山西信达迎泽大街写字楼项目中期汇报(NXPowerLite)分析

本体条件开发目标城市机会酒店市场机会写字楼市场机会方案评价项目定位区域机会发展策略项目位于太原市万柏林区的核心区域，毗邻迎泽西大街，但是脱离城市核心区项目区位迎泽大街城市核心长风街发展方向距离城市核心区柳巷约4km距离万柏林区政府约0.5Km距离下元商圈约0.5Km距离滨河西路约1Km迎泽东大街迎泽西大街区政府下元商圈项目四至地块周边形象较弱，且现有建筑形态短期内不会变化，影响高端商务价值兑现，地块内有待拆迁建筑2.信达办公楼5.希望大厦6.迎泽西大街1.联通河西分局7.太原理工大学3.本项目内庭院4.建行宿舍楼地块指标地块方正，小规模、高容积率开发项目，适宜开发超高层办公或酒店物业一期用地7851.8平米二期用地11000平米项目指标单位用地面积0.79万平米容积率18建筑面积14.1万平米限高225米土地成本371万/亩启动资金1.5亿元备注：山西信达体系内5家企业将持有约1.5万平米作为自有办公现有土地成本2956.42万元，补交土地出让金1419.83万元，土地成本合计4376.25万元北京市建筑设计研究院中国建筑技术集团华东建筑设计研究院占地面积7851.57851.87851.8容积率17.4116.9215总建筑面积158569168390151580地上面积136729132018128500地下面积331163637223080建筑高度225224绿化率30%36%25%停车位650（机械停车）共计792，地上68，地下724共计528，地上123，地下405地上层数535551地下层数3（B2-B3停车）5（B2-B5停车）4从地块条件及规划条件看，本项目可实现最大体量约13万平米技术指标交通条件地块外部交通面临一定进入障碍，内部交通面临疏散压力，建议修建项目东西两侧南北方向单向车道，改善交通体系迎泽西街西矿街和平路众纺路千峰路地块西侧地块东侧外部交通面临进入障碍项目坐南朝北，限于城市道路组织，由东向西进入项目只可至和平路调头，需绕行约2Km内部交通面临疏散压力项目前地块主要依靠迎泽西大街进行交通疏散，按照14万平米建筑面积，每人15平米办公面积计算，写字楼内约有9000人员办公，在上下班高峰将形成疏散压力交通体系改善建议限于地块东西两侧与周边建筑物距离较近，可修通南北方向的单向车道项目东侧由南向北单向车道，在由东向西进入项目时，可在新矿院路掉头，从南侧经过由南向北单向车道进入写字楼项目西侧由北向南单向车道，增加出口个数，缓解疏散压力新矿院路配套设施作为万柏林区的核心，项目周边金融机构聚集，餐饮场所丰富，具备打造写字楼的便利配套条件银行建设银行、民生银行、中国银行、中信银行、农业银行、光大银行、邮政储蓄、工商银行、交通银行、华夏银行、商业银行、晋商银行、农村信用合作社13保险山西中保、人民保险、人保财险、人寿保险、山西大正保险、永安财险6证券中信证券、银河证券、山西证券3其他民生期货、长安保证担保、长城资产管理公司3东港海逸金钱豹比格披萨长城资产管理民生期货中信证券银河证券山西证券建设银行中国银行山西物产期货金融机构共计25家餐饮场所共20家高档东港海逸大酒店、金钱豹、晋阳双来山庄、晋华大酒店、八大祥酒楼、山西会馆、昌通大酒店7特色比格自助披萨、奇禧火锅、东海湾海鲜馆、重庆小天鹅火锅食府、优乐自助餐厅5快餐李先生加州牛肉面、外滩风尚、肯德基、即食饺子、吉祥馄饨、福聚楼、红色经典音乐餐吧、一米阳光倾心休闲吧等8属性界定项目属性：区域属性：非城市核心区城市低价值板块万柏林区城市中轴毗邻城市中轴迎泽大街超高层225米，超高层、超高容积率、地标建筑商务功能从地块和区位条件判断以商务功能的办公、酒店、公寓为可能方向成本优势楼面地价成本较低，具有一定的成本优势非城市核心区、毗邻城市中轴、有一定成本和资源优势的超高层商务项目，具备打造高端商务项目的基本素质企业属性：企业资源山西信达数家公司入驻本体条件开发目标城市机会酒店市场机会写字楼市场机会方案评价项目定位区域机会发展策略从企业开发目标诉求出发，如何最大化挖掘项目机会、塑造独特价值体系是核心开发目标风险可控，保证现金流安全开发运作模式的可复制性开发利润最大化，利润既包括销售回现利润也包括经营性物业收益折现ⅰⅱⅲ研究写字楼、酒店、公寓的市场机会与盈利能力公寓产品客户基础弱，溢价能力弱，销售速度慢，不适宜作为优先考虑的物业形式，研究的重点为写字楼与酒店公寓类别项目名称开盘时间价格(元/㎡)主力户型（㎡）总价(万元)销售率月销售套数月回现(万元)客户服务式公寓盘古壹号2008.11300040-5052-6580％211230投资为主，自住和办公极少居住式公寓平阳景苑2011.81200060-8072-96——————小老板用来投资；或者小型企业诸如媒体公司、经纪公司、摄影等小型服务公司办公式公寓万邦国际2010.71300030-8039-10447%352500代理、软件、设计等小型公司；办事处等新建SOHO2007.106400503280%6192办公占80％（多为小型企业），自住占20％研究方向本体条件开发目标城市机会酒店市场机会写字楼市场机会方案评价项目定位区域机会发展策略城市基础山西省矿产资源分布图太原市山西省为国家重要能源基地山西省矿产资源十分丰富，其中以煤、铝土、铁等为最。煤炭资源得天独厚，分布在全省90多个县（市、区）内。解放以来，山西省产煤120亿吨，其中3/4贡献给全国各地山西省为国家中部崛起战略重要部分2006年4月，《中共中央、国务院关于促进中部地区崛起的若干意见》正式颁布，包括山西、安徽、河南、湖北、湖南、江西6省在内的中部地区山西省为国家资源型经济转型综合配套改革试验区2010年12月，国务院批准设立山西省为国家资源型经济转型综合配套改革试验区，山西省成为唯一的国家级、全省域、全方位、系统性的综改区巩固加强第一产业、优化提升第二产业、大力发展第三产业的发展思路，全面推进三次产业结构调整山西省为中部崛起战略的重要城市，国家重要能源基地，典型的资金密集型城市山西省为国家重要能源基地山西省2010年贷款与存款的比例即存贷比仅为52%，该数值远低于中部六省其他省份，比全国65%的平均水平低13％储蓄向投资转化率比较低，积累大量资本。亟需提高资金的使用效率，使金融机构资金为建设新山西而起到应有的作用太原政治经济地位领袖山西，首位度高，对省内的辐射和聚集效应明显，第三产业持续增长，成为城市的主导产业城市基础经过08、09年的经济缓慢增长期，太原市目前已经回到经济快速发展的轨道上，年GDP增长率超过10%太原市经济总量位居山西省第一，领先第二名接近50%第三产业占比超过50％，成为城市的主导产业，对写字楼的需求量较大三产增加值保持高速增长，三产从业人数持续增加，办公需求持续增大

行业20102003人数比重人数比重交通运输、仓储和邮政业7713018.73%5111114.40%信息传输、计算机服务和软件业109512.66%79292.23%批发和零售业350988.52%5516915.55%住宿和餐饮业190954.64%164754.64%金融业255526.21%212195.98%房地产业50991.24%53381.50%租赁和商务服务业144343.51%117273.30%科研、技术服务和地质勘查业316197.68%292378.24%水利、环境和公共设施管理业160433.90%129333.64%教育7542118.32%6633218.69%卫生、社会保障和社会福利业293807.14%245976.93%文化、体育和娱乐业146523.56%108753.06%公共管理和社会组织5724313.90%4193211.82%太原市第三产业增加值保持年均10%以上的增速城市基础从结构看，高智三产发展不成熟，甲级写字楼终端使用需求主要来自资金密集的金融、能源行业，其次是地产、商贸行业第三产业从业人口数持续增加，尤其是信息、金融等高附加值行业金融行业占第三产业比重为19％城市基础仍以批发零售、交通运输和仓储等传统产业为主，金融业快速发展，占比仅次于批发零售业，位于第二位。与煤炭关联紧密，现代服务业所占比重较高。相当大部分来自于煤炭能源企业、与煤炭相关的科技和贸易类中小企业部分新兴现代服务业企业部分投资需求商务办公需求来源三产结构特征第三产业GDP(亿元)根据对城市写字楼发展水平的评估，目前太原市写字楼市场容量中等与发展水平相对匹配，整体市场表现良好根据太原市2010年统计资料显示：2010年太原第三产业GDP总量为947.7亿元；目前太原市商品房均价约为7117元/平米；以此计算，R值为2.6。（经验值R可以反映写字楼市场相对于整体房地产市场的发展水平）三产GDP总量(亿元)写字楼市场整体容量>1200大800～1200中等<800较低R写字楼相对发展水平>3高2～3中等<2较低一线写字楼租金水平(元/平米/月)商品房均价(百元/平米)R=第三产业GDP(亿元)城市写字楼发展水平评估模型上海北京广州天津沈阳石家庄兰州南京乌鲁木齐1.02.03.04.01000200030004000R0上海北京广州天津深圳沈阳石家庄郑州成都青岛西安乌鲁木齐太原1.02.03.04.0100020003000R0城市基础非市场化时期目前太原的商务办公市场已经进入市场化发展期阶段，多种办公物业并存，未来将以商务聚集度和物业品质为导向市场化启动期市场化发展期市场化成熟期经济背景第一第二产业为主、服务业不发达私营经济、第三产业快速发展第三产业占主导地位，现代服务业快速发展现代服务业为主的第三产业继续提升需求大型国有企事业单位自用外地外资实力企业办事处自用无投资需求贸易物流类、中介公司等需要的商住公寓小投资客的投资需求高科技企业、咨询业、金融保险业等现代服务业企业需要一线写字楼自用煤炭能源类企业需求一线写字楼中产阶级进入投资高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业等现代服务业需要一线写字楼自用投资机构和财富阶层的投资需求产品供应企业自建自用的高标准写字楼开发商和企业自建并存商住公务为主，产品素质低政府无商务区规划开发商开发占据主导开发水平和产品素质快速提升；产品多元化，商住、纯写字楼、高档写字楼并存专业开发商为主，建筑形象地标化、设备设施尖端化、物业管理品牌化、办公功能纯粹化；国际品牌与团队；高端产品为主，板块形成，客户细分成交驱动良好的产品形象和品质办公物业形象；与住宅办公接近的使用成本；产品与住宅类似易于被接受，投资门槛较低；投资意识萌发，其他投资渠道少物业形象与产品品质；城市经济发展对写字楼租赁市场的信心；投资回报的风险商务成熟度与聚集度；客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理；对固定资产升值保值、租金实现的信心；对实现长期收益的信心发展趋势煤炭行业重组壮大社会财富阶层，大量社会资金进入房地产业作为资产沉淀的渠道煤企重组：山西有4046家煤矿，其中国有200家，要关闭3000家，只留1000家，其中90万吨以上的才能继续生产，其他的全部关闭。煤炭行业：将形成二至三个年生产能力达到亿吨级的特大型煤炭集团，三至五个年生产能力5000万吨级的大型煤炭集团。焦炭行业：组建数个千万吨级的焦炭集团，同时规划一批具有国际先进水平的焦化一体大项目。产业延伸：600万吨以上大型高产高效接替矿井……集中推动一批焦化行业资源综合利用项目的建设。主导产业发展、规模扩大上、下游企业需求扩大私营经济发展企业盈利能力、积累能力加强财富阶层产生财富阶层壮大半数以上煤改游资投入到房地产行业，投资角度可以为行业提供充裕的资金，销售端也产生大量持币待购的高端客户。山西游资与江浙游资、广东游资并称搅动中国股市、楼市和期货市场的“三大民间游资”。统计数据显示，煤改中释放出来的巨额资本除了一小部分投资黄金和艺术品领域以外，至少有60%投入到了房地产领域。投资需求在通胀加剧和住宅限购的大背景下，寻求保值增值的社会资金对优质办公和商业的需求旺盛投资需求点击添加标题百姓应对通胀手段市场情况买硬通货黄金已经先增长到一个较高价位提前购买未来消费品可能性小，消费恐慌暂时不会出现持有现金建立在预期产品未来降价的前提下购买资产房地产可能是其购买的资产之一经济的不景气致使资本向升值方向移动，使虚拟资产向实物资产转移，必然刺激实物资产的重新估值。近年来通货膨胀的加剧、年初对商品房限购政策的执行，资产沉淀需求的放大等因素，均扩大了太原市场对优质办公物业的投资需求。预计未来几年内太原市写字楼的需求量还将进一步增加。社会资金向优质不动产转移住宅限购商用物业办公物业2008-2009年，太原市写字楼成交价格在6000-7000元/平米左右，2010年成交价格大幅上涨，均价达到10168.5元/平米。2010年，太原办公市场供应面积为16.5万㎡，较上年上涨79.74%。成交面积为17.17万㎡，较上年上涨64.3%。办公物业的市场供应量和消化量逐年放大，成交价格上涨迅速，始终处于供不应求的态势投资需求从产业发展角度分析，金融和能源行业为主导的资金密集行业对高端办公物业的需求强劲需求基础投资需求社会资金投资优质物业的需求旺盛，写字楼销售市场供不应求、价格持续上涨产业基础第三产业持续快速发展，金融、能源等资金密集行业形成对高端办公物业的强劲需求发展阶段目前太原市场进入市场化发展期阶段，多种办公物业并存，未来将以商务聚集度和物业品质为导向城市基础山西省为中部崛起战略重要城市，国家重要能源基地，典型的资金密集型城市本体条件开发目标城市机会酒店市场机会写字楼市场机会方案评价项目定位区域机会发展策略2011-2015太原城市规划太原省市区政府搬迁：省政府迁至长风街东段，市委市政府迁至长风文化商务区，加强迎泽大街、新建路沿线行政机构的整合晋阳新区汾东新区在太原晋中同城化的大背景下，城市南拓的动力强劲，晋阳湖片区和汾东新区成为未来5年城市发展的主方向城市规划太原市区晋中市区太原大都市区发展按照“产业同链、交通同网、信息同享、生态同建、环境同治、旅游同线”的原则，重点推进太原晋中同城化建设加快推进太原晋中同城化，拟逐步实现“十同”，即规划同筹、制度同构、市场同体、产业同链、科教同兴、交通同网、设施同布、信息同享、生态同建、环境同治双城、一区、三组团规划格局“双城”：主城和新城，主城为龙城大街以北地区。新城是指机场南迁后在原址建设的行政商务中心，以及整合后的汾东新区和晋中榆次区。到2020年建成一个新的城市中心“一区”是结合晋祠、晋阳湖、晋阳古城、天龙山、太山、蒙山等自然文化资源，构筑生态、文化、旅游核心区“三组团”分别包括阳曲工业园区、清徐高新区、修文重工业组团和生产性物流园区太原城市南移拓展空间太原市政府为寻找更多的发展空间，提出“南移西进、北展东扩”发展思路。而实际上东西北三面因山脉阻隔，没有更多的地理位置可供拓展，南移成为太原发展的唯一出路城市规划规划主导的新兴商务区不会动摇成熟商务区的地位，本案面临脱离成熟商务区和未来发展方向的风险晋阳新区现有商务区——府西街片区迎泽大街片区太原市商务中心规划汾河金融商务中心山西省金融中心，规划起点较高并能够推动区域价值飞跃，但目前该规划已经搁置，预计开发周期内难以借势汾东商务区省内国企总部基地聚集区，将发展成为中国中西部地区重要的现代制造业基地、重要的能源和制造业科技研发中心、生态型文化新区晋阳新区旅游度假居住为主，兼具商务功能，山西省及华北地区重要的文化旅游中心，以行政办公、生活居住、休闲度假为主要职能的综合性城市生态新区汾河金融中心汾东新区长风街片区高新区区域背景后工业时代河西没落，以工业、教育、中低端居住和中低端商业为主要城市功能，商务氛围薄弱城中村前北屯、后北屯、瓦窑、小井峪、下元、移村、后王村、彭村工业太重、西山煤电、汾机、太化、锅炉厂、大众机械厂、山西涤纶厂教育太原理工大，山西财政税务专科学校商业千峰百货、下元商贸城商务国际能源中心、迎西大厦、希望大厦太原传统上属于重工业城市，河西区在工业时代是城市的经济中心区，随着产业和城市发展的转型，河西区渐渐没落区域机会河西是山西省能源行业监管机构和龙头企业的聚集区，对全省能源企业的吸附力强太原市作为山西省的省会，是山西省地理和和行政的双中心，对全省能源行业进行行政监管太原市河西区是传统大型能源企业、监管机构的聚集区，如西山煤电、焦煤集团、太化集团、太原安监局、西山矿务局等化学工业区煤炭加工区建材工业区河西区工业分布图区域机会项目区域内居民的潜在消费和支付能力强，对金融服务的潜在需求旺盛区域资金密集，拆迁居民、理工大教授、西山煤电、太重等企业职工对金融服务需求旺盛区域的升级和改造进一步带动商业发展，前北屯、后北屯、下元等城中村改造将带动区域发展小井峪村下元村后北屯村太原理工大前北屯村二十九中第二实验中学第四十九中外国语学校万柏林区三中万柏林区一中名称面积容纳人口完成时间前北屯20万平米住宅70003～5年下元村25万平米住宅＋36万平米商务区85002～3年后北屯18万平米住宅，16万平米商业60003～5年小井峪住宅62.02万平方米，公建4.36万平方米，商业6.26万平方米210003～5年规模名称人数大学太原理工大学教职工2000余名中学外国语学校教职工250余名太原市第二十九中学教职工141名太原市第二实验学校教职工246名万柏林区一中教职工94名万柏林区三中教职工102名太原重工西山煤电区域规划：“三区”为用地功能区，即居住生活区、文化娱乐区、教育科研区，决定了区域将以居住区为基本属性；“一轴”为沿迎泽西大街的一条城市发展轴，也是商务价值较高的交通干道格局变化：预计随着地铁规划的落地，迎泽大街沿线未来3～5年将会出现办公物业供应的小高峰，届时将会形成四个中高端写字楼聚集的小型商务区，商务氛围逐渐形成区域机会数个高端办公物业将重塑迎泽西大街价值，形成河西岸中轴沿线的新兴高端商务板块城市综合区综合教育区综合居住区能源大厦信达项目黎氏阁项目科技馆项目迎泽西大街区域机会地铁利好即将显现地铁2号线理工大学站距本项目约500米，预计2012年动工，太原地铁2号线将是城市轨道交通的主干线，东西跨越汾河，从迎泽西大街的东社穿越迎泽大街到建设南路，一直向南连接太原机场。2号线联系了迎泽和武宿两个市级中心及太原站、太原南站两个铁路交通枢纽的骨干路线地块可享城市立体网状交通优势，同时地铁利好即将显现，可快速到达各火车站、武宿机场等交通枢纽可享城市立体网状交通优势项目地块位于迎泽西大街，作为三晋第一街，连接市内快速路滨河东路、滨河西路、龙城大街、南中环街，可快速到达城市核心区及各个商务区快速交通体系连接西客运站、太原站、太原南站、武宿机场等城市最重要的节点，交通便利未来十年，太原将根据《太原市城市交通发展规划》建设“五纵、六横、四放射”路网体系，新建或改建多条城市快速路，完善交通体系城市核心区长风-亲贤街板块火车站武宿机场滨河路迎泽大街龙城大街地铁2号线汽车客运站区域价值区域对能源企业的吸附力强，同时面临区域价值重塑、成长为新兴商务板块的重大机会区域机会2作为传统的能源行业聚集区，河西对全省能源行业企业的吸附能力强区域现状区域现有形象差、商务氛围薄弱，且脱离城市发展方向和规划商务区区域机会1区域无商务规划，但数个高端办公物业将会重塑区域价值，形成汾河西岸的新兴商务板块区域机会3区域内居民经济实力强，对金融服务的需求旺盛地块可享城市立体网状交通优势，同时地铁利好即将显现，可快速到达各火车站、武宿机场等交通枢纽区域机会4本体条件开发目标城市机会酒店市场机会写字楼市场机会方案评价项目定位区域机会发展策略写字楼市场机会商务格局客户机会竞争环境随着城市格局的变迁，太原形成了四个成熟的商务板块商务格局12千禧大厦13和信商座14澳林百和15千禧·世纪商务中心16阳光国际商务中心17丽华大厦18太原茂业天地建成项目在建/待建项目4湖滨广场5山西国际金融中心6景峰国际7国际能源中心8科技馆地块9机关事务管理局地块10奥林匹克花园11黎世阁项目1山西国际贸易大厦2万达广场写字楼项目3摩天石写字楼项目19火炬创业大厦20五峰国际长风—亲贤街：南部城区新兴综合类商务区行业聚集：能源、地产、贸易最高租金：4.5元迎泽大街：城市中轴高形象、政务价值突出行业聚集：金融机构、能源行业最高租金：5元（6.8元）高新区：较商务区，享受政府优惠政策行业聚集：高新技术、服务类最高租金：2.5元府西街：省政府机关所在地、CBD，市中心成熟商务区行业聚集：金融、能源、地产、科技、贸易最高租金：6.8元太原市传统的政务商务中心，省市两级政府所在地，政务商务价值极高府西街板块区域价值太原市传统的政务商务中心，省政府市政府所在地，周边配套齐全，商务氛围浓厚租赁情况国贸6.8元/平米·天，入住率100％未来供应由于区域为太原市传统的商务中心，区域饱和度极高，万达广场项目将是未来供应的主要来源区域劣势交通严重拥堵，停车位数量不足山西国际贸易大厦注：禹皇大厦为黄河万家寨水利枢纽有限公司投资建设，不对外销售禹皇大厦摩天石太原万达广场能源、金融的龙头企业为主体，并包含多家世界500强和国内知名企业办事处府西街板块府西街板块以山西国际贸易中心为主要代表项目该项目是目前太原市场中的标杆项目，依托于有利的区域价值优势，吸引了大量大型能源、金融类行业在此办公，并吸引了如西门子、诺基亚等世界500强企业由此产生的聚集效应，使府西街板块成为能源、金融行业及附属周边行业的主要办公场所山西国际贸易中心为太原市甲级写字楼领跑者，硬件设施、物业形象、物业服务全面领先，同时实现全市最高租金和满租府西街板块名称山西国际贸易中心建筑建面18.5万平米；高度162米；地上42层，地下2层标准层面积1804平米；层高3.5米（净高2.8米）；使用率74％项目分层定位A座F23-41五星级酒店、甲级写字楼、商城、酒店式公寓、证券营业大厅、会所电梯7部蒂森克虏伯智能化西门子中央空调，5A＋十大智能化系统车位服务面积比16辆/万平米，数量300，租金600元/月入住企业类型能源、金融、通信、电子、房地产租金租金6.8元/平米·天物业山西国贸物业管理有限公司；物业费10元入住率100％城市主轴、政务中心，河东区金融行业聚集，板块价值极高，河西价值衰减度大迎泽大街区域价值太原市的城市主轴，形象价值极高，政府机关、银行众多，交通优势明显租赁情况租金2.5－5元/平米·天，入住率90％以上区域劣势河东河西价值差异明显，主干道车流量大未来供应未来供应量大，湖滨广场将成为太原市的地标性建筑景峰国际湖滨广场国际能源中心机关事务管理局地块科技馆地块山西国际金融中心奥林匹克花园黎世阁迎泽东大街为金融行业聚集区，西大街为传统的能源行业聚集区，行业认知度高迎泽大街迎泽大街是太原市的“长安街”，形象昭示性极强，目前迎泽大街两侧聚集了大量政府机关大楼、银行大楼和国企大楼，多为自用，在售、在租项目极少迎泽大街板块甲级写字楼目前入住的企业主要是金融、能源为主，金融行业中以银行、证券、保险为主现有项目如景峰国际品质偏低，主要依托区位价值实现高租金，在建和待建项目的起点较高，将会进一步拉升区域商务价值迎泽大街名称湖滨广场（在建）国际金融中心（在建）景峰国际国际能源中心建筑建面11.7万平米；高度208米；地上47层，地下3层建面10万平米；两栋建筑；地上24层建面3.5万平米；高度95米；地上27层，地下2层建面3.5万平米；高度145米；地上35层，地下2层标准层面积约2000平米；层高4.2米面积约1900平米；层高3.8米面积947平米；层高2.8米（净高2.3米）；使用率65％面积1400平米；层高3.5米（净高2.8米）；使用率70％项目分层定位1-4F为裙楼，包括会议中心，休闲广场，购物中心，剧场等；27-42F五星级酒店其中一栋1-4F为底商，15-24F为五星级酒店1-4F美食街、糖果KTV；11会议中心裙楼1-7F银行、酒店、餐饮、电影院；主楼23-35F能源交易室/酒店式公寓电梯————4部通力7部奥蒂斯智能化中央空调，5A级智能化中央空调，5A级智能化中央空调，5A级智能化远大中央空调，新风系统；5A级智能化车位服务面积比71辆/万平米；数量977服务面积比80辆/万平米；数量800服务面积比43辆/万平米；数量150，租金400元/月服务面积比45辆/万平米；数量500入住企业类型——一栋为晋商银行办公楼金融、保险、教育、电子能源、机械、金融租金————租金5元/平米·天租金2.5元/平米·天物业————景峰国际商务大厦有限公司；含在租金中太原安华信物业酒店管理有限公司；5.8元/平米·天入住率————90％85％城市发展主要方向上，处于快速发展阶段的新兴商务区，交通便利、配套完备长风-亲贤街区域价值城市南部新兴综合类商圈，行政机构迁入利好，区域规划利好，区域发展前景看好租赁情况租金2.8－4.5元/平米·天，入住率90％以上区域劣势价值实现低于老城区，区域内办公物业开发水平不高，距离城市核心较远，总体处于发展期未来供应区域未来办公用地供应量不大，目前在建甲级写字楼项目两处阳光国际商务中心千禧大厦丽华大厦和信商座千禧世纪商务中心澳林百和太原茂业天地房地产企业的首选区域，能源、贸易类企业相对聚集，行业综合性较强长风-亲贤街长风-亲贤街板块目前受到政府规划利好，正处于板块快速发展阶段随着省市两级政府的和煤炭交易中心等相关机构的迁入，长风街成为能源企业选址的重要区域在城市向南发展的大背景下，南部城区大量房地产项目开工，为业务便利考虑，万科等房地产行业倾向于在长风街办公目前区域内写字楼相对聚集，行业覆盖率较高板块内甲级写字楼相对聚集，但整体开发水平不高长风-亲贤街名称10千禧大厦12和信商座14阳光国际商务中心15丽华大厦建筑建面3.5万平米；高度99米；地上29层，地下2层建面21万平米；高度126米；地上35层，地下2层建面8万平米；高度近百米；地上24层，地下2层建面7.5万平米；A座98米，地上23层，地下1层；B座72米，地上17层，地下1层标准层面积1100平米；层高3.2米（净高2.7米）；使用率70％面积2100平米；层高3.6米（净高2.8米）；使用率66％面积1050平米；层高3.6米（净高2.8米）；使用率74％A座面积1800平米，层高3.6米；B座面积1400平米，层高3.6米项目分层定位天美购物中心，综合金融中心，国际美食中心，主题夜总会，五星级酒店6F裙楼燕莎、和信商城1-5F银行，书店，珠宝，餐饮，会所，健身；6F会议中心1-5F为裙楼，B座裙楼与丽华大酒店连接电梯4部奥的斯8部sigma8部三菱（2部观光）A座6部，B座4部智能化远大中央空调，5A级智能化中央空调，5A级智能化中央空调，5A级智能化中央空调，5A级智能化车位服务面积比35辆/万平米；数量500服务面积比48辆/万平米；数量1500，租金300元/月服务面积比30辆/万平米；数量260，租金500元/月服务面积比54辆/万平米；数量405入住企业类型能源，房地产，金融，贸易房地产，保险，贸易，教育，能源金融，保险，能源，律师能源类国企租金租金3元/平米·天租金2.8元/平米·天租金4.5元/平米·天租金4.5元/平米·天物业千禧物业；16元/平米·天山西恒实物业管理有限公司；12.5元/平米·天山西阳光物业管理有限公司；5元/平米·天——入住率95％98％95％90％高新企业享受政府优惠政策，区域发展力度较弱，周边配套不完备高新区板块区域价值城市高新技术住宅区，高新企业在此办公享受政府优惠政策租赁情况租金3元/平米·天左右，入住率90％左右区域劣势区域相对陌生，政策导向不明确，周边配套设施不完备未来供应未来政策导向不明确，政府关注度不高，办公用地供应量不大火炬创业大厦五峰国际入驻企业以高新技术行业为主，享受政府优惠政策，其他行业对区域认知度较低高新区板块目前该板块政策导向性不明确，可知的仅有对高新企业的优惠扶持政策区域内入住企业以高新技术行业为主，金融行业以投资公司为主由于区域距离城市核心区较远，周边配套不完善，其他行业对区域的认知度低目前在售在租项目不多，且产品力水平不高，在建甲级写字楼仅为火炬创业大厦高新区板块名称15火炬创业大厦（在建）16五峰国际建筑建面8.3万；高度98米；地上26层，地下2层建面5.2万平米；高度103米；地上25层，地下1层标准层面积1430平米；层高3.5米（净高2.8米）；使用率70％面积1700平米；层高3.5米（净高2.8米）；使用率83％项目分层定位A座为商业配套，包括银行、餐饮、健身、休闲1-5F五峰一海酒店电梯5部欧迪诺5部上海日立智能化中央空调、新风系统；5A级智能化中央空调；5A级智能化车位服务面积比95辆/万平米；数量600服务面积比54辆/万平米；数量282，租金400元/月入住企业类型——科技、建筑、装饰、投资、房地产租金——租金3元/平米·天物业物业费未定3.2元/平米·天入住率——90％行业聚集效应明显，迎泽东大街为金融业的高认知区域，迎泽西大街传统上为能源行业聚集区行业分布长风商务区迎泽西大街能源房地产企业向南部聚集——作为城市空间扩张的实施主体，房地产企业的流向紧跟城市发展的主方向，为了业务便利的需求，向长风街和高新区聚集部分能源企业认同长风街——随着城市重要行政机构的南迁和煤炭交易中心的落成，长风街对能源企业的凝聚力逐渐形成府西街板块金融、能源、高新技术、房地产迎泽东大街金融、能源、政府机关、大型国企长风-亲贤街房地产、能源、贸易，投资高新区高新技术、房地产、能源装饰、建筑迎泽东大街面临价值崛起、引领城市第一商务梯队的机会，迎泽东大街价值外溢将首先辐射迎泽西大街区域属性府西街迎泽大街长风街高新区交通通达性交通通达性较强，但道路狭窄拥挤城市主干道，通达性极强新兴城市商务区，通达性好，距市区较远远离城市中心，交通状况良好土地稀缺性基本无可开发土地行政事业单位为主，土地存量极其有限待开发商务用地有限土地开发量大，政策不明确行业构成能源、金融的龙头企业为主金融、能源行业能源、贸易、房地产、金融高新企业为主商务聚集度高，为企业形象提升的首选区域高，为企业形象提升的重点区域较高，新兴城市商务中心低，除高新企业外，认知度不高租金水平最高6.8元/平米·天最高5元/平米·天最高4.6元/平米·天最高2.5元/平米·天迎泽东大街特征渊源深厚，政务价值高地IFC、湖滨广场强化高端地位金融街价值继续强化后续土地稀缺性显现迎泽东大街金融商务中心的价值崛起板块价值写字楼物业租金水平由北向南逐级递增承接“金融街”价值西延目前多数银行的省市级分行均聚集于迎泽东大街迎泽东大街可开发用地少，未来供应量小地理交通关系上，西大街是河西的核心区，能顺利承接东大街的价值延伸区域机会本区域毗邻城市的高形象中轴迎泽西大街，同时与金融核心区仅一水之隔，随着商务价值的成长，最有机会承接“金融街”价值外溢1.泰康人寿山西分公司2.山西中小企业信用担保有限公司3.浦发银行太原分行4.招商银行太原分行5.山西恒泰保险6.中国人寿山西分公司7.中国银行山西省分行8.中天担保9.山西省恒红宏拍卖行10.德昌保险11.渤海银行太原分行12.农行太原市分行13.晋商银行14.建行山西省分行15.工行山西省分行16.中国人民银行太原支行17.民生银行太原分行18.华夏银行太原分行19.中金恒信投资担保未来5年总供应量约92万平米，集中在迎泽大街沿线，本案面临的主要竞争项目为万达广场、黎世阁、机关事务管理局地块、科技馆地块和奥林匹克花园项目未来供应万达广场摩天石湖滨广场山西金融中心黎世阁机关事务管理局地块科技馆地块奥林匹克花园澳林百和千禧商务中心太原茂业天地火炬创业大厦20112012201320143万3.8万预计10万7万预计10万规划中9万5.8万3.4万6万15万府西街板块未来供应18万平米迎泽大街板块未来供应预计50万平米长风街板块未来供应17.2万平米20162015高新区板块未来供应6万平米8万从城市商务格局现状和发展的角度，金融行业的外溢客户及能源企业将有望成为本区域的客户迎泽东大街迎泽西大街未来竞争商务格局太原市形成不同价值和行业聚集的四大商务板块：府西街、迎泽大街、长风街、高新区，价值由北向南逐级递减随着IFC等高端项目的入市，迎泽东大街金融商务中心地位进一步强化，价值崛起，价值外溢辐射迎泽西大街迎泽西大街将继续吸附能源企业，同时有承接一水之隔的金融街外溢客户的机会未来总体供应量偏大，本案的主要竞争对手是湖滨广场、IFC、黎世阁等项目商务格局城市定位迎泽东大街为城市的金融核心区，迎泽西大街传统上为能源行业聚集区写字楼市场机会商务格局客户机会竞争环境销售阶段的主要竞争项目处于前期定位阶段，参考城市主要的一线的甲A级写字楼产品力水平案例选取分类项目区位项目名称价格售价租金城市一线甲A级写字楼城市成熟商务区的核心地段山西国际贸易中心——6.8元/平米·天湖滨广场预计25000元/平米——山西国际金融中心预计25000元/平米——景峰国际——5丽华大厦——4.6阳光国际商务中心——4.5澳林百和15000元/平米——火炬创业大厦15000元/平米——太原茂业天地待定——城市一线甲B级写字楼城市成熟商务区国际能源中心——2.5千禧大厦——3千禧世纪商务中心待定——和信商座——2.8五峰国际——3通过6个维度进行比较分析竞争分析甲级写字楼建筑形象配套设施物业管理市场表现结构空间机电智能化甲级写字楼主流项目采用现代风格、造型简洁挺拔、立面材质为玻璃幕墙或石材，建筑形象单一建筑形象Ⅰ山西国际贸易大厦千禧大厦湖滨广场国际能源中心景峰国际五峰国际和信商座阳光国际商务中心领先项目的建筑高度、大堂空间尺度和装修标准较高，但大堂功能价值弱，有较大的提升空间建筑形象Ⅱ项目名称建面(万㎡)高度层数大堂面积(㎡)高度(m)装修装修档次车行大堂人车分流入口个数临时接待区门禁系统国际贸易中心18.51624210010地面阿曼米黄石、墙面莱姆石/黑桃木高√×2××湖滨广场11.72084740015———√———国际金融中心10—24—6———————景峰国际3.595271206地面大理石，墙面石材高××1××丽华大厦7.598234004.8地面大理石，墙面石材，石膏吊顶高√×1××阳光国际商务中心8.795245608地面大理石，墙面石材局部金属饰面高×√1√×澳林百和5.81453650010地面大理石，墙面石材高——1——火炬创业大厦8.3982625110地面大理石，墙面石材，水晶吊灯高×√1√×国际能源中心111453514010.5地面墙体大理石中√×1××千禧大厦22.89929858.2地板墙体石材，吊顶石膏，水晶吊灯高×√1√√和信商座31126351804地面，墙体大理石、石膏吊顶中×√1√×千禧世纪商务中心5.814527—12.9

———————五峰国际5.2103251904.5地面墙体大理石，石膏吊顶中××1√×电梯分区、进入方式功能设置不足，导致高峰期等待时间较长建筑形象Ⅲ项目名称电梯间面积电梯间装修客梯(部)货梯(部)服务面积比（平米/吨）品牌分区方式进入方式速度(m/s)承重轿箱尺寸(开间*进深*净高)轿箱内装国际贸易中心54地面大理石，墙体石材716765

蒂森高低区普通电梯3.51600kg/24人1.8*1.6*2.8大理石地面，不锈钢墙面湖滨广场——825936———41600kg/24人——国际金融中心——82————————景峰国际26地面大理石，墙面石材416392

通力无分区普通电梯2.51000kg/13人1.6*1.5*2.8不锈钢墙面丽华大厦43地面大理石，墙面石材62———普通电梯————阳光国际中心21地面大理石，墙体石材315862

三菱无分区普通电梯31050kg/14人1.6*1.5*2.8大理石地面，不锈钢墙面澳林百和27地面墙体石材，石膏吊顶51—进口三菱无分区预选式3———火炬创业大厦41地面及墙面石材，水晶吊灯51—

欧迪诺无分区普通电梯2———国际能源中心36

地面墙体石材715185

奥迪斯高低区普通电梯2.51350kg/18人1.8*2*2.8不锈钢墙面千禧大厦27地板墙体石材，吊顶石膏416230奥迪斯高低区普通电梯—1300kg/17人1.8*2*2.8镜面不锈钢和信商座100地面，墙体大理石、石膏吊顶826344

sigma高低区普通电梯2

1600kg/21人2*1.8*2.8镜面不锈钢千禧商务中心—

—61——

——————五峰国际51地面大理石，墙面石材516800日立无分区普通电梯—1000kg/13人1.6*1.5*2.8大理石地面，不锈钢墙面办公区多为毛坯交房，少数项目做简单装修，多数无景观资源，卫生间标准参差不齐建筑形象Ⅳ项目名称办公区装修（墙顶地）景观卫生间数量（个）热水洁具品牌干手方式VIP盥洗室国际贸易中心墙面涂料，地面水泥—2√科勒，高仪干手机×湖滨广场—迎泽公园—————国际金融中心—迎泽公园—————景峰国际墙面涂料，地面水泥紧邻迎泽公园2×TOTO干手机√丽华大厦毛坯二线汾河景观资源————×阳光国际中心毛坯—2×美标干手机×澳林百和毛坯100平米空中绿色生态走廊，600平米空中绿岛生态花园2√东陶干手机×火炬创业大厦墙面涂料，地毯—4———√国际能源中心毛坯9F空中花园会所2×杜拉维特纸巾×千禧大厦毛坯千禧广场7×客户自定客户自定×和信商座毛坯—2×PASAN纸巾×千禧商务中心毛坯—4———√五峰国际毛坯—2×Heell（恒洁）纸巾×标准层面积集中于1000-1700平米，使用率65％-75％，层高3.5米左右，净高2.6-2.8米结构空间项目名称标准层使用率走廊宽度（m）核心筒层高（m）净高（m）柱距（m）面积（㎡）面宽（m）进深（m）面积（㎡）占标准层比国际贸易中心1804434274%230617%3.52.8—

湖滨广场1900—————————山西国际金融中心1500——————3.6——景峰国际94731.223.465%210611%2.8

2.37.8丽华大厦1800——————4.53.6—阳光国际商务中心1026382774%218318%3.63.29澳林百和120031.437.977%218015%3.639火炬创业大厦1421433470%2.226719%3.52.98.5国际能源中心1621364273%215011%3.52.87.5千禧大厦1100373070%216215%3.152.79和信商座2100395166%2.2540019%3.62.89千禧世纪商务中心14696122.673%

3——3.5—

7.8五峰国际1700463779%1.821213%3.638.1甲A级项目应用了新风系统，双回路供电的普及度较高，网络底板尚无应用机电智能化项目名称空调电力供应架空地板智能化方式品牌国际贸易中心中央空调西门子双回路供电——5A，十大智能系统湖滨广场中央空调，新风系统——————5A山西国际金融中心中央空调，新风系统——————5A景峰国际中央空调，新风系统——

双回路供电——5A丽华大厦中央空调——双回路供电——5A阳光国际商务中心中央空调——————5A澳林百和中央空调——————5A＋3C火炬创业大厦中央空调，新风系统——

双回路供电——5A国际能源中心中央空调远大双回路供电——5A千禧大厦中央空调远大双回路供电——5A和信商座中央空调——————5A千禧世纪商务中心中央空调——

双回路供电——5A五峰国际中央空调——————5A商务配套完备，甲A级写字楼在五星级酒店和商务会议功能上明显领先于甲B级项目配套设施Ⅰ项目名称金融配套餐饮配套酒店配套休闲健身配套商务会议配套购物配套国际贸易中心工商行、农行、汇丰银行、证券交易大厅锦江苑；粤江春；樱竹阁五星级酒店健身房、游泳馆3-4F会展中心亨吉利名表店湖滨广场银行餐饮五星级酒店350座位小剧场1800席国际会议中心高档商业山西国际金融中心整栋晋商银行——五星级酒店——————景峰国际——1-4F美食街；B2为员工餐厅——糖果KTV，地下有乒乓球室，台球室，图书室11F为多功能厅，公共会议室——

丽华大厦农行地下员工餐厅五星级酒店————美特好超市阳光国际商务中心建行，中国银行高档酒楼；茶座、咖啡吧——会所，健身房、泳池，康体中心6F会议中心万象书城，中国黄金，天福珠宝澳林百和银行高档餐饮——生态广场多功能商务会议中心、总裁私人会所、顶级豪华商务舱珠宝店火炬创业大厦金融证券机构肯德基；高档酒楼——露天大广场、VIP游泳池、网球场、SPA水疗、健身会所——大型商业中心国际能源中心建行、民生银行、中国银行、中信银行东港海逸；金钱豹；比格自助披萨——奥斯卡影城，快乐迪KTV，北海道足浴——

——

千禧大厦综合金融中心(银行、证券、保险、投资、理财)国际美食中心：特色餐饮、中西餐、水吧、肯德基、麦当劳、必胜客五星级酒店主题夜总会；小型放映厅；KTV；酒吧；私人俱乐部；健身房；桌球、棋牌室、乒乓球、保龄、体操、瑜珈、跆拳道商务中心、多功能厅、大型会议室、接见厅、新闻发布室顶级品牌商场天美新天地和信商座工商行山西翡冷翠；哈根达斯；必胜客；KFC——金鑫富华夜总会，浩沙健身，中影国际影城，KTV——燕莎，沃尔玛，屈臣氏千禧世纪商务中心——————27F为健身活动房4F会议中心1-3F商城五峰国际——五峰一海酒楼————

————整体车位配备标准偏低，不能满足日常的办公需求，新建设的项目配置领先，少数项目开始采用机械停车配套设施Ⅱ项目名称停车位配套数量服务面积比(辆/万平米)异型车位销售价格租赁价格特色国际贸易中心30016————600元/月——湖滨广场136071————————山西国际金融中心80080————————景峰国际15043————400元/月——丽华大厦40454————————阳光国际商务中心260

30————500元/月——澳林百和未定————————超大地下景观车库火炬创业大厦60095————————国际能源中心50045————————千禧大厦80035————————和信商座1500（含商业）48————300元/月——千禧世纪商务中心35060————————五峰国际28254————400元/月机械车位大部分项目以开发企业自有物管公司为主，服务水平和口碑还有很大提升空间物业管理项目名称开发商物业公司名称物业费（元/月·㎡）管理水平口碑及品牌形象国际贸易中心太原万丰房地产发展有限公司山西国贸物业管理有限公司10优优湖滨广场上海东方明珠集团和太原市文广集团未定———山西国际金融中心山西东隅房地产开发有限公司未定———景峰国际景峰国际商务大厦有限公司景峰国际商务大厦有限公司含在租金中中中丽华大厦省政府机关事务管理局————阳光国际商务中心山西阳光房地产开发有限公司山西阳光物业管理有限公司10中中澳林百和山西澳林北方置业有限公司未定预计5－10——火炬创业大厦山西省企业孵化器管理中心未定未定——国际能源中心昌通集团太原安华信物业酒店管理有限公司6.4中中千禧大厦千禧集团千禧物业16优优和信商座山西恒实房地产开发有限责任公司山西恒实物业管理有限公司12.8中中千禧世纪商务中心太原市宝瑞达房地产开发有限公司未定未定——五峰国际山西羽硕房地产开发有限公司—3.2中中甲A级写字楼倾向于整层销售，售价15000以上，租金在4～7元，出租率高市场表现项目名称是否统一业权售价销售速度（平米/月）销售方式租金(元/㎡·天)入住企业主要行业入住率国际贸易中心否——

——整层/分割6.8能源、金融、高新技术、房地产100％湖滨广场——预计25000——————————山西国际金融中心晋商银行购买一栋预计25000——整层——金融——景峰国际是只租不售——出租5金融、保险、教育90％丽华大厦是——————4.6能源型国企90％阳光国际商务中心否12000————4.5能源、贸易、金融95％澳林百和否14000560整层/分割——————火炬创业大厦否150006600整层/分割——————国际能源中心否9500

2360整层/分割2.5能源、机械、金融85％千禧大厦否——1330整层/分割3能源、金融、贸易、房地产95％和信商座否12000

2450整层/分割2.8能源、贸易、保险、房地产98％千禧世纪商务中心——