),人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区,每平方米为10～50元

;(2)人均耕地在1亩～2亩(含2亩)的地区,每平方米为8元～40元;(3)人均耕地在2亩～3亩(含3亩)的地区每平方米为6元～30元

;(4)人均耕地在3亩以上的地区,每平方米5元～

25元。

减免税：农村居民占用耕地新建住宅,按上述规定的税额减半征收。加征税：经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区,适用税额可适当提高,但最高不得超过规定税额的50%，对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的按规定加征2倍以下的耕地占用税。

城市建设维护税城市建设维护税（以下简称城建税）是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其缴纳的“三税”税额为计税依据而征收的一种税。纳税人是负有缴纳“三税”义务的单位和个人。计税依据是指纳税人实际缴纳的“三税”之和。税率：差别比例税率1.纳税人所在地为城市市区的，税率为7%。2.纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为5%。3.纳税人所在地不在城市市区、县城或者建制镇的，税率为1%。应纳税额=实际缴纳的“三税”之和*适用税率教育费附加

为了贯彻落实《中共中央关于教育体制改革的决定》，加快发展地方教育事业，扩大地方教育经费的资金来源，国务院于1986年4月28日颁布了《征收教育经费附加的暂行规定》的通知，规定凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定从1986年7月1日起缴纳教育费附加。它和城市维护建设税一样，属于对受益行为征收的一种附加性费用。1994年税制改革以后，教育费附加改按缴纳增值税、消费税、营业税的单位（不含外商投资企业和外国企业）和个人实际缴纳的上述三种税的税额附征，附加率改为3%。固定资产投资方向调节税（2000.1.1取消）固定资产投资方向调节税是指国家对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资的各种资金征收的一种税。1991年4月16日国务院发布《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》，从1991年起施行。自2000年1月1日起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税。公元1624年，荷兰政府发生经济危机，财政困难。当时执掌政权的统治者摩里斯（Maurs）为了解决财政上的需要，拟提出要用增加税收的办法来解决支出的困难，但又怕人民反对，便要求政府的大臣们出谋献策。众大臣议来议去，就是想不出两全其美的妙法来。于是，荷兰的统治阶级就采用公开招标办法，以重赏来寻求新税设计方案，谋求敛财之妙策。印花税，就是从千万个应征者设计的方案中精选出来的“杰作”。他观察到人们在日常生活中使用契约、借贷凭证之类的单据很多，连绵不断，所以，一旦征税，税源将很大；而且，人们还有一个心理，认为凭证单据上由政府盖个印，就成为合法凭证，在诉讼时可以有法律保障，因而对交纳印花税也乐于接受。正是这样，印花税被资产阶级经济学家誉为税负轻微、税源畅旺、手续简便、成本低廉的“良税”。英国的哥尔柏（Kolebe）说过：“税收这种技术，就是拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫”。印花税就是具有“听最少鹅叫”的税种。印花税征税对象：经济活动、经济交往中书立、领受凭证的行为。纳税人：应纳税凭证的书立人或领受人，具体分为：1.各类应税合同的立合同人；2.产权转移书据的立据人；3.营业账簿的立账簿人；4.应税权利、许可证照的领受人。

计税依据：应纳税凭证所记载的金额、费用、收入额或者凭征的件数税率：比例税率或定额税率如：房屋租赁合同（订立人，1‰）产权转移书据（立据人，0.5‰)房地产购销合同（合同订立人，0.3‰)定额税率适用于无法计算金额的凭证，如房地产产权证书（领受人，每本5元）（四）流转税类

营业税—转让土地使用权、销售不动产中的营业税。我国境内有偿销售不动产，必须缴纳营业税。

纳税人：销售不动产的单位和个人

计税依据：营业额

税率：5％纳税人营业额未达到财政部规定的营业税起征点的，免征营业税。

某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，20栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。问该公司应缴纳多少土地增值税？某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工