青岛 地块西海岸新区项目投标设计方案

QINGDAOHUANGDAOQINGSHUIWANCONCE

PT

DE

SIGN青

岛

黄

岛

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大

华

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清

水

湾

项

目概

念

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计

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案2

0

2

2

-

0

2思维导图目

录01-前期分析02-规划概念03-总图设计04-产品设计05-展示区设计06-立面设计07-绿建专篇01-

前期分析区位分析

宏观解读大连市天津市金

三

角烟台市中国·山东省青岛市济南市青岛市一路的中国港口路线连云港市上海市青岛，是中国沿海重要中心城市和滨海度假旅游城市、也是国际是山东省经济中心，一带一路新亚欧大陆桥经济走廊重要节点城市和青岛亦是国家历史文化名城、中国道教发祥地、国际海洋科研区位分析

区域展望胶

州

湾青兰高速崂山湾市南区黄岛区灵山湾中国·山东省

–青岛市地块在基地区域处于黄岛区，又称青岛西海岸新区。地块东滨黄海，周边河网密布，高速，交通便利，是得天独厚的风水宝地。周边地块价值点分析

交通分析青

兰

高

速八大关风景区青岛胶州湾隧道青岛珠山国家森林公园青岛西站黄

海灵

山

湾1km地铁13号线-双珠路本地块位于灵山湾城市滨海岸线西侧；紧邻地铁13号线双距离青岛西站11.7km，车程20分钟；距沈海高速6.8km，车程15分钟，交通便利，地理位置优越。周边地块价值点分析

地块四至第二实验小学珠海苑海棠湾1.地块北侧

–海棠慧海园孟家滩社区SITE3.地块南侧—珑园K2海棠湾珑园海棠湾灵海花园金海园第二实验小学

爱琴海购物公园本案位于西海岸新区胶南新城区板块，西至烟台路，东侧南侧滨豆金河，西南北两侧地块均为现状社区，周边基本全部为居住用地。周边区位分析

景观资源分析2kmSITE大珠山中路市民运动公园豆

金

河城市阳台景区黄岛区人民政府广场灵

山

湾风

河地块东、南两侧有豆金河水系环绕，2公里内大珠山中路市民东侧有多个公园项目，距灵山湾城市滨海岸4公里地块景观资源丰富。区位分析

教育资源分析青岛西海岸新区第五高级中学青岛西海岸新区第二实验小学青岛西海岸新区弘文学校SITE青岛西海岸新区海王路小学地块两公里内有两所小学（第二实验小学和海王路小学），周边小学至教育资源优渥。区位分析

公共配套分析维客超市恒丰银行青岛爱琴海购物公园泰和仁

SITE游泳馆康医院13号地铁利群胶南购物中心双珠站中国民生银行兴业银行项目位置靠近地铁13号线双珠站，出行相对便利。周边临近商场、配套资源丰富。周边竞品龙湖亿联春江天玺毛坯高层13000元/㎡2km红星国际广场SITE高层13500元/㎡旭辉·灵珑湾K2海棠湾高层13500元/㎡，叠拼22032元/㎡精装高层20244元/㎡佳源海玥府精装洋房18000元/，毛坯叠拼20000元/㎡项目所在的西海岸新区胶南新城区板块竞品主要来自于周边三个在售项目（龙湖亿联、灵珑湾、佳源海玥府）。竞品项目低密洋房叠拼产品溢价能力强，流速正常，竞争区位分析

总结地块特征地段位置——青岛黄岛区现属于西海岸新区，国家级新区，未来发展潜交通分析——紧邻地铁13号线双珠站，西邻沈海高速，会带动区域发展配套设施——周边环境配套资源完善。自然景观——地块东滨豆金河，距灵山湾城市滨海岸4公里，居住环境品本地人相对认可度高。地块位于西海岸新区胶南新城区板块，现有教育商业配套成熟，人口密高片区，广场与利群，拥有西海岸一流双学区教育配套，学区优势大。本地块主要以西海岸西城区地缘性学区和产品改善客户为主，辅以西海户与本地投资客户。适宜配置改善产品，低密产品最大化，园区品质升级，提升产品竞争力。项目定位城市新贵西海岸新区未来的社区标杆新城核心住宅精装品质住宅打造一个城市新兴地段的轻奢宜居富有青岛人文特色的02-

规划推导项目诉求1.高货值和高品质的平衡点？2.如何实现货值最大化方案?3.如何突破竞品封锁？4.示范区如何快速呈现，树立IP，抢占市场。基地规划条件分析

基础条件用地性质：居住用地用地面积：33658㎡建筑容积率：≤

2.42建筑密度：≤30%绿地率：≥

30%烟建筑限高：≤60M设计目标：细分产品业态，与周边规划产品加以区分，以高品质、小面积、低总价为原则，达到利于销售及快速去化的目标。台12班幼儿园建筑立面：立面建议采用标准化现代简约风格，总体上建议稳重大气，体现一定的品质感，立面简洁大方，重点处理屋顶，基

地路22m总可建设用地面积：33658㎡14m23m底层的细部处理，保证远与近不同尺度的观感。规划概念

规划条件分析序号土地位置土地总面积（㎡）规划建筑总面积（㎡）HD2021-3121黄岛区双珠路南、烟台路东3365881452.36烟≤2.42，相应规划若不能满足周边规划及已建建筑的法规日照及安全距

离要求时，应适当下调容积率，另根据土地相关政策，居住用地容积率必须大于1。根

据《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》，居住用地中配套商业建筑面积比

例不超过总建筑面积的10%豆金河容积率规划指标台建筑密度%绿地率%≤30≥3012班幼儿园城镇住宅用地、商业用地（零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、公用设施营业网点用地）30292.2〔城镇住宅用地分摊26926.4，商业用地（零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、土地用途基

地路22m土地面积（㎡）公用设施营业网点用地）分摊3365.8〕总可建设用地面积：33658㎡14m出让土地部分城镇住宅用地70年，商业用地（零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、公用设施营业网点用地）40年出让年限（年）73307.12〔城镇住宅65161.88，商业（零售商业、批发市场、餐饮、旅馆规划建筑面积（㎡）、公用设施营业网点）8145.24〕智慧化基础设施配置类别装配式建筑比例舒适该地块装配式建筑面积比例须达40%，其单体装配率不低50%规划概念

停车配置分析烟豆金河台12班幼儿园基

地路22m总可建设用地面积：33658㎡14m规划概念

规范解读烟台豆金河12班幼儿园基

地路22m总可建设用地面积：33658㎡14m总结：建筑高度＞24M时，满足日照情况下，无最小间距要求居住价值分析豆金河烟台路沿河价值最12班幼儿园SITE沿

河

价

值

最

高

高•

影响

—

西北角有规划12班幼儿园对周围住户舒适度会有一定的影响。•

豆金河环绕基地东南侧——东侧、南侧沿河价值最高。商业价值分析豆金河烟台路12班幼儿园SITE价值最高•

延续北侧商业，并且靠近人流来向主干道。•

基地西侧商业价值最高。基于以上分析,抽丝剥茧地理性推导出最佳总图方向!强排推导—间距分析用地东侧楼栋间距分析东侧三排高层，楼栋间距约50米，尺度较大，用地浪费用地西侧楼栋间距分析东侧三排高层，同时采用梅花桩式布局，日照不满足标准西侧两排传统两面宽叠墅，楼栋间距约34.5m，用地不经济4排排布，占地面积最小，用地经济，可增加货值西侧采用3面宽小进深叠墅时，可做三排叠墅，用地最为合理西侧两排高层或洋房，楼栋间距舒适，用地合理11F4F4F4F4F4F18F11F18F结论：东侧可排四排楼栋，西侧可排两排高层或洋房、三排叠墅可达到土地价值最大化强排推导—间距分析用地西侧楼栋间距分析•

西侧两排传统两面宽大进深叠墅，•

西侧三排三面宽小进深叠墅，•

楼栋间距约34.5m，间距没有用足，用地不经济。•

建筑间距用足，用地经济，货值增加。用地红线用地红线用地红线用地红线建筑退界线建筑退界线建筑退界线建筑退界线此部分用地未用足15.1m11.7m22.8m15.1m9.1m17.8m9.1m17.8m9.1m次间距包含建筑外保温次间距包含建筑外保温叠墅两面宽大进深产品，间距图例叠墅三面宽小进深产品，间距图例结论：西侧三排叠墅可达到土地价值最大化强排推导—现状因素分析受海棠湾F-G1#楼日照影响F-G1#楼F-G1#楼F-G1#楼18F6F

20m日照高度线18F18F30m日照高度线11F18F不足2小时北侧临近海棠湾地块布置两栋高层时，F-G1#楼日照不满足2小时标准东侧楼栋需降低至20m以下，

F-G1#楼日照能满足2小时标准西侧可降低至11层，

F-G1#楼日照可以满足2小时标准受北地块幼儿园日照影响18F11F11F11F11F11F11F11F11F11F18F模拟幼儿园模拟幼儿园模拟幼儿园11F18F11F11F11F11F11F11F11F30m日照

18F高度线18F11F11F11F18F18F18F11F8F18F18F18F18F8F18F8F11F18F18F18F若西高东低排布，则受幼儿园日照影响较大，方案不成立幼儿园南侧高层拉开，中间可做11层洋房，洋房不成组团高层东西两侧分布，则中间低层楼栋形成组团，日照满足结论：高层沿东侧或西侧红线布置，对周边日照无影响；幼儿园南侧楼栋最高可做11层03-

总图设计方

案

一满

足

规

划

条

件

，

限

高

控

制

6

0

m高

层

+

洋

房

产

品

，

控

制方案一

总图推导方案一

18F小高+11F/9F洋房优点:

满足户型配比，118户型3.5面宽缺点：高层及洋房层高均为2.95m东侧三排为T3户型方案二

19F高层+10F/9F洋房优点:

组团分区明显方案三

20F高层+11F/9F洋房优点:

组团分区明显方案四

18F高层+11F/9+1F/6+1F洋房优点:

组团分布明显洋房层高3.1m高层层高3m，洋房层高3.1m缺点：人才公寓面积不足商品房T6产品品质较差货值：10.90亿缺点：人才公寓面积不足商品房T6产品品质较差高层及洋房层高均为2.95m货值：11.07亿人才公寓独立分布货值：11.09亿缺点：高层层高2.95m货值：11.14亿规划总图+指标方案一大华·清水湾项目综合经济技术指标项目名称规划用地面积总建筑面积地上计容建筑面积住宅单位指标33657.56112418.9681449.2479279.2439330.0031804.000.00备注㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡81451.30高层洋房叠拼其中人才公寓8145.241100.001070.00200.008145.24沿街商业配套用房其中其中社区卫生服务站养老服务设施物业管理用房公厕社区以下级：100~200㎡140.0020

/百户㎡其中570.00总建筑面积的5‰80.00一处一处垃圾收集点地下不计容建筑面积地下机动车库面积80.0030969.7229328.5721998.147330.431641.15非人防车库面积人防车库面积非机动车库面积地下室储藏室面积建筑基底面积建筑密度单车位指标：35

/辆㎡其中地上建筑面积9%单车位指标：1.5

/辆㎡7585.0422.54%2.4230%686360224102219590290812183629201821094≤30%2.42≥30%容积率绿地率住宅户数户户高层洋房人才公寓其中其中套人辆辆辆辆辆辆拆开后为204套每户3.2人住宅人数机动车位地上停车位地下停车位不超过10%人防停车位非人防停车位人防区单车位指标：40

/辆㎡其中特殊车位访客兼装卸车位不低于《配套标准》配建车位总数

2%不小于2个微型车位其中快递车位辆辆非机动车位鸟瞰效果图替换鸟瞰图户型分布图图例：业态户型140118100配置4

2

4房

厅

卫2

2

2房

厅

卫户数200204180584户配比34.25%34.93%30.82%100%面积28640244941800071134面积比40.26%34.43%25.31%100%140户型100户型房

厅

卫3+1

2

2/高层

洋房合计车行及消防分析图例：市政道路消防道路小区次入口小区主入口消防出入口日照分析经纬度：东经

120°

19

′

，北纬

36°

04′日照基准年：公元2001年有效时间带：大寒日8：00-16:00采样时间间隔：1分钟日照计算时间的统计方式：累计计算使用软件：众智日照0-1

小时1-2

小时2-3

小时3-4

小时4-5

小时5-6

小时6-7

小时方案一总结对北侧地块产生视线遮挡和压迫感，可能导致后期听本案是否可能还有其他突破可能性？方

案

二突

破

规

划

条

件

，

限

高

控

制

8

0

m引入高货值叠拼产品，用足密度，极致高低配方案二

总图推导强排一

4F+21F+27F强排二

4F+21F+27F强排三

4F+7F+27F优点:

组团分区明显强排四

4F+27F优点：

东侧沿河3个高层，楼间距较大，

优点:

组团分区相对合理明显，人才房人才房单独一栋T4

单独一栋T4缺点：叠拼量较少，用地价值未发挥到最

缺点：日照原因高层区内部空间土地浪优点:

组团分布明显，叠拼量较大缺点：高层位于西侧，由于幼儿园日照

缺点：北侧均为大高，对北地块多层产品原因高层中间只能做洋房，且西北侧现

有潜在影响大化费严重状为叠拼产品，后期批复难度较大叠拼量：34栋叠拼量：20栋叠拼量：23栋叠拼量：28栋结论：两面宽产品，基地西侧用地未用足，北侧大高对现状住宅有压迫感4F+2F+27F用

足

场

地

进

深

，

进

一

步

挖

掘

土

地引

入

大

面

宽

叠

拼

，

提

高

产

品

竞

争

力方案二

总图推导强排一

4F+9F+23F+26F强排二

4F+25F+26F强排三

4F+7F+27F优点:

组团分区明显，人才房做T6，尽

优点:

组团分区合理，叠拼量最大，北侧可能释放西北侧高层层数

引入两单元洋房减少对北侧现状住宅影响缺点：北侧仍为高层，对后期批复有潜

用足极致密度。强排四

4F+11F+27F优点：

西侧三排三面宽叠拼，产品力较强

优点:东侧沿河3个高层，楼间距较大，东侧沿河3个高层，楼间距较大，缺点：高层区层高较多，形态不佳叠拼量：29栋缺点：引入T6产品，品质不佳高层面宽超限叠拼量：30栋在影响叠拼量：35栋叠拼量：33栋4F+2F+27F方案二

总图生成售楼处

2F售楼处落位西南角，交通便利，昭示性强。图例：售楼处方案二

总图生成T627FT427FT427FT427F售楼处

2F高层溜边，南、北间距用足；大户型朝外，景观视野最大化，图例：80户型100户型113户型113户型130户型方案二

总图生成T627FT427F洋房

11FT427FT427F售楼处

2F北侧用足面宽，增加小高层产品。图例：80户型100户型113户型113户型130户型方案二

总图生成T627FT427F洋房

11FT427F叠拼

4F叠拼

4F叠拼

4F叠拼

4FT427F叠拼

4F叠拼

4F叠拼

4F叠拼

4F叠拼

4F售楼处

2F叠拼

4F中心区域用足场地进深，置入高品质叠拼产品。图例：80户型100户型113户型113户型130户型规划总图+指标大华·清水湾项目综合经济技术指标表方案二A项目名称规划用地面积总建筑面积地上计容建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡指标备注33657.56112483.7581451.2778899.2742761.906292.0021700.008145.371482.0081451.30高层洋房叠拼其中人才公寓沿街商业配套用房8145.24其中1070.00社区卫生服务站养老服务设施物业管理用房公厕㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡200.00140.00570.0080.0080.0031032.4829410.1422079.527330.61社区以下级：100~200㎡20㎡/百户其中总建筑面积的5‰一处垃圾收集点地下不计容建筑面积地下机动车库面积一处非人防车库面积人防车库面积单车位指标：35㎡/辆其中地上建筑面积9%其中非机动车库面积㎡1622.34单车位指标：1.5㎡/辆地下室储藏室面积建筑基底面积㎡㎡10076.5429.94%2.4230%67037844140108214490590建筑密度容积率绿地率≤30%2.42≥30%住宅户数户户高层洋房叠拼人才公寓其中其中套人辆辆辆辆辆辆住宅人数机动车位地上停车位地下停车位人防停车位每户3.2人不超过10%81418363120人防区单车位指标：40㎡/辆其中非人防停车位特殊车位访客兼装卸车位快递车位182不低于《配套标准》配建车位总数

2%不小于2个微型车位其中辆辆非机动车位1082鸟瞰效果图户型分布图产品类型高层户101113图例：合计150/160户型111户型140户型100户型127户型80户型14洋房合计1516叠拼合计总计车行及消防分析图例：市政道路消防道路小区次入口小区主入口消防出入口天际线分析西侧烟台路沿街天际线南侧规划路路沿街天际线日照分析经纬度：东经

120°

19

′

，北纬

36°

04′日照基准年：公元2001年有效时间带：大寒日8：00-16:00采样时间间隔：1分钟日照计算时间的统计方式：累计计算使用软件：众智日照0-1

小时1-2

小时2-3

小时3-4

小时4-5

小时5-6

小时6-7

小时减少商业层数，增加产品去化速度，是否还有其他可能榨干东北侧日照条件，住宅量做足规划总图+指标方案二B大华·清水湾项目综合经济技术指标表项目名称规划用地面积总建筑面积地上计容建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡指标备注33657.56112692.4281450.8879480.8842329.167306.0021700.008145.72900.0081451.30高层洋房叠拼其中人才公寓沿街商业配套用房8145.24其中1070.00社区卫生服务站养老服务设施物业管理用房公厕㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡200.00140.00570.0080.0080.0031241.5429627.3922296.827330.58社区以下级：100~200㎡20㎡/百户其中总建筑面积的5‰一处垃圾收集点地下不计容建筑面积地下机动车库面积一处非人防车库面积人防车库面积单车位指标：35㎡/辆其中地上建筑面积9%其中非机动车库面积㎡1614.15单车位指标：1.5㎡/辆地下室储藏室面积建筑基底面积㎡㎡10049.2629.86%2.4230%67841218140108217091191建筑密度容积率绿地率≤30%2.42≥30%住宅户数户户高层洋房叠拼人才公寓其中其中套人辆辆辆辆辆辆住宅人数机动车位地上停车位地下停车位人防停车位每户3.2人不超过10%82018363720人防区单车位指标：40㎡/辆其中非人防停车位特殊车位访客兼装卸车位快递车位182不低于《配套标准》配建车位总数

2%不小于2个微型车位其中辆辆非机动车位1076鸟瞰效果图日照分析经纬度：东经

120°

19

′

，北纬

36°

04′日照基准年：公元2001年有效时间带：大寒日8：00-16:00采样时间间隔：1分钟日照计算时间的统计方式：累计计算使用软件：众智日照0-1

小时1-2

小时2-3

小时3-4

小时4-5

小时5-6

小时6-7

小时方

案

三优

化

空

间

形

态

，

提

升

居

住

品

质综

合

价

值

最

大

化方案三

总图推导方案二在方案二基础上增加两栋洋房，延续现状规划结构，增强洋房组团感。置换洋房位置，释放更多景观空间给到高价值叠拼区，优化空间序列，提升归家体验的品质感强排一

4F+27F强排二

4F+11F+27F强排三

4F+10F+27F优点:

组团分区合理，叠拼量最大，北侧引入两单元洋房减少对北侧现状住宅影响叠拼量：35栋优点:

空间形态尚可，满足听证会要求的西低东高要求优点:

产品分区明确，规划形成两条景观轴线，多个景观花园，西侧主入口空间视野开阔缺点：洋房区土地利用率有待提高，产品分区不够干净，叠拼量减少叠拼量：27栋叠拼量：30栋方案三

总图生成T627FT427FT427F叠拼4F叠拼4F叠拼4F叠拼T427F叠拼4F4F叠拼4F洋房

10F洋房

10F叠拼4F叠拼4F售楼处方案二方案三洋房靠近入口南北两排布置，中间大花园，主入口空间视野开阔，提升小区品质。图例：130户型80户型100户型113户型113户型规划总图+指标方案三（主推）大华·清水湾项目综合经济技术指标项目名称规划用地面积总建筑面积地上计容建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡指标备注33657.56114175.2481451.3079481.3041536.0611200.0018600.008145.24900.0081451.30高层洋房叠拼其中人才公寓沿街商业配套用房8145.24其中1070.00社区卫生服务站养老服务设施物业管理用房公厕㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡200.00140.00570.0080.0080.0032723.9531105.3023774.687330.62社区以下级：100~200㎡20㎡/百户其中总建筑面积的5‰一处垃圾收集点地下不计容建筑面积地下机动车库面积一处非人防车库面积人防车库面积单车位指标：37㎡/辆地上建筑面积9%其中其中非机动车库面积㎡1618.65单车位指标：1.5㎡/辆地下室储藏室面积建筑基底面积㎡㎡9359.1827.81%2.4230%68037880120102217691892建筑密度容积率绿地率≤30%2.42≥30%住宅户数户户高层洋房叠拼其中其中人才公寓套人辆辆辆辆辆辆住宅人数机动车位地上停车位地下停车位人防停车位每户3.2人不超过10%82618364320人防区单车位指标：40㎡/辆其中非人防停车位特殊车位访客兼装卸车位快递车位非机动车位1821079不低于《配套标准》配建车位总数2%不小于2个微型车位其中辆辆鸟瞰效果图户型分布图产品类型高层户111图例：合计150/160户型111户型140户型100户型127户型80户型1洋房合计总计11叠拼合计车行及消防分析图例：市政道路消防道路小区次入口小区主入口消防出入口天际线分析西侧烟台路沿街天际线南侧规划路路沿街天际线日照分析经纬度：东经

120°

19

′

，北纬

36°

04′日照基准年：公元2001年有效时间带：大寒日8：00-16:00采样时间间隔：1分钟日照计算时间的统计方式：累计计算使用软件：众智日照0-1

小时1-2

小时2-3

小时3-4

小时4-5

小时5-6

小时6-7

小时规划亮点人车分流系统机动车辆及非机动车通过城市道路直接入地库，地面全人行流线,小区完全实现人车分流图例：市政道路车行流线车行流线小区次入口小区主入口规划亮点绿色科技升级社区环境通过智能化技术的室外延伸带给居民更多的生活便利，人们可以自由分享生活的每一个美丽瞬间，安全无忧的体验户外活动的乐趣。智能识别系统智慧家居智能监控系统无线全覆盖/智慧广播系统规划亮点健康社区43526171

健康体检驿站2

直饮水点3

休息座椅4

健康步道5

心灵广场6

夜跑照明标识7

卡路里数据标识规划亮点两轴四心

中正礼序多重空间序列设计宅前景观组团景观宅前景观宅前景观宅前景观3中央景观宅前景观组团景观入口广场中央景观入口广场规划概念——归家流线9956756742818132规划概念——归家流线9956756742818132规划概念——归家流线9956756742818132规划概念——归家流线9956756742818132规划概念——归家流线9956756742818132规划概念——归家流线9956756742818132规划概念——归家流线9956756742818132规划概念——归家流线9956756742818132规划概念——归家流线9956756742818132规划概念——地库分析地下不计容面积：32723.95㎡其中地下车库面积：31105.30㎡非机动车库面积：1618.65㎡地下停车位826辆非机动车位：1079辆图例标准车位微型车位塔楼投影设备用房人防范围地下一层平面图规划概念——地库分析地下不计容面积：32723.95㎡其中地下车库面积：31105.30㎡非机动车库面积：1618.65㎡地下停车位826辆非机动车位：1079辆图例标准车位微型车位塔楼投影设备用房人防范围地下二层平面图方案对比方案一

18F高层+11F/9+1F/6+1F洋房优点:

不突破60m限高，洋房层高3.1m方案二a

27F高层+11F洋房+4F叠拼方案二a

27F高层+11F洋房+4F叠拼优点:组团分区合理，叠拼量最大，相比方案二a商业量更少。方案三

27F高层+10F洋房+4F叠拼优点:产品分区明确，规划形成两条景观轴线，多个景观花园，西侧主入口空间视野开阔,洋房层高3.1m优点:组团分区合理，叠拼量最大，东北缺点：高层层高2.95m，西侧高层对北地

侧洋房延续北地块规划。块有压迫感。缺点：高层层高2.90m,商业配套楼3层货值：11.65亿缺点：高层层高2.90m，东北侧高层对北地块有压迫感。货值：11.14亿缺点：高层层高2.90m货值：11.60亿货值：11.56亿04

–

产品设计周边竞品龙湖亿联春江天玺毛坯高层13000元/㎡2km红星国际广场SITE高层13500元/㎡旭辉·灵珑湾K2海棠湾高层13500元/㎡，叠拼22032元/㎡精装高层20244元/㎡佳源海玥府精装洋房18000元/，毛坯叠拼20000元/㎡项目所在的西海岸新区胶南新城区板块竞品主要来自于周边三个在售项目（龙湖亿联、灵珑湾、佳源海玥府）。竞品项目低密洋房叠拼产品溢价能力强，流速正常，竞争竞品分析97-100㎡南向开间入口玄关有房-客-卫容积率楼盘名称龙湖亿联春江天玺33-2-23.1100㎡高层龙湖亿联春江天玺3有3-2-23.1102㎡高层龙湖亿联春江天玺32有无3-2-23-2-23.1105㎡高层红星国际广场107㎡2.23高层总结：小户型的主卧面宽3米-3.2米，客厅面宽3.2米-3.5米，3面宽本案小户型的客厅面宽为3.4米，相比竞品本案的客厅面宽较大，提升舒适度。竞品分析110-114㎡南向开间入口玄关房-客-卫容积率楼盘名称龙湖亿联春江天玺3有3-2-23.1113㎡高层K2海棠湾112㎡高层2有3-2-21.9总结：户型的主卧面宽3.1米-3.3米，客厅面宽3.3米-3.5米，本案户型的客厅面宽为3.6米，相比竞品本案的客厅面宽较大，双开间阳台设计，提升品质。竞品分析115-118㎡南向开间入口玄关有房-客-卫容积率楼盘名称龙湖亿联春江天玺33-2-23.1117㎡高层佳源海玥府119㎡3有4-2-23-2-21.2洋房红星国际广场117㎡2.233有高层总结：竞品户型3面宽配置占多数。本案户型南向开间为3.5，相比竞品本案的南向开间尺度较大，提升舒适度。竞品分析135-140㎡南向开间入户玄关有房-客-卫容积率楼盘名称龙湖亿联春江天玺135㎡33-2-23.1高层红星国际广场139㎡34有有3-2-24-2-22.231.2高层佳源海玥府143㎡洋房总结：大户型的客厅面宽5.6米-6.6米，4-2-2的房客卫配置本案大户型的客厅面宽为7.7米，相比竞品本案的客厅面宽较大，提升舒适度。竞品分析叠拼上叠楼盘名称面积段露台赠送

入户玄关

房-客-卫

容积率

绿化率K2海棠湾138㎡有有3-2-21.930%佳源海玥府有有4-2-41.930%166㎡总结：竞品户型均为两面宽。本案上叠户型的客厅面宽为三面宽。竞品分析叠拼下叠楼盘名称面积段院落赠送

入户玄关房-客-卫容积率绿化率K2海棠湾148㎡有有3-2-21.930%佳源海玥府有有4-2-31.930%156㎡总结：竞品户型均为两面宽。本案下叠户型的客厅面宽为三面宽。产品选型我们的产品如何选型？周边竞品产品97-100㎡

2-3面宽110-113㎡

3.0面宽115-118㎡

3.0面宽135-140㎡

3-4面宽100㎡113㎡118㎡143㎡普宅叠拼145-150㎡

上叠2面宽160㎡

下叠2面宽150㎡163㎡我

们

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超

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竞

品

，

实

现

产

品

畅

销

！四大产品策略成就畅销的经典户型产品策略提升面宽策略：重点覆盖当地市场认可的竞品主要优势大面成就畅销的经典户型产品策略提升定制策略：大跨度结构，空间可变灵活化，满足不同楼层不同业主需求。给业主无限可能产品策略提升风景策略：拓展厅室进深的无敌宽景阳台。宽创造无敌观景观视野产品策略提升提升溢价：住宅阳台半面积赠送，飘窗面积全部赠送。纵享奢阔舒适空间产品溢价“立着的”别墅叠墅产品独栋化4F叠拼产品-160+150(方案一)上

叠

入

户

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M

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图4F叠拼产品-160+150(方案一)6

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图4F叠拼产品-160+150(方案一)2

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图4F叠拼产品-160+150(方案一)5

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房

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品

设

计对标竞品本案方案

143㎡/4面宽/4房2厅2卫佳源海玥府143㎡/3.5面宽/4房2厅2卫PK257.7m超大尺度宽厅设计宽厅尺度较小14北侧无凹凸，立面更平整空间方正，尺度更舒适结构错落，立面杂乱空间通透性不强233完整4四个房间含书房45独立家政阳台无家政阳台1143㎡户型

—

4面宽

4室2厅2卫奢享143㎡

核心价值点独立家政阳台独立玄关设计餐厨贯穿，南北通透奢华主卧套房超大尺度宽厅设计方案一：143㎡户型

—

4面宽

4室2厅2卫对标竞品本案方案

143㎡/4面宽/4房2厅2卫佳源海玥府143㎡/3.5面宽/4房2厅2卫PK3南向三房设计南向两房12独立家政阳台北侧无凹凸，立面更平整贯穿厅，空间尺度更舒适无家政阳台234结构错落，立面杂乱空间通透性不强4完整4面宽房型3.5面宽155143㎡户型

—

4面宽

4室2厅2卫奢享143㎡

核心价值点独立家政阳台独立玄关设计南北贯穿厅设计奢华主卧套房方案二：143㎡户型

—

4面宽

4室2厅2卫对标竞品本案方案

143㎡/4面宽/4房2厅2卫佳源海玥府143㎡/3.5面宽/4房2厅2卫PK2南向三房设计南向两房1北侧无凹凸，立面更平整贯穿厅，空间尺度更舒适结构错落，立面杂乱空间通透性不强233完整4面宽房型3.5面宽414143㎡户型

—

4面宽

4室2厅2卫奢享143㎡

核心价值点大厨房，更多的操作空间独立玄关设计南北贯穿厅设计奢华主卧套房方案三：143㎡户型

—

4面宽

4室2厅2卫高

层

产

品

设

计130㎡角厅户型

—

3.5面宽

3+1室2厅2卫130㎡

核心价值点角厅设计，景观资源最大化豪华主卧套房大尺度双阳台设计对标竞品本案方案

113㎡/3面宽/3房2厅2卫龙湖亿联春江天玺113㎡/3面宽/3房2厅2卫PK2贯穿厅，南北通透北侧无凹凸，立面更平整大尺度双阳台不够通透11结构错落，立面杂乱单阳台233113㎡户型

—

3面宽

3室2厅2卫113㎡

核心价值点南北贯穿厅设计豪华主卧套房大尺度双阳台设计对标竞品本案方案

100㎡/3面宽/3房2厅2卫龙湖亿联春江天玺100㎡/3面宽/3房2厅2卫PK2豪华主卧套无主卧套房无独立玄关单阳台1独立玄关231大尺度双阳台3100㎡户型

—

3面宽

3室2厅2卫100㎡

核心价值点南北贯穿厅设计豪华主卧套房大尺度双阳台设计T4：113+100+100+130㎡户型113㎡角厅户型

—

3面宽

3室2厅2卫113㎡

核心价值点角厅设计，景观资源最大化豪华主卧套房大尺度双阳台设计T6：113+80+80+80+80+113㎡户型（80㎡户型为租赁型人才公对标竞品本案方案

118㎡/3.5面宽/3房2厅2卫龙湖亿联春江天玺117㎡/3面宽/3房2厅2卫PK宽厅设计核心筒独立入户设计大尺度双阳台客厅尺度较小12没有单独入户单阳台2313118㎡户型

—

3.5面宽

3室2厅2卫113㎡

核心价值点LDK设计豪华主卧套房大尺度双阳台设计T2：118+118阳台投影面积（一半）1T2户型套内面积套型建筑面积公摊面积本层建筑面积得房率套数A115bA115b合计3+1房2厅2卫3+1房2厅2卫93.3993.393.583.587.15118.20118.2024.8124.8149.6111236.3982.04%186.7805

–

展示区设计方案一

海之翼“海鸥”

，风雨中的勇者，自由仙人有待乘黄鹤，海客无心随白鸥。由大海带来的开阔视野，是活动空间在更广阔区域设计将海鸥的飞翔姿态复刻于建筑之上使建筑与展翅拥有了相同的轮廓语汇示范区篇

总图示范区用地面积：3940㎡建筑面积：1465.48

㎡广场及景观面积：2979.51

㎡停车面积：353.53

㎡·

建筑沿中轴布置展示型较好·

与入口相结合所见即所得·

后期建筑改为商业及配套，改造性强示范区篇

流线分析图例：精神堡垒2停车场售楼处入口售楼处实体样板间5431自驾参观流线人行动线示范区篇

体块分析“嵌”弧形边界增加形体灵动性原始体块体块嵌套结合细化增加线脚细节开弧形窗呼应建筑边界示范区篇

效果展示示范区篇

效果展示示范区篇

效果展示示范区篇

效果展示示范区篇

效果展示示范区篇

效果展示示范区篇

材质分析米白色石材香槟金铝板珠光白铝板超白LOW-E玻璃示范区篇

平面分析7772111m553565m图例：

占地面积：600.96㎡

本层建筑面积：600.96㎡

本栋建筑面积：1465.48㎡

建筑尺寸：长65m，宽11m

建筑层数：2层一层平面图1

接待区2

展示区办公区财务区56沙盘区洽谈区7

公共区域34示范区篇

平面分析4下217m11333图例：

占地面积：600.96㎡

本层建筑面积：864.52㎡

本栋建筑面积：1465.48㎡

建筑尺寸：长65m，宽17m

建筑层数：2层二层平面图1

样板房区2

公共区域65m办公区345工法展示区儿童游乐区示范区篇

流线分析一层平面图图例：参观流线员工流线示范区篇

流线分析下二层平面图图例：参观流线员工流线方案二

海之光·“光”

，能量的源泉，黑暗目穷黄海满如银，万道虹光育蚌珍。由一道纤绝的尘陌，充盈着建筑的一丝柔美建筑以轻薄造型，消弱建筑的巨大体量的沉重感，通透的灯光,形成一座社区的精神堡垒示范区篇

总图示范区用地面积：3940㎡建筑面积：1339.45

㎡广场及景观面积：2979.51

㎡停车面积：353.53

㎡·

建筑沿中轴布置展示型较好·

与入口相结合所见即所得·

后期建筑改为商业及配套，改造性强示范区篇

流线分析图例：精神堡垒2停车场售楼处入口售楼处实体样板间431自驾参观流线人行动线示范区篇

体块分析“推拉”“减”原始体块根据流线分割推拉形成功能分区细化线脚优化、增加律动增加线脚、虚实变化示范区篇

效果展示示范区篇

效果展示示范区篇

效果展示示范区篇

效果展示示范区篇

效果展示示范区篇

材质分析银灰色铝板彩釉中空钢化玻璃超白LOW-E玻璃香槟金铝板示范区篇

平面分析7772111m553565m图例：

占地面积：600.96㎡

本层建筑面积：600.96㎡

本栋建筑面积：1339.45㎡

建筑尺寸：长65m，宽11m

建筑层数：2层一层平面图1

接待区2