房地产开发与经营综合练习题与答案

、单项选择题下列各项属于房地产三级市场的是（D）A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（B）A.固定利率B.可调利率C.法定利率D.固定利率与可调利率相结合当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（B）负责组织有关单位进行验收。A.政府质量监督部门B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业.反映企业长期偿债能力的指标是（C）A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率4下列房产中，可免征房产税的是（D）A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产5下列表述中，正确的是 （C）凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%-5%6建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（C）A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月以两次为限， 每次不超过三个月D.以两次为限，每次不超过六个月7《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（A）A.自行拆迁和委托拆迁 B. 自行拆迁和统一拆迁C.统一拆迁和委托拆迁 D. 委托拆迁维修基金的代管服务属于（A）A.常规性的公共服务 B. 针对性的专项服务C.委托性的特约服务 D. 代收代缴收费服务静态投资回收期可以根据（A）中有关数据求得。A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表D.资产负债表编制工程进度计划的方法有横道图法和（B）A.表格法B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法单利计息与复利计息的区别在于（C）是否考虑资金的时间价值是否考虑本金的时间价值是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值采用名义利率还是实际利率已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投

入权益资本为 1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（A）A.13.0% B.14.4% C.33.3% D.43.3%．房地产开发项目的建设阶段是指 （C ）所经过的过程。A.房地产开发 B.获得土地后到全部工程竣工C.从工程开工到工程竣工验收 D.从工程开工到项目租售完毕．根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（ C ）A.认知价值定价法 B.领导定价法C.目标定价法 D.成本加成定价法．下列费用中不属于土地费用的是（D）A.土地使用权出让金 B.城市建设配套费C.拆迁安置补偿费D.基础设施建设费．在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（A）A.物业的易接近性 B. 物业的临街状况C.物业的周围环境 D. 物业所处区域的繁华程度．设立房地产开发企业，要求有（A）名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。A.4 B.5 C.6 D.8．以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的（25%），方可出让。A.15% B.30% C.60% D.90%．当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是（B）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.渗透定价法B）B）B.新建商品房租售市场D.土地使用权出让和新建商品房租售C）全国房地产的供求状况D.本类房地产的供求状况A.土地使用权转让市场C.土地使用权出让市场市场．某一房地产价格水平的高低主要取决于（A.本地区房地产的供求状况 B.C.本地区本类房地产的供求状况．根据国家有关法规规定，以下可以设定为抵押物的是（B）A.学校 B.写字楼 C.医院 D.军用仓库．土地使用人依照合同约定或法律的规定转让土地，这是行使 （C）A.土地使用权B.土地收益权 C.土地处分权 D.土地抵押权．城镇土地使用税的计税依据是纳税人A.．城镇土地使用税的计税依据是纳税人A.占用的土地价值 B.C.实际占用的土地面积．下列物权中，属于收益性物权的是（A.经营权B.抵押权（C）购买的土地价值D.使用的土地价值A）C.质权 D.留置权房地产开发位置的固定性主要源于（B）A.交通 B.土地 C.环境 D.开发商房地产开发企业的资质实行（B）A.统一审批制度 B. 年检制度C.按配额申请制度 D. 按项目周期审查制度房地产市场的双重特性是指 （D）A.供给与需求 B. 所有权与使用权C.保值与增值 D. 消费与投资房地产开发商可以通过（D）和市场机制两种途径获取土地使用权。A.协议B.招标C.拍卖D.行政划拨金融机构在进行资金融通时，通常将资金的（B）放在首位。A.安全性B.流动性C.盈利性D.可行性房地产商品的销售成交主要受（C）影响较大。A.广告B.产品形式 C.销售促进D.人员推销及销售促进房地产市场交易的对象实际上是（A）A.房地产权益 B.土地C.物业本身D.房屋建筑物工程项目的（A）是施工现场管理最为重要的工作。A.质量控制B.成本控制C.进度控制D.安全管理融资决策的关键步骤是（C）A.发现问题B.确定融资决策目标C.拟定决策方案 D.融资方案优选下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（C）A.国有土地使用权的协议出让 B.国有土地使用权的拍卖出让C.新建商品房的买卖D.征用集体所有土地转为国家所有一出让娱乐用地使用权转让，已使用10年，则转让后的土地使用权年限为（A）A.30年B.40年C.50年D.60年建设工程开工实行（B）许可证制度。A.规划B.施工C.拆迁D.用地（A）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A市场调查 B市场细分C目标市场的选择 D市场定位当开发项目用地面积一定时，（C）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。A.建筑密度B.建筑物占地面积 C.容积率D.建筑覆盖率房地产项目开发过程中最为重要的一个环节是（A）。A投资机会选择与决策分析B前期工作C建设阶段 D 租售阶段房地产市场的运行环境中，投资者最敏感的问题是（B）。A社会环境 B政治环境 C经济环境 D金融环境盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（B）程度。A盈利B安全C资金平衡 D资产平衡房地产开发投资的起始工作是（B）。A可行性研究 B购买土地使用权C规划设计 D施工建设我国房地产开发统计中销售量采用是（D）。A竣工的房屋面积 B可销售面积 C建筑面积 D实际销售面积45已知两税一费的税、费率分别为营业税 5%、城市维护建设税 7%、教育费附加 3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（A）万元。A55.0B85.6C150.0D123.6在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的一般是（C）。A.设备工程师B.结构工程师 C.建筑师D.监理工程师动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（C）。A动态投资回收期小于静态投资回收期B动态投资回收期等于静态投资回收期C动态投资回收期大于静态投资回收期D动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（D）。A、获利能力分析B、定性风险分析 C、市场状况分析 D、盈亏平衡分析下列用地中，不宜划拨供给的是 （C） 。A部队伙房建设用地 B.工商管理所办公楼建设用地C上市公司保卫科值班室建设用地 D科技博物馆扩建项目建设用地土地使用权出让合同由（D）与土地使用者签订。A市人民政府 B 县人民政府C省人民政府土地管理部门D市、县人民政府土地管理部门转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起（A）日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A.30 B.45C 60D9052三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员应占职工总数的（D）以A40％ B50％C60％D70％53建设工程规划许可证是 （A）行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证。D房地产管理A.城市规划 B.城市建筑管理 C.D房地产管理54土地（D）是我国土地所有权发生转移的惟一方式。A出让B划拨C转让D征用个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的（C）%。A60B70C80D90契税的课税对象为（D）。A房地产的出售人B房地产的购买人C房地产的使用权人D发生权属转移的房地产下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（B）。A.市场需求容量调查 B.市场营销因素调查C.消费者行为调查 D.竞争情况调查在物业管理中，市场化、社会化程度最高、管理最为复杂的是（A）物业。A.收益性B.工业性C.居住性D.特殊性反映企业营运能力的指标是 （D） 。A流动比率 B速动比率C资产负债率D存货周转率土地（D）是我国土地所有权发生转移的惟一方式。A出让B划拨C转让D征用1000元，按最某开发公司需征用1001000元，按最低补偿标准应支付（B）万元土地补偿费。A.30B60C100D70动态投资回收期是指项目以（C）所需的时间。A经营收入抵偿全部投资B全部现金流入抵偿全部现金流出C净收益抵偿全部投资D净收益现值抵偿全部投资现值房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（A）的客户认识所营销的物业。A.潜在B.过去C.现在D.未来某开发商将 8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为 20%，贷款利率为 10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（ B）。A40.9%B54.7%C56.7%D61%某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金50O万元，预计项目建设投资总额为 1800万元，则该项目（D）即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。A.还需投入50万元建设资金B.还需投入450万元建设资金C.还需投入800万元建设资金 D.在此情况下已可获得预售许可证在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（C）。A质量 B品牌 C价格D类型以下选项适于在新区开发的建筑是（C）。A娱乐用房 B写字楼 C高级住宅和公寓D餐饮用房房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（A）。A.申请招标〉编制招标文件-编制招标工程标底-确定招标方式，发布招标公告-投标人资格审查-招标工程交底及答疑-开标、评标和决标-签订合同B.申请招标-编制招标文件-确定招标方式-编制招标工程标底-发布招标公告-招标工程交底及答疑-开标、评标和决标-签订合同C.申请招标〉编制招标文件-确定招标方式-编制招标工程标底-发布招标公告-投标人资格审查-招标工程交底和答疑-开标、评标和决标-签订合同D.申请招标-确定招标方式-编制招标文件-编制招标工程标底-发布招标公告-投标人资格审查-工程交底及答疑 +签订合同在整个房地产项目开发过程中最为重要的一个环节是（C）。A投资机会选择 B 投资机会决策分析C投资机会选择与决策分析 D市场分析和项目财务评价成本控制的主要对象是（D）A.主要费用B.固定费用C.变动费用D.主要费用中的变动费用（C）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究 D.项目评估耕地占用税实行（A）税率。A.定额B.比例C.累进 D.超额累进以下房地产投资分析的方法中，属于不确定性分析方法的是（A）A.敏感性分析 B.临界点分析C.概率分析D.动态指标分析以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的是（C）A.观察法B.专题讨论法 C.问卷调查法 D.实验法某开发商为高校教师设计开发四居室、三居室、二居室和一居室住宅，其目标市场选择模式属于（D）A.单一市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化企业制定市场营销组合策略的基础是（B）A.市场细分 B.市场定位 C.产品定位 D.市场营销目标某开发商将开发产品设计定位为高收入成功人士提供舒适的高档公寓住宅，其目标市场选择模式属于（C）A.单一市场集中化B.选择专业化C.产品专业化 D.市场专业化负责组织有关单位进行工程竣工验收的单位是（B）A.承包商 B.开发商C.工程质量监督主管部门D.建设行政主管部门转让土地市场为（B）。A.一级市场 B.二级市场 C.三级市场 D.四级市场拍卖人应当于拍卖日（C）日前发布拍卖公告。A.3 B.5 C.7 D.9印花税的税率采用（B）。A.比例税率 B.比例税率与定额税率C.累进税率与比例税率 D.累进税率与定额税率建设单位应当自领取施工许可证之日起 （C）个月内开工。A.1 B.2 C.3 D.6《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是（B）A.公平、公正、公开 B.等价有偿C.合理补偿 D.协商一致某建设项目需要征用非基本农田的耕地 600亩，需要由（D）审批。A.县人民政府 B.县市人民政府 C.省级人民政府 D.国务院房地产开发项目的建设过程是指（A）的持续时间。A获得土地后到全部工程竣工B房地产开发全过程C从工程开工到全部工程竣工D从工程开工到项目租售完毕.某城市规划将火车站由该城市的 A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（D）。A.位置固定性 B.单一性 C.适应性 D.相互影响性如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（A）。

A.增加 B.减少 C.不变 D.同步递减开发建设投资在开发建设过程中形成（C）。A.固定资产B.固定资产和其他资产C.以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产D.以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（A）的作用。A财务杠杆 B资金时间价值C盈利机制D经济规律工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（A）阶段。A.投资机会研究 B.预可行性研究C.初步可行性研究 D.详细可行性研究91反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是(C )。B.抵押收益率A.B.抵押收益率C.投资回报率 D.项目收益率可行性研究报告中，一般不包括（C）。A.封面 B.摘要 C.初步设计方案 D.附表挂牌出让土地使用权方式中，挂牌时间不得少于（C）个工作日。A.5 B.7 C.10 D.15二级资质的房地产开发企业注册资本不得低于（D）万元。A.500 B.1000 C.1500 D.2000决定房地产市场是地域性市场的特征是（A）A.不可移动性 B.昂贵性 C.单一性 D.敏感性下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（B）A.三通一平费用 B.工程造价咨询费C.可行性研究费用 D.水文地质勘探费99.详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（B ）A.±5% B.±10% C.±15% D.±20%邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（D）A.3个以上 B.5-10个之间C.5个以上 D.3-10个之间99收集一手资料时最普遍采用的方法是（C）A.面访 B.观察 C.问卷 D.座谈100以下调查中，不属于不可控调查的是（D）A.市场容量调查B.消费行为调查A.市场容量调查B.消费行为调查C.市场环境调查D.营销因素调查101获取土地使用权是房地产项目的（B）A.投资机会选择与决策分析 B.前期工作C.建设阶段的工作D. C.建设阶段的工作102可以通过划拨方式取得土地使用权的项目是（A）A.经济适用房 B.商业用房 C.商品住宅D.旅游103某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（D）A.社会平均收益率 B.通货膨胀率 C.国民经济增长率 D.项目基准收益率以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（B）A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法对投资型购房者来说，决定其愿意支付的价格水平的往往是（B）A.购买能力 B. 拥有物业后所能获取的预期收益的大小C.供求关系 D. 物业的投资成本征用耕地的安置补助费，每亩的补助标准为该耕地被征用前 3年平均年产值的（C）A.2〜3 B.3 〜4 C.4 〜6 D.6 〜10城镇土地使用税的计税依据是（ C）A.土地总价 B. 拥有土地使用权的单位和个人C.纳税人实际占用的土地面积 D. 城镇土地土地增值税的课税对象是（C）A.土地、地上建筑物及其他附着物B.有偿转让房产所取得的土地增值额C.有偿转让国有土地使用权、建筑物及其他附着物，并取得收入的单位和个人D.拥有土地使用权的单位和个人109．可以设定抵押权的房地产是（C）A.医院病房大楼 B.已列入拆迁范围的房屋C.工厂产品开发大楼 D.政府办公楼110．出让娱乐用地土地使用权转让，已使用10年，则转让后的土地使用权年限为（D）A.60年B.50年C.40年D.30年二、多项选择．房地产项目不确定性分析的方法，主要包括（）。A.层次分析法 B. 模糊数学法 C.敏感性分析D.临界点分析 E. 概率分析．商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以（ADE）方式出让。A.招标B.划拨C.典当D.拍卖E.挂牌．房地产投资决策分析的主要工作包括（BD）A.投资机会寻找 B.市场分析 C.投资机会筛选D.财务评价 E.规划设计4．开发项目的期间费用指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（CDE）A.开发间接费用B.不可预见费 C.经营费用D.管理费用E.财务费用5．房地产开发贷款的风险包括（）A.操作风险 B.政策风险 C.法律风险D.抵押评估风险 E.财务风险6．房地产开发项目总投资中的开发建设投资包括（）。A.准备金B.绿地管理费C.基础设施建设费用D.土地费用E.财务费用7．房地产开发过程中的规划管理主要体现在（）A.开发项目的选址定点审批 B.核发《施工许可证》核发《建设用地规划许可证》D.核发《建设工程规划许可证》E.规划方案及初步设计审批8下列指标中，能反映开发企业短期偿债能力的有（）A.资产负债率 B.利息保障倍数 C.流动比率速动比率 E.应收帐款周转率9下列活动中，属于房地产服务业的有（）A.房地产经纪 B. 房地产咨询 C.物业管理D.房地产评估 E. 房地产开发10按照用途的不同，物业可以分为（）A.居住物业 B. 商业物业 C.工业物业D.出租物业 E. 军用物业TOC\o"1-5"\h\z国家无偿收回划拨土地使用权的原因有 （ ）A使用者自动放弃土地使用权B矿场、机场等核准报废土地C.非法转让土地 D .不按批准用途使用土地E.转让时未补交土地使用权出让金或土地收益下列行为中，应当缴纳契税的有 （ ） 。A房屋赠与 B房屋继承 C以土地、房屋权属抵债D以土地、房屋权属投资、入股 E房地产抵押下列财务指标中，反映企业营运能力的有 （ ） 。A资产负债率 B存货周转率 C存货周转次数D应收账款周转率 E应收账款周转次数房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，应提交（）。A建筑工程规划许可证B工程施工合同C项目立项批文 D企业资质等级证书E投入资金达到工程建设总投资 25%以上的证明房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标包括（）A.成本收益率 B.投资收益率 C.投资回收期D.财务内部收益率 E.财务净现值市场营销因素调查的内容包括（）。A.产品调查 B.价格调查 C.竞争者调查分销渠道调查 E.促销策略调查投资型物业购买者购买行为受（）的制约。A房地产投资收益水平B其他投资工具的收益水平C市场内使用者需求特点、趋势和偏好D购买者自身特点偏好E.购买者家庭结构房地产市场宣传的手段主要有（）。A发送售楼书B市场调查C展示样板房D制定现场广告牌举行现场庆典仪式公开招标通常适用于工程项目（ACD）的开发项目建设。A建设周期较长B工程性质比较特殊C规模较大 D技术复杂 E工期紧迫旧城区房地产开发的特点是（ABDE）。A．地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发B．开发费用高昂、环境污染严重C．旧城区人口密度大、建筑密度小D．旧城区的建筑物多是危旧房E．旧城区受城市规划限制更苛刻．下列各项中属于收益性物业管理的有（BDE）。A.居住物业管理 B. 写字楼物业管理C.公共物业管理 D. 零售商业物业管理 E.酒店物业管理．房地产开发项目可行性研究的作用包括（ACDE）。A.是项目投资决策的依据 B. 是编制项目销售方案的依据C.是筹集建设资金的依据 D. 是编制下一阶段规划设计方案的依据E.是开发商与有关部门签订协议、合同的依据．房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（）等。A．成本收益率 B．投资收益率 C．现金回报率D．财务内部收益率 E．财务净现值．房地产中介是指向进行房地产投资开发、转让等的当事人提供 （ ）的经济活动。A.咨询B.代理C.居间介绍D.价格评估 E.行纪．下列可免征房产税的房产有（）A.企业办幼儿园用房 B.公园内营业用房 C.学校图书馆D.个人居住用房 E.校办企业用房．房地产交易包括房地产转让和（）A.房地产预售 B. 房地产抵押 C.房地产租赁D.房地产评估 E. 房地产赠与．下列属于收益性物业管理的是（BDE）A.居住物业管理 B.写字楼物业管理 C.公共物业管理D.零售商业物业管理 E.酒店物业管理28．房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（CDE）A.土地费用B.城市建设配套费C.规划设计费D.勘察费E.可行性研究费三、判断题（你认为下列命题是否正确，对正确的打“，”；错误的打“X”）在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（T）盈亏平衡分析可以用来分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态，也可以用来分析达到目标收益水平时的状态。（T）TOC\o"1-5"\h\z土地使用权转让市场属于房地产一级市场。（ F ）问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。（ T ）房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。（ ）通过房地产市场分析与预测，开发商就可以了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，用以指导项目的规划设计。（）制定广告方案的第一步是确定广告预算。（）拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。（）与横道图相比，采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。（）土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（）对于投资者认为经济可行的房地产投资项目