河南城市新区景观式商业综合体设计方案文本知名设计院

中国光山专业市场建设项目投资建议书一、光山县经济基础1、光山县GDP增速光山县GDP水平从2008年75亿元，增长到2012年的124亿元，年平均增长率超过12%。2、光山县三产业结构在2007年至2011年间，光山县第三产业比重几乎没有增加。3、光山县人均可支配收入光山县农民纯收入及城镇居民可支配收入近5年高速增长，城镇居民人均可支配收入更是在2012年达到16690元。4、固定资产投资全社会固定资产投资从2006年的37.8亿元增长到2011年的107亿元，年均增长19.1%。5、社会消费品零售总额全社会消费品零售总额从2006年的18.4亿元增长到2011年的44.2亿元，年均增长15.7%。光山县稳定的经济增速及固定资产的投资为专业市场的建设提供了坚实的基础。第三产业比重增速过慢对建设专业市场来说是机遇也是挑战。光山县县长王治学在第十三届人民代表大会第一次会议上提出产业结构优化目标：到2016年，全县二、三产业增加值比重大78%以上，在第三产业方面，大力发展现代物流业、现代服务业、房地产业等产业，努力把光山建成在省内外具有较强影响力的特色商业服务中心，这将是在光山县投资专业市场，发展商贸物流的向导！二、光山县家居建材、农产品、羽绒服、汽配摩配市场现状家居建材家居建材品类商户在光山县分布较分散，遍布各个街道，目前经营体量客观。其中建材类，含陶瓷、地板、门窗、水暖、灯饰、橱柜衣柜、油漆涂料等，共441家，经营面积56213平米。其中：司马路二环路九龙路弦山路牌坊路海营路户数㎡户数㎡户数㎡户数㎡户数㎡户数㎡16228439149307414240158135704600132281兴隆路正大街公安街宝相寺阳光城羽绒市场户数㎡户数㎡户数㎡户数㎡户数㎡户数㎡3122396373105607726561121592330家具家私类经营商户超过102家，经营面积达45300平米，其中规模聚集型55家，经营面积29400平米，如下表所示：家具市场全友家私位于九友中路上，共共计六层，每每一层约1200mm2皇朝家私位于皇冠商厦二楼楼上，约1000多m2,楼层归老板板自已所有双虎家私位于司马光中路上上，每层经营营面积约1200多m2，共六层聚龙国际家具城占地面积70000平方米，建建筑面积26000平方米具不完全统计，光山县家居建材经营商户多达543家，经营面积超过10万平米。但光山县家居建材行业内大品牌进驻较少，如陶瓷行业全国30多个主力大品牌，光山进驻不到10家，本地家具市场多为四川家具品牌，广东中高档品牌进驻较少。2、农产品市场（农贸农资、农机等）光山县大型农产品市场只有上官岗农产品批发市场。上官岗农产品批发市场位于县城兴隆路西0.5公里处，东连县城，西接上官岗农民新村，花园路直达市场，与省道S338线相连，区位优势明显，交通便利，物流畅达。项目规划占地面积200亩，分粮油、蔬菜、水果、水产、畜禽、茶叶、林产品等七个交易区，建筑面积在10万平方米以上。所有商铺以租赁为主，出售为辅，已入驻商户600户，水果区、蔬菜区已基本入住满，粮油区与水产活禽类还有大部分空置商铺。租金约为15—25元/月/㎡，商户特惠房为1099元/㎡。但上官岗农产品批发市场物业结构已经落后，且对城区的交通及垃圾污染造成了严重影响，而光山县农资农机经营服务无专业市场，无集中区，经营分散，不利于惠农服务。所以在城乡结合部建设新的农产品市场能有效提高市场档次、缓解城区压力、完善经营品类，能更好的服务“三农”。3、羽绒服产业规模：该县现有充绒户数达1万余家，从业人员在10万人以上，2009年加工羽绒服装达2000余万件，绒毛加工产量达1万吨，羊毛绒产量达8000吨，销售布料7000万米。2009年该县羽绒产业完成产值30亿元以上，获利润15亿元。羽绒经营市场分布：羽绒市场主要分布于弦山南路与光南东路上。在弦山南路有阳光羽绒建材城；弦山南路道路两边临街商铺；在光南东路上有羽绒材料大市场，是2010年8月份正式开业。经营物业规模：光山县城区羽绒经营商户超过500家，物业经营面积达7万平米，其中经营集中区商户为297家，经营面积43130平米：市场/类别租金水平（元/月月/㎡）经营羽绒产业户数数总体量（㎡）弦山南路50—11014816110阳光羽绒建材城30—80465980羽绒材料大市场80计29743130光山县羽绒行业从业人员越来越多，经营面积也在逐年增加，现城区内多数新建楼盘底商都能见到羽绒服产业的踪影，羽绒服经营门面供不应求。4、汽摩市场目前光山县汽车、汽摩配、汽修经营规模:市场/类别主要经营区域经营户数总体量（㎡）摩托车摩托车市场155278电动车司马璐、弦山路263980汽修兴隆路、九龙路等等182812汽配、美容分散152325汽车销售兴隆路93580其他相关分散234320合计29722295光山县汽摩市场特点：光山县摩托车保有量超过10000量，摩托车市场有非常大的扩张空间；汽车销售店或形象展示店较少，有待提高；汽摩配、汽车用品等没有形成集中经营区。如光山县建设一个大型汽车市场，有利于品牌汽车尤其是中低档品牌汽车直接下县投建经营展示窗口，有利于优化交通工具市场产业结构，有利于汽配摩配汽车装饰用品市场的快速发展。我们可以看出，光山县各专业品类有着厚实的基础，但大型现代、科学管理的专业市场非常少，建设专业市场不仅具备空间而且也是行业发展的需要。三、专业市场物业需求体量分析1、家居建材市场（1）最大容量分析最大容量是指当地家居建材未来5—10年消费额能支撑的最大经营面积。根据中国统计年鉴数据，2009年农村新增建筑面积达到1.21/平米/年/人，每平米投资价值630.39元，按此标准，光山县65万农民每年建设装修房屋投资约为5亿元（1.21*630.39*650000），这仅仅是按2009年的标准，随着仅几年的新农村建设，农村建设投入的不断增加，其实际数字将远远大于5亿元。根据居众装饰、东易日盛等全国大型连锁装饰公司统计数据，全国商品房平均装修购置家居投入在2010年已突破1000元/平米。按光山县商品房开发增长速度计算，每年城镇居民在家居建材方面的消费将远远大于5亿元。再根据县级城市家居建材市场良好运营每1万平米销售额3000万来计算，光山县未来家居建材经营物业规模可达到30万平米，现在光山县家居建材物业经营面积仅仅10万平米（仅此10万平米尚有物业将拆迁或被其他业态取代），有20万平米的最大扩充空间。（2）近期现有经营客户可扩张面积分析下表为本地经营商户可拓张面积调研表统计客户意向客户意向率现经营面积（平米米）意向扩张面积（平米）行业扩张率27017163%46300门店仓储117%278052391051715根据此走访情况可推算光山县现543家家居建材商户可新拓张面积达11.7万平米。稳守评估，建议家居建材市场建设面积在10万平米左右。农产品市场农产品市场的建设须建立在上官岗村农产品批发市场改造搬迁的基础上才有大规模投建的空间，目前上官岗村农产品批发市场约有10万平米，尚没有规划农资农机品类，如全部搬迁及规划全面，建议投建规模不低于12万平米。羽绒服市场下表为本地经营商户可扩张面积调研表统计客户意向客户意向率现经营面积（平米米）意向扩张面积（平米）行业扩张率29718261%4313055000127%根据调研数据，光山县近期羽绒服市场可投建规模近9万平米，然而随着羽绒服市场的快速发展，羽绒服市场对物业的需求量将远远超过这个规模。建议羽绒服市场建设规模不低于10万平米。汽车汽摩配市场汽车市场投建规模建议依据以下几点：统计现有汽车汽配、摩托车、电动车等意向扩张面积3万平米类比光山经济水平相差不多的县级市，已有投建汽车市场的城市（如湖北公安县等），投建规模多做3—6万平米光山县汽车拥有数量每年增长超20%建议光山县汽车汽摩配市场投建规模在5万平米左右为宜。5、仓储物流中心大型专业市场如要长期良好的运营下去，配套仓储物流必不可少，仓储物流市场是专业市场货物囤积及周转中心。根据专业市场规模，建议仓储物流中心建设用地不低于100亩，每日可运转大型货车不低于30辆。家居建材市场农产品市场羽绒服市场汽车汽摩配市场自规模（万平米）1012105需物流运转转货车车量（日/辆）106105合计（日/辆）31四、用地指标及建设周期建议：五大项目用地如下图所示蓝色框内部分：1、家居建材市场项目用地指标建议项目地块用地面积（亩）容积率建筑密度建筑面积（平米）A、B901.545%—50%90000建设主题瓷砖洁具、地板、门门窗、橱柜衣衣柜厨房电器器、板材、油油漆、涂料、五五金水暖、太太阳能、铝型型材、石材、灯灯饰、窗帘布布艺、墙纸、家家具家私等交交易区域建设周期10个月投资总额2亿元2、农产品市场项目用地指标建议项目地块用地面积（亩）容积率建筑密度建筑面积（平米）C2001.038%—42%130000建设主题“五大生活交易平台台”：蔬菜交易易区、水果交交易区、水产产品交易区、干干货交易区、粮粮油交易区。“两大生产服务平台台”：农机服务务市场、农资资服务市场。“一个电子信息化平平台”：电子信息息化平台一可可方便交易结结算，实大惠惠民，二能时时刻知悉商品品交易价格，三三能有效掌握握商品来源及及去往。建设周期12个月投资总额3亿元3、羽绒服市场项目用地指标建议项目地块用地面积（亩）容积率建筑密度建筑面积（平米）D1301.545%—50%130000建设主题半成品交易区，成成品交易区，辅辅料交易区、布布行等。建设周期10个月投资总额3亿元4、汽车汽摩配市场项目用地指标建议项目地块用地面积（亩）容积率建筑密度建筑面积（平米）E701.140%50000建设主题规划“一街四区”，一街街指一条4S品店街，主主要进行汽车车销售；四区区分别为汽配配摩配件区、汽汽车装饰品区区、二手车市市场区、摩托托车电动车交交易区。建设周期8个月投资总额1.2亿