商贸中心建设项目可行性实施报告

第一章总论项目背景项目名称：商贸中心建设项目单位名称：单位地址：项目建设地址：项目负责人：联系：单位概况：三堂街镇地处桃江、汉寿两县交汇地带，是桃江县的江北地区重要中心城镇，辖18个行政村、1个社区，镇域面积173平方公里。2010年年末人口6.1万人。有耕地面积1377公顷，其中水田面积36425亩，旱土面积4870亩，播种面积达到5481公顷，粮食总产量达到26165吨，年出栏生猪63090头，农村经济总收入52534万元。工业有金矿开采冶炼、竹木加工、食品加工比较发达。三产主要有农产品交易，尤其是芝麻效果十分活跃，已成为桃江及周边县区芝麻交易中心。经济社会的快速发展需要政府强有力的服务作支撑，改善镇政府办公条件，加强和提升对经济社会发展的服务功能意义重大。可研报告编制依据：⑴中共中央国务院《关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》；⑵国家发改委等六部委加快农产品流通及物流设施建设的相关政策和指导性意见；⑶国家住房和城乡建设部、环保部相关法律法规。可研报告研究围：⑴项目建设条件分析；⑵市场前景分析；⑶建设方案与环境保护分析；⑷投资估算及效益分析。可研报告结论市场预测桃江县是农业大县，是国家商品粮基地县，生猪生产基地县是全国十大竹乡之一，素有“建材之乡”、“有色金属之乡”等美誉。三堂街镇是桃江县的农业大镇，主要生产水稻、茶叶、毛竹中草药、小水果、生猪、牛、羊、家禽等农产品，农产品加工产业也十分发达，主要生产大米、茶叶、生猪、肉类食品等产品，尤其是水稻、生猪养殖盛传三湘。工业主要有水电、竹木制品加工、陶粒岩新型建材。工业、农业产品交易市场十分活跃，年交易额达到1亿元左右，市场前景看好。建设规模：占地面积49亩，建设规模为46541.3m?。建设条件⑴项目地理位置：本项目建设地址位于桃江县三堂街镇新建路以西、成杉路以东、文质路以北地段。⑵占地面积：本项目占在为三堂街镇农产品集贸市场等小城镇基础设施建设项目规划用地，占地面积49亩。⑶水电供应现状：本项目使用三堂街镇农电站现有专用供电电源和三堂街镇自来水厂供水水源。⑷交通运输条件：本项目位于交通便捷县道江北公路（新建路）西侧，正东面为江北公路，农产品集贸市场经江北公路和文质路、成杉路与市场相连，距石长铁路桃花江货站15km，距资水500吨级码头15km，农业产品外运与进货十分便捷。环境保护措施⑴植被破坏。采用人工种植，项目竣工后可恢复，对环境不会造成影响。⑵灰尘。采用洒水加湿和纤维布覆盖处理，减少对周围环境的影响。⑶噪音。选用先进设备，加设减振垫，限制作业时段，减少噪音对周围环境的影响。项目建设工期本项目建设工期为20个月。投资估算及资金筹措本项目估算总投资10000万元，其中土地投资1900万元、土建投资6787万元，信息、检疫、质检设备投资500万元，水电设备投资350万元，消防投资60万元，污水垃圾处理及公厕设施投资43万元，安全防护投资60万元，绿化亮化投资100万元，设计及不可预见费200万元。其资金来源：由桃江县三堂街政府组织招商引资筹措10000万元。1.2.7经济效益分析项目正常年份收入703.5万元；年税费80.92万元；年所得税60.5万元；年利润总额183.33万元；年可分配利润122.83万元。1.2.8评估结论本项目的实施可以加快三堂街镇城镇发展步伐，提高城镇对经济社会发展的辐射带动作用，促进地方农业特色产业的发展，提高农业产品生产标准化水平和经营组织化水平，并能创造一定数量的就业岗位，对促进镇域经济社会发展具有十分重要的作用。存在问题及建议本项目建设期主要存在资金筹措问题，能否及时、足额筹措到建设需求资金，将直接影响到工程进度与质量，影响到项目能否按时竣工投入使用，工期拖得越长，项目预期投资效益下降。建议采取多渠道筹措建设资金，使其按时足额到位，确保按期竣工投入使用；建设过程中应加强管理，减少原材料和人力资源浪费，降低建设成本。经营过程中应加强市场营销策划，最大限度地发挥农贸建材集散中心的交通作用，确保经营目标和经济效益的实现。环保、消防、安全设施必须同步到位。第二章项目提出背景及建设的有利条件2.1项目提出的背景盘1三堂街镇是桃江县江北地区重要的中心城镇，位于桃江县西北部。四周与汉寿和大栗港、沾溪、修山、乍埠等县和乡（镇）交界。三堂街镇由原三堂街、湖莲坪、合水桥、乌旗山等三乡一镇合并而成立的，辖18个行政村、1个社区，镇域面积173平方公里，人口6.1万人。有耕地面积1377公顷，其中水田面积36425亩，旱土面积4870亩，播种面积达到5481公顷，粮食总产量达到26165吨，年出栏生猪63090头，农村经济总收入52534万元。工业有金矿开采冶炼、竹木加工、食品加工比较发达。三产业主要有农产品交易，尤其是粮食、生猪、茶叶、油茶、芝麻交易十分活跃，已成为桃江及周边县区交易中心。经济社会的快速发展和农产品贸易量的不断扩大需要农产品贸易市场等城镇基础强有力的服务作支撑，改善和提升农产品商贸基础设施条件，不断提升农产品商贸市场对经济社会发展的辐射带动作用意义重大。2.1.2项目提出的背景1、国家对小城镇发展和农产品市场的宏观政策党的“十七大”提出全面建设小康社会，并把促进小城镇发展，提升小城镇辐射带动作用；把搞活农产品流通，降低流通成本，提高农产品经济附加值，增加农民收入摆在重要位置。农产品集贸市场是农产品流通的载体，是城镇连接农业生产和城乡居民生活消费的重要环节，也是城镇基础设施的重要组成部分。近几年来，各级政府加大对小城镇建设扶持力度，深化农产品流通体制改革，建立现代化的农产品流通服务体系，加快农产品流通设施建设非常重视，相继出台了一系列方针、政策，推动小城镇发展和农产品市场的建设。⑴各级政府始终把农业、农村经济发展放在首位，提出了加快发展小城镇的政策措施；出台了发展特色农业，形成规模化、专业化的生产格局，提高农产品商品率及加强以产地批发市场为重点的农产品市场设施建设方针政策。⑵为促进农产品流通和农业结构调整，增加农民收入，扩大就业，国家发改委等六部门联合下发了《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》，提出了完善批发市场功能，提升批发市场档次，在全国各主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场的目标。明确提出加快农产品批发市场部检验检测设施建设，加强农产品批发市场信息网络建设，加快农产品储藏、运输等物流设施建设的具体思路2、农业产业开发是桃江富民强县的重要战略桃江县农业资源丰富，加工历史久，产业基础较好。一直以来，桃江县委、县政府把农业产业开发作为富民强县的重大战略措施，全县建材、电能、机械铸造、竹木加工、新材料、食品加工六个农业中，农产品加工产业占了两个，初步形成了生产专业化、产品系列化、布局区域化、服务社会化的产业雏形。三堂街镇作为桃江县江北地区的重点中心城镇，是桃江县的农业大镇和工业发展重点镇之一，形成了稻谷、茶叶、油茶、生猪等农业主导产业；确立了以水电和陶料岩建材产业，三堂街镇已成为桃江县农产品主产区和县域经济发展的重点区域之一。项目建设的有利条件政策支持党的十七届三中全会提出了科学发展观的指导思想，明确提出城乡一体化发展，彻底解决“三农”问题是实现全面发展的重要举措。加速农村城镇化、城乡一体化进程是解决“三农”问题的根本途径。建立农村现代化农产品集贸市场，以市场为导向，加速农业产品流转，对促进农业产业结构调整，增加城乡居民收入、扩大就业有着积极的意义。过去，我国中西部地区经济发展严重落后于东南沿海地区，究其原因主要是由于资金投入不足、交通闭塞、信息不灵通、加工技术和管理水平落后等。近几年来，国家对中西部地区投入了大量资金，实施倾斜扶持政策，交通状况大大改善，解决了农业产品运输难的问题，为加快农业产业结构调整，建立以市场为导向的现代化农产品集贸市场对解决中西部地区“三农”问题有着重大意义。产品市场广阔桃江县农业产品在国际国市场中，水稻、生猪及特色种植与养殖产品占有一定的优势，在欧洲、北美、非洲、亚洲大部分国家及国市场很受欢迎。所以，在国际市场上特别是在国市场上，桃江农业产品销售空间较广。地理位置和交通运输条件1、地理条件三堂街镇地处桃江县西北部，位于雪峰山与洞庭湖平原的过渡地带，以山地丘陵为主，属大陆季风湿润性气候，土壤肥沃，适宜农作物生长和养殖业发展。地质多为板页岩，是生产新型建材的主要原料。2、交通运输⑴航空距黄花国际机场110km，仅一小时的车程。⑵铁路本项目距石长铁路桃花江火车站15km，铁路交通十分方便。⑶高速公路本项目距年开工建设的益（阳）马（迹塘）高速桃花江南互通10km，规划建设的益、数、衡高速公路过境桃江，在桃江上高速即可通往全国各地。⑷省道S206省道南北向贯通全县，S308省道东西横贯全县，与周边县市区连通。⑸其他公路县道有江北干线公路与本项目相连，通往各行政村的公路都已硬化，三堂街镇与汉寿及周边乡镇的交通联系十分便捷。⑹水运三堂街镇距桃江县500吨级货运码头15km，通过洞庭湖治理和航道整治后，资水桃江以下能常年通航千吨级船舶，借助长江水运能便捷出海。工业、农业资源丰富，开发基础好三堂街镇现有耕地面积1377公顷，年播种面积达到5481公顷。种植品种丰富，主要有水稻、茶叶、薯类、豆类、油类、中草类、果类、蔬菜类；林业资源有竹、木及经济类品种；养殖品种有生猪、牛、羊、鸡、鸭、鱼与特种养殖品种。矿产资源有板页岩等。全镇有种植、养殖与加工、经营单位500多个，就业劳动力达1万多人，已初步形成比较完备的农产品种养合加工产业体系。主要大宗农产品有水稻、生猪、家禽、茶叶、水果等10大类100多个品种。全镇有工业企业58家，其中规模企业达10多家，主要生产大米、生猪、陶粒岩新型建材、竹木加工等产品。建设基础现状1、选址三堂街镇农产品集贸市场小城镇基础设施选址在桃江县三堂街镇新建路、成杉路与文质路之间。选址符合桃江县三堂街镇小城镇发展总体规划方案。项目紧邻江北公路，交通便捷，选址合理。2、建设规模三堂街镇农产品集贸市场等小城镇基础设施建设项目占地面积49亩，健建设面积46541.33、 配套基础设施三堂街镇农产品集贸市场等小城镇基础设施建设项目水电路等基础设施已基本建成到位。4、 现有市场等城镇设施情况三堂街位于桃江、汉寿两县交汇处，两县边境居民通商历史悠久，早在解放前就已形成农产自由贸易市场。随着经济社会的发展，农产品贸易是趋活跃，但农贸市场基础设施落后于经济社会的发展要求，目前还没有一个正规的市场，商贸活动以占道为市，即不规，又带来诸多安全隐患。其他条件1、三堂街北商贸中心等小城镇基础设施建设项目已纳入《桃江县国民经济与社会发展“十二五”规划》。2、三堂街北商贸中心等小城镇基础设施建设项目所需建设资金，三堂街镇政府已制定筹资方案。3、为开发和经营好江北商贸中心等城镇设施，三堂街镇党委、镇政府制定了一系列优惠政策与措施。第三章市场前景分析及营销策略3.1市场供给前景分析3.1.1工业、农业产品生产情况三堂街镇目前已开发的农产品有水稻、生猪、家禽、茶叶、水果等10大类100多个品种。已开发的工业产品有竹木加工、陶粒岩新型建材等3大类50多个品种。在全省乃至全国都占据一定地位的产品有大米、茶叶、生猪、新型建材等产品。3.1.2销售情况桃江农产品大综销售市场仅有桃花江、灰山港等2个市场，市场交易额达20多亿元。根据桃江农产品交易市场情况和发展趋势，桃江农产品交易市场基础设施严重滞后于经济的发展。3.2市场需求前景分析临近工业化发达的、、上海、等省市，而这些省市农业资源相当不足，粮食、肉类等大量农产品需外调，随着生活水平的提高，人们提倡原始、绿色食品，对农产品的需求量不断增加，其市场空间十分广阔。随着国家扩城，保增长政策的实施，全国各地加大了项目建设力度，新型建材等建筑材料十分畅销，尤其是项目周边县市区需求量成倍增长。营销策略根据上述分析和本项目的市场定位，特定如下营销策略：1、项目总体形象确定项目的总体形象是：把江北商贸中心等城镇设施建设成为设施全、管理规、信息便捷、交易公平、电子结算、行业领先的现代化商贸中心和信息中心，建成桃江县江北地区工业、农业产品的集散地和交易平台。2、市场“亮点”分析⑴交易方式多样。本中心设置交易中心，开设电子商务，进行网上交易。交易方式批零兼营，以批发业务为主体。⑵现代化的结算方式。以电子结算为主，现金结算为辅，实现电子结算和全国银行通存通取。⑶完善的信息系统。建成完善的信息系统，将达到向上能收集和整理多方面的工业、农业产品信息，为政府决策服务；向下能形成价格分析，发布信息，为工业、农业产品生产者、经营者和消费者服务。⑷安全的检测检疫系统。成立农产品质检中心和农产品检疫中心，建立较为完善的农产品质量安全检测系统。确保农产品的质量合格率和无公害产品销售率达到100%。⑸充满活力的物流配送中心。中心建立大型的农业产品物流配送中心。⑹一流的管理服务。引入一站式服务模式，拟设信息中心、结算中心、检测中心、物流配送中心、培训中心，为商户提供更加优质周到的服务。广告宣传策略根据本项目的定位，将加大在广播、电视、互联网等媒体的宣传力度，争取省、市、县政府的支持，适时参加全国、全省、全市性产品展销会、联谊会、商贸洽谈会等活动，逐步提高本市场的知名度。定价策略本市场以出租经营方式为主，仓储设施以租赁方式承租给各经营户，租赁价格为200元/m2年，综合楼以提供信息服务、检疫检测服务、技术培训服务等取得服务收入。市场交易价格一般随行就市，不抬价，也不压价，特殊情况下，根据国家相关法规，为维护客户与经营者的利益，由市场管理委员会统一制定竞争性或保护性价格措施。第四章项目建设规模与设计方案本项目规划建筑面积46541.3m?,其中商位、仓储32672.9m?,物流、信息、质检中心及办公综合楼3800m?、成套商品房m。建设容1、 土建工程⑴新建三栋五层和三层综合商住楼，建筑面积为17939.6其中一层为商位、仓储,二层部分设为质检、检疫中心、信息中心、培训中心和办公用房,三层至五层为成套商品住宅。⑵新建六栋一层商位、仓储综合楼，建筑面积为28601.7其中商铺两栋、农贸市场两栋、工贸市场两栋。2、 配套设施⑴消防设施（含2个水塔）；⑵污水、垃圾处理和公用厕所设施；⑶安全防护设施；⑷绿化亮化设施。建设方案1、位置桃江县江北商贸中心坐落于桃江县三堂街镇新建路以西、成杉路以东、文质路以北地段，正东面为县道江北公路（新建路）、西面为成杉路、北面为文质，地理位置十分优越。2、规划布局江北商贸中心经江北干线公路往北，至石长铁路桃花江客货火车站和桃花江500吨级码头各15km商贸中心货物、原材料交流流主要从东、南、北面进货，产品外运主要是往东经水运至桃江、等地，往北经江北公路转到桃花江火车站、桃花江码头或运往桃江、、等地，往南往西销往汉寿和安化等地。信息系统设计方案系统整体构成检测检疫系统设计方案检测检疫系统主要针对农业产品设置。为了保证农产品符合规定的质量标准，为了防止农产品有农药化肥厂残留及有害病虫的传播，市场将建立农产品质检中心和农产品检疫中心，完善农产品检测检疫系统，确保农产品的质量合格率和无公害产品销售率达到100%。1、农产品检测流程图2、农产品检疫流程图检测材料采集 ・检疫材料生物培养 ・生物检测检疫材料处置一检测结果分析项目实施进度按照建设单位的要求，结合项目前期基础、建设条件及资金筹措情况，本项目建设期为20个月。第五章环境保护设计依据及标准依照《环境保护法》、《建设项目环境保护管理办法》、《城市区域环境噪声标准》(GB3098-82)等相关法规的要求进行设计和确定排放标准。项目环境现状本项目建设地位于桃江县三堂街镇城镇建成区，项目建设规划按照花园式庭院布局进行建设，但在建设过程中对植被产生一定的破坏及扬尘与噪声，其具体情况分析如下：⑴植被。在建设过程中由于堆料与打基脚，对自然植被有一定的破坏，但施工完工后，通过人工种植和自然恢复，植被可恢复到自然状态。⑵扬尘。在施工过程中会产生一定的扬尘，但通过洒水加湿,加盖纤维布，扬尘会减少，对周围环境不会产生较大影响。⑶噪声。噪声源主要是施工机械设备运行过程中产生的机械噪声，其声强围在80-90db(A)，通过减振处理和控制施工时段,其外界噪声可降至60db(A)左右。治理环境的方案治理方案及标准容类型\工程源(编号)环境破坏名称治理方案、措施备注植被施工植被破坏人工种植、自然恢复噪声设备运行时产生的噪声经减振后，外界噪声可达到白天60db(A),对周围环境影响较小。扬尘洒水加湿，加盖纤维布。5.3.2院绿化按照花园式庭院标准搞好绿化美化，广植常青植物和草坪，消除裸露泥土，绿化覆盖率规划达到12%。节材方案本项目主要用材水泥采用本地优质水泥，减少运输过程中的浪费；钢材按设施要求选用，防止无功浪费；建筑用砖采用新型砖，不用沾土砖，减少过量消耗沾土对土地资源的浪费。环保、节能评价结论经环保评价审定，认为该项目在建设期对植被有少量破坏，但经治理能恢复原状，对周边环境不构成危害。项目实施后能提升城镇承载服务功能，增强辐射带动能力，能改善农业产品流通渠道，提高农业产品经济附值，促进镇域经济社会发展。并能按国家节能减排要求，采用先进材料，节约资源。

第六章投资估算与资金筹措第六章投资估算与资金筹措投资估算1、投资估算依据⑴国家发改委颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；⑵建筑工程参照2005年省计价管理办法；⑶设置购置费根据初步询价计算；⑷中国人民银行最新人民币贷款利率标准；⑸建设单位提供的基本资料及有关的优惠规定。2、投资估算本项目估算投资总额为10000万元。其中，土地征收及平整投资1900万元，土建工程投资1820万元（其中三栋综合商住楼（含信息、质检、检疫及办公用房）投资2496.5万元、六栋商位仓储楼投资4290.5万元），配套设备设施投资500万元，水电设施投资350万元，消防设施（含2个水塔）投资60万元，污水垃圾处置与公厕设施投资43万元，安全防护设施60万元、绿化亮化设施建设100万元、计及不可预见费200万元。3、项目建设工期本项目计划建设期为20个月。资金筹措本项目全部投资10000万元，计划由三堂街镇政府组织进行招商引资10000万元。6.3资金使用计划本项目建设期为20个月，跨2个年度，其中第1年计划投入6000万元，第2年计划投入4000万元。第七章项目组织管理项目的组织及设置本项目作为主要产销区和集散地的工、农业产品集贸市场，将实行统一规划和管理，桃江县三堂街镇成立了江北商贸中心建设领导小组，由镇长任组长，主管副镇长任副组长，镇政府办、企业办、农办、村镇建设站主要负责人参与。领导小组审定项目的总体设计方案；制定筹资方案；审定有关管理制度；协商建设中的各种关系，解决项目建设的重大问题，协助办理建设的各项手续。项目实施单位在镇政府的领导和建设领导小组指导下进行工作，主要负责项目的组织、规划、实施和管理工作；负责组织编制项目的建设方案、招标采购、资金使用年度计划，并按要求定期提供有关报表、做好项目资金的投放、管理、回收工作。根据本项目的建设规模和业务流程，由镇村镇建设站统一管理，实现“谁投资、谁管理、谁收益”的发展机制。按照现代企业制度引进江北商贸中心投资经营业主，投资经营业主按现代企业制度设立董事会，为市场的最高权利。董事会由5人组成，董事会决定中心的一切重大问题，实行董事会领导下的总经理负责制。拟设总经理1名，副总经理2名。

中心的组织包括办公室、交易中心、财务部、培训中心、信息中心、检测检疫中心、物流配送中心等，组织如下图：信息中心交易中信息中心交易中心培训中心检测检疫中心7.2劳动定员为适应市场需要，提高管理水平，本中心管理人员和服务人员一律实行聘任上岗证，定额管理为主的满负荷工作制度，要求管理人员精干、服务熟练。本市场定员为25人，其中，高层管理人员3人、中层管理者7人、专业技术人员5名、包括技术总监1名、网络工程师1名、数据维护人员1人，具体情况见下表。

序号单位或部门定员备注1中心总部32办公室23财务部24信息中心25交易中心26检测检疫中心27物业管理中心业务由办公室管理8物流配送中心109培训中心210合计257.3人员培训为了保证生产、经营管理的顺利进行，首先是对信息中心、检测检疫中心、物流配送中心等部门业务人员进行培训，采取“请进来，走出去”相结合的方式，对上岗人员实行分批培训。其次是加强对工、农业生产的信息指导，生产适合市场需求的产品，并以本市场培训中心为基地，定期对企业员工、农民进行技能培训，年培训人员500人次。第八章经济效益分析分析依据1、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》2、国家现行的财税制度和有关法规财务评价成本与收入1、成本估算本项目的总成本包括水电消耗、职工工资及附加费、固定资折旧费、管理费及维修费用。⑴水电消耗量只计算市场管理用量。出租部分消耗用量按实际用量，由承租方负担。水费年消耗额初步测算为8万元，电费年消耗额为12万元，合计20万元。⑵职工平均年工资及福利费按2.5万元计算，其中职工福利基金按年工资总额14%计取，劳动定员为25人，各年工资及福利费71.25万元。⑶折旧及摊销费。项目工程费用扣除徒弟投入，奇特各项投资一起计入固定资产折旧，综合折旧率为3%，计240万元。⑷维修费用。按折旧费的30%计取，计72万元。⑸管理费用。按照每月3万元计算，每年为36万元。2、收入估算该项目的收入由出租收入和自营收入组成，估算年收入为703.5万元。⑴出租收入商位仓储建筑面积32672.9m?,按200元/m?年收取出租费。仓储、商位全部出租后，年出租收入为653.5万元。⑵自营收入商品住宅楼一次性出售收入：成套商品住宅建筑面积100