超高层专题研究

超高层住宅专题研究关键词：超高层住宅、建筑规范、发展模式、影响因素、国内设计单位案例简介：超高层住宅的研究综述，介绍了关于超高层概念、国内超高层发展模式、影响开发商超高层决策的关键性因素以及国内典型的超高层设计单位来源：《A-1113-GW-2011-0009_武汉_中鄂联奥林紫园/工农兵路125号项目》提供人：朱良瑛专题研究目录Part1什么是超高层？Part2有哪些超高层？Part3做不做超高层？Part4超高层怎么做？Part5可以整合哪些资源？Part1什么是超高层？关于超高层界定的几个关键性问题超高层的定义超高层建筑的规范性要求超高层的界定在不同国家不同，但在建筑高度超过100米时，开发技术要求产生质的变化中国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。

1.超高层定义100米高度带来的质的变化户型成本实用率安全性物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高消防楼梯增加设置避难层实用率多在70-80％左右成本比高层高出15－30％对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他开发周期拉长智能化技术的使用水系统、配电、消防要求的变化超高层建筑的特殊规范性要求主要体现在防火设计和结构技术方面结构技术——《高层建筑混凝土结构技术规程》（J186—2002）防火设计——《高层民用建筑防火规范》（2005年版）超高层核心规范2.超高层建筑的规范性要求建筑构件耐火等级：超高层建筑属于一类高层建筑，耐火等级应为按一级建筑高度不超过100m的高层建筑，其电缆井、管道井应每隔2～3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔；建筑高度超过100m的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。耐火等级燃烧性能和耐火极限(h)构件名称

防火墙

承重墙、楼梯间的墙、电

梯井的墙和住宅单元之

间的墙、住宅分户墙

墙

非承重外墙、疏散走道两

侧的隔墙

房间隔墙

柱

梁楼板、疏散楼梯、屋顶承重构件吊顶

一级不燃烧体

3.00不燃烧体

2.00不燃烧体

1.00不燃烧体

0.75不燃烧体

3.00不燃烧体

2.00不燃烧体

1.50不燃烧体

0.25

二级不燃烧体

3.00不燃烧体

2.00不燃烧体

1.00不燃烧体

0.50不燃烧体

2.50不燃烧体

1.50不燃烧体

1.00难燃烧体

0.25十九层及十九层以上的住宅属于一类住宅耐火等级应按一级2.超高层建筑的规范性要求避难层：超高层建筑应设避难层《民用建筑设计通则》GB50352—20056.4.2：建筑高度超过100m的超高层民用建筑，应设置避难层(间)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）：建筑高度超过100m的公共建筑，应设置避难层(间)自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下避难层的净面积应能满足设计避难人员避难的要求，并宜按5.00人/㎡计算避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置避难层应设消防电梯出口避难层应设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘封闭式避难层应设独立的防烟设施避难层应设有应急广播和应急照明，其供电时间不应小于1.00h，照度不应低于1.00lx超高层应设避难层，但民用建筑是否设置有差异避难层的设置具体要求2.超高层建筑的规范性要求停机坪：标准层建面超过1000平米的超高层公共建筑，宜设置屋顶直升机停机坪或供直升机救助的设施设在屋顶的停机坪，距设备机房、电梯机房、水箱间、共用天线等突出物的距离，不应小于5米。出口不应少于两个，每个出口宽度不宜小于0.9米。在停机坪的适当位置应设消火栓。停机坪四周应设航空障碍灯，并应设置应急照明。公共建筑的超高层要求设置停机坪及其相关设施，但民用建筑并无强制性要求2.超高层建筑的规范性要求消防电梯：超高层应设置专门的消防电梯，在数量和细节上有专门的要求每层建筑面积消防电梯数量X≤1500㎡11500㎡＜X＜4500㎡2X≥4500㎡3消防电梯间前室宜靠外墙设置，在首层应设直通室外的出口或经过长度不超过30m的通道通向室外消防电梯间前室的门，应采用乙级防火门或具有停滞功能的防火卷帘消防电梯的载重量不应小于800kg消防电梯井、机房与相邻其它电梯井、机房之间，应采用耐火极限不低于2.00h的隔墙隔开，当在隔墙上开门时，应设甲级防火门消防电梯的行驶速度，应按从首层到顶层的运行时间不超过60s计算确定消防电梯轿厢的内装修应采用不燃烧材料动力与控制电缆、电线应采取防水措施消防电梯轿厢内应设专用电话；并应在首层设供消防队员专用的操作按钮消防电梯间前室门口宜设挡水设施消防电梯的井底应设排水设施，排水井容量不应小于2.00m3，排水泵的排水量不应小于10L/s一类建筑应设消防电梯，设置数量应满足以下要求：消防电梯的具体设置细节要求2.超高层建筑的规范性要求消防和灭火设施：要求细节较多，但选择适当并不会对成本造成较大影响消火栓的水枪充实水柱应通过水力计算确定，且建筑高度不超过100m高层建筑不应小于10m，建筑高度超过100m的高层建筑不应小于13m；高位消防水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力。当建筑高度不超过100m时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应小于0.07MPa；当建筑高度超过100m时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.15MPa。当高位消防水箱不能满足上述静压要求时，应设增压设施。建筑高度超过100m的高层建筑及其裙房，除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。充实水柱10m跟13m的区别在于水泵的选用；静水压力0.07Mpa和0.15Mpa的区别在于屋顶消防水箱到顶层的高差，所以此条款对造价影响很小。该条款规定超高层建筑的户门必须为防火门，且前室及裙房要做自动喷水灭火系统2.超高层建筑的规范性要求防烟、排烟通风要求：超高层应采用机械排烟，不宜采用自然排烟除建筑高度超过50m的一类公共建筑和建筑高度超100m的居住建筑外，靠外墙的防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室和合用前室，宜采用自然排烟方式。建筑内的防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室或合用前室都是建筑着火时最重要的疏散通道，一旦采用的自然排烟方式其效果受到影响时，对整个建筑的人员将受到严重威胁。对超过50m的一类建筑和超过1OOm的其它高层建筑不应采用这种自然排烟措施该条款规定超高层住宅的防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室或合用前室必须采用机械排烟。2.超高层建筑的规范性要求火宅自动报警系统：超高层应设火宅自动报警系统建筑高度超过100m的高层建筑，除游泳池、溜冰池、卫生间外，均应设火灾自动报警系统《火灾自动报警系统设计规范》GB50116－98：3.1.1火灾自动报警系统的保护对象应根据其使用性质、火灾危险性、疏散和扑救难度等分为特级、一级和二级，…建筑高度超过100m的高层民用建筑应采用特级。该条款规定超高层住宅的火宅自动报警系统应设置最高级别。2.超高层建筑的规范性要求最大适用高度：不同建筑结构在抗震级别上的最大适用高度不同钢筋混凝土高层建筑结构的最大适用高度和高宽比应分为A级和B级。B级高度高层建筑结构的最大适用高度和高宽比可较A级适当放宽，其结构抗震等级、有关的计算和构造措施应相应加严，并应符合本规程有关条文的规定。

A级高度钢筋混凝土乙类和丙类高层建筑的最大适用高度应符合表1的规定；B级高度钢筋混凝土乙类和丙类高层建筑的最大适用高度应符合表2的规定。表1A

级高度钢筋混凝土高层建筑的最大适用高度（m）

抗震设防烈度

非抗震设计6度7度8度9度

框架框架-剪力墙

全部落地剪力墙

70140150

60130140

55120120

45100100255060剪力墙部分框支剪力墙

框架-核心筒130160120150100130

80100不应采用

70简体

筒中筒板柱-剪力墙200

70180

70150

35120

30

80不应采用表2B

级高度钢筋混凝土高层建筑的最大适用高度（m）

抗震设防烈度

非抗震设计6度7度8度框架-剪力墙

全部落地剪力墙170180160170140150120130剪力墙部分框支剪力墙

框架-核心筒150220140210120180100140简体筒中筒3002802301702.超高层建筑的规范性要求最大高宽比：比当地抗震设防烈度高一度的标准分级别选择合适的结构A级和B级高度的结构体系适用的最大高宽比存在差异，具体需结合当地的抗震设防烈度要求进行设计。表

1A

级高度钢筋混凝土高层建筑结构适用的最大高宽比抗震设防烈度结构体系非抗震设计6

度、7

度8度9度

框架、板柱-剪力墙

框架-剪力墙

剪力墙筒中筒、框架-核心筒5566456634552344表

2

B

级高度钢筋混凝土高层建筑结构适用的最大高宽比抗震设防烈度非抗震设计6

度、7

度8度8762.超高层建筑的规范性要求超高层规范性要求的关键性设计要点总结防火规范建筑构件耐火等级超高层规范要点结构技术消防电梯防烟排烟通风要求最大适用高度避难层/停机坪消防和灭火设施火警自主报警系统最大高宽比2.超高层建筑的规范性要求关于超高层建筑的规范性要求的说明特别说明：超高层建筑在风荷载、地震等方面结构技术标准有专门的系统性规范，以上仅遴选了最关注的两个指标，详细规范及其精确计算可参见《高层建筑混凝土结构技术规程》（附件1）以上整理的关于超高层防火技术性规范是相对于高层建筑而言的特殊性要求，高层应满足的硬性要求未做说明，防火的具体规范细节参见《高层民用建筑防火规范》（附件1）。《高层建筑混凝土结构技术规程》《高层民用建筑防火规范》

2.超高层建筑的规范性要求Part2有哪些超高层？关于超高层的现状与前景的几个核心问题超高层住宅的发展历程？国内典型的超高层住宅开发模式？武汉典型的超高层有哪些？超高层住宅的出现与发展与城市化进程、城市经济发展和城市景观资源的利用密不可分1.国内超高层住宅的发展历程城市GDP与超高层建筑对应关系超高层建筑数量（亿元）10002000300040005000600070008000基本无超高层建筑开始出现超高层建筑大量出现超高层建筑武汉4560亿元城市化率与超高层建筑对应关系超高层建筑数量（亿元）55%60%65%70%75%80%85%90%基本无超高层建筑开始出现超高层建筑大量出现超高层建筑武汉64.7%市场化条件下超高层出现的宏观经济背景：经济发展水平较高城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现城市化率较高城市化率达到60％左右开始出现超高层城市化率达到80％左右超高层大量出现占据一定的景观资源国内超高层住宅发展的历程——以深圳为例，从出现到成熟经过了漫长历程。1998年深圳首个超高层住宅万科俊园2000年港丽豪园2002年擎天华庭2006年高容积率下的无奈产物金域蓝湾2009年顺势而为的超高层顶级豪宅幸福里历程项目市场表现罗湖老区项目，容积率14.29，开发历程艰难，有过多次停工；销售表现一般，销售80%，但后续出现价格大幅下跌；项目整体没有取得成功，项目整体利润率仅为6.43%。超高层豪宅的失败尝试福田中心区，容积率4.7，项目配套及装修号称“超六级”标准虽远离口岸，但是以港客为主要定位，且产品无竞争力；项目销售失败，三年的销售结果仅不到60％，不被市场认可；定位混乱的商住超高层高尚居住区景田的超高层塔楼，容积率15.87；项目整体失败：小户型销售顺利，但主力的大户型滞销，且30层以上单位难以售出；红树林区域的高档住宅，容积率7，以高层为主力产品，2006年最后一期销售2栋超高层以消化容积率，项目销售顺利以港客和本地精英人士为主，销售价格比普通高层产品无优势地王商圈内的核心地块，华润借万象城之势，开发3栋超高层顶级公寓，强势登场预计2009年下半年销售，年底销售约90％，均价4万/平米三期均价17000元/㎡开盘均价7600元/㎡开盘均价约15000元/㎡均价约12000元/㎡均价4万/平米1.国内超高层住宅的发展历程通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超高层住宅市场成功6大共性规律2.国内典型超高层住宅开发模式澳大利亚黄金海岸SierraGrand迈阿密海岸线案例新加坡吉宝湾……国外案例国内案例香港凯旋门香港贝沙湾深圳万科俊园深圳擎天华庭深圳港立豪园青岛东海路9号成都河畔新世界成都华宇金沙港湾杭州盛元慧谷杭州东方润园宁波凌江名庭重庆海客瀛洲……超高层系列万科金域蓝湾系列深圳、珠海、天津、成都、厦门、南京、广州、无锡、福州世茂滨江系列上海世茂滨江花园哈尔滨世茂滨江新城南京世茂滨江新城

武汉世茂锦绣长江福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园昆山世茂蝶湖湾……案例借鉴的原则不是要寻找一模一样案例进行模式照抄，而是要挖掘这个案例产生背后所隐含的条件。24在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑市场化条件下超高层出现的宏观经济背景：经济发展水平较高城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现城市化率较高城市化率达到60％左右开始出现超高层城市化率达到80％左右超高层大量出现现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高层住宅武汉310068%南京320775%佛山355880%成都332055％青岛370059%福州197550％………………超高层成功共性一出现超高层的城市基本指标25超高层多位于城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动超高层多具有强势水景资源世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等超高层若位于城市政府新区，开发商多主动承担“城市运营商”角色开发商会采取综合多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值综合社区包括了住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等设施，功能结构上得以互补，资源得以共享在开发土地过程中被要求考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益，被要求具有一定的景观性，注重与周边环境的融合楼盘技术指标城市运营商物业类型武汉世茂锦绣长江占面：90.25万㎡建面：165万㎡容积率：2.3绿化率：53.6%从两江四岸复合功能区（RBD）发展要求出发，为武汉新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的综合功能区；不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅；占总体量20％的商业、写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象南京世茂滨江新城占面:51万㎡建面:150万㎡容积率：2.3绿化率：65%所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区域，是打造长江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要区域新城由17栋50层的超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、幼儿园、中小学以及大型购物超市等组成福州世茂外滩花园占面：77357㎡建面：27万㎡容积率：2.73绿化率：56.30%项目根据福州"东扩南进"的未来城市格局，开发闽江沿岸150米纯板式超高层豪宅，4栋百米板式豪宅商业配套，6000平米五星级会所芜湖世茂滨江花园占面：19万㎡建面：56.5万㎡容积率：2.73绿化率：60%位于芜湖市迄今为止最大的市政配套工程——滨江公园的一期工程内，三号地块应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心

由8幢33～53层的高层、超高层住宅和2幢五星级酒店组成超高层成功共性二芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江26市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质超高层成功共性三超高层客户共性世茂滨江系列万科金域蓝湾系列成都、重庆、杭州……深圳、上海……经历丰富愿意尝试新鲜事物能够接受创新经济实力较强视野开阔，见多识广……大城市生活背景27面对客户对超高层的抗性，开发商从产品设计阶段就开始满足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾，引导客户认知如今超高层就像3、4年前的小高层，客户有抗性，但我们持乐观态度，作为开发商，我们主要从居住感觉上加以引导，同时物管服务前置——成都天玺项目负责人陈先生超高层成功共性四阶段初级阶段发展阶段成熟阶段特征中、高层住宅增多，超高层住宅开始出现超高层住宅数量增多超高层住宅大量出现客户主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明显提高旧有的居住观念仍未被打破；放大超高层居住的不安感；对超高层居住持好奇，怀疑态度旧有居住观念被打破；持有观望态度、从众心理；淡化不安感，开始重视视野、采光、通风等优点；产生超高层居住优越感理性看待超高层居住；优势意识增强发展商作为相对保守的开发策略；挖掘关系客户、有区域情结的客户；诉求完善的城市配套引导：强化视野、通风、采光的特性；强化超高层居住的优越感；注重规划、建筑、园林设计：以景观为导向的产品规划，高品质产品，景观最大化，园林尺度扩大；选址上占据较好的景观资源倡导新的生活方式；丰富产品线；服务升级：物管服务前置；发挥品牌优势超高层发展初级阶段，开发商重点营销老客户，仅从营销阶段影响客户；发展阶段，开始从产品设计阶段满足客户需求，力求舒适性与实用性；成熟阶段，通过物管、产品、园林、区域资源等重点打造一种超高层独特的生活方式访谈纪要28所在城市的房价基数较高，且价格仍有上涨空间，超高层的售价能够远高于建造成本在市场化的条件下，要开发商付出更多的成本建造超高层，超高层必须能够带来更多的溢价空间。超高层成功共性五建安成本2800-3500元/㎡29超高层销售均价与开发成本之比（简称S比）的不同会导致超高层开发模式的不同“S比”带来的两种开发模式：

S＞2时，超高层多位于一二线城市，且具备强势资源（如一线海景），产品层级属高端；S＜2时，超高层多位于二三线城市，资源相对弱（如二线河景），产品层级属中高端世茂滨江系列S值均大于2，金域蓝湾系列S值则小于2；世茂与万科均进入福州，但福州世茂外滩花园S值为金域蓝湾的2倍，缘于万科取地价格为世茂的4倍，世茂积极参与政府规划，取地成本相对较低楼盘开发成本销售均价S比（S=销售均价/开发成本）世茂滨江系列上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米3南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米3.1武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米2.2福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米2.4芜湖世茂滨江花园3809元/平方米8000元/平方米2.1万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米1.74注：深圳金域蓝湾、珠海金域蓝湾“S比”计算，超高层销售均价以排除2007年市场泡沫、市场正常情况下均价计算超高层成功共性六30超高层市场成功实现共性总结城市因素共性1：城市GDP总量达到一定层级共性2：城市化率达到一定水平共性6：市场具有较高的可实现售价预期共性4：市场客户具备视野开阔，能够接受创新事物的特质区域因素价格因素客户因素共性3：超高层多位于城市新区或核心，并依赖资源驱动共性7：S比的不同会导致超高层开发模式的不同共性5：开发商从各个层面对客户抗性进行引导这些共性并不适用于每一个案例，但来源于一些类似的成功要素的总结31匹配超高层出现的共性条件后，超高层如想在市场成功实现，仍需开发商有所作为针对客户可能存在的抗性的引导：可能存在的抗性抗性的原因有效的解决方案选择适合项目的开发模式开发模式有哪些明确模式选择的前提条件适合项目的超高层规模超高层在项目整体中的作用匹配超高层共性条件后的开发商作为选择不同的开发模式，将带来全然不同的产品线32超高层两种发展模式案例研究33我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究世茂滨江系列超高层一线江景、湖景资源；超高层低密度；开发量在100万平米以上，通过规模效应降低建设推广成本；绿化率50%以上；综合体运营，其中住宅占世茂利润70%万科金域蓝湾系列超高层二线水资源；中小规模地块；中高容积率；超高层、高层等多种物业形态相融合，用以分摊容积率；精致园林，提高单位成本成都系列超高层2007年为成都超高层转折点，08年出现井喷。其中超高层集中在城市核心景观以及二环锦江沿线。超高层开发以外来品牌开发商为主上海、南京、武汉、福州、成都、芜湖等世茂滨江系列超高层深圳、珠海、福州、成都等金域蓝湾系列超高层外滩、湖畔新世界、时代豪庭、远大郎朗风景等成都系列超高层2.国内典型超高层住宅开发模式34世茂滨江超高层系列案例楼盘景观资源技术指标物业类型产品户型价格地价、投资额等上海世茂滨江花园一线江景占地22.06万平米，建面70万平米容积率2.9绿化率70%6栋49～55层超高层公寓与1栋60层酒店式公寓户型从四房两厅到一房一厅，从80多平米到300多平米总投资达50亿人民币；目前三级市场价格：3.5～4.2万元/平方米仅拆迁费意向，就投入了20亿元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造独特规划效果，保证户户“前江后园”景观南京世茂滨江新城地处南京长江、秦淮河口占面:510000平方米总建面:150万平方米容积率：2.3绿化率：65%开发周期:三期总户数:8000新城由17栋50层的超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、中小学以及大型购物超市等组成“家家面江，户户有景”，户型上采用三梯四户和三梯两户设计110-270平毛坯13000元/平，精装修17000元/平均价:13000元/平方米18亿买地1000亩，总投资将超过100亿，楼面地价0.12万元/平方米，公司未来三年收益提供保障武汉世茂锦绣长江2公里长江景观用地面积90.25万㎡，规划净用地面积为65.02万㎡，容积率2.3。绿化率53.6%项目整体建筑面积165万㎡，投资超过100亿住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅。占总体量20％的商业、写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象二期奇数层257平米，偶数层255平米均价14500

元/平米规划层面采取以高层低密度，得到多量绿化及公共空间，烘托高端物业价值福州世茂外滩花园一线江景占地77357平方米，总建筑面积27万M2容积率2.73绿化率56.30%150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅起价:8000元/平方米均价:12000元/平方米地价+建造成本大约在5000元/平米，预计每平方米每天租金大约在2-3元，大约10年左右就可以收回芜湖世茂滨江花园坐拥2公里浩淼长江岸线总投资近50个亿，占地280余亩，总建筑面积56.5万平方米绿化率60%由8幢33-53层的高层、超高层住宅和2幢五星级酒店组成在户型设计上，采用了江景最大化的设计原则，尤其是靠江端头，设计了全江景户型；整体建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展开2008年1月1日开工。目前，周边小区在4700元到5000元。估计世茂精装房售价达8000元占地280余亩，4.01亿元巨资摘得该地块2.国内典型超高层住宅开发模式35万科金域蓝湾系列超高层案例楼盘景观资源技术指标（单位：平米）物业类型产品户型价格备注占面建面容积率深圳金域蓝湾一线海景：靠近红树林及深圳湾，南北主视野毫无阻挡，3层以上可看海6.3万42万6.58一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层三期超高层户型分别是110－130平米二房和140－160平米三房一二期均价：8200元/平方米（2004）；三期均价：17000元/平方米（2006）万科地产第一个滨海全景观住宅项目超大型海滨高尚住宅(高层)，弧形大曲线布局，出挑深远大阳台珠海金域蓝湾一线海景：南向可眺望珠海渔女及市景，东向可直视香洲渔港，东南向可观赏野狸岛2.4万9.2万3.91栋47层超高层，3栋33层高层，6套商HOUSE。超高层住宅建设完工后将成为珠海住宅第一高度，树立珠海情侣路新地标超高层以180平米的三房和103平米的二房为主，高层主力户型为150－175平米的三房，其次为90－105平米的二房及205－210平米的四房，另有少量顶层复式均价：15000元/平方米超高层作为三期最后推出，目前尚在认筹。福州金域蓝湾——16万16.5万2.3拟建超高层、高层及少量联排别墅，延续金域系列产品品质，目标客户定位于福州中高端消费群体————项目案名“万科金域榕郡”业，形象广告开始出街，项目具体情况尚未公开。成都金域蓝湾河景：西临沙河7.4万35万535、36层高层，5层多层。户型方面以两房、三房为主，两房95-120平方米，三房135-150平方米均价:8981元/平方米新古典主义建筑风格2.国内典型超高层住宅开发模式36通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关我们得出，最终决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关楼盘开发成本销售均价上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米芜湖世茂滨江花园3809元/平方米8000元/平方米深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米福州金域蓝湾1万元/平方米1.2万元/平方米成都外滩4000元/平方米7500元/平方米超高层规模销售均价/开发成本我们将“销售均价/开发成本”拟为“S比”，那么S比值的不同是否会形成超高层不同的开发模式呢？注：深圳金域蓝湾、珠海金域蓝湾“S比”计算，超高层销售均价以排除2007年市场泡沫、市场正常情况下均价计算2.国内典型超高层住宅开发模式37按S比大小可将楼盘分为两种模式，大于2属于价值主体模式；S比小于2归类形象主导模式世联认为，按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值主体模式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式价值主题模式以世茂滨江系列为代表，形象主导模式以金域蓝湾系列代表1.01.52.02.53.0123456789S比=销售均价/开发成本S比楼盘S比价值主体上海世茂滨江花园3南京世茂滨江新城3.1武汉世茂锦绣长江2.2福州世茂外滩花园2.4芜湖世茂滨江花园2.11234510S比＜2S比＞2价值主体模式形象主导模式楼盘S比形象主导深圳金域蓝湾2珠海金域蓝湾1.7成都金域蓝湾1.74福州金域蓝湾1.2成都外滩1.157891062.国内典型超高层住宅开发模式38价值主体与形象主导两种开发模式核心点对比定位客户园林配套资源强度、项目规模、容积率规划排布、产品比例、梯户比、实用率、平面组织、增值体系客户关注点、解除抗性的共性绿化率功能定位、档次定位城市价值会所、物管、商业自身属性产品两种开发模式核心点对比2.国内典型超高层住宅开发模式39形象主导模式及价值主体模式适应性KPI条件研究形象主导（以金域蓝湾系列为例）价值主体（以世茂滨江系列为例）核心“S比”远小于2大于2项目属性资源属性二线资源、高容积率、中型规模项目一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目定位定位高端、纯住宅、侧重项目利润定位顶级、综合体、注重城市融合产品分摊容积率、超高层仅占20%～30%、一梯多户超高层占80%～90%、一梯两户为主园林绿化率小于30%，小规模、精致园林、单位成本提高绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、配套依托现有配套体系，自身配套弱自建城市级配套（复合功能）自身能力资金实力较强的资本实力雄厚的资本实力品牌效应一定的品牌效应较强的品牌效应政府依赖度政府支持依赖度弱与政府良好的关系区域运营能力功能单一，项目自身运作能力较强很强的区域运营的能力2.国内典型超高层住宅开发模式40资源强度方面，世茂滨江多拥有一线江景强势资源，相比，金域蓝湾系列多为二线水景资源世茂滨江系列上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城景观资源一线黄浦江江景一线闽江江景坐拥2公里一线长江岸线2公里一线长江景观一线江景、秦淮河口万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾景观资源二线海景一线海景二线湖景：12.45公顷的滨海湖弱势河景：沙河一线河景：北面看牛首山河和秦淮河景世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等金域蓝湾系列水景资源相对弱于世茂滨江系列；金域蓝湾系列资源多为湖景、河景，多为二线景观，如天津金域蓝湾、成都金域蓝湾等自身属性资源规模容积率41规模方面，世茂滨江多为100万平米以上大规模项目，金域蓝湾系列多为30万平米以下中等规模项目世茂滨江系列多为100万平米以上大规模项目，金域蓝湾系列多为30万平米以下中等规模项目世茂滨江系列上海世茂滨江花园南京世茂滨江新城芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江占面22万51万19万90万建面70万150万56万65万万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾占面6.3万2.4万6万7.4万建面42万9.2万24万35万金域蓝湾系列占面均在8万平米以内；建面平均为25万平米，其中最高为深圳金域蓝湾为42万平米自身属性资源规模容积率世茂滨江项目占面均在50万平米左右，最高南京世茂滨江新城达150万平米；世茂滨江建面平均都超过了100万平米42容积率，世茂滨江属超高层低密度项目，金域蓝湾系列为中高容积率，成都超高层为高容积率世茂滨江系列上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城容积率2.9

2.734.172.32.3

万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾容积率6.583.945

2成都超高层成都外滩

河畔新世界

远大·朗朗风景

城市理想大厦

时代豪庭

上锦美地

容积率8.73.94.164.832R=2.0～3.0R=3.0～7.0R=4.0～8.0自身属性资源规模容积率世茂滨江系列容积率集中在2.0～3.0，属超高层低密度项目；金域蓝湾系列容积率较高，为3.0～7.0；相比，成都超高层容积率高于强两者，为4.0～8.0。43定位：价值主体模式多定位顶级、综合体运营，主动承担“城市运营商”角色；形象主导型则定位中高档、纯住宅、首要关注项目利润层面世茂滨江上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城功能定位超高层住宅、1栋60层酒店式公寓

超高层豪宅、摩尔商业街、5000平米超豪华会所高层、超高层住宅、2幢五星级酒店超高层、占总体量20％的商业、写字楼、酒店超高层、五星级酒店、商业步行街、市民广场、幼儿园、中小学、超市档次定位全国顶级福州顶级芜湖顶级顶级顶级城市价值根据福州"东扩南进"的未来城市格局，开发闽江沿岸三号地块应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区域万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾厦门金域蓝湾南京金域蓝湾功能定位住宅住宅、商HOUSE住宅住宅住宅住宅、商业街档次定位高档高档中/高档中/高档中档高档城市价值万科金域蓝湾系列对城市价值贡献，主要体现在精细化以及产品创新定位功能定位档次定位城市价值功能定位，价值主体模式定位为住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等综合体，形象主导型以纯住宅为主，少量附有商业；档次定位，价值主体模式定位全国或城市顶级，形象主导型为中高档；城市价值，价值主体模式多位于城市政务新区，主动承担“城市运营商”角色，综合体运营考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益；形象主导型注重项目本身利润层面武汉世茂锦绣长江44价值主体模式多为纯超高层产品，单排布置超高层建筑，降低建筑密度，注重户户观景，追求综合运营能力产品规划排布产品比例户型价值主体规划排布要点：注重综合盈利能力，而非单追求纯住宅利润最大化如南京世茂滨江新城、福州世茂外滩沿江一线规划商铺，而非住宅主体建筑沿江弧形排列，单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积，解决多排布置所造成的视线遮挡；降低建筑密度，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景”世茂超高层降低建筑密度，单排布置，前后错落布置，视线互不遮挡，保通风性上海世茂滨江花园弧形排布，景观最大化南京世茂滨江新城在沿江一线规划商铺，而非住宅福州世茂外滩沿闽江一线设世茂摩尔街外滩188号45复合产品规划，形象主导规划更多为分摊容积率，超高层相对独立集中排布，占据优越景观产品规划排布产品比例户型一期33层高层二期33层高层三期47层超高层，158m项目容积率：7深圳金域蓝湾，超高层看海景视线相对好于一二期珠海金域蓝湾，超高层保证海景，不影响其他物业开发形象主导模式规划排布要点：以超高层分摊高容积率，利用项目的整体溢价，以时间换空间；超高层为整个项目树立形象标杆，和高层等半围合式布局形成组团；独立集中排布，缘于超高层工期长，超高层位置相对不影响其他物业类型开发成都湖畔新世界排布相对独立，聚集46超高层与其他物业类型关系处理方面，价值主体注重超高层江景最大化，低密度物业则占据社区内园林景观；形象主导，超高层与高层等隔离、分期分组团开发价值主体，多以道路、水系分界物业类型，不同物业类型分区独立；高层排布在临河面，最大化利用河景资源，并体现整体规划的仪式感与序列感；低密度物业围绕水系排布，占据社区最好资源景观；形象主导超高层与其他物业往往隔离，分期、分组团开发深圳金域蓝湾，以超高层消化高容积率，并置于末期开发，利用项目的整体溢价，以时间换空间；珠海金域蓝湾，采用一座超高层和三座高层半围合式布局形成两个组团，通过合理的折板式楼型设计，超高层90%户型拥有多角度的优良海景资源，实现景观资源价值最大化高层排布在临河面，最大化利用河景资源，并体现整体规划的仪式感与序列感低密度物业占据社区内部最佳资源产品规划排布产品比例户型一期33层高层二期33层高层三期47层超高层，158m项目容积率：7深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾47产品比例，超高层占价值主体模式80%～90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%～30%价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上如上海、南京、福州、武汉世茂滨江系列为100%超高层住宅；形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，产品线丰富，包括高层、多层、别墅等产品。如金域蓝湾系列世茂滨江系列上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城产品比例超高层住宅、1栋60层酒店式公寓

150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅

由8幢33-53层的高层、超高层住宅

纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅

17栋50层的超高层建筑

万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾产品比例一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层1栋47层超高层，3栋33层高层9栋33层高层35、36层高层，5栋多层45栋18层住宅、10栋30层住宅产品规划排布产品比例户型48户型，形象主导模式追求利润，一个交通核往往有三户三梯、三户四梯、五户四梯；价值主体两户两梯、三户三梯、两户三梯，舒适性高价值主体一个交通核往往有两户两部电梯、三户三部电梯、两户三部电梯，舒适性高；形象主导模式，一个交通核往往为三户三部电梯、四户三部电梯、五户四梯产品规划排布产品比例户型上海世茂滨江花园一梯二、一梯三三梯三户、三梯两户三梯三户、三梯四户两梯两户南京世茂滨江新城珠海金域蓝湾，31层以下为三梯四户，31层以上为三梯三户ABCCD深圳金域蓝湾以四梯五户为主49户型，价值主体模式从顶端客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高；形象主导模式满足基本舒适性前提下，赠送面积为最大卖点开阔江景卧室与客厅；双层中空钢化玻璃落地窗，主人生活区与佣人服务区分隔明确产品规划排布产品比例户型附赠约11平米双南向花园平台；附带约7平米独立休闲空间；主卧区可设置独立衣帽间，附带卫生间天津金域蓝湾上海世茂滨江花园客房飘窗设计，法式园林尽收眼底；主卧大面积观景窗；主卫飘窗设计客厅配以观景大阳台深圳金域蓝湾南北通透，全海景阳台每户独有两层高阳台主人房附超大凸窗形象主导模式户型亮点满足基本舒适性需求入户花园、挑高露台等大面积赠送比价值主体模式户型亮点功能房景观最大化，客厅、主卧、卫生间落地玻璃窗，看一线江景；舒适度高，如双主卧、生活区主仆分离等南京世茂滨江新城50建筑风格，采用现代都市风格，价值主体模式项目更展现滨海建筑风情建筑风格均采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配（啡红色与白色、暖灰色）、轻巧飘逸的形体符号（如大面积阳台、飘板、遮阳百叶）部分项目展现滨海建筑风情。如珠海金域蓝湾通过凸凹有致的体块交接、构造精致的建筑节点、充满韵律感的错层阳台立体构图来捕捉阳光与阴影，表达一种清新明快的热带滨海建筑风情产品建筑风格增值体系限制条件芜湖世茂滨江福州世茂外滩南京世茂滨江珠海金域蓝湾51低层抗性处理，通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度扩大等有效解除低层无海景客户抗性整个地基抬高5米，公寓楼底层与江岸防护堤基本齐平，提高了观景视觉度抬高地基，更将大自然水景与小区绿化融为一体，创造人与自然和谐共生的滨水环境。产品建筑风格增值体系限制条件架空层的高度(超过7m)，使层数比较低的户型就能享受到海景，实现多数楼层都看海的目标架空层本身也不单调，而是设计成不同标高台廊、阁、观景亭，使观海角度及空间趣味性得到丰富深圳金域蓝湾南京世茂滨江新城上海世茂滨江花园园林尺度扩大，提高绿化率，实现低层看社区内风情景观，进而解除抗性不看海之朝向及楼层，通过园林景观最大化，达成销售52成本控制，形象主导模式做足全方位成本控制，价值主体模式基于城市运营战略往往较少进行阶段性成本控制价值主体模式基于城市运营、综合体发展等战略往往较少进行阶段性成本控制，而是大手笔投资；相比形象主导通过各种策略进行全方位成本控制。力求成本最小，利润最大化。17层，33层为避难层（设计要求每16层有避难层），做到47层（顶层为复式），用足设计，控制成本超高层建筑有抗风要求，项目在29层以上开始设置抗风玻璃幕墙，控制成本产品建筑风格增值体系限制条件世茂滨江系列上海世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城投入成本总投资达50亿4.01亿元地价31．5亿成交价18亿买地，总投资100亿世茂滨江系列缘于大规模购地、一线江景稀缺资源、综合体发展战略、城市运营商等因素，投资更有长远意识，较少计较阶段性成本控制53避难层处理，超高层避难层可做空中花园，基于成本考虑超高层可争取减少建避难层香港凯旋门将避难层做成空中花园，成为项目一大卖点；基于成本考虑超高层可争取减少建避难层南京世茂滨江新城仅做地下两层防空层，类似避难层；珠海金域蓝湾也未做避难层产品建筑风格增值体系限制条件香港凯旋门62层避难层做成7大小型主题空中花园，联合组成4层空中会所，成为项目一大卖点香港凯旋门“我们没有做避难层，但我们楼梯是剪刀梯、楼梯、电梯多，可以避免安全问题。”——南京世茂滨江新城销售员54形象主导模式以精致化小型园林为主，价值主体模式则倾力打造大规模国际化主题园林厦门金域蓝湾泰式精致园林苏州园林奥运公园德式绿荫天鹅湖英式大草坪夏威夷冲浪沙滩法式迷宫花园上海世茂滨江花园16万平方米六大主题园林景观世茂滨江系列绿化率绿化面积（万平米）上海世茂滨江花园70%15.44南京世茂滨江新城65%33.15武汉世茂锦绣长江53.60%34.85福州世茂外滩56.30%4.36芜湖世茂滨江花园60%11.19金域蓝湾系列绿化率绿化面积（万平米）深圳金域蓝湾40%2.55珠海金域蓝湾35%0.84天津金域蓝湾35%2.10成都金域蓝湾30%2.22南京金域蓝湾40%10.88世茂滨江系列园林特点：大规模、主题化，绿化率超过50%；金域蓝湾为精致化小型园林，绿化率在30%左右园林规模成本55形象主导模式精致园林单位成本提高，价值主体模式大规模园林总投资成本高，但有效支撑综合体运营形象主导模式为求利润最大化，园林尺度较小，但一定做精致，因此园林单位成本比一般园林提高，每平米提高1000元；价值主体模式园林尺度扩大（如上海世茂滨江花园园林占地16万平米），一方面为解决低层客户抗性，烘托高端物业价值，另一方面，有效支撑酒店式公寓以及办公等综合体运营。天津万科金域蓝湾成都万科金域蓝湾深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾昆山蝴蝶湾芜湖世茂滨江武汉世茂锦绣长江园林规模成本56会所，价值主体模式大规模豪华会所满足高端人群各层面需求，同时综合体运作保证其运营；形象主导模式会所规模小，仅满足业主日常需求价值主体模式大规模豪华会所满足高端人群各层面需求，同时综合体运作保证其运营；世茂滨江系列会所多为1.5万平米左右超豪华会所，且会所引用国际会所管理公司直接管理形象主导模式会所规模小，仅满足业主日常需求目前国内二线城市楼盘会所几乎100%亏损经营，因此金域蓝湾系列以及成都超高层在会所投资较少，更多仅作为销售阶段卖点，客户入住后，会所多空闲配套会所物管商业南京世茂滨江新城——多种功能大型主题会所，由美国会管理

上海世茂滨江花园——1.5万平米超豪华会所深圳金域蓝湾会所健身房及棋牌室57物管方面，价值主体模式多配以国际标准物管，为客户提供管家专属服务，形象主导模式物管以人性化见长全方位智能化服务；人性化氛围管理；24小时国际管家热线；专家顾问特色服务，健康、休闲VIP服务（有偿）；享受五星级酒店客户服务（有偿）配套会所物管商业上海世茂滨江花园成都金域蓝湾南京世茂滨江新城价值主体模式多配以国际标准物管，为客户提供管家专属服务世茂滨江系列均由第一太平戴维斯，提供国际标准全权委托式物业管理；形象主导模式物管以人性化见长金域蓝湾系列均有万科分公司物业公司负责，如天津金域蓝湾由天津万科物业负责，提供万科高质量物业水准；成都本土开发商物业相对较弱，但随着新世界、新鸿基、万科的进入，先进的物管也对其形成冲击。微笑百分百

安全管理严密和谐设备管理专业智能

环境管理绿色清新社区活动丰盛健康

个性服务贴心快捷58商业配套，价值主体模式靠综合体运营，自建商业及学校配套；而形象主导模式更多依靠区域现有成熟配套价值主体模式社区包括了住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等设施，功能结构上得以互补，资源得以共享最典型如南京世茂滨江新城，除17栋50层的超高层住宅外，还包括五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、幼儿园、中小学以及大型购物超市等。虽地处南京滨江板块新兴区域，却可以自我满足配套资源形象主导模式更多依靠城市现有区域资源，其中珠海金域蓝湾、南京金域蓝湾建有小型商业街配套会所物管商业不同业态共生互补，价值聚合为源动力城市六大功能的整合，CBD与RBD的促为基础商务资源

居住资源

酒店资源

办公资源

商业资源

景观资源

59生活方式打造方面，价值主体模式靠综合体运营，逐渐打造滨江时代的生活方式价值主体模式靠综合体运营，逐渐打造滨江时代的生活方式芜湖世茂滨江，主打“从滨湖时代到滨江时代”，形象主导模式重点在打造高品质产品，在生活方式方面并无太突出生活方式产品园林配套60解除客户抗性方面，价值主体模式更多靠大手笔软性服务吸引客户，形象主导模式主要靠增值化产品作为主要卖点开发商品牌效应高品质增值化产品大尺度主题化园林衣食住行学多功能配套国际标准物管服务打造滨江生活方式解除客户超高层抗性价值主体模式更多靠大手笔软性服务（绿化率、配套、物管、生活方式）吸引客户，形象主导模式主要靠增值化产品（产品精细化，多赠送面积）作为主要卖点解除客户抗性武汉超高层开发历史较早，但多为写字楼、酒店、商业，民用住宅开发晚、数量少，世茂锦绣长江拉开武汉超高层住宅开发的大幕自1996年武汉出现超高层建筑，其后逐年增加，但绝大多数为写字楼、酒店、商业；世茂锦绣长江为首个超高层住宅3.武汉典型超高层开发武汉佳丽广场泰和广场2000199620032008-201120052006-2007武汉锦绣长江成为武汉首席超高层住宅目前武汉典型的超高层住宅数量还非常有限，还处于起步阶段武汉国贸大厦武汉广场中南商业广场武汉世贸大厦民生银行大厦武汉建设大厦京汉科技大厦保利文化广场武汉时代广场武汉广电中心水岸星城G53复地东湖国际万达公馆绿地中心武汉中心武汉天地广发银行大厦中华城总部区写字楼浙商国际大厦江汉国际大厦武汉国际金融广场菩提金国际金融中心长江传媒大厦滨江豪宅模式的典型代表，位于长江之畔鹦鹉洲，地理位置优越，2公里长江景观资源优势凸显典型项目1——世茂锦绣长江整体采取超高层+低密度的路线，最大化利用江景，综合体多物业配合开发实现价值最大化典型项目1——世茂锦绣长江园林打造：四大主题园林的精致化打造，形成高绿化率和高舒适度的室外空间典型项目1——世茂锦绣长江户型产品：户型多元，覆盖80-350㎡多元户型，其中超高层最小标准层面积为500㎡典型项目1——世茂锦绣长江五室三厅三卫230㎡一室两厅一卫87㎡四室两厅三卫210㎡市场实现情况：以高于市场均价两倍的高价迅速售罄，客户覆盖面较广典型项目1——世茂锦绣长江最大化沙湖景观，提高土地利用率、同时实现溢价的典型项目典型项目2——水岸星城G53项目名称：水岸星城项目位置：武昌徐东二路2号(沙湖之滨)开发商：湖北福星惠誉置业有限公司项目规模：占地35万㎡/建面68万㎡，地块被分为三块超高层：秦园路东地块狭小，高容低密，提高利用率，两栋53层超高层160米，4梯6户、户型以97～105㎡两房、139～170㎡三房为主；高区可观沙湖江景；价格表现：高区16000元/㎡，低区无影响均价8000元/㎡客户：以本地客户为主，同时也有部分外地客户，购买看重湖景品质，自己持有。53层160米水岸星城G53主打东湖湖景，通过高低配产品路线最大化发掘湖景价值，嫁接城市价值，实现项目价值最大化典型项目3——复地东湖国际占地/建面:53万/130万㎡地址：武昌中北路147号（原武重工厂）开发商:武汉复地房地产开发有限公司建筑单位:深圳市筑博工程设计有限公司武汉分公司代理商:武汉策源房地产经纪有限公司景观设计单位:上海意格环境设计咨询建筑设计单位:深圳市筑博工程设计有限公司武汉分公司/意格环境设计咨询物管:武汉东湖高地物业管理有限公司

规划产品包括超高层住宅、花园洋房、别墅、主题会所、中小学校、商业配套等超高层和高层：1号楼为55层，2号楼为45层，3号楼为33层，4－5号楼为32层别墅产品：6-15号楼通过“看得见”的品质塑造，建立起豪宅体系典型项目3——复地东湖国际建筑风格上采用新古典主义建筑风格，彰显文脉气质；园林打造上通过通透的尺度空间和绿植营造园林空间；建筑细节上重视入户大堂和室内装修细节的打造，标签化高端品质感开发次序：以优势产品和资源资源率先启动，确保初期获得持续热销，大道后续开发销售的热度典型项目3——复地东湖国际震撼展示——售楼处、前广场、样板房，未来生活场景前置典型项目3——复地东湖国际营销推广——精确制导客户、东湖阶层基调典型项目3——复地东湖国际销售情况——突破区域价格天花板，取得良好销售速度典型项目3——复地东湖国际武汉锦绣长江与水岸星城基本信息总结项目名称建筑基本指标车位及物业收费电梯品牌、装饰、外墙及窗户型价格体系销售与客户世茂锦绣长江一二期50层以上3栋；三期为四栋，最高为56层，地下两层，建筑最高180米。未设避难层。钻孔灌注桩，桩长达60米。1-20层层高3.1米；20层以上3.2米。转换层下墙体厚500，转换层上墙体厚400高层2.0-2.5，超高层2.5；车位比1：0.7，卖使用权12万一个。外墙外保温墙体、外墙真石漆、基座石材。断桥铝合金型材中空玻璃。一期为通力，二期为富士达高速电梯，速度达3米/秒。一期3梯2户，240和259，电梯直接进户，精装修交房（单价2500元/平米）；二期为2梯3户，120（2*1*1）、80（1*1*1）、150（3*2*1）；3梯3户，为200、220、80标准层建面约500平米，二期为毛坯交房，节约工期。得房率为74%一期均价12000，最高13600，为精装修交房；二期开盘10750，后上涨均价至12000；三期8200-8500，看不见江景。顶层层高5.8米开盘即被抢购；中高层好卖，与上海规律相反。规划1万户，仅仅开发了3000户。一线江景房140-180，220-260比较好卖。居住在武汉的商人为主；外地商人主要以江浙为主；炒房投资的以2-3房为主，本地炒房人也不少。水岸星城2栋53层超高层住宅，建筑高度170米，地下两层；钻孔灌注桩；单层层高3.0米签订合同交房后两年1.2；两年过后1.8。外墙外保温墙体、外墙涂料、断桥铝合金型材中空玻璃。广日高速电梯。1-30层2部；30-53层2部直达30层及以上。4梯6户；朝南两户160，端头一户139，均为3*2*2；端头一户97，中间两户为90，均为2*2*1。标准层建面736平米。得房率为79%均价8000，顶层17000，每层单价最低的为朝南的160，主要因为总价较高。1-10层层差80，10-36层层差50-80，超过36层层差200，均价约在30层2008年3月开盘，9、10月基本售罄。端头南北通透的走得快些。客群以居住本地的商人为主。Part3做不做超高层？关于超高层决策的几个关键性问题超高层对居住的影响——客户接受程度超高层对成本的影响——成本上升空间超高层对价格的影响——价格上升空间项目城市建筑类别实用率港丽豪庭深圳超高层77%金域蓝湾深圳超高层80%幸福里深圳超高层79%凯旋会广州超高层79%誉峰广州超高层80%万科金域蓝湾珠海超高层79%一号银海香港超高层80%实用率——普通高层产品实用率在88%，而超高层实用率受到影响约80%1.超高层对居住的影响技术难度——超高层技术安全等级变化导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；结果是建设周期的拉长。结构形式住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构水电指标超高层高度为给水系统带来更多要求消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷淋系统等配置配电:对配电要求比较高，多路配电电梯设置每隔15——18层之间要分层设计高速电梯避难层每隔15——18层之间需要设计一层避难层户型立面以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用高科技智能化：大量智能化技术的运用还需预留职能化模块，为将来发展预备空间1.超高层对居住的影响代表项目：深圳金域蓝湾三期四梯五户，实用率80%户型面积：100-160㎡平层面积：702㎡代表项目：世贸滨江花园两梯两户，实用率77.2%户型面积在129－335㎡整体平层面积：2000㎡板式结构——顶级豪宅布局筒体布局——(酒店式)公寓蝶式结构——高档住宅布局代表项目：黄金海岸SierraGrand三梯十户，实用率约83%户型面积在63－198㎡户型设计——由于平层面积的限制，超高层建筑景观价值和身份属性优于使用率1.超高层对居住的影响客户抗性消除抗性举措1、安全上的不安感。2、心理上的不安感。3、没有与地面的接触感。抗性探究普通成人生活形态探究：超高层隔离人与自然的直接接触；给避难和消防活动带来了更多的困难；住宅低部发生旋风问题带来的不适感；对地震、强风所引起的“摆动”抱有不安感。超高层居住的自豪感和心理优势；通风、采光、景观更加优越；可以营造出配备有高级设备、设施的居住环境；制定令人放心的防灾、避难体制。普通成人生活领域扩展探究：缺乏近邻接触和交流的场所；相互见面交流的程度较低，近邻关系淡化；电梯内犯罪的不安感要比中低层住宅高；对孩子的监视性、防范性减弱；对于住宅周边的领域意识较低，提高了对楼梯间等空间的不安感。对共用走廊、楼梯、大厅等空间进行充分的研究：如对走廊进行少许扩宽，配置绿化和座椅；在门厅前设置门廊，走廊侧面预留出大窗户，窗前设置花池，每几层设置一处空中回廊等等；通过防灾、避难方面和宽敞的空间来缓和密集性，从舒适和生态学的观点进行研究和探讨来解决住户周围的交通共用空间领域和促进邻里交流等。儿童生活形态特性探究：阻碍儿童室外的游玩活动；家长担心儿童被关在电梯内或发生危险事故。让拥有孩子的家庭在低层居住设计减少楼梯、走廊、大厅等公共空间成为空间死角住宅周围和住宅内的游玩场地设计。老年人生活形态特性探究：生活领域容易缩小，对外部产生疏远感；对自然的需求增加，而接触地面的机会降低；灾害时避难要求增大；对医疗、福利设施和文教设施依存度较高。确保可以接触到绿化等自然环境的空间和阳台；制定令人放心的防灾、避难体制；周边考虑医疗、福利设施和文教等设施。1、注重通风、采光的设计，增加景观面2、注重对公共空间的设计，增加邻里交流场所和绿化空间，减少死角3、制定令人放心的防灾、避难体制，增加心理上的安全感4、针对儿童：设计室内的游玩场地5、针对老人：增加有自然环境的空间和阳台，并在小区内设置医疗、福利设施客户对超高层的主要抗性可以采取细化措施弱化抗性1.超高层对居住的影响建筑成本——不同高度成本增加不同，120米建筑成本上升15-25%，160米建筑成本上升30%楼盘开发成本销售均价S比（S=销售均价/开发成本）世茂滨江系列上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米3南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米3.1武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米2.2福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米2.4芜湖世茂滨江花园3809元/平方米8000元/平方米2.1万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米1.742.超高层对成本的影响建筑成本增加主要体现在结构、消防、建筑施工等方面，根据世联经验数据，超高层单方建筑成本约增加1000元/㎡世联地产经验数据：超高层住宅建安成本在2800-3500元/平米；实际案例借鉴：重庆某超高层住宅项目（2栋140m，1栋170m）成本比对100m高层住宅，除车库及配套设施外，可销售的超高层住宅及公寓（含相应的架空层）单方成本增加1008元/㎡（其中土建成本增加超过600元/㎡，大型设备成本增加约300元/㎡）；结构要求及设备投入增加垂直运输、塔吊安拆、砼泵送费等砼含量增加、砼等级提高等地下车库面积增加减少可售面积供水供电、场地治理、通讯工程等超高层住宅成本增加主要项整体成本增加约1000元/平2.超高层对成本的影响超高层和高层在建筑设计上带来的成本变化比较案例案例：哈药大厦位于友谊路原社科院地段，北临松花江。大楼拟建43层，地下3层，总建筑面积7000