精品-2008年安徽安庆房地产楼市调查报告

安庆楼市调查报告框架第一章：城市简述第二章：经济简报第三章：房产简报第四章：土地简报第五章：名盘与名企第六章：结论与建议第一章：城市简述一、城市概述二、城市定位三、城市规划一、城市概述◎安庆市位于长江中下游北岸，皖鄂赣三省交界处，东与安徽省池州市、铜陵市隔江相望，南以长江与江西九江相连，西界湖州黄梅等三县，北接六安、巢湖。◎安庆市辖区面积1.54万平方公里〔主城区面积63平方公里〕，现辖一市七县三区，即桐城、太湖、宿松、望江等个县和迎江、大观、宜秀区三个区。〔同比，宁波全市总面积9365平方公里,其中市区面积为1033平方公里〕◎总人口610万人，其中市区72.7万人。◎历史名城，溯源东晋，为安徽之源。◎文化名城，桐城学派、黄梅戏发源地。京剧鼻祖程长庚，中共创始人陈独秀故土。◎旅游名城，天柱山、花亭湖等国家4A级风景名胜区，还用大量人文遗迹。◎经济上，定位为：长江中下游北岸“产业加工园〞、“物流集散地〞。围绕2带开展：〔一〕沿路产业带；〔二〕沿江产业带，力争成为国家经济开发区。目前第二产业占地区生产总值45%左右，工业的主导型优势正逐步表达。◎交通上，定位为：皖鄂赣三省枢纽，相对独立的中转站。具体为为三线：〔1〕北线宁宜城际〔安庆－池州－铜陵－芜湖－马鞍山－南京〕〔2〕是中线沪皖高速〔安庆－池州－铜陵－宣城－湖州－上海〕〔3〕南线安杭铁路〔安庆—黄山—杭州〕二、城市定位三、城市规划〔一〕总体布局〔1〕开展主城，东进/北扩/南联，带状组团式开展。〔2〕形成“一城二区、轴向延伸，山水相融、带状组团〞的城市空间结构形态。

〔3〕重点建设主城区，沿城市开展轴规划建设龙山——月山区，保护大龙山风景名胜区。〔二〕实际运作〔1〕城北板块，以市府为依托，环湖居住圈已经形成，半径往外延伸。中高档商品房林立，多为8万㎡以下小盘，代表楼盘秀水华庭〔价格最高〕

〔2〕城东板块，大桥东沿江开发区，地域空旷，由沿江路直抵老城区。目前南京雨润开发的香水百合中高档楼盘，比较畅销。据说碧桂园在此处购置4500亩土地，与市府签署了初步协议。〔3〕南部板块，是为老城区，整体物业比较破损，新物业规模通常在5万方以内，呈点式布局开发。新物业在安庆属于档次一般，代表楼盘是宜城水岸。第二章：经济简报一、04年—06年GDP二、04年—06年居民人均可支配收入三、05年—06年固定资产投资四、04年—06年地方财政收入五、产业分析六、启示一、04-06年地区生产总值(GDP)〔1〕04年地区生产总值为392.02亿元〔2〕05年地区生产总值为429.64亿元〔3〕06年地区生产总值为494.19亿元同比2006年宁波GDP为2864.49亿元，相差近6倍二、04年-06年城镇人均可支配收入〔1〕04年为7209元；05年为8396元；06年为9586元〔2〕07年上半年为5367元，同比增长13.96%同比06年宁波城镇人均可支配收入：19693.17元，超过安庆2倍三、05年—06年全社会固定资产投资〔包括房地产投资〕〔1〕05年为103.2023亿元；06年为210.9314亿元；〔2〕07年1-6月份为133.2027亿元，同比增长58.8%

06年宁波全社会固定资产投资完成1543.0亿元，相差7倍数07年上半年，安庆固定资产投资比例明显加大。四、04年—06年地方财政收入〔1〕04年为28.8858亿元；05年为38.1737亿元；06年为45.2699亿元〔2〕07年1—6月财政收入为16.7亿元06年宁波财政收入为561.2亿元，相差12倍数从固定资产投资基数来看，安庆财政收支应为负数五、产业分析〔1〕作为人口大市，老工业基地，安庆在近年的市场竞争中，明显缺乏优势型产业，〔除了年产400万吨炼油的石化厂〕。传统，地缘性工业增长速度相对缓慢。〔2〕政府依托长江黄金枢纽和三省交界，人力资源廉价优势，拟规划安庆的产业格局为：“产业加工园〞、“物流集散地〞，使得安庆整体未来经济充满希望，但任重道远。〔3〕安庆辖属地域辽阔，城市人口相对居中，行政与国有系统人员收入相对丰足，他们成为市区中坚力量。〔4〕城区居民从事行业，按照薪水由高到低递减，可分为：◎行政与事业系统◎个私企业主◎国有企业系统◎私营雇员备注：四大类群体，都有局部精英，特别是前三类。他们收入颇丰，文化程度较高，向往好的人居生活，且具备宽裕的购置能力，同时具备赏识与品鉴能力。六、综述〔一〕城市潜力〔1〕经济根底。作为长江五虎，安庆地理条件优越，市域面积广阔，未来潜力巨大。政府规划“产业加工园〞、“物流集散地〞，也是契合当地实情的。〔2〕城市化进程根据“双百规划〞，8年时间，市区要增加近27.3万的城市人口。〔二〕城市置业潜力安庆近年经济〔包括人均可支配收入在内〕稳步增长，城市规模，城市人口基数都比较大。按照80：20法那么，存在一撮城市精英。由于人口总数大，从单量上讲，城市精英基数仍然十分乐观。通过二次80：20，目前市区约有2.904万人第三章：房产简报一、引言二、统计数据三、综述一、引言根据东进/北扩/南联，带状组团式纵深布局。安庆房地产分为城东、城北和城南三大板块，并各有特点。〔一〕城东现为开发区，规划中的核心居住区，地域环境好，开发潜力大。类似02—03年的鄞州区。〔二〕城北为行政区，依托行政事业机关大院，环湖景观，向四周拓展延伸。目前最贵的物业秀水华庭、香樟里那水岸和大湖王朝都位居此区域。〔三〕城南为老城区，临江而座，人气和商气都很旺盛。其缺陷是老房子星罗布局，参次不齐，难以保证社区品质性。。二、统计数据1．05—06年房地产开发投资〔1〕05年完成投资17.9845亿元：06年完成投资25.5697亿元，同比增长42.2%〔2〕07年1—6月份完成投资16.8543亿元，同比增长70.6%2、05-06年商品房施工面积〔1〕05年为322．8235万㎡：06年为440．90万㎡同比增长29．5%〔2〕07年1-6月份为400万㎡3、05-06年商品房销售额〔1〕05年为18．8891亿元；06年为23．8714亿元同比增长26．3%〔2〕07年1-6月份销售额为12．724亿元，同比增长28．5%4、05-06年商品房竣工面积〔1〕05年为132.8296万㎡：06年为114.77万㎡同比下降13.6%〔2〕07年1-6月份为47.35万㎡，同比增长98%5、05-06年商品房销售面积〔1〕05年为140.6032万㎡；06年为150.3900万㎡同比增长7%〔2〕07年1-6月份销售面积为76.96万㎡三、综述1．政府将继续鼓励房产开发。根据“十一个五〞报告明确要求：按照“东进为主、加速北扩、拓展西部、跨江协作〞的开展思路，加快“双百〞城市建设步伐。未来8年房产建设任务很艰巨。2．国家宏观调控对安庆本地住宅市场需求影响有限。安庆市居民购房目的来分析主要用于自住，投资比例很少。3．地产企业开发热情依旧高涨但操作趋于谨慎。当地还存在挂牌与协议2种出让形式，大型开发商懂得与政府周旋。4．城东板块已为更多开发商认可，投资和竞争也将加大。5．价格是影响销售的第一要素，特别是对中低档次楼盘，户型次之。局部楼盘因总价高，户型没优势，而面临“困盘〞境地，诸如“百蕊•宜城水岸〞、“西湖•绿洲城〞开盘即冷盘，已经面临销售窘境第四章：地块简报一、历年土地出让情况二、07年土地出让方案三、综述一、历年土地出让情况年数宗数合计面积总金额均价2003年5宗166．9亩13032万元78万元/亩2004年10宗899．94亩23097．78万元25．6万元/亩2005年9宗220．18亩13933．13万元63万元/亩2006年13宗4319．695亩78444万元18万元/亩备注：〔1〕03年出让土地主要集中在老城迎江区，故地价较高〔2〕04年出让土地一半在老城，一半在开发区。故，地价明显回落。〔3〕05年出让土地集中在老城和城北开发区。〔4〕06年70%出让土地在原种畜场地，均价6万元/亩，故，出让地价被稀释。二、07年土地出让方案地理区位面积性质容积率1北部新城区145．2亩商住1．5—2．22北部新城区125亩商住1．5—2．23北部新城区417亩商住4大桥开发区230亩商住5宜秀区龙山村8．5亩商住6宜秀区龙山风景区569亩旅游7安庆卫校老城区37亩商住8老城区60亩商住9大桥开发区1036亩商住10大桥开发区125亩商住三、综述

〔一〕07年方案出让2752亩土地。按1.5的容积率计算为270万㎡；按2.0容积率计算为360万㎡总建。供给量比较大的。不包括协议出让的土地，如碧桂园的4500亩。〔二〕从地脉价格来判断：适合宁盛公司的应是城北板块和大桥开发区。考虑运作本钱与利润的关系。建议：拿地为大桥开发区1036亩土地，通过大盘直接与市政府协商。第五章：名盘与名企一、雨润

◎秀水华庭、◎百合家园二、百蕊

◎宜城水岸安徽雨润地华置业开展公司，系江苏雨润食品产业集团控股企业。具有二级房地产开发资质，注册资本3000万元。公司借助集团雄厚的资本优势和先进的管理理念，先后斥资1.8亿元人民币在安庆市修建完成全长2438米的菱湖南路和全长2353米的望庆大道。一、雨润地华置业菱湖南路望庆大道秀水华庭香水百合协议出让开发商雨润置地策划商不详总建5.7万㎡用地面积62亩产品类型2幢小高层（11层）2幢高层（18层）（13栋联排别墅）容积率1．38开盘时间06年4月16日总户数256销售比例剩3套高层住宅成交均价2955.95元/㎡二手房价3500--4300元/㎡〔一〕秀水华庭户型1户型2户型3〔二〕香水百合开发商雨润置地策划商不详总建筑面积4．8万容积率产品类型多层（1期）高层、小高层（后期）开盘时间07年5月2日总户数376套销售比例36%（135套）成交均价3296.33元/㎡目前均价3500元/㎡建筑总平图户型图1户型图2户型图3户型图4户型图5公司专业从事投融资、房地产、工业园、国内贸易、矿产开发等的综合性集团公司。是安徽省“百强民营企业〞，具有二级房地产开发资质，被多家银行授予AAA级企业。主要有“百蕊山庄〞、“亲水华庭〞、“东方海伦堡〞、“宣城大市场〞、“宜城水岸〞、“东方城市花园〞等等,已开工和即将开发的房地产工程约200万平方，其中“宜城水岸〞工程是安徽省首个“国家人居金牌试点〞工程，在芜湖开发的“东方海伦堡〞工程被评为“最正确人居小区〞

二、百蕊集团实景图总平图开发商百润策划商广东合富（已撤场）总建筑面积约12万㎡，1期3万㎡容积率2.0产品类型高层18层开盘时间05年11月2日总户数221套（1期）销售比例55%（成交121套）成交均价2939.04元/㎡目前均价3200元/㎡〔一〕宜城水岸户型1户型2没有不景气,只有不争气◎从雨润与百蕊两家大企业，在安庆的遭遇可看出，在相同产品，相似的总价的情况下，产品本身，特别是户型成了决定型因素。◎百蕊宜城水岸的产品，特别是户型，与雨润秀水华庭和香水百合都有一定差距。◎另外在后期包装与推广上，二者也有明显差距。销售业绩差异明显是缺乏为奇的。◎二者的经历对宁兴集团来说，极具借鉴意义。启示第六章：结论与建议〔一〕安庆房地产有足够的开展空间。根据政府的十一五规划中的“双百战略〞，城区人口到达100万；城区面积100平方公里。缺口还很巨大。人口需增加27.3万；城区面积需增加37平方公里。〔二〕对宁兴集团来说，也切实可行。安庆属于欠兴旺地区，宁兴集团的经营理念和开发产品，在安庆具有比较性优势。一、结论〔一〕地块建议建议首选大桥开发区地块，其次是城北板块。具体依照实际经济指标计算。主推1036亩大桥开发区地块。〔二〕产品建议◎多层与小高层适当组合。◎注重景观和会所等公共空间，以提升物业整体形象。◎力争产品上有所创新，特别是阳台、飘窗与露台局部，多做规划，多给客户实惠。二、建议户型面积总价区间比例2房2厅1卫85—90㎡25—30万40%3房2厅1卫105—115㎡32—38万30%3房2厅2卫120—135㎡42—45万25%4房2厅2卫140—150㎡45—50万5%均价控制3200—3500元/㎡，并按照实际情况调整。〔三〕户型与面积建议房地产筹划大全写好策略简报黑弧广告2003/07/27它真是个好东西让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；有把握做出有创意的广告；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；先澄清几个概念营销筹划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。广告筹划：围围绕营销任务的传播整合。广告创作：一个具体的广告创作。本策略的意义在于指引创作，而非指引筹划。策略单的覆盖面所有广告涉及的内容1.企业品牌核心2.工程品牌核心4.一次活动、一那么促销广告3.阶段性广告运作5.几乎所有的广告内容撰写三忌1.模糊其辞2.

泛泛而谈3.

不着边际1、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。创作的风格不要与企业背道而驰。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。既要符合又要超越。它的过去留下了什么。企业/工程品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响〔正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的〕；内容解释：关键人物〔决策人、影响人〕的广告观念与风格，〔不〕喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；举例说明：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关心、亲切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。2、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性目的：这旨策略的原点与初衷；也是检验作业成果是否可行的核心尺度。三思而后行，一着不慎，全盘那么毁。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。引起消费者在购置决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告筹划的任务。内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。举例说明：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期〔留住〕：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比较。普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念3、目标受众群包括生理和心理状况目的：把他们的特质，以及现在的状态。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。注意阶段性与传播渠道。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购置过程举例说明：蔚蓝三期〔留住〕：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它奉献自己的青春、激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。举例说明：波托菲诺〔三期〕：一群自认为很有风格的有钱人。例如：学识/财富/地位/见识/穿着得体/举止优雅/言行得当/艺术欣赏等等。但又对什么是真正的风格信心缺乏，需要用最好的东西来证明自己，如名车/美女/名酒/名画。渴望把自己塑造成风格的标杆。就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。4、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的时机或门槛在哪里？寻找两至三个关键竞争者不描述竞争者，直接点出竞争者的核心举例说明：国际公馆〔竞争环境〕：波托菲诺：意大利人文的生活风格；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，浙江〔竞争环境〕：绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的时机。举例说明：5、广告前看法真实感受、精简这就是我们所说的现在的状态，即A状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；举例说明：普瑞酒店：商务就应该在市内酒店举行；便捷、毫华、有面子商务的攻利很明确，但真的好累。还让人认为是一个物质主义者。6、广告后看法变化在哪里，注意和广告任务的关系这就是我们所说的B状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；举例说明：普瑞酒店：商务很轻轻松，自然。它会场改变或影响我的商务心态。给我一份愉悦的心情。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。7、单一诉求点被输出的信息可以把目标从A到B它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。重点在于让创意人员清晰把握举例说明：普瑞酒店：至高商务所在；蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。浙江东海：每一步，它都在前面；棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；8、支持点单一诉求成立的理由。洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。举例说明：普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风气。浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与效劳。流程名称：公司战略目标实施流程

流程编号：

流程拥有者：战略开展部时间公司各部门人力资源部开始战略开展部1战略理解企业文化理解制定公司战略竞争战略职能战略2部门内部战略宣灌战略目标部门内部达成一致目标全体员工共同分解战略目标管理体系形成部门工作方案组织实施方案培训、辅导文化认同目标控制？继续实施完成方案纠偏、调整催促完成34567810911121314总经理办公会AB流程名称：公司战略目标实施流程

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流程拥有者：战略开展部时间各部门部人力资源部战略开展部内部考核？到达或超出目标内部鼓励、表扬落后目标惩罚修正调整鼓励支持整体战略目标部门考核员工考核结束15161718221920212324AB总经理办公会流程名称：公司战略目标实施流程说明

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流程拥有者：战略开展部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单1.战略发展部制定公司战略、竞争战略和企业文化公司战略、竞争战略、企业文化2.各部门对公司战略和企业文化理解企业战略、企业文化3.战略发展部在公司战略下形成战略目标战略目标4.各部门结合战略目标和对公司战略的理解在本部门进行战略宣灌战略宣灌5.各部门内部达成一致战略共识6.各部门内部全体员工分解公司战略目标战略目标分解7.各个部门形成本部门的目标管理体系目标管理体系8.各部门形成部门工作计划工作计划9.人力资源部对各各部门进行相关培训培训10.各部门组织实施工作计划阶段性结果11.各部门内部自我控制目标控制12.战略发展部督促目标完成督促控制13.各部门对偏离目标的工作进行纠正纠正后的方向14.各部门对方向正确的目标继续实施、完成完成的结果15.各部门对自身结果进行考核考核成绩流程名称：公司战略实施流程说明〔续〕

流程编号：

流程拥有者：战略开展部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单16.战略发展部对各部门进行考核考核结果17.人力资源部对各部门员工进行考核考核结果‘18.各部门达到或完成计划目标胜利的结果19.各部门没有达到目标失败的结果20.各部门对绩效人进行惩罚批评、教育21.绩效人修正调整自己的工作方式和发法工作调整22.各部门的目标支持公司的整体目标局部目标支持总目标23.部门内部对好的绩效人进行激励精神激励24.经总经理办公会对绩效优秀的人员进行激励物质和精神激励广告与房地产筹划专题全部资料精心整改广告与房地产筹划按类型整合更加完善的筹划方案与营销案例价值3800元一套价值500元一套房地产专题房地产筹划大全写好策略简报黑弧广告2003/07/27它真是个好东西让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；有把握做出有创意的广告；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；先澄清几个概念营销筹划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。广告筹划：围围绕营销任务的传播整合。广告创作：一个具体的广告创作。本策略的意义在于指引创作，而非指引筹划。策略单的覆盖面所有广告涉及的内容1.企业品牌核心2.工程品牌核心4.一次活动、一那么促销广告3.阶段性广告运作5.几乎所有的广告内容撰写三忌1.模糊其辞2.

泛泛而谈3.

不着边际1、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。创作的风格不要与企业背道而驰。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。既要符合又要超越。它的过去留下了什么。企业/工程品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响〔正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的〕；内容解释：关键人物〔决策人、影响人〕的广告观念与风格，〔不〕喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；举例说明：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关心、亲切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。2、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性目的：这旨策略的原点与初衷；也是检验作业成果是否可行的核心尺度。三思而后行，一着不慎，全盘那么毁。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。引起消费者在购置决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告筹划的任务。内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。举例说明：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期〔留住〕：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比较。普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念3、目标受众群包括生理和心理状况目的：把他们的特质，以及现在的状态。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。注意阶段性与传播渠道。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购置过程举例说明：蔚蓝三期〔留住〕：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。