市中心写字楼

——写字楼市场发展环境分析

区域写字楼特征分析

区域住宅内办公项目特征分析主要指标：

项目位置、规模、本项目所在项目的基本情况

项目的开工时间、销售时间、入住时间等

项目的开发商、设计公司、物业管理公司

写字楼基本情况

项目的租售价格、租售情况、买家及用家情况

项目的推广途径及推广要点

项目的总体评价及优劣势分析备注：1、出版大厦入住企业均为四川各大出版社（如四川教育出版社、四川文艺出版、四川人民出版社等），大厦不对外出2、瑞城名人酒店目前处于装修阶段，现无办公，预计到2009年5月投入使用。3、位于人民中路二段的交通银行大厦和中国银行大厦为银行办公大楼。区域写字楼特征分析

区域内写字楼主要分布在顺城街沿线两侧和以放射状形式分布在骡马市片区。

骡马市区域分布的写字楼大都为纯写字楼（如国信广场、倍特康派等），也有部分商住楼（如新城市广场、丽阳天下等）；

顺城街沿线分布的写字楼均为纯写字楼。骡马市区域写字楼项目位置长顺下街与西大街、八宝街交汇处占地面积14.2亩总建筑面积46000㎡建筑高度约48米吊顶净高3米车位100个使用率85%户型面积33—62㎡开工时间2002年物管费3元/㎡/月销售时间2002.11.27入住时间2003.12.19开发商蓝光集团物管公司嘉宝物业金色夏威夷区域写字楼特征分析骡马市区域写字楼——金色夏威夷电梯

2部上海三菱客梯、载重1000千克、13人、高低分区，1部货梯空调

预留分体式空调机位其他设备

通讯：电信线路及宽带入户。

消防：应急照明及消防栓灭火系统。

保安：24小时保安巡逻。写字楼租售情况

金色夏威夷写字楼租金30元/㎡/月，目前入住率95%入住企业情况

入住企业主要以旅行社、咨询、科技行业为主。项目位置骡马市青龙街27号占地面积

32193㎡总建筑面积12855㎡建筑高度约68米吊顶净高2.6米车位568个使用率85%户型面积35---800多㎡不等物管费一号楼7元/㎡/月二、三号2.2元/㎡/月开工时间2004年销售时间2005年3月入住时间2006年11月开发商钱江银通房产物管公司成都蜀信物业管理有限公司骡马市区域写字楼——铂金大厦电梯日本三菱全进口高速电梯，提升速度2.5米/秒空调

24小时开放全自助式水源热泵中央空调大堂等公共部位情况一号楼9.3米挑高商务大堂其他设备情况水电：进口发电机组作后备电源，确保无停电之忧。通讯：电信、网通电话线路入户，ADSL及网络宽带确保上网无忧。消防：烟感报警及自动喷淋系统。保安：24小时摄像监控，大厦主出入口及每层入口均有一卡通门禁。

多媒体数码会议：5F配备全数码会议中心，具有4+1同声传译、数字讨论、电子表决、身份确认、会议摄像系统、投影显示系统、视频会议系统等多功能会议厅必备的硬件设备。写字楼出租情况

租金：一号楼60元/㎡二、三号楼40元/㎡，目前入住率达95%。入住企业情况铂金大厦入住企业以工业、咨询、科技、工程、贸易行业为为主。备注：铂金大厦一号楼具有挑高商务大堂和中央空空调，二、三号楼无大堂和中央空调。项目位置青龙街,八宝街家乐福对面总建筑面积35630㎡建筑高度约85米吊顶净高3米车位200个使用率88%户型面积60-1000㎡不等物管费8元/㎡/月开工时间/销售时间/入住时间2000年开发商上海国信广场管理有限公司物管公司成都国信物业管理有限公司国信广场骡马市区域写字楼——国信广场电梯

5部日立电梯，运行速度分别为1.75m/s及2.5m/s，1部货运电梯承重：13－14人，配置电梯空调配置电梯空调。空调采用中央空调（双良）组作为大厦的冷、热源，保证大厦舒适的环境温度其他设备情况水电：动力采用三相五线制电压为380V、50Hz，照明采用单相三线制220V、50Hz，进口原装500KW发电机组作备用。通讯：IBM智能网络布线系统，电信、网通、联通综合布线。消防：自动喷淋系统、自动报警系统、应急照明和安全疏散系统。保安：闭路电视监视系统覆盖大厦的主要出入口、电梯、停车场和公共走道，实行24小时全方位监控。写字楼出租情况

租金：50元/㎡,目前入住率达98%入住企业情况国信广场入住企业以投资、咨询、科技行业为为主项目位置青羊区青龙街51号占地面积3213㎡总建筑面积34627.2㎡建筑高度约85m吊顶净高2.45米车位200个使用率82%户型面积87—1290㎡不等物管费12元/㎡/月开工时间2001年销售时间

2005年9月入住时间2002开发商成都倍特建设开发总公司物管公司世邦魏理仕做顾问公司倍特康派骡马市区域写字楼——倍特康派电梯

客梯：意大利著名品牌，共3部

货梯：1部

自动扶梯：6部，设在商业部分1~4层，杂物梯1部空调

自助式中央空调系统，24小时随意开关，冷、暖温度自由调节智能化5A级大厦智能

中英文双语服务系统

全球化电子商务平台多功能会议中心，

人性化大楼保安体系：单元式护卫，全封闭管理，门禁系统，大楼夜间巡更清场等其他设备情况24层为多功能会议中心。会议中心设一个大会议室与两个小会议室，可提供24小时分

时段预约会议室使用，具备4+1同声传译、翻译功能。大堂等公共部位情况

1、外立面：玻璃幕墙，花岗石，外墙面砖

2、内墙：白色乳胶漆；隔墙为GRC板

3、顶棚：空调，标准层为硅钙板吊顶，灯具

4、风口：温烟感探头，喷淋头安装到位

5、地面：砂浆找平

6、进户门：部分为12mm厚钢花玻璃地弹门，拉丝不锈钢门套

7、卫生间：精装修公共卫生间，洁具为：四维面盆，水龙头，蹲便器；标准层洁具为

TOTO，电子能，应水龙头，面盆，坐便器写字楼出租情况

租金：55—60元/㎡,目前入住率90%以上。入住企业情况倍特康派入住企业以贸易、咨询、投资、保险行业为主项目位置天府广场西侧西西华门街占地面积

8亩总建筑面积40546㎡建筑高度约68米吊顶净高2.8米车位300个使用率82%户型面积98—1600㎡物管费5.5元/㎡/月开工时间2006年销售时间2005年入住时间2006年12月开发商成都蜀信实业有限公司物管公司四川瑞信物业管理有限公司天府中心骡马市区域写字楼——天府中心电梯

6部澳洲伊士顿国际品牌电梯，单双层分区，速度：2.5米/秒空调预留分户空调机位

大堂等公共部位情况大堂1F：8.4米高度视觉，450㎡开阔空间。大堂内分别设有商务中心、信息中心、客户服务中心、银行中心以及中式餐厅等配套。大堂2F：设商务会所、商务洽谈茶楼、商务专用健身中心及餐厅其它设备水电：计算机联网控制供水，10KV双电源供电，404KW备用电源。通讯：1000兆光纤，水平网采用光纤和超五类混合型；微蜂窝数字覆盖系统，闭路电视信号端口消防：自动喷淋系统、消火栓系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、应急照明系统。保安：24小时闭路摄像监控系统，电子巡更系统。智能设施

具有5A智能设施写字楼出租情况

天府中心租金在50-60元/㎡/月，入住率90%以上入住企业情况

天府中心入住企业以投资、担保、商贸、传媒、房产、科技等行业为主项目位置成都市槐树街1号占地面积8亩总建筑面积40000㎡建筑高度约100米吊顶净高2.5米车位150个使用率84%户型面积150—1600㎡物管费9元/㎡/月开工时间/销售时间2002年12月入住时间2000年开发商成都娇子实业发展有限公司物管公司科美物业管理有限公司娇子大厦骡马市区域写字楼——娇子大厦电梯4部韩国LG进口高速电梯，速度2.5m/s。空调

采用法国西亚特中央冷暖空调调节大厦内温度其他设备情况

水电：进口发电机群。

通讯：美国AT&T智能综合布线系统，电话、光纤、网通、ADSL综合布线。

消防：自动喷淋、烟感系统。

保安：24小时值班写字楼出租情况娇子大厦租金60—65元/㎡/月，入住率90%以上入住企业情况

娇子大厦属于四川省烟草公司所有，但有部分对外租售，如成都泰华投资有限公司、成都永

信投资财务咨询有限公司、天津奥的斯电梯有限公司成都分公司等顺城街区域写字楼项目位置成都西玉龙街2号总建筑面积7万余㎡建筑高度35层吊顶净高2.45米车位250个使用率40%户型面积90~1600㎡物管费12元/㎡/月开工时间/销售时间2008年5月入住时间2008年5月（现房）开发商成都市岷江房地产开发总公司物管公司仲量联行物业管理有限公司新世纪广场顺城街区域写字楼——新世纪广场电梯

8部速度为2.5M/S的客运电梯、3部速度为2.5M/S的货运电梯；全部采用日本原装“三菱”电梯空调

全进口中央空调，电制冷；原装“开利”水冷离心式制冷机组、美国进口电热水器+进口“日立

”冷热泵其他设备

水电系统：总容量8000KVA,另设进口1000KVA辛普森发电机一台,作为备用电源。

消防系统：日本进口“报知机”消防报警控制设备、各层配备自动喷淋装置

通讯系统：采用光纤超五AVAYA综合布线，以宽带数据网为基础，共有1300个数据信息点，1200

个语音信息点。安防系统：安全监控系统对大楼内部及周边环境全方位监控,并进行24小时实时自动报警录像。写字楼租售情况

目前处于租售阶段，均价7000元/㎡，租金60-70元/㎡/月，目前租售率23%。项目位置顺城大街308号占地面积约13.亩总建筑面积8.4万㎡建筑高度127m吊顶净高2.6米车位地下500个（另有约50个地上车位）使用率85%户型面积55.79—1649㎡物管费15元/㎡/月开工时间1999年销售时间1999年入住时间2001年1月开发商成都青羊可达房屋开发公司物管公司香港戴德梁行冠城广场顺城街区域写字楼——冠城广场电梯

客梯设计：6部,美国产Dover速度2.5m/s，载重15人/1000kg

货梯设计：2部,美国产Dover速度2.5m/s，载重15人/1000kg空调

自助式中央空调系统，开放时间:早上7点到下午6点智能化（5A级大厦智能）BAS楼宇自动化系统：采用PDS结构化布线系统;供水系统,排水系统等OAS办公自动化系统：设3500个信息点,实现对语音和数字信息转换,预留计算机局域网布线CAS通讯自动化系统：电话每户2门IDD,交换机容量2000门,采用多波束接受天线,可接受全

球卫星电视天线SAS安防自动化系统：闭路电视监控系统FAS消防自动化系统：喷头6600个,700平米防水池,冷却塔6台大堂等公共部位情况

大堂：艺术吊顶配豪华灯饰,墙面,地面进口大理石,花岗石,不锈钢装饰；写字楼租售情况

租金在80-90元/㎡/月，入住率达95%入住企业情况

冠城广场入住企业以房产、投资、咨询、电力等行业为主。项目位置顺城大街248号占地面积14.58亩总建筑面积7.8万㎡建筑高度100m吊顶净高2.7米车位地下214个使用率77%户型面积130—1000多㎡不等物管费A座纯写字楼4元/㎡/月B座商住楼1.8元/㎡/月开工时间2000年销售时间2001年入住时间2001年开发商中国南玻集团四川南玻实业发展有限公司物管公司泰安物业世贸中心顺城街区域写字楼——世贸中心电梯写字间：均为德国品牌莫尼黑电梯，写字楼4部，商住楼2部。首层电梯厅：地面高档石材，墙面高档石材空调没有中央空调,预留空调三相插座

车位

停车场（-2楼—-1楼），共214个大堂等公共部位情况

1、外墙：紫罗兰色镀膜玻璃幕墙

2、内墙：进口乳胶漆

3、大堂：高级斯米克帝王石地面等，装修豪华

4、门窗：进户门为高级防盗门写字间（A座2—29层，B座2—4层）

1、动线规划:两幢独立的主楼，四楼以下包括四楼联为一体

2、A座为纯商务写字间，1—4楼为招商银行，5楼为餐饮，6—29楼为写字间；无公共厕所

3、B座为商住楼，1楼为招商银行，2—4楼为写字间，无公共卫生间；5—29楼为住宅其它设备

1、供电：大容量的后备发电机组

2、消防：自动报警、自动喷淋行防排烟设施

3、采暖：预留空调三相插座

4、设置IDD电话、光纤电视线路写字楼租售情况

A座纯写字楼50元/㎡/月，B座商住楼25元/㎡/月，入住率85%。入住企业情况世贸中心写字楼入住企业以旅行社、科技、投资、事务所、投资行业为主项目位置成都新华大道文武路42号占地面积10亩总建筑面积64000㎡建筑高度约92米吊顶净高3米车位150个使用率70%户型面积85—1029㎡物管费12元/㎡/月开工时间/销售时间1996年入住时间1998年开发商四川新时代实业有限公司物管公司四川新时代屋宇管理有限公司新时代广场顺城街区域写字楼——新时代广场电梯4部原装三菱垂直式客梯及2台LG垂直式客梯空调

美国凯利中央冷暖空调系统车位

地下大型停车场，可容纳150部车同时停泊。地面另有大型雨篷式自行车停车场，可停放1000

多辆自行车其它设备

水电：供电容量5000KVA，备用发电机两台共计1000KW，800立方米贮水池

通讯：AT&T综合布线系统，宽带接入系统、电信及联通电话线路、闭路电视系统

消防：烟火自动报警系统及自动喷淋系统

卫生设施：卫生间采用日本TOTO及其它进口洁具，配金伯利专用手纸、洗手液及暖风干手机

保安：电视防盗监控系统大堂等公共部位情况

外墙：淡绿色玻璃幕墙，配以进口复合铝板、高级釉面砖及花岗岩

天花板：轻钢龙骨防火石棉板

写字楼出租情况

新时代广场租金：40-50元/㎡/月，入住率：75%以上入住企业情况

新时代广场入住企业以物流、传媒、广告、贸易等行业为主。项目位置顺城街306号占地面积/总建筑面积

45000㎡建筑高度约66米吊顶净高3米车位200个使用率82%户型面积最小30㎡，退台式建筑整层建面从500—3000多㎡不等物管费10元/㎡/月开工时间/销售时间2000年入住时间2000年开发商成都大东房地产有限公司物管公司成都凯乐物业管理凯乐广场顺城街区域写字楼——凯乐广场电梯

4部“东芝”客运电梯、1部“东芝”货运电梯空调采用“清华同方”中央空调系统车位可停泊500个车位、配备电脑自动计费管理系统其他设备电力系统：双路市电并自备进口发电机组

消防系统：精灵8000智能火灾报警系统；使用2台8007主机联网，800多个类比式智能烟/

温复合感应器

网络情况：中国长城宽带网络

保安系统：全天候安全保卫防范监控系统写字楼租售情况凯乐广场租金在45-50元/㎡/月，入住率90%入住企业情况 凯乐广场写字楼入住企业以科技、咨询、贸易、电器等行业为主。项目位置顺城大街206号占地面积8000㎡总建筑面积70000㎡建筑高度共28层吊顶净高2.5米车位地下250个使用率82%户型面积40—850㎡物管费12元/㎡/月开工时间1995年销售时间1998年入住时间1998年开发商四川石化房地产综合开发有限公司物管公司成都深国贸物业管理有限公司四川国际大厦顺城街区域写字楼——四川国际大厦电梯客梯：6部德国原装“蒂森”电梯，载重量1150公斤，速度为2.5M/S

货梯：2部，载重量2000公斤，配用于负3层至8层空调美国原装“特灵”空调车位地下250个其它设备

1、供水给暖：热源采用中国名牌企业重庆锅炉厂产品，大厦主楼保障冬季24小时供应卫生热水。

2、消防报警：日本原装“松下”自动报警喷淋系统。

3、信息网络：德国科隆综合布线系统、国际通用卫星接收系统、市电信局提供的独立通讯模块和省市有线电视系统、信息达点3000个。写字楼间平均每10平方米就有一个信息点，用户可接收来至全世界各方面的信息，发送各种电子邮件和数据，真正驶上信息高速公路。

4、电源：双回路高压电源连接市区供电网，进口发电机组可在停电后12内自动启动供电。

5、清洁：比利时原装进口自动清洗外墙及窗户设备。智能化

美国原装楼宇自动化管理系统：包括水、电供应、空调、发电机运转、消防系统运行、停车场的服务均通过BAS网络进行监控管理。写字楼出租情况

租金在75—85元/㎡/月，入住率90%以上。入住企业情况

四川国际大厦入住企业以贸易、投资、担保、咨询等行业为主。项目名称办公硬件条件配套服务形象租金入住率入住企业情况银杏大厦差，无中央空调、预留空调插座一般一般30-35元/㎡/月100%入住企业以商贸、事务所、科技等行业为主银都大厦一般，有中央空调一般一般35元/㎡/月93%主要以金融、投资贸易等行业为主九龙商务楼差，无中央空调差差40元/㎡/月（含物管费）95%以上入住企业以咨询、旅游、科技、工程行业为主新通惠商厦差，无中央空调、预留空调插座差差30元/㎡/月95%入住企业主要有四川中一律师事务所、中共成都市直属机关党校等四川广电国际大厦一般，有中央空调一般一般45元/㎡/月90%以上入住企业以贸易、科技、电器、咨询等行业为主备注：以上写字楼由于修建年代较早，档次较低，资料不全。其他写字楼办公物业—行业分类标准说明说明：1.分类标准采用成都市统计局行业分类标准2.本次调查涉及区域包括顺城街沿线区域和骡马市区域的写字楼。区域写字楼特征小结入住行业按企业类型划分物业名称餐饮/休闲/娱乐健身类传媒/广告/印务类装饰/设计类传统贸易类传统实业电器/机械设备类教育产业金融投资业现代科技产业咨询顾问代理合计金色夏威夷3154111118701741127铂金大厦52883310205113087237国信广场0102510571132倍特康派14210460781153九龙商务楼10004120161741新通惠商厦111330005216银杏大厦120335115526天府中心2451464118102286银都大厦313133162023合计265623814659154990196骡马市区域写字楼入住行业分析：区域写字楼特征小结

整体来看骡马市区域写字楼入住行业以咨询顾问代理最多，其次为现代科技、传统贸易；

铂金广场规模较大，入住企业237家，入主行业以咨询代理、传统贸易、现代科技为主。其次，金色夏威夷入住企业127家，入住行业以咨询代理、传统贸易、现代科技为主。案名租金租赁情况金色夏威夷30元/㎡/月95%铂金大厦1号楼60元/㎡/月,2、3号楼40元/㎡/月1号楼90%以上,2、3号楼95%左右国信广场50元/㎡/月98%倍特康派50元/㎡/月90%Rome国际25—30元/㎡/月﹨九龙商务楼40元/㎡/月(含物管费)95%新通惠商厦30元/㎡/月100%银杏大厦30—35元/㎡/月100%天府中心50—60元/㎡/月90%娇子大厦60—65元/㎡/月90%银都大厦35元/㎡/月93%骡马市区域写字楼租金水平和租赁情况：

骡马市区域写字楼租金总体水平在30-50元/㎡/月(除天府中心和娇子大厦50-65元/㎡/月)，且入住率都

较高.入住行业按企业类型划分物业名称餐饮/休闲/娱乐健身类传媒/广告/印务类装饰/设计类传统贸易类传统实业电器/机械设备类教育产业金融投资业现代科技产业咨询顾问代理合计新时代广场5521083027648冠城广场13416188011101788凯乐广场0235961411748世贸中心00297614182269顺吉大厦200200831521顺城大厦010020151010四川国际大厦111775010141359四川广电国际大厦0237980551453合计9141556603611446784396顺城街沿线写字楼入住行业分析整体来看顺城街沿线写字楼入住行业以咨询顾问代理最多，其次为现代科技、传统实业、传统贸易；冠城广场规模较大，入住企业88家，入主行业以传统实业、咨询代理、传统贸易为主。其次，世贸中心入住企业69家，入住行业以咨询代理、现代科技为主。案名租金租赁情况新世纪广场60-70元/㎡/月目前入住率30%左右新时代广场40-50元/㎡/月75%冠城广场80-90元/㎡/月95%凯乐广场45-50元/㎡/月90%世贸中心A座纯写字楼50元/㎡/月，B座商住楼25元/㎡/月85%顺吉大厦35-45元/㎡/月95%顺城大厦45元/㎡/月100%四川国际大厦70元/㎡/月90%四川广电国际大厦45元/㎡/月90%鼓楼国际待定/富力项目待定/顺城