业主委员会与业主大会

2023年2月5日1业主大会、业主委员会与物权法

2023年2月5日2业主大会、业主委员会之法律依据：首先应当符合《中华人民共和国立法法》第八条规定符合《中华人民共和国物权法》第六章业主的建筑物区分所有权的相关规定符合《物业管理条例》国务院第504号令，2007年8月26日修改，2007年10月1日起实施《业主大会和业主委员会指导规则》住房和城乡建设部“建房[2009]274号”文件，2009年12月1日颁布，2010年1月1日起实施2023年2月5日3《中华人民共和国立法法》第八条规定：下列事项只能制定法律：（一）国家主权的事项；（二）各级人民代表大会、人民政府、人民法院和人民检察院的产生、组织和职权；（三）民族区域自治制度、特别行政区制度、基层群众自治制度；（四）犯罪和刑罚；（五）对公民政治权利的剥夺、限制人身自由的强制措施和处罚；（六）税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度；（七）对非国有财产的征收、征用；（八）民事基本制度；（九）基本经济制度以及财政、海关、金融和外贸的基本制度；（十）诉讼和仲裁制度；（十一）必须由全国人民代表大会及其常务委员会制定法律的其他事项。2023年2月5日4业主大会、业主委员会之性质：1.属于《中华人民共和国立法法》第八条所规定的基层群众性自治组织2.属于《中华人民共和国物权法》第六章业主的建筑物区分所有权的明文规定的建筑物区分所有权共有部分共同管理权之自治性组织3.业主大会是管理全体业主共有财产和共同事务的自治组织4.业主大会是物业管理区域内最高权力机关、最高决策机关5.业主委员会是业主大会的执行机构6.业主大会之成立，业主委员会之选举必须在政府的指导下按照法定程序进行2023年2月5日5业主大会、业主委员会之法律规定：1.《中华人民共和国立法法》第8条2.《中华人民共和国物权法》第六章第70、75、76、78、83条规定3.《物业管理条例》第6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、18、19、20、21、26、29、35、36、37、38、39、49、50、51、55、56、62、65、67、68条规定4.《业主大会和业主委员会指导规则》2023年2月5日6业主大会、业主委员会之政府指导与监督：1.政府各级主管部门的行政指导与监督权国家公权力的行使行政指导不属于行政许可行为，不具备强制性省、市、县（区）主管部门2.街道办事处、乡镇人民政府行政指导与监督权国家公权力的行使最低一级基层政府召集物业管理联席会议3.物业管理区域之划定依照《物业管理条例》第九条划定2023年2月5日74.组织、指导与监督业主大会筹备组县（区）主管部门和街道办事处、乡镇人民政府具体组织各级政府主管部门进行指导与监督5.对成立业主大会、选举业主委员会进行协调协调业主、建设单位协调物业服务企业协调社区及居民委员会6.协助、指导与监督业主委员会选举应严格遵循物权法第七十六条双过半之法律规定业主可以提出要求各级政府主管部门应当主动协助、指导与监督2023年2月5日87.对业主大会成立、业主委员会选举进行备案依据《物业管理条例》第十六条进行备案备案仅仅只是一种行政措施，非生效条件8.协助、指导与监督业主委员会换届换届并非必须未换届原业主委员会继续有效换届应严格遵循物权法第七十六条经双过半同意9.对业主大会、业主委员会违法决定之处理由区（县）政府主管部门或街道办事处、乡镇人民政府进行依法处理应责令限期改正或者撤销书面通告全体业主2023年2月5日910.对《物业服务合同》进行备案备案仅仅只是一种行政措施，非生效条件《物业服务合同》包含《前期物业服务合同》11.对物业服务争议以及业主、物业服务企业投诉的协调处理处理投诉是政府应尽的职能12.对违法行为之处理要依法处理应首先责令限期改正2023年2月5日10《业主大会和业主委员会指导规则》住建部“建住房〔2009〕274号”文件法律地位……规范性指导文件，不属于法规范畴2009年12月1日颁布，2010年1月1日起实施《业主大会规程》已经废止关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知“建房[2009]274号”各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：

为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。

中华人民共和国住房和城乡建设部

二○○九年十二月一日第一章总则重申《物权法》以及《物业管理条例》的相关规定第一条：制定依据……《物权法》、《物业管理条例》第二条：业主大会地位与性质第三条：业主委员会产生与地位第四条：业主大会、业主委员会决定之约束力第五条：业主大会、业主委员会对违规行为处理的权利第六条：政府对业主大会、业主委员会的指导、协助与监督第二章业主大会业主大会之筹备、运作一、业主大会筹备1.筹备条件……第八条:”物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，”2.筹备所需资料……第八条3.筹备组组织与指导……第九条4.筹备组组成……第十条及第十一条：由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成5.筹备组工作内容范围……第十二条6.业主身份确定……第十三条业主身份的确认房屋所有权证书被登记人，通过查询不动产登记确认；房屋买卖合同的合法买受人，以开发商交付房屋所有权的行为确认；房屋继承人和受遗赠人，以继承和受遗赠开始时确认；房屋合法建造人，以事实行为成就时确认；人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定生效赋予房屋所有权；房屋所有权作为夫妻双方共同财产所有人7.业主委员会候选人的确定……第十四条8.筹备工作完成……第十五条9.分期开发项目之业主大会及业主委员会……第十六条三、业主大会之决定严格遵守《物权法》第七十六条之法律规定1.业主大会决定之事项……第十七条2.管理规约之内容……第十八条3.业主大会议事规则之内容……第十九条4.业主大会对业主违规行为的约束……第二十条5.业主大会会议……第二十一条、第二十二条6.业主大会投票权数之确定……第二十三条面积确定、第二十四条业主人数确定、第二十五7.业主之委托代理与业主代表……第二十六条、第二十七条、第二十八条8.重申《物权法》第七十六条投票权决策规定……双三分之二与双过半规则……第二十九条9.业主大会会议之记录与决定之公告……第三十条2023年2月5日18《物业管理条例》的修改379号国务院令-------504号国务院令第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导与监督删除了第十条第二款第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同决定”第十二条投票权方式与《物权法》一致第十九条修改保持与第十条一致物业管理企业修改为“物业服务企业”业主公约修改为“管理规约”，业主临时公约为“临时管理规约”第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项”2023年2月5日19物权法第六章规定的业主决策权以及决策事项

物权法第七十六条规定下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2023年2月5日20所有权人2/3决策权的变化：业主共同决定的专项维修资金，《物权法》使三分之二决策方法发生根本变化：原《物业管理条例》的2/3投票权《物权法》的双2/3投票权为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之二投票权应该实行实名制决策的项目也发生变化2023年2月5日21内容也发生了根本变化：原《物业管理条例》第十二条规定：制定和修改业主公约制定和修改业主大会议事规则选聘和解聘物业管理企业专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过《物权法》修改为：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金改建、重建建筑物及其附属设施决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意2023年2月5日22所有权人“双过半”决策权的变化：业主共同决定的事项，《物权法》使与原《物业管理条例》中双过半决策方法发生根本变化：原《条例》的“双过半”：《物权法》的“新双过半”：为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制2023年2月5日23内容也发生了根本变化：原《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过

即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有1／2以上投票权业主参加，并经参加业主之中投票权1／2以上同意通过《物权法》修改为：制定和修改业主大会议事规则制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人有关共有和共同管理权利的其他重大事项

决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

2023/2/524司法解释第八条之规定物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。不动产登记薄记载的面积以及实测面积可以是建筑面积，也可以是使用面积、套内建筑面积当面积不一致的应该核算成为建筑面积，以保持统一一致性2023/2/525建筑面积、套内建筑面积与使用面积：按照《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000，国家质量技术监督局2000年2月22日发布，2000年8月1日实施）要求：

8房产面积测算8．1一般规定8．1．1房产面积测算的内容面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。8．1．2房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。

2023/2/5268．1．3房屋的使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。8．1．4房屋的产权面积房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。8．1．５房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

2023/2/5278．2房屋建筑面积测算的有关规定8．2．1计算全部建筑面积的范围a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。2023/2/528g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。k)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2．20m以上部位的外围水平面积计算。o)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2023/2/5298．2．2计算一半建筑面积的范围a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

2023/2/5308．2．3不计算建筑面积的范围a)层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室。b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。c)房屋之间无上盖的架空通廊。d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

2023/2/531《房产测量规范》(附录B)

成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

：B1成套房屋建筑面积的测算B1.1成套房屋的建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。B1.2套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算:a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。d)内墙面装饰厚度计入使用面积。

2023/2/532B1.3套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。B1.4套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积按8.2的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

2023/2/533建筑工程建筑面积计算规范中华人民共和国国家标准GB/T50353-2013，住房城乡建设部2013年12月19日颁布，2014年7月1日起实施。修订的主要技术内容是：1.增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；2.取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；3.修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；4.增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定；6.删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求；7.修订了阳台的面积计算规定；8.修订了外保温层的面积计算规定；9.修订了设备层、管道层的面积计算规定；