机电成本敏感点及强条补充

机电成本敏感点及强条补充产品设计研发部张浩2014.9Page

2汇报大纲机电成本分析机电成本敏感点及强条补充12机电成本分析

房地产开发成本：土地成本勘察设计监理建安造价配套基础设施营销费用财务费用企业管理费用行政事业收费营业税

土地成本前期工程成本建安造价基础设施成本公共配套设施开发间接成本营销费用财务费用企业管理费用营业税机电成本分析

单位金山吕巷青浦新城一站崇明18-2长兴保障房新南路荣乐路新村沙A建筑面积m26449567276216971.764624033310679586186353.4B可售面积m25108848017145128.259117021763554109139713.9C可售比

0.7921230.7137314940.6688810.914783980.653350590.6798810.7497253.1.1.1桩基+检测元/m2105.0676.09115108.7457.2129.42170.163.1.1.3土方元/m237.582.85100.3331.24110.958.3257.93.1.1.4基坑围护+降水+监测元/m238.946.52109.4846.6114.436.871273.1.2地下室工程元/m2456.51638.33787.91142.15810.5685.28669.993.1.3.1主体结构元/m21273.84910.411234.51307.12980.81151.721039.943.1.3.2保温+外墙涂料+栏杆等元/m2235.09410.16279.05140.66181.5311.1277.943.1.4门窗元/m2140.13195.59218.94100.77201.6146.98244.323.1.6幕墙+钢结构元/m241.2523.56383.589.42415.3178.81160.183.1.7精装元/m2471.97984.63406.5244.05538.4659.171542.853.2.1室内水暖气电管线设备费元/m2164.95183.64217.93159.66559.2166.16223.333.2.2室内设备及其安装费元/m2192.92264.59218.7162.37330147.36255.583.3其他元/m2192.9257.9937.1116.77111.137.5641.113351.043874.364109.062169.554410.93708.735010.3机电成本分析机电成本分析机电成本分析安装工程费：355元/平米室内水暖气电管线费

200元/平米室内设备安装费

143元/平米外立面泛光照明

12元/平米基础设施：1386元/平米市政配套费760.62元/平米给水系统费80元/平米雨污水系统费50元/平米供电系统费265元/平米燃气系统费40元/平米有线电视18元/平米电话通讯12.5元/平米弱电智能化50元/平米园林工程费100元/平米给排水专业无效成本控制表一序号分类无效成本控制成本控制重点敏感点降本措施和细化方案建议1通则设计保守室外综合管线总图1.满足规范要求下排水出户支管就近接入同一个检查井，尽量减少检查井数量2材料部品选择不当2.室外雨污水井采用塑料井或者砖砌井（非粘土砖），避免采用钢筋混凝土窨井3.室外埋地给水管采用PE管避免采用球墨铸铁管；室外埋地排水采用相对便宜的HDPE双壁波纹管，车行道采用高环刚度，非车行道及绿化带下采用低环刚度的管材，以减少管材成本3施工工艺选择4.与配套配合，在室外景观施工前提供完善的综合管线施工图，工程部协调安排水燃气强弱电管道同时敷设避免二次开挖，且同时与景观专业协同设计满足室外景观美化要求4设计保守给水系统5.给水用量计算书需经复核及做成本例行审批，避免用水量过大导致管径、水泵、水池水箱等容积偏大造成浪费6.供水充分利用市政给水压力，减小水泵及生活水池容量；合理进行给水分区，分区各层水压满足日常使用外尽量节能给排水专业无效成本控制表二序号分类无效成本控制成本控制重点敏感点降本措施和细化方案建议5通则材料部品选择不当排水系统7.无特殊要求，雨污水排水立管采用普通UPVC排水管6设计保守8.除地库出入口、水泵房、消防电梯积水坑、地下室顶板开口处等排水量较大区域的集水井设置两台潜水泵外，潜水泵采用双泵启动方式，不设备用泵。9.地库部分需排水区域可设置地漏代替排水沟及集水井排水，减少集水井数量及水泵数量7材料部品选择不当消防系统10.消防水泵等非常用泵采用满足流量扬程需要的普通国内品牌水泵11.管材采用热镀锌普通焊接钢管，避免采用无缝钢管二次镀锌等形式8设计保守12.多层建筑物及多层住宅可采用稳高压等系统，减少屋顶高位消防水箱及消火栓启泵按钮13.除水泵房内和减压阀组采用闸阀，其他情况可采用蝶阀9施工工艺选择14.精装修建筑物室内专业点位先行，给排水预留点位按照精装修点位进行预留，避免二次改建暖通专业无效成本控制表一序号分类无效成本控制成本控制重点敏感点降本措施和细化方案建议1通则施工工艺选择设计与施工安装界面1.机电设计与施工安装界面确认，避免设备招标安装浪费，项目部确认满足工程验收安装基本要求；满足二次招商设备基本预留2设计保守地库通风2.地下室通风系统和各类设备机房的排风优先考虑自然通风采光，其次优先采用排风与排烟共用系统3材料部品选择不当通风管管材3.消防风管：无机玻璃钢或镀锌铁皮4.空调主送风管：镀锌铁皮+玻璃棉，风机盘管及VRV末端：玻纤复合风管4设计保守消防排烟措施5.公共走廊部分或楼梯优先采用自然排烟系统消防正压送风6.取消通风系统消防前室余压阀5住宅设计保守空调7.普通住宅采用分体式空调，优先采用自然通风，不设置新风系统地暖8.普通公寓采用壁挂炉。避免采用落地系统锅炉（大平层及别墅除外）。暖通专业无效成本控制表二序号分类无效成本控制成本控制重点敏感点降本措施和细化方案建议6商办施工工艺选择空调9.原则上应选择施工成熟度高，市场接受度高的系统，如冷冻机+风机盘管系统，尽量避免采用对系统自控要求高，或新型设备的系统。例如VAV,地源热泵，该项应做优化比较及成本例行审批7设计保守10.原则上采用二管制水系统（高档酒店依据酒店管理公司标准定）11.尽量避免采用变频风机12.采用高位膨胀水箱稳压，取消低位膨胀水罐稳压设备8材料部品选择不当13.优先选择方形开式冷却塔，便于模块组合，对水质有特殊要求场合才采用闭式冷却塔14.优先选择定频一次泵，避免变频循环泵15.商业餐饮排油烟管可采用镀锌铁皮，持有型商业或酒店可考虑不锈钢风管。16.商业餐饮排油烟风井按区域设置，集中排放，根据招商需求，可先施工到每层管井预留接口，然后在根据运营实际情况，二次施工到位17.优先采用板式换热器，避免采用壳管式。9施工工艺选择18.采用化学加药水处理，取消辅助物理水处理设备强电专业无效成本控制表一序号分类无效成本控制成本控制重点敏感点降本措施和细化方案建议1通则设计保守供电系统1.根据上海市地方要求，多层高层中的干式变压器室和开关室，可不设自动灭火系统2.用电负荷需经复核及做成本例行审批，保证准确性，避免计算过大影响开关、线缆规格、变压器容量，母排规格或母线槽容量等的准确性，造成浪费3.补偿无功功率的电容器，在变电所内集中补偿而不设于楼层或末端补偿2材料部品选择不当线缆材质4.用于普通设备的电线，在暗埋时可采用BV型普通电线5.直埋敷设和穿管暗敷的电缆可用BV型普通电缆6.消防设备的电缆采用阻燃耐火电缆而非矿物绝缘电缆3设计保守火灾报警7.末端保护半径按照规范最大值考虑8.电气火灾报警系统，高层建筑中仅在楼层总箱中设置，不预留到末端箱9.消控室和保安室合用，节约土建造价，首先地下一层4材料部品选择不当照明系统10.非精装修商办公共走廊设计照明采用日光灯，如有装修要求采用筒灯等其他形式11.地下车库的照明，优先选用日光灯，避免选用LED节能灯或吊挂式工矿节能灯5施工工艺选择招标范围12.招标范围界定不清或一个项目分成若干项目招标，比如有装修要求，部分设备专业管线预埋是属于土建还是装饰，没有很好的区分，导致重复招标强电专业无效成本控制表二序号分类无效成本控制成本控制重点敏感点降本措施和细化方案建议6住宅设计保守住户配电箱13.中低端住宅电箱不设浪涌保护，仅做位置预留，如果设置可不带后备保护14.住宅总开关可不带自恢复式功能15.

中低端

住户配电箱在进线总开关处设置漏电保护，分回路出线不设置住宅配电系统16.住宅及办公建筑电气竖井采用预分支电缆方式，避免采用母线插接方式7商办设计保守供电系统17.按负荷相对集中原理布置变配电室，主缆走向应最短18.配电设计应尽量减少和变配电房的供电距离，减少电源进线的数量，以节省造价19.在规范许可并满足两路进线的条件下，商业和办公楼的区域不设柴油发电机（酒店除外）配置标准20.精装交付配置末端点位；毛坯交付不配置，仅做到配电箱，不设普通照明和插座21.商铺内应急电不取自公共应急配电箱，而取自小业主配电箱弱电智能化专业无效成本控制表序号分类无效成本控制成本控制重点敏感点降本措施和细化方案建议1通则设计优化背景音乐和消防广播1.背景音乐和消防广播合用一套系统（特殊项目及酒店除外）闭路监控系统2.闭路监控系统的电视墙中仅保留一台42寸液晶显示器作为调用器使用，其他监视器统一设置为21寸监视器3.水泵房、配电间等设备用房只需要设置入侵探测器和电子巡查系统，不需要设置摄像机4.其余监控按照技防办最低要求设置停车管理系统5.低端项目不配置此功能6.中端项目由小业主自行购买远距离卡，近距离卡每户配置不超过3张，低端项目不配置2材料部品选择不当管材7.室外管材出路面及基础下方管材采用钢管，其余采用PVC管3住宅设计优化信息布线箱9.精装交付配置通讯模块；毛坯交付不配置，但预留足够空间可视对讲10.低端项目采用非可视系统，别墅首层采用可视，其他楼层采用非可视室内安防系统11.毛坯仅一二层及顶层配置背景音乐12.室外音响点位仅布置重要景观组团BA系统13.低端项目不配置此系统4商办设计优化强弱电末端点位14.办公：精装交付且无架空地板的配置末端点位；有架空地板的，则强电配置到配电箱，弱电预留至弱电井。停车管理系统15.仅商业配置纸票吐卡机，其余均为IC卡销售单元门禁系统16.仅办公高端项目设置弱电智能化专业无效成本控制表强制性条文修改建议汇总表类型专业原条文修改或增加后的条文修改原因备注

精装修新增加loft公寓办公各样板房装修各管井位置应该统一，并与交付施工图一致。避免交付纠纷。建议增补

精装修新增加燃气热水器安装在户外阳台时，应选择室外防冻型

建议增补

泛光新增加办公塔楼带商业裙房时，泛光照明回路宜按商业及办公拆分，以便后续物业管理分拆或收购分拆。

建议增补

电气新增加环境特别恶劣或潮湿场所的电气设备和插座回路需设置剩余电流额定动作保护装置。

建议增补

弱电新增加商业项目室内消防广播兼背景音乐之用，消防主机及背景音乐主机预留互联接口，且需有消防自动强切功能。

建议增补

弱电新增加所有信息发布屏幕显示比例需按16:9配置，清晰度为高清：1080P。

建议增补弱电智能化专业无效成本控制表

暖通新增加新风机房、空调机房外立面开开百叶风口，风口大小、位置提资建筑，应与建筑会签减少百叶对立面影响建议增补

暖通新增加集中式空调系统，对于运营时间不同的商业（KTV、会所、影院），空调系统应分别独立设置节约运营成本建议增补

暖通新增加建筑外围燃气总管应尽量避开示范区，如不能避开，需一次施工到位避免示范区二次开挖建议增补

暖通新增加住宅建筑方案阶段，空调外机安装位置需满足设备气流组织、维修及冷媒管走向等综合影响

建议增补

给排水新增加浮球阀容易失灵跑水，水箱无水或漫水无法及时得到信息，应设计水位控制。各种水箱、水池应设高、低水位报警装置，信号引至消防控制中心，需向电专业提资。

建议增补

给排水新增加屋顶稳压装置严禁直接设置在住户顶板上，以防止低频噪声干扰住户。

建议增补

给排水新增加

应将集中给水的蓄水池、泳池等进水管与住户用水主管分开设置，以免在水池、泳池补水时，对住户用水造成影响。同时在地下车库将住户用水主管与蓄水池进水管连通，用常闭阀门隔开，当其中一条管检修断水时，可打开连通管阀门，使两边供水都不受影响。

建议增补

机电成本敏感点及强条补充

序号条文修改或增补建议专业备注1监控中心与消控中心应合为一室，选址应为商业价值不高的位置，宜B1层，并结合物管确定分区原则和数量。通则Page

17解析：规范规定消防控制室宜设在高层建筑的首层或地下一层，为不损失商铺面积，尽量放置地下室机电成本敏感点及强条补充序号条文修改或增补建议专业备注2综合管线总图：与配套配合，在室外景观施工前提供完善的综合管线施工图，工程部协调安排水燃气强弱电管道同时敷设避免二次开挖，且同时与景观专业协同设计满足室外景观美化要求通则Page

18解析：1.底图以景观总图为准2.把握时间次序3.各配套单位图纸的汇总协调4.变电站控制要求5.示范区综合管线先行，成本控制，一次开挖。机电成本敏感点及强条补充序号条文修改或增补建议专业备注3精装修建筑物室内专业点位先行，给排水预留点位按照精装修点位进行预留，避免二次改建通则Page

19解析：从土建施工阶段开始一次预埋，节省成本，方便施工。机电成本敏感点及强条补充序号条文修改或增补建议专业备注4用电负荷需经复核及做成本例行审批，保证准确性，避免计算过大影响开关、线缆规格、变压器容量，母排规格或母线槽容量等的准确性，造成浪费强电Page

20解析：1.同时系数的考虑2.LOFT等的复核3.给排水暖通专业

机电成本敏感点及强条补充序号条文修改或增补建议专业备注5装修标高有要求应做净高断面分析，为确保净高，可考虑做室内综合管线布置通则Page

21解析：碰到多管线集中在梁底布置时，首先选择管线平铺，如果宽度不够，可采用小管让大管道，有压管让重力管，其他管让风管原则，尽量抬高净高。如要求极高，更需事先与结构专业配合先行提资要求机电成本敏感点及强条补充序号条文修改或增补建议专业备注6地下车库排烟通风暖通Page

22解析：1.避免教条主义2.地下室通风系统和各类设备机房的排风优先考虑自然通风采光，其次优先采用排风与排烟共用系统，机电成本敏感点及强条补充序号条文修改或增补建议专业备注7原则上应选择施工成熟度高，市场接受度高的系统，如冷冻机+风机盘管系统，尽量避免采用对系统自控要求高，或新型设备的系统。例如VAV,地源热泵，该项应做优化比较及成本例行审批暖通Page

23解析：1.温度湿度新风洁净度2.安装成本3.运营成本机电成本敏感点及强条补充序号条文修改或增补建议专业备注8招标范围界定不清或一个项目分成若干项目招标，比如有装修要求，部分设备专业管线预埋是属于土建还是装饰，没有很好的区分，导致重复招标通则Page

24解析：1.疏散指示照明及应急照明2.弱电机房工程3.桥架工程机电成本敏感点及强条补充序号条文修改或增补建议专业备注91.中低端住宅电箱不设浪涌保护，仅做位置预留，如果设置可不带后备保护强电2.住宅总开关可不带自恢复式功能3.

中低端

住户配电箱在进线总开关处设置漏电保护，分回路出线不设置Page

25解析：1.注意毛坯交付与精装交付之间的配置差异2.注意规范的差异性机电成本敏感点及强条补充