江苏常州牟家村底商招租策划方案

市场研究项目本体分析项目定位招租策略及收益测算运营推广策略目录公司简介第一页，共59页。一、市场研究1、商业市场宏观分析2、区域商业环境分析3、区域商业消费分析第二页，共59页。商业市场宏观分析现商业市场电商风头正劲，实体经济持续下滑，商业模式转型期中，门店效益表现较差；图二：零售50强和百强增速图三：中国网络购物规模图一：社会消费品零售总额增速数据显示：社会消费品零售总额增速保持在10%左右徘徊，而零售业总额和网络购物规模却呈现冰火两重天的趋势。自2014年下半年起，零售额销售总额出现负增长，整体增速接近为百分之零；而网购购物规模增幅特别明显，2010年前，增速为100%，增速虽然有所放缓，但是近几年仍然保持在50%左右，并且购物规模越来越大。第三页，共59页。商业市场宏观分析以万达为代表的传统商业店面逐步缩减，以餐饮类为代表的传统商业进入了快速更迭期，品牌特征容易被复制；品牌市场饱和度增速加快。除以上显示品牌之外，麦德龙、华联、农工商、永旺、丹尼斯、远东百货、阳光百货、百盛百货、华堂商场、津乐汇百货各关闭1家；乐购、新华都、金鹰、世纪联华分别关闭2家。尽管已经有点触目惊心，但以上列举的只是商业百货/超市关店的冰山一角。比如，麦当劳今年将在全球关闭700家店。数据显示，受经济增速放缓以及电商的冲击，传统商业受到的冲击很大，店面全面收缩已成为传统商业的不可的事实。船动力酒吧式烧烤餐饮自2013年底首次进入西安市场，目前已经全面战略布局西安餐饮市场，目前已开了近20家连锁店，以酒吧式为主题的烧烤餐厅在西安市场很受欢迎，但是市场火爆的同时，其品牌易被复制，出现了9号船吧等类似的品牌。海龙泉海鲜超市自2014年上半年进入西安市场，目前已开了16家连锁海鲜超市，全面布局西安市场，品牌饱和度已初步形成。第四页，共59页。商业市场宏观分析西安市近年来，伴随综合体的大量发展，多数传统门店尤其品牌门店选择进驻综合体，对一般性社区商业构成较大影响；根据RET睿意德中国商业地产研究中心对西安商圈未来供应的统计，三桥商圈商业体量超200万平方米，大明宫商圈商业体量超240万平方米，龙首商圈商业体量超70万平方米，行政中心商圈商业体量超85万平方米。此外，近年来城北商业规划庞大，在建拟建商业项目体量超400万平方米。随着盛龙广场、汉神购物广场相继营业，塔博曼CityOn熙地港购物广场、凯德广场也将于明后年相继开业，未来几年城北将呈现集中放量的趋势，外埠新商业体逐鹿，商业竞争也将加剧。龙湖星悦荟和太奥广场的开业完全填补了大兴新区的商业空白，进一步丰富区域内的品牌及业态种类。目前在建项目仅剩老城根Gpark和金辉天鹅湾两个项目，密集建设期渐入尾声，运营大战即将打响，西安的商业地产将得到很大的发展，并且未来两年将会集中入市，竞争压力将会日益加大。城市综合体餐饮娱乐行业如：海底捞、KTV等百货服饰类：沃尔玛、阿迪达斯、耐克等第五页，共59页。一、市场研究1、商业市场宏观分析2、区域商业环境分析3、区域商业消费分析第六页，共59页。区域商业环境分析项目所处位置，属于发展中道路，主要以住宅区为主，除恒大城外，多为在建项目，目前市场尚未成熟，丈八北路东侧的商业消费干扰较大；宏府项目华洲城项目铭城住宅用地中航华府住宅用地金地格林住宅用地金辉项目住宅用地大寨路丈八北路项目所属大寨路沿线，以丈八北路形成东西分割，东侧以全面成熟，西侧除恒大城外均为在建项目第七页，共59页。以恒大城为代表，区域商业目前呈现社区配套商业为主，且多以小面积店铺，商业目前应用率高，但商户以自主经营未有统一管理；区域商业环境分析名称：恒大城地址：丈八北路和大寨路十字西200米形式：纯一层居多，局部一拖二面积：一层30—100m2，二层500—800m2价位：一层150-170元/m2，二楼80元/m2出租率：95%所有权：业主签约年限：一楼3-5年；二楼6-8年年递增：比例不一，年递增5%或者8%、两年10%主力店：鸭掌门业态分布：一层为社区配套，二层为餐饮；业态分布比例：餐饮占比45%社区配套占比55%第八页，共59页。项目同水平线上，未来开建商业体量较大，有望形成集中商业带，但项目位于街道中，存在商业消费分流隐患；区域商业环境分析未来商业群规划宏府项目华洲城项目铭城住宅用地中航华府住宅用地金地格林住宅用地金辉项目住宅用地大寨路丈八北路昆明池路皂河规划路厂用铁道学校未来区域大寨路沿线共计代开建设商业项目约计52万㎡，供应量巨大，且包括华洲城、金地项目均有独立商业用地规划；未来商业发展对本案将成为双刃剑，一方面有望带动区域商业发展，一方面商业间将形成竞争；从上图可看，未来区域的主要交通干道均有商业项目，且本案目前因区域规划处于相对内街位置，不与主街道相邻，如环境改善滞后，则极易产生商业客户分流，第九页，共59页。一、市场研究1、商业市场宏观分析2、区域商业环境分析3、区域商业消费分析第十页，共59页。伴随住宅地产的大量开发，未来恒大、铭城、金地、中航、华洲城、金辉的区域居民将成为商业的主要消费人群；外区域消费带动，因道路交通目前有所受限；区域商业消费分析宏府项目华洲城项目铭城住宅用地中航华府住宅用地金地格林住宅用地金辉项目住宅用地大寨路丈八北路昆明池路皂河规划路厂用铁道学校从上图可看，项目周围住宅开发量较大，未来规划入住人口近10万人，但目前交房户数较少，消费人群相对不足，近几年将有一个入住高峰；目前受厂用铁道影响，外区域消费带动作用受限。第十一页，共59页。区域在建及已建住宅项目多为高品质刚需定位，未来居住人群多以70、80后为主，适应该年龄阶层人群消费主题成为市场契机；区域商业消费分析项目名称主力户型单价社区现状恒大城80-906000已入住铭城国际社区80-1006000在售中航华府70-907000在售金地格林70-906500在售华洲城90-1206200在售该区域的主要自主客户为购买总价50-60万之间，70-100平米的首次置业者；该类客户多用于婚房，其居住年龄应以28—38岁之间为主力客户本商业未来潜在主力消费客群区域代表性住宅项目第十二页，共59页。距离项目较近的高新区，成为目前西安市高端消费的主要区域，且拥有较强的区域引导力，本体商业应有差异化表现定位；区域商业消费分析项目所属片区丈八北路大寨路商业区高新开发区一期核心区域从图可看出：1、高新区核心区域，目前成为区域商业、商务等代表的主力区域，包括世纪金花、金鹰国际、华润、永辉、卜蜂莲花等大型品牌商业均在该区域内，其整体品质及消费水准较高，包括绿茉莉、左右客等餐饮、新纪元高尔夫俱乐部、香格里拉酒店等品质消费群；2、丈八北路及大寨路商业圈随着住宅开发，形成了新的商业带，主要以生活配套，汽车修理等为主要业态构成，其辐射消费人群均为区域内人群；3、本项目未来形势与现丈八北路区域类似，难以取代高新区消费本质改变，但应借鉴基本生活配套市场需求，进行差异化定位；第十三页，共59页。商业宏观市场：商业库存量大，传统商业受电商影响表现低迷，一般性街铺在市场中遇冷；市场小结：区域商业环境：市场尚不成熟，远景可期，但受到高新区内商业干扰，需要加强管理；区域商业消费：未来将有可观的常住消费人群，主要以70、80后为主，适应其需求的商业消费成为市场契机；总结：挑战与机遇并存，商业远期的发展需要通过有效管理，针对性的业态组合，符合当代消费主流的营销模式共同打造；第十四页，共59页。二、项目本体研究1、项目本体属性分析2、项目现状环境3、商业产品优劣势分析第十五页，共59页。项目本体为商品房住宅小区，小区体量较大，目前部分已交付呈现，拥有部分固定居住人群具有一定市场知名度；项目本体属性分析铭城国际社区，自2011起销售，目前二期房源基本售罄，在西安市场中具有一定知名度，各大门户网站也均可查询；且项目现仍处于销售期中，住宅推广对项目知名度有一定利好因素；项目回迁部分全部完成，且已经入住，一期交房处于装修期中，目前拥有一定少量人气；第十六页，共59页。二、项目本体研究1、项目本体属性分析2、项目现状环境3、商业产品优劣势分析第十七页，共59页。商业现铺，与学校零距离对接，但道路交通受拆迁及铁道影响较为明显，停车现状需有效管理；项目商业环境分析陕西师范大学，铭城小学，目前已经全面开学运营，目前校内师生约200余人，未来将伴随入住率提升全面提升，且该学校最大的优势将成为引导该片区人群途径项目地点的有效引导.目前商业停车位未有明确表示，商业街道停车，主要以业主私家车停放为主，未来应进行有效规划，对停车进行有效安排，满足商业停车需要；远处厂区仍未搬迁，目前影响整条道路全面通畅；目前进入项目必须路径该厂用铁道路段，路段目前仍在使用，但视觉效果较差，对项目招式作用有误导可能，应立即整改。第十八页，共59页。二、项目本体研究1、项目本体属性分析2、项目现状环境3、商业产品优劣势分析第十九页，共59页。外立面简约大气，昭示性好，利于未来商户应用；项目产品优劣势分析店招店招店招广告位石材外墙面嵌入式外挂电梯半推拉式玻璃幕墙商业与建筑风格完美结合第二十页，共59页。商业结构多为框架结构，空间应用更为便利，大面宽、短进深，使用面积率较高，但铺面积可进行修正调整，利于业态组合；项目产品优劣势分析2075052300第二十一页，共59页。上下3层商业由外挂电梯解决垂直交通，但2、3楼面积占比较大，对整体租金收益及业态定位产生影响；项目产品优劣势分析分层所占比例楼层面积占比一层6772.7744.21%二层4258.2627.80%三层4287.4227.99%总面积15318.45100%第二十二页，共59页。项目小结：本体属性：现房现铺、远期有可观消费人群支撑，现状市场具有一定知名度，对商户进驻有信心促进作用；项目环境：优劣势明显，学校将对该区域人群有很好的引导作用，但周边道路尚未畅通，也是极大隐患；项目产品：产品结构较好，利于应用，但租金实现受2/3楼面积影响，较难追高；属于传统底商的标准。总结：优劣势明显，本体结构出色，利于应用。但周边环境亟需改善；产品属于传统标准，额外价值亮点没有体现，应通过人为手段赋予；第二十三页，共59页。三、项目定位1、客户定位2、商户定位3、项目定位第二十四页，共59页。客户定位大寨路沿线项目未来居住人群将成为项目的第一客户，泛高新、西郊客户成为项目重点引导客户；宏府项目华洲城项目铭城住宅用地中航华府住宅用地金地格林住宅用地金辉项目住宅用地大寨路丈八北路核心客户区域次级引导客户区域游离客户区域根据目前区域发展特征看：未来主要消费客户群体仍以区域内的自主居住为第一消费客户；区域向东延伸，丈八北路东侧以融侨城、旭景碧泽园为代表的自住区域为次级引导消费区域；高新区商务区的办公人群为游离客户，作为第三级客户覆盖！第二十五页，共59页。客户定位客户多以70、80后年轻人为主，基本生活消费是主要消费构成，但消费品质有一定追求；28-38岁客户阶层50-60万房价15-20万首付每月3000元月供上班时间5-10年月收入7000-10000事业第一上升期公司中层/业务主管当代70、80后典型家庭工作消费：交通、饮食、交际、烟酒。。。生活消费：饮食、家庭生活应用子女教育、养生健身。。。第二十六页，共59页。三、项目定位1、客户定位2、商户定位3、项目定位第二十七页，共59页。商户定位业态组成，应以满足生活基本需求的，餐饮、休闲娱乐、生活配套、旅游、汽车等综合型商业组合；当代70、80后典型家庭餐饮汽车日常生活休闲娱乐日常简餐、快餐家庭聚会、朋友聚会汽车清洗、保养汽车修理、装潢日常消耗品烟酒店、便利店、生活用品大型超市、人人乐、华润养生、健身KTV电影院棋牌、咖啡、茶秀旅游、出行日常清洁洗衣店、家政服务第二十八页，共59页。商户定位具有品牌效应的商户对于客户的消费习惯更为匹配，对于项目长久发展更为稳定；家庭月收入20000贷款5000理财5000日常消费6000社交消费4000日均200日均135功能性消费转向精神+功能消费第二十九页，共59页。三、项目定位1、客户定位2、商户定位3、项目定位第三十页，共59页。项目定位定位依据：遵循市场原则、依据项目本体、结合商户功能及特点寻找项目远期发展机会及价值点；市场现状项目特征客户特征传统商业受电商冲击，行业发展严重萎缩；品牌商家仍有拓展需求，百货购物中心成为首选项目基本面较好，但现状交通、以及区域人流量，导致项目现阶段遇到根本障碍；青年客户为核心，代表着其消费意识，消费习惯及商户选择都属于带式发展的潮流端；市场启示：脱离传统思路，项目需要具有本体自我造血能力；项目启示：区域生活配套功能是发展根本，符合现状，能够落地；客户启示：本体具有互联网思维及概念的消费模式；第三十一页，共59页。项目定位传统行业+新运营模式，突破现状商业困局项目机会推导项目现状适应业态市场现状行业困局目前人气匮乏，缺少人流；现有人群仅为项目匹配自主人群；满足社区生活基本配套为核心；主力业态仍为餐饮、金融等传统业态店面盈利受电商冲击较大；品牌店铺选址购物中心成为趋势；线下客户流量受到影响线上推广渠道变化，管理运营能力与商家生存直接挂钩传统行业仍有市场需求，传统行业也是符合项目现状的最佳选择；但实现良好经营，需要阶段新管理模式，包括商户管理，经营管理、推广渠道管理的方式方法，共同完成；第三十二页，共59页。项目定位商业本体产品基本面良好现铺现用消费人群群与为主的自住居民；市场环境项目外围为高端消费引导。区域内以生活基本配套为主。市场困局传统商业受到电商影响；传统商业街区铺位空置率高解决方案1、通过线下服务活动匹配，带动项目商业的人气及客户粘性；2、通过互联网模式，通过项目运营来提高客户流量，保证商户租约周期；高新西.服务管理式社区商业街第三十三页，共59页。四、项目运营推广策略1、项目运营思路2、项目推广策略第三十四页，共59页。项目运营思路商户经营扶持+客户有效引导，提高自身商业的生存能力，保证租期稳定长久商户经营扶持：免租期赠送联营计划线上推广线下推广行保客户引导：业态引导推广引导第三十五页，共59页。项目运营思路后期线下活动+线上推广保证商业可持续发展

线下

线上第三十六页，共59页。四、项目运营推广策略1、项目运营思路2、项目推广策略第三十七页，共59页。项目推广策略—形象推广案名设计提高项目品质形象及记忆点第三十八页，共59页。项目推广策略—现场包装现场招式引导+商户厨窗包装+停车规划，提升现场管理感，加分印象第三十九页，共59页。项目推广策略—项目推广以互联网平台+线下人力覆盖，快速实现项目传播，积累客户

线上

线下第四十页，共59页。五、项目招租策略及收益测算1、项目招租策略2、项目业态模拟分布3、项目定价4、项目收益测算第四十一页，共59页。项目招租策略品牌先行+以大带小+长约优惠+先养铺、后营利品牌先行：每一天、唐久便利、玛雅房屋、御品轩、海底捞、宽窄巷子、学大教育、船动力、海龙泉等以大带小：以大品牌带动小品牌，大铺带动小铺。长约优惠：

具体指大铺面和品牌商家，利于商户稳定，可给予价位、付款方式、装修期政策上优惠。先养铺、后营利：低价招商、薄利策略，提高招租率，商户稳定，递增收益。第四十二页，共59页。五、项目招租策略及收益测算1、项目招租策略2、项目业态模拟分布3、项目定价4、项目收益测算第四十三页，共59页。业态模拟分布一层：基本生活配套需求，控制单铺面积，实现溢价一层业态布局：便利店、洗衣店、美发店、眼镜店、水果店、药店、诊所、孕婴店、服饰店、烟酒店、银行、汽车美容、化妆品店、体验店、餐饮店、冷饮店、面包店、咖啡店等。第四十四页，共59页。业态模拟分布二层：主力餐饮+休闲娱乐，长约商户，保证收益稳定二层业态布局：主力餐饮、足浴、美容等业态第四十五页，共59页。业态模拟分布三层：教育机构+儿童娱乐，形成特色价值点三层业态布局：教育培训、健身、网吧、企业办公等业态第四十六页，共59页。五、项目招租策略及收益测算1、项目招租策略2、项目业态模拟分布3、项目定价4、项目收益测算第四十七页，共59页。定价策略先期控制商户入住率，后期运营通过递增实现利润提高策略一：低价策略项目前期，根据项目自身属性，定价策略不能以市场指导价为主要依据，而是应在未破底价的前提下坚持走低价策略，提高项目出租率，盘活本项目，达到先养铺后运营的目的。策略二：递增策略小铺：前两年不增，第三年递增8%大铺：前两年不递增，第三年开始每年递增5%每两年递增8%第四十八页，共59页。定价策略经过我司工作人员实地勘察，因项目周边可借鉴商业较少，外围商业人气与项目区域差异较大，因此类比定价法，仅做参考，本案定价将引入实体店铺经营倒推法；1F经营业态租金测算

人均消费人均消费比例小区常住人口日营业额测算月营业额铺货成本人力成本投资利润可承受租金占比可承受月租一般面积需求反推租金便利店

1520%100030009000050%10%30%10%900010090水果店

3015%1000450013500040%10%40%10%1350015090药店

605%100030009000035%8%40%17%1530020076.5烟酒店

6010%1000600018000070%8%15%7%1260015084快餐

2010%100020006000050%15%25%10%6000100602F经营业态租金测算火锅店

1505%1000750022500050%15%30%5%1125050022.5川湘菜

808%1000640019200050%15%30%5%960050019.2烧烤吧

1005%1000500015000050%15%30%5%750050015

3F经营业态租金测算茶秀、咖啡

405%60001200036000040%20%30%10%36000100036足浴

1205%600036000108000015%50%30%5%54000200027教育机构

1003%60001800054000025%30%35%10%54000200027根据业态推导，以及市场同行业租金对比；我司对本案定价建议：1F：70元/㎡2F：40元/㎡3F：30元/㎡第四十九页，共59页。五、项目招租策略及收益测算1、项目招租策略2、项目业态模拟分布3、项目定价4、项目收益测算第五十页，共59页。项目收益测算面积基础租金20162016备注20172017备注20182018备注2019年2019备注1F6772.8701422288收租3个月4266864收租9个月5689152收租12月5973609.6递增5%2F4258.330383247收租3个月1149741收租9个月1532988收租12月1609637.4递增5%3F4287.440514488收租3个月1543464收租9个月2057952收租12月2160849.6递增5%合计2320023696006992800929744096.6总租金空置率实收租金2016232002335%1508014.952