地主与长工的故事

锦江城市花园中国房地产发展历程及安阳市场分析张东2014年7月15日2中国地产发展历程安阳地产发展状况中国房地产发展历程关于中国房地产的发展历程我给大家讲一个故事。从前，有个地主有很多土地，雇了好多长工干活，地主给长工们盖了一批“团结楼”住着。一天，地主的谋士对地主说：“东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们要永远住下去，你干脆把房子卖给他们，起个名堂叫做‘公房出售’，告诉他们房子永远归他们了，这样可以把他们这几年攒的钱收回来。”地主点点头：“不错！那租金怎么办？”谋士说：“照收不误！起个日本名儿，叫做‘物业管理费！’”地主很快就实行了，赚了好多钱；长工们有了自己的房证，那叫一个高兴！单位分房制自主购房制中国房地产发展历程过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士又对地主说：“东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂，叫做‘旧城改造’，让他们把手上的钱交给咱，咱拆了房子盖新的，叫他们再买回去；还可以多盖一些卖给别人。”于是地主又实行了。这次，有些长工们犯了小脾气，却被地主的家丁强压下去。长工们只能打掉牙往肚子里咽。地主又赚了好多钱。规划建房制自主购房制中国房地产发展历程又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了。谋士又对地主说：“东家，咱们把这些长工的房子拆了，拆出来的地建别墅，然后卖给那些有钱的大款，可以大赚一笔。”地主问：“长工们不干怎么办？”谋士说：“咱给他们多点钱儿，起个名堂叫‘货币化安置’；咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫‘经济适用房’，再给他们修条马车道让他们到那边买房住。”地主问：“他们钱不够怎么办？”谋士说：“可以从咱家的钱庄借钱给他们，一年8分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到安置钱后，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢------经济适用房规划建房购房贷款中国房地产发展历程于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住。这个故事从侧面反映出了中国房地产发展的一个历程。有何启发1978——1991理论突破与起步阶段；1991——1995非理性炒作与调整阶段；1995——2003相对稳定的协调发展阶段；2003——2007调控、反调控与总体反思阶段；2007——2010房地产行业全面调整阶段；2010——今调控整合阶段。有何启发发散性讨论不做总结！中国房地产发展历程安阳地产发展状况中国地产发展历程8安阳地产发展状况受政策调控及民间金融“雪崩”的影响，2012年以来安阳住宅销售均价呈下降态势，但安阳新区的商品房住宅走势持续平稳，均价在4700元/平米左右。价格走势市场分析安阳地产发展状况中心区板块铁西板块东区板块洹北板块开发区板块板块名称主要特征洹北板块安阳旅游、居住综合区，环境较好，公共配套较成熟，生活便利程度一般，商品房销售均价在4200元/㎡左右铁西板块安阳工业、居住综合区，受重工业影响环境差，公共配套成熟，生活便利度高；客户以安钢员工为主，销售均价3300元/㎡左右中心区板块安阳老城区，传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，公共配套成熟，生活便利度高，土地储量少，基本以旧城改造为主，销售均价4300元/㎡东区板块安阳新的行政、文化中心，规划设计科学化，基础设施标准高，市民对该区域的发展前景看好；目前居住人群主要以公务员及较富有的私营业主等，销售均价4700元/㎡开发区板块安阳新兴产业新区，基础设施标准高，目前生活配套缺乏，市民对此区域存在一定的地域抗性，销售均价3700元/㎡东区板块由于政策导向和环境建设治理的加强，促使市民对其认知度提高，板块均价较高，发展潜力大。板块划分及特征分析市场分析安阳地产发展状况安阳商品房市场高层产品供应居多，同质化严重，市场竞争激烈项目名称多层小高层高层恒大绿洲紫薇壹号香格里拉华富世家华强城建业森林半岛新都城恒基华庭供应结构分析市场分析安阳地产发展状况项目名称销售均价（元/㎡）优惠措施销售情况恒大绿洲4600三房首付3.7万起，送25万精装月销售35-40套紫薇壹号4700首付5万每月去化速度在20套左右，推出18套叠加，目前销售15套香格里拉5400按揭1个点，一次性5个点——华富世家5200一次性优惠8个点，按揭1个点，分期4个点，Loft一次性7折优惠三期一共有10套别墅，目前卖掉2套双拼，2套独栋华强城4000——16套别墅目前销售8套左右建业森林半岛叠拼300-400万/套——一期叠拼别墅售罄，只剩下一套高层户型新都城4500——一期推出2000套左右，目前销售1200余套恒基华庭A栋4300、B栋4700小户型全款每平方优惠100元，按揭无优惠。其他户型全款优惠5%销售情况较好，目前所剩小户型居多受到民间融资崩溃的影响，商品房销售去化速度变缓销售情况分析市场分析安阳地产发展状况项目名称营销活动推广方式恒大绿洲糕点DIY、亲子活动、咖啡品鉴、钓鱼大赛、少儿才艺大赛等短信、户外、围挡、道旗、广电、派单紫薇壹号毕福剑主持的联欢晚会短信、户外、道旗、围挡香格里拉到场送礼，抽奖户外、派单华富世家DIY活动、到场送礼品，抽奖报纸、电视、广播、派单、户外、道旗、围挡华强城瑞麒G3新车上市鉴赏会、首届瑜伽体验季、华强家庭趣味运动会派单、户外、道旗、围挡、报纸建业森林半岛中牟农庄体验休闲、建业足球赛、产品说明会户外、道旗、派单、短信、报纸昊澜弘顶到场送礼户外、道旗、派单、短信、报纸新都城周末会有抽奖活动短信、报广、户外、派单恒基华庭到场送礼车载广告、短信、报广、围挡营销手段较为单一，主要以户外、报纸、短信等传统渠道为主营销手段分析市场分析安阳地产发展状况项目名称客户来源客户行业客户年龄家庭结构恒大绿洲安阳本地客户为主，兼有周边县区客户公务员、私营业主、矿产老板35-45三口之家紫薇壹号市区客户为主，地市林州、水冶、铜冶居多公务员、私营业主30-45两口之家、三口之家香格里拉安阳本地的较多，地市以林州、水冶、铜冶为主公务员、私营业主35-45三口之家华富世家安阳本地的较多，还有白璧，林州、水冶、铜冶在北京天津做生意的商人,本地客户以钢铁上下游产业为主35-45三口之家华强城安阳本地的为主，也有水冶、铜冶等西边的客户矿产老板、安钢上下游产业商人35-50三口之家、三代同堂建业森林半岛林州，水冶、铜冶、汤阴等周边县城客户为主安钢及其上下游产业商人、矿产老板35-50三口之家、三代同堂新都城安阳市区客户为主市里上班的普通职工、公务员和附近经商的私营业主25-45两口之家、三口之家恒基华庭安阳市区客户为主项目附近上班的普通职工、公务员和经商的私营业主25-45两口之家、三口之家本地高端客户以安钢等能源型企业上下游产业、私营业主及汤阴、林州、水冶、铜冶的矿主为主，对改善型高端产品较为关注客户特征分析市场分析安阳地产发展状况项目名称规划产品交通配套价格品质服务恒大绿洲紫薇壹号香格里拉华富世家华强城建业森林半岛新都城恒基华庭区域客户的主要购房关注点是项目的产品、规划、品质和服务客户关注点分析市