房地产现状及未来展望

房地产现状及未来展望我们生活中的几个问题1.目前最困扰你的事是什么？答：没有房！2.过去几年中最遗憾的事是什么？答：没买房！

3.过去几年中做的最正确的一件事是什么？答：买房！4.最近1年中绝对不能做的事是什么？答：买房！结论：房子已经成为中国社会最大的一块心病房子：中国社会最大的心病房地产是一个民生问题

房子里包含着广大百姓太多的喜怒哀愁。房地产是一个经济问题房子事关我国经济增长和社会就业，事关地方政府财政收入，兹体事大！房地产是一个政治问题房地产事关社会稳定和政权稳固，千万马虎不得！房地产是一个令人头疼的众口难调的问题有房的人希望房价涨，没房的人盼望房价跌。房产商、地方政府希望房价挺住，中央政府希望房价稳住，银行祈祷房价千万不要暴跌▪▪▪▪▪▪多少平方米1斤？新闻标题：男子无钱买房，同居4年女友投入房东怀抱！想脱光，先买房吧！房产商广告词：结婚不买房，就是耍流氓！一、一路狂奔20年（一）房地产市场发展历程

1.1978年前只有建筑业，没有房地产业

2.1978-1991年房地产市场初步形成

3.1992年下半年至1993年上半年

房地产过热时期

4.1993年下半年至1997年市场调整时期

5.1998年下半年至2002年培育新的经济增长点时期

6.2003年-2013年宏观调控期

7.2014年-

市场调整时期一、一路狂奔20年（二）狂飙突进的20年上个世纪90年代初，中国房地产市场初步形成之后，经历了一个20多年狂飙突进式的疯狂发展过程。期间既历经了1992年的小平南巡、1998年的住房体制改革，也经历了1993-1995年的治理整顿、1997年的亚洲金融危机、2003-2012年的房地产调控和2008年的美国金融危机。但是房地产就像一头凶猛无比的疯牛，除个别年份前进步伐有所放慢外，大部分时间都在前进的征程上一路狂奔。

20多年间，房地产成交量持续扩张到天量水平，而房价更是一骑绝尘，攀升到令广大买房人望尘莫及的程度。年份商品房销售额（亿元）商品房销售面积（万平方米）平均价格当年房价涨幅定基房价指数（1987年为100）1987110.12697.2408

1001988147.22927.350323.2%123.21989163.72855.457314.0%140.51990201.82871.570322.6%172.21991237.93025.578611.9%192.71992426.64288.999526.5%243.81993863.76687.9129129.8%316.519941018.57230.314099.1%345.319951257.77905.9159112.9%389.919961427.17900.4180613.5%442.719971799.59010.2199710.6%489.519982513.312185.320633.3%505.519992987.914556.52053-0.5%503.120003835.418637.120580.3%504.420014862.722411.921705.4%531.820026032.326808.322503.7%551.520037955.733717.623604.9%578.3200410375.738231.6271415.0%665.2200517576.055486.0316816.7%776.4200620826.061857.033676.3%825.2200729889.177355.0386414.8%947.0200825068.265970.03800-1.7%931.4200944355.294755.0468123.2%1147.3201052721.2104765.050327.5%1233.4201159119.1109946.053776.9%1317.9201264456.0111300.057917.7%1419.4201381428.0130551.062377.7%1528.7一、一路狂奔20年（二）狂飙突进的20年从上表中可以看出，中国商品房销售面积从1987年的2697.2万平方米，增加到2013年的130551万平方米，是1987年的48.4倍，年均增长16.09%；商品房销售价格从1987年的408元/平方米，增加到2013年的6237元/平方米，是1987年的15.29倍，年均上涨10.87%。一、一路狂奔20年（三）推动房地产市场大跃进的因素

1.基本因素分析（1）经济快速增长，居民收入快速提升

1979-2012年，国内生产总值年均增长9.8%，2012年，城镇居民人均可支配收入24565元，比1978年增长71倍，年均增长13.4%，扣除价格因素，年均增长7.4%；农村居民人均纯收入7917元，增长58倍，年均增长12.8%，扣除价格因素，年均增长7.5%。

（2）城镇化水平快速提升城镇化水平由1978年的17.9%上升到2012年的52.6%，上升了34.7个百分点，年均上升1.0个百分点。城镇总人口年均增加1586万人，乡村总人口年均减少435万人。一、一路狂奔20年（三）推动房地产市场大跃进的因素

1.基本因素分析（3）国家最严格的耕地保护政策严防死守18亿亩耕地红线。

（4）东方人传统的地主情结一、一路狂奔20年（三）推动房地产市场大跃进的因素

2.其他因素分析（1）宽松货币政策的推波助澜宽松的货币政策向市场注入大量的流动性，是导致房价飙升的货币因素。一、一路狂奔20年（三）推动房地产市场大跃进的因素

2.其他因素分析（2）土地财政及不合理的土地招拍挂制度一些地方政府财政支出过度依赖土地出让收入，加上不合理的土地招拍挂制度，助推土地价格节节攀升，推高了房地产的土地成本。一、一路狂奔20年（三）推动房地产市场大跃进的因素

2.其他因素分析（3）房地产市场投机等因素引发恐慌性需求投机等因素推高房价的同时强化了房地产价格上涨的预期心理，而涨价预期增强引发恐慌性需求大量入市，进一步推高房价，导致房地产市场过度繁荣。一、一路狂奔20年（四）房地产过度繁荣的危害

1.影响房地产市场的可持续发展能力房地产市场的繁荣以透支未来需求为代价，寅吃卯粮不可持续。

2.房地产泡沫过度膨胀威胁经济和社会稳定

3.房价高企极大的降低人们的幸福指数

4.房价过快上涨加剧了社会贫富两极分化二、这次调整看来是真的

当上一届政府手段用尽无计可施之际，在全国人民迷茫于房价是否还要继续攀升之际，疯狂暴涨的房地产价格停止了攀升的脚步。从2013年年底开始，中国房地产开始出现调整的态势。全国70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况月份价格环比下降城市个数价格同比下降城市个数2013年12月212014年1月612014年2月412014年3月412014年4月812014年5月3512014年6月5512014年7月643二、这次调整看来是真的9月1日发布的2014年8月“中住288指数”显示，288个城市一手房价格指数较上月下降2.9点，环比下跌0.26%，跌幅较上月扩大0.13个百分点，同比涨幅继续收窄至2.93%，全国一手房价格指数连续五个月出现下跌。在监控的288个城市中，一手房价格下跌的城市数量为153个。其中辽宁省锦州环比下跌4.38%，居全国跌幅之首，贵州省毕节、江苏省泰州、安徽省蚌埠和贵州省六盘水分别下跌4.00%、3.88%、3.76%和3.73%，分列跌幅二至五位。全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环比下降区域数为13个，分别为贵州省、安徽省、辽宁省、北京、湖北省、江苏省、云南省、江西省、天津、黑龙江省、上海、广东省、山西省。二、这次调整看来是真的2014年8月，中国城市住房二手房价格60指数较上月下降4.3点，环比下跌0.39%，同比上涨7.77%。

监控的60个城市中，共有52个城市指数环比出现不同程度下跌，较上月环比下跌城市数量增加4个。其中，湖南长沙跌幅明显，环比下跌1.72%，广西北海环比下跌1.32%。北京、上海、重庆、天津四个直辖市的二手房价格指数环比仍持续下降。二、这次调整看来是真的

一年多来，尤其是今年以来房地产市场的运行，基本上已经确认了房地产市场的调整态势。如果不出意外，未来1-2年内房地产市场调整的态势仍将持续。现在的分歧是：

1.此轮房地产市场调整是深度调整还是一般调整？房地产市场会不会崩盘？

2.从长远来看，中国的房地产价格未来是否还有上升的空间？三、如何认识当前房地产市场的调整（一）这次调整是市场机制自发调节的结果从此轮房地产调整的背景看，这次调整既没有外部经济危机发生，新一届政府也没有主动采取调控措施，所以有比较充足的理由认定这次调整属于房地产市场的自发调整。属于市场机制的自我纠错。（二）此次调整属于亡羊补牢，为时未晚就我国的实际情况来说，房地产市场早调比晚调好。房地产市场此时调整的结果，要好于泡沫继续膨胀后突然破裂导致的灾难性后果。（三）此次调整对中国经济有利有弊此次调整有利于中国经济转型升级和结构优化，也有利于房地产市场自身的可持续健康发展，对于城镇化推进和低收入阶层解决居住问题也有正面作用。负面影响是对当前的经济增长和就业会形成冲击，对于地方政府的财政构成一定压力，也有可能诱发区域性金融风险。总起来讲是长远利益和眼前利益的冲突。四、调整会以何种方式进行（一）总体的判断

1.从调整时间看，房地产市场的此轮调整不会是暂时现象，将持续一段时间，可能会持续1-2年。

2.从调整深度看，个人认为房地产市场不会出现30-50%的极端深度调整，更不会出现崩盘现象。四、调整会以何种方式进行（二）调整为什么会持续较长时间

1.市场的力量难以抗拒和扭转脱离公众购买力的房地产市场缺乏有效需求的坚实基础；寅吃卯粮透支未来需求的市场不可持续（出来混总是要还的）。

2.买涨不买落的购买心理房地产的投资属性、购房支出的巨额性更强化了这一特征。投资性商品价格下降基本上都会出现“墙倒众人推”现象。

3.不动产统一登记制度出台，房产税改革与开征等因素。还包括反腐、股市转牛、房产商资金链紧张等因素。都会减少房地产市场的需求而增加市场的供给。四、调整会以何种方式进行（三）为什么房地产市场不会极端深度调整和崩盘

1.支持房地产发展的积极因素依然存在

包括：城镇化的持续推进、改善性需求等刚性需求的存在、宏观经济较高增长潜力的长期存在。

2.货币政策不再紧缩，逐渐转向宽松

3.中央政府和地方政府稳定房地产的强烈意愿

房地产对于宏观经济的重要性，土地收入对于地方政府的重要性，都决定了中央和地方政府具有稳定房地产市场的强烈意愿。国家统计局的统计数字显示，2013年房地产投资对GDP的贡献率为13.6%左右，IMF报告称，房地产业为约9000万城镇劳动力提供了工作，相当于城镇就业总人数的14%。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。

4.政府稳定房地产市场的储备手段较多包括：放开限购、限贷，降低首付比例、税费减免等。五、房地产市场的长期远景如何（