商业地产基础培训课件

商业地产基础培训注意事项

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请各位积极参与，各抒己见!培训内容及安排第一部分：商业地产基础知识第二部分：商业地产市场调研第三部分：商业地产市调案例商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所；广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。

商业地产的含义商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有

大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的

发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产的内容商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种行为/……Part1：商业地产基础知识开发行为投资行为经营行为贯穿商业地产全过程的三种行为开发商投资客商户消费者商业地产的四个元素商业地产的发展商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/……Part1：商业地产基础知识亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。亚洲及国内：高品质商业地产分割商铺领风骚国际资本加紧抢滩第三方经营管理发展趋向显著商业地产发展趋势及特点商业地产的发展特点与趋势商业地产分类市场形式分类/物业用途分类/建筑特征分类/……Part1：商业地产基础知识分类方法种类举例按物业区位分类商业区物业名汇广场、名盛广场住宅区物业即小区配套商业铺位近郊物业顺德国际商业城、五洲装饰世界按经营方式分类统一经营物业以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业分散经营物业大部分商铺（除发展商返租外）按经营类别分类综合经营物业如大型商厦、小区商铺单一经营物业如专业市场、餐饮及美食广场按销售方式分类销售物业有产权的商铺多以销售为主租售物业广州国际玩具精品中心出租物业天河城广场、宏城广场按物业产权分类产权物业大部分的新建物业非产权物业临建物业或改建商铺商业地产的分类（续）商业地产基本术语商圈/业态、业种Part1：商业地产基础知识在商业地产市中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：1）、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标区位——指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。板块——一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。商圈——指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域。商业地产基本名词术语边圈次圈主圈主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟边圈：10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上人口数量及特点交通状况商业发展潜力人文、公共配套商业规模

影响商圈大小因素根据ICSC对商圈的定义：指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的性质﹑可进入性﹑自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和距离的限制。商业地产基本名词术语—商圈分析发展阶段市场表现经营模式标志节点起步期结构调整期快速发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展，新商业出现大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入百货等购物市中心区域专业市场市中心区域专业市场市中心区域专业市场赢利模式百货为主专业市场餐饮、休闲休闲、娱乐经营业态市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈商业地产基本名词术语—商圈形成与发展IRS（商圈饱和指数）＝C（潜在客户）×RE（人均零售支出）/RF（商业面积）RF（某市可支撑商业面积）＝C×RE/IRS＝40×1600/4000=16万㎡例1：IRS（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为1000-4000元/㎡，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为2000-6000元/㎡，取接近中值的4000元/㎡C（潜在客户）：40万人（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口115万的35%，115×35%=40万）RE（年平均购物额）：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均社会消费品零售总额的80%计算）例2：假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为…IRS＝C×RE／RF=100000×25／144000＝17．36111商圈饱和这一指数数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店

商业地产基本名词术语—商圈应用食杂店

(TraditionalGroceryStore)以烟、酒、饮料、休闲食品和粮油为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。便利店

(ConvenienceStore)以自选销售为主，销售应急性的食品、日用生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为要目的的零售业态。折扣店(DiscountStore)

是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到2000个品种，经营一定数量的自有品牌商品。超市(Supermarket)是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。大型超市(Hypermarket)实际营业面积6000平米以上，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。仓储式会员店(WarehouseClub)以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。

批发和零售业态商业地产基本名词术语—业态（实体店）批发和零售业态专业店专卖店家居建材店购物中心厂家直销中心百货店(DepartmentStore)在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。(SpecialtyStore)以专门经营某一大类商品为主的零售业态。如办公用品专业店、玩具专业店、家电专业店、药品专业店、服饰店等。(ExclusiveShop)以专门经营或被授权经营某一主要商品为主的零售业态。(HomeCenter)以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。(ShoppingCenter/ShoppingMall)是多种零售店铺、服务设施集中在企业有计划地开发、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合。

(FactoryOutletsCenter)由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。商业地产基本名词术语—业态（实体店续）业态选

址商圈、目标顾客规模商品(经营)结构经营方式服务功能便利店居民小区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区目标顾客以居民、单身、年轻人为主营业面积100平方米左右以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点以开架自选为主，结算在收银处统一进行营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目小超市居民小区以及交通要道、车站、医院、学校、办公楼和公共娱乐场所的周围经营服务辐射半径0.5公里，目标顾客以居民和流动顾客为主营业面积500至1500平方米以销售食品、副食品、日用品为主采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行营业时间12小时以上超市地区中心、居住区经营服务辐射半径2公里以内，目标顾客以周边居民为主营业面积2000至5000平方米以销售生鲜食品、食品、日用品为主采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行设不低于营业面积40%的停车场大型综合超市区级商业中心、县级市商业中心、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近经营服务辐射半径3公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主营业面积5000平方米以上大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行设不低于营业面积50%的停车场商业地产基本名词术语—业态特征业态选

址商圈、目标顾客规模商品(经营)结构经营方式服务功能仓储超市城乡结合部的交通要道经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主营业面积10000平方米左右以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价格，批量销售采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行设相当于营业面积的停车场专业店市级商业中心、区级商业中心、县级市商业中心、专业街以及百货店、大型购物中心内目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主营业面积根据商品特点而定以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大采取柜台销售或开架面售方式从业人员具有丰富的专业知识大型专业店市级商业中心、区级商业中心、专业街、城郊结合部和交通要道附近经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主营业面积2000平方米以上以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大采取自选销售和开架面售相结合方式设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务百货店市级商业中心、区级商业中心、县级市商业中心以及历史形成的商业集聚地目标顾客以流动顾客为主营业面积5000平方米以上综合性，门类齐全，以销售服装、鞋帽、化妆品、文体用品、家庭用品为主采取柜台销售和开架面售相结合方式注重服务，设导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全大型购物中心市级商业中心、城乡结合部的城市主干道附近经营服务辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主营业面积10万平方米以上内部结构由百货店或大型综合超市作为核心店，并以各类专业店、专卖店和餐饮、娱乐、服务设施共同构成由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营设不低于营业面积40%的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体商业地产基本名词术语—业态特征（续）某区域商业业态按照业态的分类标准，实体店商业业态共15类，而区域商业业态总共仅七类种类不丰富。在所有的业态中，零售业、服务业和餐饮业所占的比例分别为48%，35%和17%，没有文体休闲娱乐业态。在零售业中，家居建材和专业店所占比例较高。业种名称商铺数量所占比例专业店2516%食杂店53%家居建材3522%超市11%便利店106%服务业5435%餐饮2617%总计156100%商业地产基本名词术语—业态（案例）专业店业种细分业种名称数量所占比例医药520%电器312%服饰312%机械312%茶叶28%文具14%保险柜14%化学品14%化妆品14%琴14%体育用品14%鞋子14%眼镜14%渔具14%总计25100%总共有14种不同的专业店业种，其中医药类的数量最多，但是其