番禺楼市分析

番禺区楼市分析广州用户运营：陈洪波目录一、番禺区域概况二、热门居住板块三、标杆房企及项目四、2016年新增项目及重点楼盘番禺区域概况番禺区未来发展目标定位建设宜业宜居、现代文明、价值凸显的广州时尚创意都会区。

番禺区地处广东省中南部，位于穗港澳的地理中心位置，北与广州市海珠区相接，东临狮子洋，与东莞市相望，西与佛山市南海区和顺德区、中山市相邻，南滨珠江口，与南沙区接壤。番禺历史悠久，源远流长，始建于秦始皇33年（公元前214年），至今已有2200多年历史，为历代通商口岸和著名的“鱼米之乡”，也是岭南画派、广东音乐的发源地之一。全区总面积529.94㎡方公里，辖6镇10街，户籍人口83.6万人，登记在册外来人口119万。

2014年番禺区在新型城镇化质量位居全国市辖区第2，在中国最具投资潜力中小城市中排名第3，在“中国市辖区综合实力百强”中名列前十。

2000年5月21日，撤销番禺市设立广州市番禺区，7月10日，番禺区举行撤市设区挂牌仪式。番禺南拓发展规划核心广州发展战略有“南拓、东进、西联、北优”之纲，其中番禺区和南沙区便承载了南拓发展的重任。“未来整个番禺区不仅仅是一个区，而且是主城区轴线的一部分。”在“亚运后”南拓模式规划建设沙龙上，番禺区规划局相关负责人表示，至2020年，番禺区域建设用地总面积约310平方公里，预计常住人口上升至240万人。在区域建设规划、人口规模、性质定位、产业定位的基础上，番禺区政府在“十二五”期间将推进七个重点发展地区，即广州南站地区、大学城区域、传褀汽车城、番禺新城、亚运新城、广州大型装备产业基地、及广州国际商品展贸城。番禺区规划局相关负责人表示：“华南板块将成番禺新城核心，其中，总建筑面积约375万平方米的汉溪-长隆-万博区域，将在2-3年内建成为城市级配套中心”。番禺新城位于番禺区北部，番禺大道与汉溪大道交叉口东部，正好是整个华南板块最核心的位置，该组团的面积为1.4平方公里，平均容积率2.5，总建筑面积约375万平方米。“目前这个区域有三大片地块没有建设，分别是万博地区、汉溪地区、长隆地区。华南板块其他地块都通过拍卖用于居住，只有汉溪和长隆两地块是番禺区政府有意保留了10多年留下来的，此次在十二五规划中，这两块沉睡已久的储备用地将被唤醒，重点打造成为城市级的配套中心。”广州市番禺区城乡规划编管办负责人侯启章表示。番禺区域交通概况公路：高速公路及快速路：京珠高速公路、番莞高速公路（拟建）、东新高速（建设中）、平南高速（建设中）、华南快速、南沙港快速、新光快速、迎宾路、南沙大道、金山大道、105国道。华南快速干线，又称为华快，为一条城市快速路，初时称为华南大道；它北起于白云区太和与G4京港澳高速相连，南止于番禺大桥，全长约50.6公里，设计行车速度为80km/h；华南快速路分三期建设，第一期由番禺大桥至天河区天源路，全长15.6公里，双向8车道，于1999年9月建成通车。新光快速路是广州城区南拓的一项重点工程，全长23公里，快速路呈南北走向，起于新港东路，跨过珠江，经番禺香江野生动物世界到番禺区光明路止。快速路设双向8车道，设计时速为80公里/小时，沿城市新中轴线前进。2007年1月北起海珠区江海大道、南至番禺区光明北路的新光快速首段正式开通，从番禺市桥到海珠新滘中路全程只需15分钟。铁路：广州新火车站，即广州南站。是一个大型现代化铁路客运站，距离广州市中心17公里。水路：莲花山港、海鸥岛东岸段、南沙港。已开通的南沙港和莲花山港，至香港客轮约一个半小时航程。轨道交通：已经开通的有广州地铁三号线、广州地铁四号线、广州地铁二号线、广珠城际轻轨。经番禺区境内的规划中的广州地铁还有七号线、十七号线、十八号线、十九号线、二十号线。据悉，地铁七号线有望在2016年底通车。番禺区2015年网签情况

2015年广州全市一手住宅共网签92384套，其中番禺网签13219套，占广州总网签量的14.3%，位列广州十一区第四名，总销售面积达到1771173㎡，网签均价为16314元/㎡方米。广州亚运城全年销售1364套进入2015年广州个盘网签前十位居第五名，网签均价11114元/㎡，同时位居番禺楼盘销售榜榜首。2015年广州11区网签排名2015年广州楼盘网签排名2015年番禺区楼盘网签排名2015年番禺品牌房企网签排名番禺区房价走势24908065163144122

2000年5月21日番禺撤市设区，当时的区域房价是2000多元/㎡。然后房价一路上涨3000多元，到2003年受非典影响，下跌回2490元。随后番禺房价又开始一路上涨去到8352元，2009年楼市低迷，受市场影响，小幅回落到8065元。从那以后番禺房价便开始一路狂飙，一直去到了2015年的16314元。

2005年，番禺一手房成交均价为4122元/㎡，而到了2015年，一手房成交均价16314元/㎡，对比十年前大涨298%。业内人士表示，2005年番禺的楼市已经处于上升阶段，如果从2000年番禺撤市设区时比较，那出现的涨幅会更大。他说，“当时（2000年）番禺的房价仅有2000多元/㎡，5年间房价翻倍上涨，主要是因为产品有所升级。”最近十年，随着商业和生活配套设施逐步完善，番禺楼市愈发火爆，众多市民南迁，这么多年，已有40多万市民从市中心区移居番禺。十年间，番禺房价上涨了几倍，广州房价上涨都快。早在1997年番禺楼盘的业主多是香港人，但现在番禺的业主很多是广州市区上班的白领。番禺已从被嫌弃的“河南郊区”变成为广州人置业投资的首选区域之一。15年间，番禺紧随广州发展的轨迹，地铁、教育、商业都已逐渐成熟，在“啥都有”的居住环境下，且离广州市中心近在咫尺，房价随之上涨也是顺理成章的事。年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年价格2000308530172490341241224996713483528065127511380813956154321571816314番禺区去库存情况库存：

截止到2015年年末，番禺区的库存套数是10431套，库存面积是156.48万㎡，去库存周期是需要10.04个月，在广州11区中排名第三位，仅次于花都和南沙。应该说番禺区还是存在一定的库存压力的。番禺与佛山区域楼盘价格顺德顺德碧桂园·桂澜山吹风价9000元/平顺德顺德绿地国际花都均价9000元/平番禺奥园悦时代均价19000元/平番禺祈福名都均价19000元/平番禺区的西面大夫山和广州南站一带与佛山市南海区和顺德区接轨，也属于广佛同城交界地段。目前佛山顺德区的陈村镇有不少新盘在售，均价在9000元/㎡左右。相比番禺区这边靠近佛山一带的楼盘接近2万元/㎡的价格，可以说对在番禺上班的工薪一族吸引力很大，近年来有不少置业者到佛山去购房。番禺与南沙

1990年6月22日，广东省、广州市确定南沙为重点对外开放区域和重点开发区，成立南沙经济区管理委员会，为县局级单位，由番禺县人民政府管理。

1993年5月12日，中华人民共和国国务院批准成立广州南沙经济技术开发区，2002年广州市委、市政府为了加快南沙开发区的建设和发展，成立了广州南沙开发区建设指挥部，为广州市人民政府的派出机构，全权负责开发区范围内的规划、建设、管理以及招商引资等工作，具有广州市市级审批管理权限。南沙区按照广州城市规划，南沙规划区范围包括广州番禺沙湾水道以南的所有地区，总面积约797平方公里，其中陆地面积约575平方公里。由广州南沙开发区建设指挥部统一规划、开发、建设、管理的南沙开发区范围包括其中的黄阁镇、南沙经济技术开发区、灵山镇东南角、横沥镇、珠江管理区、万倾沙镇、番禺区围垦公司等区域，总面积约536平方公里，陆域面积约330平方公里。

2012年10月10日，番禺的东涌镇、榄核镇和大岗镇。划归南沙新区。这三镇也是番禺重要的农业基地，驰名的番禺甘蔗（果蔗），三镇多有出产。因为两区之间的密切关系，紧密相邻，而且南沙的房价比番禺低很多，所以一直以来很多番禺上班族会选择到南沙置业。公交互通：多条线路。地铁连通：4号线。七大热门居住板块番禺区的居住板块主要分为七块，分别是华南板块、洛溪板块、市桥板块、大学城板块、亚运城板块、广州南站板块以及万博板块。其中华南板块、洛溪板块、市桥板块、大学城板块、亚运城板块属于番禺区的传统居住板块，而广州南站板块以及万博板块则是新兴的热门居住板块。在这些板块里面，华南板块、洛溪板块、市桥板块、万博板块的商业和生活配套设施最完善，居住氛围也最浓厚；大学城和亚运城板块的配套则是基本成型，有待进一步提升；而广州南站板块则还在建设完善当中。居住板块介绍一、华南板块华南板块是番禺的发展重心，广州房地产最有代表性的版块，这个由市场力量主导城市更新发展的典型区域,是中国房地产史上无法绕开的一笔。1999年6月，华南快速干线正式开通，碧桂园抢先进驻，随后再到雅居乐、招商地产、祈福、奥园等大批开发商在番禺钟村、南村一带大规模囤地开发，华南板块早已从一片农田、鱼塘的农村面貌，摇身一变成为高档小区林立的优质住宅区。经过十多年发展生活和配套，它早已发展成熟，有南站+万博商圈+长隆，有2+3+7号线地铁，沿着汉溪大道这片番禺未来最发达的商业区，也会成为广州南中轴上的商业副中心，区域一手均价已破2万元/平，二手在1.6-1.7万左右。产品：以大户型为主均价：相对较高，在17000元/㎡左右购房人群：适合有一定经济条件的买家代表楼盘：保利·红馆、万科欧泊、雅居乐剑桥郡二、洛溪板块洛溪板块地理位置接近市区，紧邻海珠区南洲板块，是番禺最接近广州市区的板块，交通相对成熟，有地铁2号线、地铁3号线经过该板块。产品：以大户型为主均价：在20000元/㎡左右购房人群：适合经济条件较好的买家代表楼盘：时代外滩、珊瑚天峰、星河湾半岛三、市桥板块（包括市桥南）市桥相对于其他板块来说拥有更为成熟的居住氛围。目前，市桥引入了多条公交线路。已经开通的地铁3号线和规划当中的地铁17号线和19号线都将大大改善该板块一直被诟病的交通问题。此外，教育配套同样是市桥板块楼盘的王牌之一。板块内共有19所小学和7所中学，教育资源优越。还坐拥番禺区规模最大的三甲公立医院——番禺中心医院。产品：从公寓到洋房到别墅都有均价：12000-20000元/㎡之间购房人群：比较适合刚需自住性买家代表楼盘：招商金山谷、金融街·融穗澜湾、尚东嘉御居住板块介绍四、大学城板块和番禺区较热的华南板块、市桥板块相比，大学城板块楼盘的售价更高，项目配套及周边环境、价格等均不具备优势，但因大学城教职员工对住房的需求较大，而住宅供应较少，导致供需矛盾突出（价格已经接近珠江新城）。产品：大户型为主均价：30000元/㎡左右购房人群：大学城的老师代表楼盘：越秀·御珑苑、大学小筑五、亚运城板块围绕广州亚运城而兴起的亚运板块，曾被视为广州楼市的价值洼地之一，如今已成过去式。亚运城是番禺楼盘中的“巨无霸”，其总价高达255亿，体量超大，加上房屋质量问题频现，配套跟不上等问题，亚运城一路走来充满坎坷。亚运板块所属的石楼镇位置相对偏僻，距离番禺中心市桥仍有一段距离，因而各项配套虽然基本齐全，但规模较小，档次较低，商业氛围十分淡薄。因此，亚运城如今的处境十分尴尬。产品：中小户型为主。均价：12000元/㎡左右。购房人群：刚需自住型买家。代表楼盘：广州亚运城居住板块介绍六、广州南站根据新规划，广州南站将被打造为面向珠三角、辐射南中国的现代化综合新城。未来几年，番禺区将充分利用“高铁”效应，围绕“高铁”大做文章。依托广州南站作为人流、物流、信息流交换枢纽，强化与港澳服务业的紧密合作，将广州南站地区打造成为穗港澳现代服务业合作先行先试区。但南站板块目前仍处于起步阶段，在住宅方面，考虑到它作为整个番禺的交通枢纽，尤其是作为高铁站，流动人口比较多，治安和环境难免存在隐患。未来随着众多地产商项目陆续进驻开发，南站开发热度将进入一个全新时期，长线看好。产品：公寓和小三房为主均价：20000元/㎡左右购房人群：投资自住买家代表楼盘：奥园越时代、臻尚苑七、万博板块万博板块位于华南板块之内，有着四倍于天河城的商业规模，加上开发多年，政府也比较重视。该板块聚集了万博中心、万达广场等大型商业项目，从商业成熟的角度及居住角度来看，万博中心目前是较为便利的区域。根据规划，当长隆-汉溪-万博板块的数十个大型商业综合体落成后，这里将会崛起一个集生态、旅游、休闲、美食、娱乐于一体的城市级商业配套。这意味着，以往华南板块及周边楼盘“生活在番禺、消费在广州”的生活方式，也将会被改写，但商圈的经营状况仍有待检验。产品：公寓为主均价：22000元/㎡左右购房人群：投资型买家代表楼盘：奥园国际中心标杆房企及项目敏捷金月湾板块：洛溪产品：22栋18-33层高层洋房产品和2栋联排别墅均价：16000元/㎡定位：刚需改善买家开发商简介：敏捷集团是一家以房地产开发为主，集建筑设计、建筑施工、园林规划、销售策划、物业管理等业务为一体的综合性房地产集团。成立于1993年。享有2013中国最具影响力地产企业、2013年中国房地产百强企业等荣誉。2013年集团全年销售额达210亿元。1998年，敏捷集团在广州番禺的第一个项目锦绣生态园破土动工，开盘时以超高性价比引爆当地市场，荣获“广州最畅销楼盘”、“广州年度销售套数第一名”等奖项。截止到2015年，敏捷在番禺区已经开发了20多个商业住宅项目。万科欧泊板块：华南产品：一栋10层的公寓、九栋33-35层的高层住宅均价：22000元/㎡定位：刚需改善买家开发商简介：万科欧泊项目是番禺区近两年的热销楼盘，经常会出现在广州楼盘销售排行榜上。万科欧泊为万科红郡的第四期洋房组团，前身为新光城市花园，占地500余亩，主要开发纯别墅高端住宅。原开发商是广州世纪新光房地产开发有限公司，项目2008年开盘，别墅均价30000元/㎡，总价1000-5000万元/套。2011年初，万科收购新光城市花园，并将楼盘名称改为万科红郡，正式进驻华南板块。万科接手以后，万科欧泊2012年首期洋房产品便主推首次置业刚需买家最喜欢的，同时也是当时华南板块紧缺的小两房和小三房户型，其网签成交均价约在1.6-1.7万/㎡之间，甚至出现低至15000多元/㎡的单价，大受市场欢迎，从而一炮而红。之前万科在番禺还有一个项目是万科金色城品。标杆房企及项目奥园国际中心板块：万博产品：35-65㎡精装公寓。均价：待定定位：投资型买家开发商简介：中国奥园地产集团股份有限公司以房地产开发为主营业务，同时涵盖城市运营、品牌连锁、资产管理等行业，发展范围主要立足于广东省（包括番禺、南沙、清远、中山等，并有选择的进入其他富有发展潜力的地区。多年来，连续获得政府、媒体等各界的多项荣誉，连续三年荣获“中国名企”称号；同时荣获“广东省优秀民营企业”、“广东省房地产诚信企业”等荣誉；连续多年被评为纳税大户。奥园地产在番禺开发过番禺奥园、南国奥园等知名住宅项目。近年来，奥园地产在番禺主要开发商业地产项目，而奥园国际中心则是其2016年在番禺区的代表项目。越秀可逸江畔板块：市桥产品：

18栋低层板楼组成，主力户型为117-151㎡三房、180㎡四房，两梯四户。均价：13500元/㎡定位：刚需改善买家开发商简介：越秀地产股份有限公司于1992年12月在香港联合交易所上市，总部位于广州国际金融中心（西塔），是广州越秀集团有限公司控股的房地产开发企业。广州越秀集团是隶属广州市人民政府国有资产监督管理委员会管理的国有企业。作为“市企”，越秀地产在番禺区开发了多个项目，像在市桥板块开发的“可逸”系列和在大学城板块开发的“星汇”系列，这些项目不仅在所在板块，在整个番禺区也都是非常有代表性的项目。标杆房企及项目祈福名都板块：华南产品：77-163㎡两至五房洋房单位均价：19000元/㎡定位：刚需改善买家开发商简介：祈福名都是广州祈福新村的其中一期洋房组团。祈福新村是香港祈福集团在广州番禺打造的一个大型生活社区，享有“中国第一村”的美誉。祈福新村整个项目占地7500亩，自1991年建村至今已投入资金160多亿元，已发展土地逾6000亩，已售出逾30000个单位，成功吸引来自美国、法国、日本等36个国家及地区的精英成为祈福的业主，常住人口达10多万人，业主20多万人。经过多年的建设和发展，祈福新村的商业和生活配套设施已经非常成熟和完善，小区的日常交通出行线路已经扩大到了整个珠三角地区以及香港、澳门等地。保利红馆板块：华南产品：1栋32层高住宅、2栋18层高住宅、1栋6层高住宅均价：25000元/㎡定位：首次置业刚需买家开发商简介：保利作为大央企，在番禺区的项目不多，但是都是热销项目。保利红馆是保利地产在番禺区最新推出的项目，同时也是番禺区2016年的热门新盘，体量不大，产品主打小户型，主要针对首次置业的刚需买家。标杆房企及项目雅居乐剑桥郡板块：华南产品：345-505㎡江景大户型四房单位均价：16500-25000元/㎡定位：经济实力较强的买家莲花山碧桂园板块：亚运城产品：多栋高层洋房住宅和别墅均价：12000元/㎡定位：刚需改善买家开发商简介：同为广东地产“华南5虎”之一的碧桂园地产同样在番禺区深耕多年，并开发了多个热销项目例如华南碧桂园和广州碧桂园等。但是目前和雅居乐地产一样，碧桂园在番禺区同样只有一个项目在售，而在广州其他区域，同样有多个热销项目在售。开发商简介：作为广东地产界“华南5虎”之一，雅居乐地产在番禺区开发过多个热销项目，例如位于番禺区华南板块的标杆大盘广州雅居乐花园。目前，在番禺区雅居乐地产仅有雅居乐剑桥郡一个项目在售，且货量已不多。不过雅居乐地产在广州其他区域还有多个项目在售。标杆房企及项目金融街·融穗澜湾板块：市桥产品：5栋40层高层洋房均价：22000元/㎡定位：首次置业刚需买家开发商简介：金融街·融穗澜湾是央企金融街地产进军广州的四个项目之一，也是最先开盘的项目。项目用地是2014年7月以8.05亿底价拍出的番禺市桥地王，当时楼面地价约为1.22万元/㎡。时代地产地王项目板块：市桥产品：待定均价：待定定位：待定开发商简介：2015年11月24日下午，备受关注的番禺市桥南的QNJ14-02地块，经过现场45轮的竞价，由时代地产以总价24.7亿元、配建3600平夺得。折合楼面价高达16401元/㎡（含保障房保障房建设成本），成为番禺市桥新单价地王。资料显示，时代地产竞得地块用途为二类居住用地（R2），宗地面积45537㎡，计算容积率建筑面积≤154826，土地使用权出让年限为居住用地70年，挂牌起始价17.03亿元，竞买保证金为3.4亿元。除了新地王项目外，时代地