洛阳写字楼市场调研报告

洛阳写字楼市场调研报告目录一、洛阳写字楼市场概况31.发展历程32.发展现状及存在的问题43.未来发展趋势6二、洛阳写字楼市场调查91.竞争楼盘92.楼盘详情10三、项目分析及产品建议201.项目概况202.项目SWOT分析202.产品建议22洛阳写字楼市场概况1.发展历程洛阳市的写字楼市场大致经过从传统办公楼到商住楼，再到纯商务写字楼三个阶段，目前市场上在售的写字楼项目呈现出商住楼与纯商务写字楼并存的局面。从目前规划在建的写字楼来看，纯商务写字楼已占据了市场的主导。具体来说洛阳写字楼市场的发展，大致经历了以下三个阶段。第一阶段是在住宅里办公。一些小的公司在住宅里办公，办公条件、环境都很原始，和手提菜篮的大嫂、大妈同乘电梯，对客户而言企业的形象大打折扣。而且，物业管理方面容易引起诸多纠纷。第二阶段是商住过渡期。2003年以后，我市一些地产公司先后在纱厂南路、南昌路等中心区开发商住楼。这些商住楼租售很旺，但停车位少、配置有限是大多商住楼与生俱来的弱点，直接影响了大中型企业及品牌公司的入驻。第三阶段是专业竞争期。去年以来，我市一些实力较强的企业、公司为了提升品牌形象，适应市场竞争需求，纷纷要求进驻高档次的纯写字楼。于是，在西工区中州中路、纱厂南路、凯旋路沿线及涧西区南昌路一带，一批纯写字楼相继开盘建设。这一时期，洛阳写字楼逐步从大面积分布到集中型聚集，写字楼市场呈现快速扩张之势，新上项目近20个，呈现出巨大的发展潜力。2.发展现状及存在的问题2.1发展现状写字楼的发展受三个因素的制约：第一、取决于一个城市的开放程度。一个城市开放的程度越高，外企进来的就会越多，市场对专业型写字楼的需求就会多一点。第二、取决于当时当地经济发展水平。第三，取决于区域租赁市场的状况。洛阳是传统的重工业基地，虽然近年来大力发展旅游业，打造宜居城市品牌，但洛阳区域经济发展水平有限，经济辐射能力不强，能够支撑写字楼发展的行业尤其是第三产业不发达，促进写字楼市场发展的动力不足。加之商住两用楼不断涌现，产权70年，价格便宜，亦商亦居很便利，吸引了很多发展初期的小公司、小团队。所以，洛阳写字楼表现为低档次产品供过于求。2003-2010洛阳写字楼市场投放面积对比（万㎡）2003-2010洛阳写字楼销售面积对比（万㎡）2003-2010洛阳写字楼成交均价走势图（单位：元/㎡）2.2存在问题：洛阳的写字楼处于价值洼地，大环境是城市化程度不足，具体来说就是，大型企事业单位自己盖办公楼，小企业可以租商住楼，纯商务写字楼的最大的客户群无非是会计师事务所、律师事务所、保险公司、广告公司、商贸公司、IT行业、投资公司、证券公司、教育培训机构等智力、智慧型公司。也有一部分用于投资。而这些智力型公司正是洛阳所缺少的。目前洛阳写字楼普便处于中低档，突出问题主要有以下几方面：车位。不管地上地下，写字楼的车位至少应达到1：1，但很少有写字楼做到。像数码大厦，地面车位不足，一个地下车位每月租金400元还供不应求，明显不够人性。大堂、电梯、空调等硬件设施。纯商务写字楼的大堂，除了凯瑞商务有点感觉，其他的都小家碧玉，跟酒店大堂轩然华贵的感觉相去甚远；按通行规定，每部电梯的服务面积4000㎡—5000㎡，速度不能低于2.5米/秒。位于天津路联盟路交汇处的文兴现代城，为复式结构，单从电梯服务面积上来讲，已经远远超标，更遑论它电梯难等的事实了。大部分在用写字间都没有设独立卫生间，通层也只有一个大的公共卫生间，走廊窄，通风效果差，所以整个通道里气味难闻。部份项目住宅和写字楼共用停车位，车位较少，写字楼无绿化，窗户较小，进深长，影响采光，不好分隔户，位于八一路上的中基大厦与城市杰座就是其代表。商务会议、餐饮、物业管理等功能。洛南新区一些单位的办公楼，大堂和电梯等硬件也不错，但辅助性的休闲餐饮、会务服务、小型商场等差得很远，商业环境、交通也不够成熟、便捷。3、未来发展趋势洛阳不缺写字楼，但缺少高品质的写字楼。洛阳的写字楼被市场遗忘得太久，蜗居于写字楼的白领其实需要的很多，期待未来一些新项目的问世，能够让写字楼再次风生水起，让洛阳的商务形象上个台阶，让白领的office生活多点享受。这当然取决于产品本身、取决于后期服务、取决于宏观经济环境，但万变不离其宗，好东西一定有市场，这是真理，相信洛阳一定有识货人从洛阳写字楼市场的发展脉络可以看出，我市的写字楼经历了多层向高层、商住楼向纯写字楼过渡的阶段，而且表现出了体量越来越大、配套越来越好、档次越来越高的发展趋势。作为城市形象的代表，写字楼的高速发展为我市成为国际化大都市奠定了坚实的发展基础。写字楼如雨后春笋般涌现，势必引起洛阳的房产市场竞争越来越激烈，其游戏规则也越来越正规化。二、洛阳写字楼市场调查1、竞争楼盘A升龙广场B中迈红东方广场C世贸中心D正大国际城市广场E建业·世纪华阳5期F建业·壹号城邦G海港城H申泰商会大厦I六建商务大厦J科技大厦K金融服务大厦L彤辉广场M隆安明珠广场2.楼盘详情（1）升龙广场项目情况项目名称升龙广场（3期）区域位置开发商(投资商)洛阳升龙置业有限限公司上海升龙集团洛阳市西工区地理位置王城大道与中州路路交叉口规划设计香港刘荣广—伍振振民建筑事务务所企划推广筑梦（深圳）总建面积待定建筑高度待定建筑层数待定标准层高待定工程进度地皮开/竣工2012年开建户型户型面积待定套数建材外墙材料待定内墙待定色彩待定墙体框架结构配套内部配套5A标准：通讯自自动化、办公公自动化、楼楼宇控制自动动化、火灾消消防自动化、安安全防范自动动化。电梯中央空调车位（库）不详车位(库)价格未定物业及收费洛阳市升龙物业管管理有限公司司电梯2.5米/秒裙楼待定大堂挑高6米（2）正大城市国际广场项目情况项目名称正大国际城市广场场区域位置开发商(投资商)正大集团正大集团地理位置洛阳新区开元大道道开元湖东西西两侧规划设计美国XWHO设计集团团企划推广总建面积72万平方米建筑高度180米建筑层数不祥标准层高工程进度地基未挖开/竣工2011年4月11日开工户型户型面积套数建材外墙材料待定内墙待定色彩待定墙体框架结构配套内部配套电梯建筑外墙保保温双层中空玻玻璃车位（库）地下停车场车位(库)价格未定物业及收费招标中电梯待定裙楼无大堂（3）中迈红东方广场项目情况项目名称中迈红东方区域位置开发商(投资商)洛阳中迈置业有限限公司居然之家投资控股股集团、东方方华昱控股、洛洛阳一拖润达达有限公司联联合投资地理位置洛阳市西工区王城城大道与九都都路交汇处规划设计日本R+F国际设计机机构企划推广总建面积40万平方米建筑高度100米建筑层数27层标准层高工程进度地基建设开/竣工2011年4月开开工户型户型面积套数建材外墙外保温待定内墙待定待定待定墙体框架结构配套内部配套电梯建筑外墙保保温双层中空玻玻璃车位（库）地下停车场车位(库)价格未定物业及收费招标中电梯待定裙楼无大堂（4）世贸中心项目情况项目名称世贸中心区域位置开发商(投资商)洛阳方城置业房地地产开发有限限公司方城置业有限公司司洛阳市新区地理位置洛龙区开元大道与与望春门街交交叉口规划设计香港刘荣广—伍振振民建筑事务务所企划推广Togetherr通和总建面积10万建筑高度151米建筑层数33层标准层高3.4米工程进度外墙粉刷即将完工工开/竣工2009年3月开开工户型户型面积整层出售，一层7766平套数建材外墙材料涂料内墙色彩蓝灰墙体框架结构配套内部配套5A标准：通讯自自动化、办公公自动化、楼楼宇控制自动动化、火灾消消防自动化、安安全防范自动动化。11部三菱牌电梯开利中央空调车位（库）地上地下车位(库)价格未定物业及收费香港利园物业电梯2.5米/秒裙楼大堂挑高11米（5）建业·世纪华阳5期项目情况项目名称世纪华阳（5期）区域位置开发商(投资商)洛阳中亚置业发展展有限公司建业住宅集团（中中国）有限公公司地理位置九都路与丽春路交交叉口规划设计深圳建筑设计总院院企划推广Thinker--华文智道总建面积100万㎡建筑高度待定建筑层数28—33标准层高待定工程进度建设中开/竣工2010年开建户型户型面积40㎡~143㎡套数建材外墙材料待定内墙色彩待定墙体框架结构配套内部配套5A标准：通讯自自动化、办公公自动化、楼楼宇控制自动动化、火灾消消防自动化、安安全防范自动动化。电梯中央空调车位（库）地上地下车位(库)价格未定物业及收费同致行地产有限公公司电梯2.5米/秒裙楼待定大堂酒店式（6）九嘉海港城项目情况项目名称九嘉海港城区域位置开发商(投资商)洛阳九嘉房地产有有限公司洛阳影视传媒，九九嘉房地产有有限公司，郑郑州祝福房地地产开发有限限公司地理位置伊滨区洛偃快速通通道与开拓大大道交汇处规划设计企划推广洛阳九嘉房地产有有限公司总建面积30万㎡建筑高度120米建筑层数32层标准层高待定工程进度地基建筑中开/竣工2010年9月开开工户型户型面积待定套数建材外墙材料待定内墙色彩待定墙体框架结构配套内部配套5A标准：通讯自自动化、办公公自动化、楼楼宇控制自动动化、火灾消消防自动化、安安全防范自动动化。电梯中央空调车位（库）待定车位(库)价格未定物业及收费招标中电梯2.5米/秒裙楼待定大堂待定（7）彤辉广场项目情况项目名称彤辉广场区域位置开发商(投资商)河南彤辉置业有限限公司河南彤辉置业有限限公司地理位置洛阳新区拓展区伊伊洛大道以东东、新源路以以北处规划设计企划推广总建面积6万平方米建筑高度90米建筑层数27层标准层高工程进度在建中开/竣工2011年3月户型户型面积套数建材外墙材料待定内墙待定色彩待定墙体框架结构配套内部配套5A办公自动化通讯讯自动化楼宇自动化安保自动化消防自动化化车位（库）地下车库车位(库)价格未定物业及收费待定电梯待定裙楼无大堂（8）隆安明珠广场项目情况项目名称隆安明珠广场区域位置开发商(投资商)河南隆安房地产公公司暂无地理位置洛阳新区拓展区开开拓大道与新新源路交汇处处规划设计企划推广总建面积32万平方米建筑高度不祥建筑层数28层标准层高不祥工程进度地基建设开/竣工2010年9月户型户型面积套数建材外墙材料待定内墙待定色彩待定墙体框架结构配套内部配套5A办公自动化通讯讯自动化楼宇自动化安保自动化消防自动化化车位（库）地下车库车位(库)价格未定物业及收费待定电梯待定裙楼无大堂（9）申泰商会大厦项目情况项目名称申泰商会大厦区域位置开发商(投资商)洛阳高新申泰置业业有限公司河南申泰投资集团团地理位置洛阳新区拓展区伊伊洛大道以东东、白塔道以以北、新源路路以南规划设计河南智博建筑设计计有限公司企划推广不祥总建面积17万平方米建筑高度100米建筑层数28层标准层高不祥工程进度在建中(2层）开/竣工2011年1月户型户型面积套数建材外墙材料待定内墙待定色彩待定墙体框架结构配套内部配套5A办公自动化通讯讯自动化楼宇自动化安保自动化消防自动化化车位（库）地下车库车位(库)价格未定物业及收费待定电梯待定裙楼有大堂3.楼盘分析通过以上资料不难看出，从2010年下半年开始，洛阳市加大了写字楼的市场投放量，刚刚上马和即将开工的项目就达十几个之多，而且项目主要集中在王城大道、南昌路、新区和伊滨新区等交通要道和未来的CBD中心。三、项目分析及产品定位建议2.项目SWOT分析优势（S）：S1.项目地理位置优越，位于规划中的新区拓展区。市政1年几十亿元的投资，注定未来多元复合型的现代化城市新区，建成后将焕发更加耀眼夺目的光彩，而位于此中心的物业，也必将蕴藏着巨大的财富潜力。S2.交通环境优越。在区域主干路方面，有5条道路将撑起基本城市框架，铁路和轨道交通也在规划之列，便捷的交通路网为企业更好的与外部沟通提供了强有力的支撑。S3.区域大规模成片开发，带动区域经济迅速崛起。劣势(W)：W1.市政宣传力度不够，造成大多数人对伊滨新区不知道、不了解，对区域内项目更是知之甚少，缺乏了解的耐心。W2.周边配套目前正处在或规划或建设中，人们只有通过想象和市政宣传来判断楼盘的未来预期，对楼盘缺乏信心度。机会威胁应对在本案未来的推广中应充分利用CBD中央商务区的利好因素，用有关CBD规划和实施情况以及新崛起的高档写字楼的实际情况来扭转客户对于CBD写字楼高档次高价位的看法；在交通环境方面，利用本项目的独特的交通环境优势来区别于CBD核心区域内的物业未来的交通拥堵的劣势，提升本项目的亮点。在价格性能比方面，利用本项目高档品质的设施设备与中档的价格优势来区别于CBD核心区域物业的高价格中高品质的定位差异；更好地突出本项目的优势。针对以上几点在提升品质、制定优势价格、差异性的产品定位、独特的概念性广告包装、争取时间、来抢占市场先机。目前及未来本项目所面临的影响因素汇总如下：△政府政策政扶植CBD区域，发展前景看好△区域写字楼市场竞争激烈△对写字楼销售的金融支持不足△2011-2012高端写字楼供应量过大△CBD区域写字楼市场客户群构成广泛多样3.产品定位建议5A甲级写字楼要能做到管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。硬件设施建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上；办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间：标准层高：室内净高2.6m以上；标准承重：楼板承重在2.5KN/㎡以上；供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/㎡以上；空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上；电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于4000平方米，候梯时间不超过30秒钟；停车位：每60～90㎡出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理；供水系统：24小时冷热水供应，并有中央净水处理系统。智能化系统：达到5A级标准；办公（OA）:预留OA电力负荷50VA/㎡以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌；楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）:防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。装饰装修外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料；大堂：有大堂，建议一、二层挑空，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；电梯厅：采用高档装饰材料、地面应采用石材；应有不锈钢、大理石