雅宝金水路项目整合营销提报

在身处CBD之外的人眼中，CBD似乎已经被神话国际的交汇点，财富的聚宝盆，时尚的聚集地，生活的制高点……然而，CBD究竟是什么样子，让我们从几个现象说起写在前面：第1页/共111页第一页，共112页。现象之一：豪享来、海底捞在CBD有连锁店？第2页/共111页第二页，共112页。现象之二：格拉姆国际中心的员工把车停在多远的地方？第3页/共111页第三页，共112页。现象之三：众多高端商务中心里面的中餐解决方案是什么？第4页/共111页第四页，共112页。现象之四：大商新玛特为什么选择宝龙城市广场？第5页/共111页第五页，共112页。慢商业和中低附加值商业将被挤出；而多数外来职业经理人会被挤出。这就是CBD的“挤出效应”。第6页/共111页第六页，共112页。现象之一：CBD商业街为什么招商如此困难？第7页/共111页第七页，共112页。现象之二：为什么一个CBD中心找不到量贩式的娱乐？第8页/共111页第八页，共112页。现象之三：像样的晚餐和班后休闲你会在公司附近吗？第9页/共111页第九页，共112页。CBD人口会在晚五之后逸出，而因之产生的商业机会也将逸出。这就是CBD的“逸出效应”。第10页/共111页第十页，共112页。挤出的都是牛奶；逸出的都是钞票CBD并不是生意和生活的神话CBD的“挤出”和“逸出”=雅宝的“聚合”第11页/共111页第十一页，共112页。CBD并不完美，其实也不用苛求，这只是CBD历程中一个必然的瓶颈，关键的是我们如何去实现CBD的进化。人类的进化留下了文明，乡村的进化带来了城市。而CBD的进化，将走向哪里……以下将为您呈现CBD进化的三个阶段。第12页/共111页第十二页，共112页。基建于时代发展背景下的CBD价值演变——CBD进化论！2003-2007年CBD进化第1阶段中央商务区现格局此阶段整个区域的唯一目标就是旧地拆迁建造商务办公楼！荒地进化为中心商务区阶段第13页/共111页第十三页，共112页。第一阶段的商务建设之于CBD的意义——多了商务办公间，少了宜居的空间多了城市的喧嚣，少了自然的宁静多了成功的光鲜，少了生活的感动多了匆忙的脚步，少了温暖的人情第14页/共111页第十四页，共112页。2008-2010年CBD进化第2阶段围合CBD高级居住时代此阶段的目标是改造CBD周边荒地与村庄，建设高端住宅区。荒地、村庄进化为高级住宅阶段第15页/共111页第十五页，共112页。第二阶段的高级住宅建设之于CBD的意义——

多了居住的空间，缺少便捷的尺度多了成片的小区，缺少优越的配套多了基础的商业，缺少优雅的格调多了大量的复制，少了人本的关怀第16页/共111页第十六页，共112页。本案之后CBD第3进化阶段建筑CBD多元生活体破局，谋子不如谋势——2009年2月北京CBD管委会宣布，CBD核心区将东扩约3平方公里，沿通惠河、朝阳北路向东直抵东四环，计划投资150亿元用于东扩区城市多元生活体建设。商务休闲区商务高端生活区商务衍生区CBD及泛区域东四环商业带第17页/共111页第十七页，共112页。对，这是北京的CBD，不是郑州但意义很大，它指出了CBD发展的新历程指出了CBD的不足指出了围绕CBD的生活圈层亟待的一个集生意生活于一体的多元生活体以及它的该是怎样一个范本第18页/共111页第十八页，共112页。未来地铁线，CBD立体交通路网，城市繁华15分钟即可畅达，生活工作自由切换。三公里，保持城市最佳的15分钟距离第19页/共111页第十九页，共112页。CBD“黄金分割点”，集写字楼、住宅、商场、酒店、休闲娱乐等于一身的财富磁场，为商务高端公司人士提供顶级生活感受。绝无仅有城市全功能配套生活场第20页/共111页第二十页，共112页。毗邻城市极佳景致区，恰切的城市规划，优美的自然环境，一切都以高端的生活体验展开。充分享受城市极佳自然景致第21页/共111页第二十一页，共112页。国际化、艺术化的真实观感不仅是CBD财富磁场的辐射区，更是CBD之外的一座国际化新城。艺术的因子，让这个区域内的人群感到优雅、完美、轻松，更有比肩于CBD一样的自豪感。第22页/共111页第二十二页，共112页。

CBD第一进化阶段第二进化阶段第三进化阶段多元生活体高级住宅商务中心生活功能缺失商务商业配套不足CBD进化示意图第23页/共111页第二十三页，共112页。CBD第三进化阶段正在昭示，只有综合类地产项目才能弥补CBD的缺失，才能满足很大一部分高端客群一体化的生活主张。郑州CBD并没有东扩，北京的CBD东扩，也只是在阔容一种CBD新生活……不难得到一个同义词：东扩东阔

郑州CBD不东扩，我们一样能东阔一种生活。CBD东阔，也自然地成为我们的核心推广语。我们有完备的项目支撑，请解读本案。第24页/共111页第二十四页，共112页。CBD区域面临第三次进化时机

这是北京的东扩，也是未来郑州预演的趋势

我们必须找到本案即将扮演的角色是什么？第25页/共111页第二十五页，共112页。1.城市角度：郑东门户，高铁商圈的最先受益者本项目地块位于郑东新客站商圈，距离郑东新客站500米，距离金水东路中央政务区2.6km，距离CBD4.2公里。CBD商务区与新东站商业辐射区给予项目更大的发展价值，项目需要通过这些有利因素树立自身地位。第26页/共111页第二十六页，共112页。2.建筑角度：住宅、写字楼、商业，多元城市综合体高层景观住宅、STREETMALL街区商业、集中式商业、酒店式公寓、SOHO公寓、甲级写字楼等满足生活与生意的所有可能。“一体化”生意生活方式，在CBD辐射区域内尚属唯一，这也正是CBD第三进化阶段的最大趋向。第27页/共111页第二十七页，共112页。3.便利角度：金水路、CBD核心、新客运站，自由畅达金水东路俗称郑州的长安街，繁华而且通达；CBD区域内道宽路阔，交通设施完备，出行畅快；新客运站的建设，带动区域交通设施的完善，更带来了巨大的客流物流。第28页/共111页第二十八页，共112页。4.生活角度：多元城市综合体，工作生活最大满足多元城市综合体，涵盖住宅、写字楼、酒店式公寓、SOHO公寓、集中式商业、街区商业等多种业态；可拥享CBD各类高端商业、生活、休闲配套，并自携大体量商业生活配套，工作生活在此优雅升级，各类人各种角色零距离快速切换。第29页/共111页第二十九页，共112页。5.稀缺价值：绝对CBD区域，CBD不东扩，而生活需要东阔

毗邻CBD4公里，属于CBD的辐射区域内，更能借用CBD商务性质和本项目做以嫁接。与CBD不同的是，我们的功能更加完善，生意生活真正实现了无缝对接。郑州的CBD没有东扩，却实现了真正的东阔。第30页/共111页第三十页，共112页。通过对CBD进化历程分析，不难看出本案之于CBD，不是CBD的附庸，而是一种新的战略合作关系。我们“满足了CBD的不满足”，本项目综合体的规划将失去平衡的生活真实的还给了CBD。第31页/共111页第三十一页，共112页。“满足CBD的不满足”就是本案最大的价值？对，但如何让我们的价值最大化？我们比对市场，必须清晰自我定位……第32页/共111页第三十二页，共112页。商业/写字楼和千玺广场、内外环商业和写字楼竞争，CBD离我们很遥远；甚至连周边的商业项目绿地之窗，我们都没得比。住宅联盟新城、中豪·汇景湾等这些纯粹高级住宅，是不是比我们更有优势？和CBD周边地产项目相比，虽然商业比不上纯粹的商务中心，住宅也比不上纯粹的高级小区。但是一体化的生意和生活，谁也比不了。必须熟悉我们的地域，清晰认识，我们具有唯一性，我们是CBD范围内唯一的全功能城市综合体项目，只有我们能实现生意和生活的完美一体化。第33页/共111页第三十三页，共112页。雅宝·红东方RoyalRedCity

“红东方”，源自“东方红”，是太阳，是领袖“红东方”，让东方红遍半边天，占位极高“红东方”，照耀郑东，引领CBD的进化“东方”，喻指区位郑东，“东”在郑州就是价值的代称第34页/共111页第三十四页，共112页。雅宝·红东方住宅写字楼公寓商业东方名著东方红街东方公馆东方广场分案名探析第35页/共111页第三十五页，共112页。高铁商圈·CBD多元生活体本案核心定位导出：CBD、高铁始终是我们的价值基础多元生活体，区别目前CBD所有项目，并进化整个CBD第36页/共111页第三十六页，共112页。本案核心推广语导出：生意和生活CBD东阔何必附庸CBD，要做CBD的进化者，满足CBD的不满足CBD缺乏的就是这种生意生活一体化的生活，需要东阔东阔是一种生活，更是一种体验，让生意&生活从此完美第37页/共111页第三十七页，共112页。今年，乃至以后，会有很多人向CBD示好和投诚，但我们不愿意。因为我们能做CBD做不到的事情，平衡生意与生活。第38页/共111页第三十八页，共112页。“CBD是万能的？”

/“CBD不需要进化？”

/“CBD里有神话？”

这样的广告，会成为我们向CBD投掷的石块；激起的，我们希望是市场的波澜和消费者的思考。第39页/共111页第三十九页，共112页。现在，让我们一起进入

全新的视觉世界

第40页/共111页第四十页，共112页。VI演绎第41页/共111页第四十一页，共112页。第42页/共111页第四十二页，共112页。第43页/共111页第四十三页，共112页。第44页/共111页第四十四页，共112页。第45页/共111页第四十五页，共112页。第46页/共111页第四十六页，共112页。第47页/共111页第四十七页，共112页。第48页/共111页第四十八页，共112页。第49页/共111页第四十九页，共112页。第50页/共111页第五十页，共112页。第51页/共111页第五十一页，共112页。第52页/共111页第五十二页，共112页。第53页/共111页第五十三页，共112页。推广攻势第54页/共111页第五十四页，共112页。第一阶段：入市CBD东阔第55页/共111页第五十五页，共112页。2003年，郑州CBD动工伊始，CBD商务精神开始觉醒；2005年，郑州CBD初具规模，CBD城市轴心开始形成；2008年，CBD中心商务区建成，CBD中心居住功能开始彰显不足；2009年，环CBD高级住宅区逐步形成，生意与生活失去平衡；2010，CBD东阔，CBD轴心区全能型生活体即将华丽面世。生意VS生活CBD东阔雅宝·红东方28万方东阔后的CBD多元生活体满足CBD的不满足第56页/共111页第五十六页，共112页。第57页/共111页第五十七页，共112页。生意VS生活CBD是万能的？CBD是万能的？为什么众多CEO无法释怀CBD白天的拥扰？CBD里有神话？为什么拥享生活的夜晚CBD成为一座空城？CBD不需要进化？那拿什么来平衡您的生意与生活？2010，CBD东阔，CBD轴心区全能型生活体即将华丽面世。雅宝·红东方28万方东阔后的CBD多元生活体满足CBD的不满足第58页/共111页第五十八页，共112页。第59页/共111页第五十九页，共112页。第二阶段：造势进化后的CBD生活第60页/共111页第六十页，共112页。生意VS生活进化后的CBD生活郑东从不缺少繁华。路福芬妮的情调，意大利Gucci的优雅，康城OUTLETS的多元……簇拥郑东，也簇拥着雅宝•红东方。但雅宝•红东方，却让郑东不止有繁华。甲级写字楼的优雅、酒店式和SOHO公寓的豪华、集中式商业的丰盛、STREETMALL街区的奢华……让商务、居住、购物、娱乐成为最顶尖的享受。雅宝•红东方——28万方进化后的CBD多元生活体以东阔之名，满足CBD的不满足第61页/共111页第六十一页，共112页。第62页/共111页第六十二页，共112页。生意VS生活明天的CBD郑东从不缺少想象。CBD的国际、政务中心的向心力、高铁商圈的价值辐射…簇拥郑东，也簇拥着雅宝•红东方。但雅宝•红东方，却让郑东不止有想象。甲级写字楼的优雅、酒店式和SOHO公寓的豪华、集中式商业的丰盛、STREETMALL街区的奢华……让商务、居住、购物、娱乐成为最顶尖的享受。雅宝•红东方——28万方进化后的CBD多元生活体满足CBD的不满足，让明天的CBD更从容第63页/共111页第六十三页，共112页。第64页/共111页第六十四页，共112页。第三阶段：体验当东方名著、东方红街遇见东方广场第65页/共111页第六十五页，共112页。雅宝·红东方的资源，必然为周边区域诸多豪宅所共享，但是，来东方红街逛逛，来咖啡馆坐坐，来餐厅吃顿饭，来俱乐部消磨2小时……并不代表就拥有了红东方的品质生活。唯有生活在雅宝·红东方，才能深切体会，每时每刻，雅宝·红东方以多元化生活资源，为你贴身服务。雅宝·红东方，不仅贵在享受，更贵在一种拥有感。唯有高端圈层人士，方能心领神会第66页/共111页第六十六页，共112页。他四十出头，CBD某公司高管。家中的一切，包括他的衣着穿戴，他太太总是格外用心。心仪一个新的生活家，觉得住下以后，工作购物很方便，俱乐部、超市、咖啡馆什么的，就跟自家的一样，太太也可以轻松一点。更重要的是，每一天忙完后，能够很轻松的回到家，没有堵车，没有耽搁能有更多的时间和家人一起，好好享受生活。为家人着想的王先生第67页/共111页第六十七页，共112页。他年近五十，名下的建筑公司经营十多年。这份基业，已足够稳固。市区的房子，郊区的别墅，什么都有了。退休？还早了点。他很希望有一个地方，能够近靠CBD而又没有CBD白天的拥堵和嘈杂，也许工作和生活更能够一体。所以，他相信，有了多元化CBD生化体，一切将变得轻松起来，有自己的生意，更能兼顾自己的生活。感性与理智兼备的李先生第68页/共111页第六十八页，共112页。雅宝·红东方，生意和生活，当是一场体验这一次，拥有了雅宝·红东方，也就同时拥有了东方名著的优雅、东方广场的奢华、东方红街的风情、高端俱乐部、咖啡屋的享受……CBD多元生活体，是一场体验，一种生活。第69页/共111页第六十九页，共112页。东方广场VS东方红街满足CBD的不满足上一秒，在甲级写字楼里开会雅宝•红东方，集东方名著、东方广场、东方公馆、东方红街于一身的CBD多元生活体。咫尺之距，商务、生活、休闲皆可掌握。下一秒，沉醉于家中的咖啡香东方名著的优雅、东方广场的奢华、东方红街的风情、高端俱乐部、咖啡屋的享受……极致呈现一流的衣、食、居住体验。一步之遥，心境自然不同。雅宝•红东方——28万方进化后的CBD多元生活体以东阔之名，满足CBD的不满足第70页/共111页第七十页，共112页。第71页/共111页第七十一页，共112页。东方广场VS东方红街满足CBD的不满足她，把购物当散步

郑东景致，随四季而变。东方广场、东方红街的时尚景致，瞬息万变。随时随地，亦购物，亦散步，身心皆被扮靓。你，视繁华为风景繁华风景，只是生活的背景。雅宝•红东方赋予的感受已渗入生活。当别人只是过客，你已习惯于享受。雅宝•红东方——28万方进化后的CBD多元生活体以东阔之名，满足CBD的不满足第72页/共111页第七十二页，共112页。第73页/共111页第七十三页，共112页。东方广场VS东方名著做主角，演自己傍晚19：00做会议的主持人东方名著高端居所旁，即是东方广场商务中心、东方红街商业中心。掌握生活节奏，游刃有余。晚上19：10做女儿的听众高端居所、商务中心、公寓、商业中心……簇拥雅宝•红东方。随时、随地切换角色，尽享生活。做生活的主角，CBD也得让步。雅宝•红东方——28万方进化后的CBD多元生活体以东阔之名，平衡你的生意和生活第74页/共111页第七十四页，共112页。第75页/共111页第七十五页，共112页。东方广场VS东方名著做主角，演自己从此后，少点忙碌雅宝•红东方，坐拥东方广场、东方名著等CBD多元生活体，生活节奏，随心掌握。从此后，多些享受东方名著的优雅、东方广场的奢华、东方红街的风情……随时、随地、随意，达成他人难以企及的享受。做生活的主角，CBD也得让步。雅宝•红东方——28万方进化后的CBD多元生活体以东阔之名，平衡你的生意和生活第76页/共111页第七十六页，共112页。第77页/共111页第七十七页，共112页。清晰了3个阶段我们简短回顾一下第78页/共111页第七十八页，共112页。“CBD东阔”，让客群明确感受到CBD多元生活体的魅力。首先，以东阔演绎一种生意和生活展现雅宝·红东方拥有的商务和生活资源。承上启下，展现一个集大成生活体感受雅宝·红东方的生活状态，多元化生活方式打动客群。延续，体验一种生活状态第79页/共111页第七十九页，共112页。推广计划第80页/共111页第八十页，共112页。2010年11月—2月1、蓄客2、现场包装3、物料准备

2011年3月—5月1、认购物料2、样板间落成3、售楼处开放4、渠道准备2011年5月—7月1、品牌入市2、渠道执行3、现场实景呈现2011年8月开盘后1、产品解析2、生活方式阐述3、销售措施调整一、推广计划StrategiesPlan第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段强销期准备期推广筹备期强势推广期第81页/共111页第八十一页，共112页。目标：市场预热主题：CBD东阔二、攻势风暴Offensive第一波攻击目标：确立市场地位主题：进化后的CBD生活目标：强销攻势主题：东方广场VS东方名著目标：销售信息告知主题：开盘2011年4－6月2011年6－7月2011年8月开盘2011年9月—12月第四波攻击第二波攻击第三波攻击第82页/共111页第八十二页，共112页。目标：市场预热主题：CBD东阔二、攻势风暴Offensive第一波攻击目标：确立市场地位主题：进化后的CBD生活目标：强销攻势主题：东方广场VS东方名著目标：销售信息告知主题：开盘2011年4－6月2011年6－7月2011年8月开盘2011年9月—12月第四波攻击第二波攻击第三波攻击第83页/共111页第八十三页，共112页。目标：市场预热主题：CBD东阔二、攻势风暴Offensive第一波攻击目标：确立市场地位主题：进化后的CBD生活目标：强销攻势主题：东方广场VS东方名著目标：销售信息告知主题：开盘2011年4－6月2011年6－7月2011年8月开盘2011年9月—12月第四波攻击第二波攻击第三波攻击第84页/共111页第八十四页，共112页。目标：市场预热主题：CBD东阔二、攻势风暴Offensive第一波攻击目标：确立市场地位主题：进化后的CBD生活目标：强销攻势主题：东方广场VS东方名著目标：销售信息告知主题：开盘2011年4－6月2011年6－7月2011年8月开盘2011年9月—12月第四波攻击第二波攻击第三波攻击第85页/共111页第八十五页，共112页。平面媒体：在传统大河报的基础上，增加航媒杂志、财经类报刊杂志。航媒和财经类报刊杂志以软文为主。软文舆论重点排期：4-5月，“CBD东阔，城市多元生活体惊现CBD”——造势6-7月，“进化后的CBD生活”——推介项目配套资源8月，“雅宝·红东方，红动CBD”——项目开盘9月-年底，“高铁，看得见的价值”——推介项目区域价值媒介组合第86页/共111页第八十六页，共112页。媒介组合户外：在现有郑州市区内户外的基础上，增加机场户外。流动媒体：室内外公交车体、机场巴士车身广告。其他：楼宇影视、机场全球通VIP室POP、未来高铁站POP等。第87页/共111页第八十七页，共112页。活动推介第88页/共111页第八十八页，共112页。目标：市场预热主题：CBD东阔第一波攻击目标：确立市场地位主题：进化后的CBD生活目标：强销攻势主题：东方广场VS东方名著目标：销售信息告知主题：开盘2011年4－6月2011年6－7月2011年8月开盘2011年9月—12月第四波攻击第二波攻击第三波攻击活动一：CBD进化趋向论坛活动二：项目品鉴会现场小活动活动三：高铁价值论坛第89页/共111页第八十九页，共112页。活动时间：4月中旬活动说明：邀请城市规划专家、政府相关领导、企业高管、大河报等媒体，以论坛形式，针对北京CBD东扩现象，分析

CBD周边城市多元生活体的战略价值，以佐证项目的巨大发展价值，并达到推介项目的目的。主题活动一：CBD进化趋向论坛第90页/共111页第九十页，共112页。活动时间：7月中旬活动说明：邀请郎朗作为表演嘉宾出席，并出席形象代言。联动路虎、银行等高端资源，通过高端酒会或者晚宴、舞会的形式，增强雅宝与客户的沟通，可由雅宝高层先行发言致谢，朗朗现场演奏，其间穿插魔术表演、大提琴表演，最后配以抽奖环节，抽出六名幸运者（一等奖一名，二等奖两名，三等奖三名），获奖者在雅宝·红东方购房可享受一定额外优惠。主题活动二：项目品鉴会

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