山西房地产估价师理论与方法：估价报告的形式考试试卷

山西省房地产估价师《理论与方法》：估价报告的形式考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、业主公约由—制定并修改。A.业主大会B.业主委员会C.一半以上业主D.全体业主和物业管理企业共同2、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是_。A.面积结算B.货币补偿C.产权调换D.货币补偿或产权调换3、宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为。A：1：200B：1：500C：1：500或大于1：500D：1：1000或大于1：1000E：执行层的组织协调4、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于—的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段5、市场的客体通常是指。A：买家B：卖家C：交易对象D：交易价格E：借款合同6、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。A：建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为B：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动C：取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续D：在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理E：房地产估价机构必须加盖公章7、估价报告的写作要求有_。A.全面性、主观性、准确性B.简便性、客观性、准确性C.主观性、准确性、概括性D.全面性、客观性、概括性8、大专院校，科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供_。A.人才服务中心托管人事档案的证明B.社会保险缴纳凭证复印件C.所在单位同意其注册的书面意见D.所取得的房地产估价科研成果9、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是_。A.开发结束时的时间B.购买待开发房地产时的时间C.开发期间的某个时间D.全部租售出去时的时间10、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起—的增加。A.总销量B.价格C.价值D.总效用11、当居民收入的增加是—的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入12、关于下列数据表述正确的是。（2003年试题）A：上述数据的众数为100B：上述数据的众数为101C：上述数据的算术平均数为101D：上述数据的中位数为101E：执行层的组织协调13、下列不属于清偿能力指标的是。A：借款偿还期B：利息备付率C：现金回报率D：偿债备付率E：借款合同14、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款。若该店铺每年出租经营的净租金收益为30万元，则权益投资收益率为_。8%10%12%14%15、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。A：会计主体B：持续经营C：会计分期D：货币计量E：执行层的组织协调16、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是_。A.无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B.任意两条无差异曲线不能相交C.无差异曲线凹向原点D.无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用17、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是_。A.公共使用的排水沟B.市政道路C.权属不明的巷道D.房屋占地面积18、当建筑物的维修养护属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当;当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，实际成新率应一直线法计算出的成新率。A.大于B.大于或等于C.小于D.小于或等于19、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。A：征地管理费B：耕地占用税C：安置补助费D：耕地开垦费E：工业用地的监测点评估价格20、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。A：土地总价B：土地单价C：楼面地价D：商品房价格E：工业用地的监测点评估价格21、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2,可转让土地面积的比率是60%,预计可转让土地的价格是3000元/m2,则可转让土地的价格是一万元。A.2500B.3500C.3600D.300022、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是_。A.任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B.对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C.实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D.拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可23、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于。A：适于进行长期投资B：变现性差C：易受政策影响D：存在效益外溢和转移E：借款合同24、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A：抽样性调查B：因果性调查C：试探性调查D：描述性调查E：借款合同25、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资—以上的证明。10%15%20%25%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、目前，A省W村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收W村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是_。A.征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人B.该耕地的土地补偿费最少为6万元C.该耕地的土地补偿费最高为10万元D.征收该耕地需要报A省人民政府审批2、下列不属于投资特性的是_。A.投资是一种有目的的经济行为B.投资具有时间性C.投资的目的在于得到报酬D.投资具有稳定性3、—是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。A.物业税B.地产税C.契税D.增值税4、某类房地产2005年〜2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元/。84608500879088385、设置调查项目，必须注意以下等问题。A：对重大或敏感性强的问题应采用单项选择，宜采用是非提问B：所问的问题应便于被调查者回答C：备选项目必须互不相容D：问题的形式不宜太难和过于复杂E：问题不宜太短6、关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有_。A.抵押权未登记的，按照债权先后清偿B.抵押权未登记的，按照债权比例清偿C.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D.抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E.抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿7、影响房地产价格的社会因素，主要有。A：政治安定状况B：社会治安状况C：房地产投资D：房地产投机E：城市化8、在的情况下，采用市场提取法求取报酬率Y要用到。A：试错法B：移动平均法C：曲线拟合法D：线性内插法E：指数修匀法9、下列关于所有权的表述中，正确的有_。A.所有权是从物权B.所有权是自物权C.可对所有权人的物设置他项权利D.共有是确定份额的共同所有E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权10、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%,则其价格最接近于—元/m2。38163899C.4087D.492011、协调是建设监理能否成功的关键。其中外部的协调包括。八：项目系统各种需求关系的协调8：项目系统内部关系的协调^项目系统组织关系的协调D：与业主有合同关系的设计单位的协调E：与业主没有合同关系的社会团体的协调12、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日内给予答复。A：5B：7C：10D：15E：执行层的组织协调13、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费14、进度计划管理通常采用横道图和_。A.资金流动计划图B.网络图C.直方图D.控制图15、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的。A：位置固定性B：适应性C：寿命周期长D：各异性E：借款合同16、房地产业。A：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业B：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动C：在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门D：关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业E：是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务17、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。A：权利人法定名称变更B：房地产现状的改变C：房屋门牌号码改变D：买卖房屋E：改建或添建而使房屋面积增加18、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法19、政府机关、学校、公园等公用公益房地产估价宜采用_。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法20、除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有_。A.其他商品的价格B.厂商对未来的预期C.生产技术的变动和生卢要素的价格D.政府的政策E.消费者的收入水平21、下列可不计算面积的有_。A.有顶盖无围护结构的场馆看台B.利用地下室设置的消防水池C.建设物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台D.单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台E.设计不利用，或作为技术层，或层高小于2.2m的深基础架空层、吊脚架空层22、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧23、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C