丁字镇项目可行性分析报告

丁字镇工程可行性初步分析报告—、工程概况1、地理位置：长沙望城区丁字镇，丁字镇长湘路与游园南路穿插口西北角，丁字加油站以南、以西。2、建设规模与目标：工程地块总用地面积 20234平米，合30.11亩；道路代征面积2661.283.9917412.72平米，26.12亩。用地性质包括商住和科研用地，其中商业建筑面积占总建筑面积的12%，居住建筑面积占总建筑面积的 面积的6%。3o积率：4.50绿地率：35.11%建筑密度：30.81%规划总建筑面积：103479.88㎡地上总建筑面积：78407.16㎡〔商住建筑面积：75711.72㎡〕〔科研建筑面积：2695.44㎡〕地下总建筑面积：25072.72㎡停车位：560个二、报告编制依据1、长沙市规划局规划设计标准2、城市居住区设计规划设计标准3、国家公布的与房地产相关法律和政策4、现场考察和实地调研所得资料5、0731fdc房产网和相关网上资料查阅三、市场分析1、区域背景丁字镇，中国十大石材基地之一的望城县丁字镇，紧临长沙市开丁字镇，中国十大石材基地之一的望城县丁字镇，紧临长沙市开福区，地处湘江东岸，长沙市北郊，距长沙市政府驻地17公里，镇域面积91.2平方公里，人口4.7万，管辖21个行政村，3个居委会，是湖南省重点示范镇。境内道路网络四通八达，石长铁路、长湘大路纵横南北，各级大路贯穿东西；距京广铁路货运站、霞凝港深水码头仅3公里，水陆交通极为便利。丁字镇耕地面积37000多亩。丁字镇土地肥沃，农业经济活泼，种植业以水稻、油菜、高粱、玉米、蔬菜为主，养殖业以牲猪、牛羊、禽类、鱼副业为主。是远近著名的“鱼米之乡”。丁字镇盛产麻石，素有“麻石之乡”的美称，丁字镇麻石〔花岗岩俗名〕优良，其产品广泛用于建筑、铁路、装饰及工艺品、生活用品。据中南权威勘探专家实地勘探考察，丁字湾花岗石矿区面积93平方公里，丁字镇花岗石矿区面积达20丁字镇花岗石矿区面积达20万平方公里，出露的花岗石储量达37方米。丁字镇区位优势日益凸显，“近城、临江”区位优势明显。与开福区接壤，沿湘江12公里，镇距三环线入口仅3.2公里，离港深水码头2公里，隔南北货运火车站址2公里；省道长湘大路南北贯穿，规划中的四环线东西穿越，电厂专用铁路贯穿全境；特别是芙蓉北路拓改、湘江大道北延、湘江航电枢纽工程、火车站建设等四大根底设施建设，及中南石材建材产业园总投资达设施建设，及中南石材建材产业园总投资达60亿元，成为中南地区最大的石材建材“航母”，将带动着城镇快速进展。2、长沙房地产市场状况长沙房地产市场自2023年开头升温以来，持续增长了3年时间，到2023年进展到了极高的市场顶峰，势头在2023年因金融危机让增长消灭缓解，并在该年楼市走向低迷时期，但国民经济GDP仍保持在9%以上的增长，2023年房地产市场又开头稳步迈向增长的方向，始终持续到2023年上半年时间；2023年国家出台了多项房政政策来调控房地产市场，长沙房地产市场也进入了调整阶段，但市场整体状况仍旧会保持安康稳步进展。丁字镇房地产因近几年的城镇进展需求，也逐步进展起来，已建成工程有金子湾商业广场、北城天籁及丁字镇居民个人商住楼96和政府安置小区等，极大的改善了居民住房条件和提高人民生活质量；该区域的商品房价格，由2023年的2500元每平米涨到了如今的均价3500元每平米左右，随着望城并为长沙第六区，城市化进展为丁字镇房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场也将日趋成熟，房地产工程开发前景良好。四、区域调研1、本工程地块分析〔〕〔地块本身的特征对产品设计影响和考虑〕2、地块周边的环境和配套设施〔具体如图1〕交通状况：乡镇通巴士直达市区，年底会通行城市公交线路，地铁口到达丁字镇金霞经济区〔换乘站；学校：中南林科大涉外学院，湖南对外经济贸易职业学院，书堂中学，丁字中学，丁字镇中心学校，同人置业附属小学，丁字湾小学，麻潭小学，镇育恒幼儿园，苗艺术幼儿园等；银行：邮政银行，工行自助银行，农村信用社；医院：丁字镇卫生院，芝林大药房，养天和大药房；酒店餐饮：桃花园酒楼，石乡酒家，文杰香满楼，红灯笼酒楼；其它效劳单位：移动效劳厅，联通效劳店，电信营业厅，麻潭邮政所，世纪娘婚纱店，丁字镇加油站；购物：北城天籁商业街，金子湾商业广场〔年底开业镇街道超市及各种便利店；公园：汀澜公园，铜官窑遗址，欧阳询故居，麻潭山深林公园。3根本信息楼盘名称：北城天籁 售楼处：8402333、8402777地理位置：芙蓉北路丁字镇 长沙湘禹房地产开发占地面积： 22426平米 建筑面积： 8万平米容积率：3 绿化率：31.2%101-4〕总套数：约436套 交房时间：一、二期已交房交房标准：毛坯交通状况：乡镇通巴士直达市区，年

物业治理：望城湘禹物业治理1/月/平米底会通行城市公交线路， 力户型：46-167㎡1-4房及复式；80-100㎡两房占42%118-129㎡三房占33%135-167㎡为大三房至四房及复式占23%

学校，银行，公园等根本配置在丁字镇街道里。销 售价 格〔三期在售〕1、三期3、6号栋合计126套房，未售35套〔其中14套为140㎡ 付款方式以上户型，其余为86-118㎡两房和小三房； 按揭2、二期4号栋还有14140㎡以上3房未售；3、销售价格报价4000元/㎡，折后均价在3500元/㎡左右； 一次性4、一次性、按揭均为88折销售；商铺均价1.7万元/㎡〔少量。 公积金北城天籁工程位于长沙市开福区北部，地处长沙市丁字镇中心地段，东临芙蓉北路，西靠枫树路，北临丁字联络线，南为枫林路，跟镇税务局仅一路之隔，距离镇政府只有1001610往北，直通黑麋峰和湘阴，往西，过渡即到望城县城，往东，直过青竹湖，往南，直抵长沙市区，是长沙、望城、湘阴三地的交通枢纽。该工程是目前工程介绍

868016020种户型，还有局部珍藏复式住宅，能满足客户对户型的多样化要求。小区内拥有8000平米的中心绿化广场，是目前丁字镇绿化面积最大的社区，除中心绿化广场外，小区还拥有100多平米的休闲、体育架空层，特别适合老人与小孩游玩和熬炼身体，临街有8000平米的商业街，专为小区的业主购物、休闲供给便利。另外，小区承受人车分流的设计，人行和车行全局部开。小区各项配套设施完善，拥有五大数字智能化系统—水、电一适性。、金子湾商业广场〔北城天籁以南〕开发商：长沙城源置业工程总建筑面积：3.5工程占地面积：20619㎡容积率：2绿化率：25%住宅总套数：167套〔已销售完〕户型：两种户型,90㎡两房和120㎡三房销售价格：从第一批均价2700元/㎡到最终3500元/㎡销售商业租金：150元/㎡·月左右，2-320-30元/㎡·月〔1楼商铺根本售完，均价1.8万元/㎡左右〕附：商业广场正招商中，估量今年元旦节正式开业。3、丁字镇居民商住楼街道门面租金：根本为50-60㎡，租金从800-1200元/月不等。4、本地块的开发工程优劣势分析优势：、项目地处于该区域最具进展潜力的地段，周边环境在不久将来会是池州最正确的居住区域；、丁字镇近几年的进展和市政建设的步伐，使得该区域的房地产具有较大升值空间、北城天籁和金子湾工程的成功开发，为该区域的房价定位供给了市场认可性；、丁字镇所属的望城已并为长沙第六区城市体，城市扩张带动其快速进展；、芙蓉北路拓改、湘江大道北延、湘江航电枢纽工程、火车站建设等根底设施建设，产生大量拆迁户对住房的需求。劣势：、该区域居住人口很少，缺乏5万人；、该区域周边的生活配套设施及交通还不够完善；、在该区域临时需求量不大的情形下，已开发了两个工程，消耗了大量刚性需求客户；、近期国家出台了调控房地产市场的多项政策，对房地产行业有肯定的影响。五、对产品价格、产品规划设计建议1、工程开发建设的必定性、丁字镇城市进展的需求，是对实现城市进展战略、推进城市提质扩容的必定开发建设；、城市建设的持续进展需求；、符合国家关于加快实现城市住宅商品化合社会化的政策；、人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平需求；、项目开发建设可提高企业经营效益和提升企业形象，壮大实力。2、该区域热销产品情形经该区域已销售工程调研，小区大气、时尚、颖，户型能实现“大视野、大尺度、大自然”的居住环境，有较大的入户花园、空中庭院及大阳台，面积区于75-90平米两房、96-120平米三房的户型极其受欢送，销售也最先完成。3、设计原则建议、符合统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散及环境保护等要求；、尊重地块环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性和归属感的居住小区；、“以人为本”充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，尽最大值提升居住空间的环境品质。4、总体规划及平面布置建议、以“观念颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想，解决‘建筑、人’的亲热关系，使建筑融入到环境中，提高居住质量；根据位置的不同，采用不同的组合方式，丰富小区整体形态。、建筑完整、大气、时尚、颖的宜居小区，构造设计层次鲜亮，错落有致的建筑布局；综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求，确定大于28米的建筑物间距，满足视觉、私密性、通风及绿化空间景观要求，实现‘大视野、大尺度、大自然’的居住环境品质，并最大程度的满足日照要求和人居住环境的要求。、充分考虑住宅的根本功能，承受紧凑的平面布局及良好的通风采光布局，设置户型趋势的大入户花园、空中庭院及大阳台构造，并保证节能环保；户型面积掌握在45-150之间，或设计N+1户型，满足需求大户型居住的客户；楼顶设计有附送面积或带阁楼构造，促使顶楼的销售。、小区入口和小区道路位置要安排合理，能合理与外部道路连接，并保证道路的畅通及人员的疏散；小区承受人车分流形式，便利直通各栋大楼。、小区配套根本的根底设施和会所，满足业主日常休闲活动；小区绿化布置特色、颖、到位，种植不同的四季常青植被，让小区常年布满着空气清爽的生活环境。5、产品户型和价格建议依据该区域已销售的工程状况和当地居民居住需求喜好，建议户型设计为：、面积75-90平米两房比例占30%、面积96-120平米三房比例占40%、面积135-150平米三、四房比例占20%、面积40-50平米单身公寓比例占10%、或考虑设计构造为N+1的户型供客户需求。价格定位可参考该区域已开发工程及工程开盘时的市场行情，依照市场行情和该区域的城市进展状况，按10%的增长计算，于2023年开盘销售均价区于3800-4000元每平米左右。6、商业配套的规划设计建议区域商业现状：工程位于城郊乡镇街区，商业配套根本沿着街道布置，为商住楼一楼商铺；型的品质商业裙配套有北城天籁商业街和金子湾商业广场，能根本满足该乡镇区域的生活配套需求；但整个区域的商业业态配置尚不成熟。〔1、商业配套规划设计的根本原则、满足工程小区居民的生活根底功能，有效的提升区域生活质量和居住环境。、商业区域的建筑规划设计既要能提升工程的品质，又不影响小区的居住生活环境。、要求商业建筑设计可调整性：由于商业配套具有较大的调整弹性，商业配套根本不行能一次到位，即使依据开发商最初的业态设想，商业配套也不行能完全满足社区生活配套的需要，很多配套功能的设定都必需在不断的调整中趋于完善；所以要保证商业配套具备较大的调整弹性，确保商业沿着最符合市场需求的方向进展；并能依据区域消费力和消费倾向合理筛选经营业态，掌握业态合理分布。、商业建筑规划设计要考虑主力店、品牌店引入的配置要求:〔如中大型品牌店、超市、商场、酒店等商业进入对商业建筑设计配置的要求〕附：引入主力店、品牌店的优势分析：中大型品牌店的可以用其品牌效应聚拢人气和客流，给工程带来更大的商机；中大型品牌商家便于统一规划和治理，节约将来的治理本钱和精力；利于工程商业市场的快速形成和良性成熟，带动整个商业工程，增大升值潜力；提升工程的品质、品牌，提高工程的升值潜力；有利于加快开发商回收资金，制造利润最大化。、必需留意的几个方面：消防，电路设计，给排水布置，电梯，节能环保及层高等方面合理规划设计。〔2、业态组合依据市场分析和本工程区域特点，可以确定商业的业态组合为“以商业配套为主，其他功能为辅，首要目的为满足业主生活需求”，主要是以生活、购物等消费为主流的商业，休闲、消遣、康体和酒店等其他类型为关心设施。对入驻商家进展“统一招商、统一规划、统一推广、统一形象、统一治理“的五个统一治理运作，为保持整体商业业态的饱满和良性进展，进展总量掌握中大型品牌店及同类业种的数量，从而避开恶性竞争，保证工程商业良性循环可持续进展。〔3、对工程商业一些初步建议：、工程东栋〔临长湘路，规划四层商业裙楼，用于中大型商业工程招商，例：一楼以银行、商场、品牌饮食为主，二、三、四楼用于饮食、休闲、消遣、康体和酒店等商业配套。、工程南栋〔临游园路)和北栋规划一层商业铺面，商业配置首要目的是满足居民生活需求，主要是以生活、购物等消费为主流的商业。、一楼商业铺面都规划产权面积为30-80平米的独立门面，好便于销售。、价格定位经参考该区域已开发工程及工程开盘时的市场行情，并依照市场行情和该区域的城市进展状况，按每年10%长计算，于2023年开盘一楼门面销售均价区于22023元每平米左右；二楼铺面价格为10000元每平米；三、四楼价格为6000元每平米左右。六、工程总投资的本钱预算〔略〕土地费用；前期工程费用；建筑安装工程费用；建设配套费用；室外工程费用；治理费用；销售营销费用；财务费用；各种税金支出；其它费用〔预备费。结论：以上为工程可行性初步分析，最终工程的可行性需结合工程建设总本钱核算及其它的综合因素分析和调研确定。请公司领导审核！销售部：盘文君20231018黄花—星沙区域5个热销楼盘户型分析：高林仕家开发企业：长沙旭星房地产高林仕家开发企业：长沙旭星房地产工程主力户型84030999小高层、高层1818面积〔㎡〕销售均价比例5000/㎡212023.6销售率两房77-7820%60%两房〔2+1〕87-88-8930%70%三房〔3+1〕105-10735%50%其它15%适性及功能性，在户型上该工程还独创了集中双卫系统以及多个人性化革创。适性及功能性，在户型上该工程还独创了集中双卫系统以及多个人性化革创。家和院开发企业：湖南世锦置业工程地址：星沙凉塘路与东四线交汇处家和院开发企业：湖南世锦置业工程地址：星沙凉塘路与东四线交汇处工程8409999销售均价〔一期二批〕4580元/㎡〔一口价〕18；981，98-115、1304580/平，且开发商可代付一成首付至交房时间，对市场有肯定吸引力。建筑形态总建户数主力户型高层3061面积〔㎡〕开发规模开盘日期比例362023.11销售率两房〔2+1〕8140%办卡良好三房〔3+1〕9940%办卡良好大三房〔3+1〕115-13015%60%其它5%、明天一城明天一城开发企业：湖南博创置业工程地址：漓湘路与东六线交汇处工程84080999高层802销售均价102023主力户型小户型2*23*2面积〔㎡〕3491104比例5%60%35%销售率90%95%分析:户型设计简约有用，紧凑的面积使得房屋总价处于抱负位置，在市场良好的环境下，销售状况良好。环境下，销售状况良好。花港小区开发企业：欣胜置业工程地址：黄花镇黄花路花港小区开发企业：欣胜置业工程地址：黄花镇黄花路75-9096-110128-132捧，销售率比较高。工程主力户型86301111高层、多层洋房197面积〔㎡〕销售均价比例4200/㎡22023.6销售率两房75-9019%85%大两房92-9724%45%三房96-11018%90%大三房128-13212%70%四房140-14618%47%单身公寓319%61%、康桥长郡康桥长郡开发企业：湖南嘉基房地产工程地址：黄兴路与离湘路交汇处工程867722223248销售均价452023主力户型2*22+13+1面积〔㎡〕8398-106126-132比例30%30%40%销售率开盘分析:户型设计两房变三房，三房变四房，宽尺度飘窗，打造时尚的空间组合；211N+1100/95。〔紧凑主要为工程主力户型，且销售较旺，市场吸纳率较高。区域其它工程分析〔具体工程状况在上次报告已表达〕1、工程名称：康桥长郡1、户型配比： 1〔面积区间〕80-90㎡2、100-1103、120-140

比例：44% ：100%比例：33% 销售率：90%比例：33% 销售率：50%2、明星户型〔户型优势：

1、80-902、100-110

适3、本工程特色及卖点： 1、就读长郡试验学校、赠送面积多，户型周正，进展前景好。、工程规模大，小区配套完善，外立面大气。4、付款方式： 1、一次性：18% 、按揭：82% 3、其它〔分期：51、长郡学校指标、升值、保值空间大〔教育〕、户型优势6、客户购房用途： 1、自住比例：66%、投资比例：25%、其它用途：9%〔为亲友、或旅游度假其中：教育买房比例〔为小孩上学：80%71、长沙县〔星沙〕比例：76%、长沙市比例：15%、湖南其它市县比例：9%、其它地方：9、客户工作性质各占比例：、企事业单位〔公务员9、客户工作性质各占比例：、企事业单位〔公务员：20%、个体户〔生意人：30%、工业园上班族：20%、拆迁户：25%、其他：5%3、本工程特色及卖点：、户型配比合理。、户型周正，户型多样。、周边配套完善，进展前景好。4、付款方式：1、一次性：22%2、按揭：78%3、其它〔分期：51、价格适中。、升值、保值空间大。、户型优势，赠送面积多。6、客户购房用途：、自住比例：80%、投资比例：20%、其它用途：其中：教育买房比例〔为小孩上学：30%71、长沙县〔星沙〕比例：65%、长沙市比例：20%、湖南其它市县比例：15%、其它地方：8、购置客户各年龄段比例：1、20—30：30%2、30—40：40%购置哪种户型最多：80-90㎡购置哪种户型最多：110-120㎡3、40—50：20%购置哪种户型最多：110-120㎡4、50：10%购置哪种户型最多：140㎡2、工程名称：高林仕家1、户型配比：1〔面积区间〕77比例：20%销售率：80%2、87-893、105-107比例：50%比例：30%销售率：70%销售率：60%2、明星户型〔户型优势：、77、89畅销因素：2+19、客户工作性质各占比例：、企事业单位〔公务员9、客户工作性质各占比例：、企事业单位〔公务员：40%、个体户〔生意人：25%、工业园上班族：20%、拆迁户：15%、其他：3、本工程特色及卖点：、地理位置优越，升值潜力大；、现房销售；、小区配套完善，交通便利。4、付款方式：115%285%3、其它〔分期：51、地段好、周边配套完善，升值、保值空间大、现房销售6、客户购房用途：、自住比例：80%、投资比例：20%、其它用途：其中：教育买房比例〔为小孩上学：30%71、长沙县〔星沙〕比例：60%、长沙市比例：10%、湖南其它市县比例：20%8、购置客户各年龄段比例：1、20—30：50%2、30—40：30%购置哪种户型最多：77-89㎡购置哪种户型最多：77-105㎡3、40—50：15%购置哪种户型最多：105-107㎡4、50：5%购置哪种户型最多：89㎡3、工程名称：明天一城〔泉塘〕1、户型配比：1〔面积区间〕80-90比例：60%销售率：90%2、124-1303、148比例：35%比例：5%销售率：80%销售率：100%2、明星户型〔户型优势：、89、畅销因素：面积适中，总价低户型周正，层高9、客户工作性质各占比例：、企事业单位〔公务员9、客户工作性质各占比例：、企事业单位〔公务员：15%、个体户〔生意人：20%、工业园上班族：30%、拆迁户：30%、其他：5%3、本工程特色及卖点：、地段好，进展前景好。、绿化景观好。、现房销售，小区配套完善。4、付款方式：110%290%3〔分期：51、绿化好，居家舒适。、现房销售，就买就住。、交通便利，周边生活配套齐全。6、客户购房用途：、自住比例：80%、投资比例：15%、其它用途：5%其中：教育买房比例〔为小孩上学：40%71、长沙县〔星沙〕比例：75%2、长沙市比例：10%4、其