现阶段济南写字楼市场调研分析

现阶段济南写字楼市场调研分析【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米，且销售率不超过95％的写字楼项目。6月写字楼成交量约0.56万平米，为年内最低位。新政带来的观望气氛在写字楼市场中也逐渐显现。写字楼整体价格走势较为平稳。PART1、市场走势2010年6月写字楼供应量及区域分布2010年6月写字楼市场供应量为9.98万平米，其中新增供应量为1万平米。量最大的是高新区板块，占总量的31%。上月新开盘的项目（中铁·汇展国际）供应量较大（约3万平米）。其次是经十路板块和奥体板块，分别占22%和20%。该两个板块的供应量分别为2.22万平米和2万平米。再次是其他零星分布的写字楼和二环东路板块，均约占总供应量10%左右。泺源大街板块和纬二路板块供应量则较少，均不足总供应量的7%。山大路板块目前仍无市场供应。2010年6月写字楼成交量变化趋势2010年6月写字楼的总成交量共计0.56万平米，环比下降了90.26％，为年内最低位。6月成交量较5月大幅下降的主要原因，一方面是5月份中铁·汇展国际开盘集中销售，相比而言6月成交量有较大幅度下降。另一方面由于天业国际5月份新推房源，成交量也相对较大，6月份来访量下降，成交量也较低。此外，鲁商广场、齐源大厦等项目成交量均比上月有不同程度下降，新政带来的观望气氛在写字楼市场中也逐渐显现。6月成交量最高的是二环东路板块，占总成交量的35％。该板块的中润世纪广场A1楼座剩余房源基本全部放开，可选范围较大，本月亦有一个整层的成交，拉升了板块的成交量。其次是高新区板块成交量占21%，该板块在售的中铁·汇展国际为上月新开盘项目，成交量也相对较大。再次是泺源大街路板块、其他零星分布的写字楼和经十路板块，分别占总成交量的16%、13%和11%。该三个板块成交量均不足1000平米。纬二路板块的成交量较少，占总成交量的4％。奥体板块和山大路板块均无写字楼成交。价格及变化趋势6月份市场整体均价为11864元/平米，环比上升了0.24%。主要由于中铁·汇展国际为5月新开盘项目，开盘时实行了一定的优惠措施，优惠后均价约8700元/平米。而6月份该优惠已取消，均价约9000元/平米，这就使得本月整体均价较上月有小幅上升。除此之外，其他项目的价格均无变动，整体价格走势较为平稳。月底存量及区域分布2010年6月底写字楼存量约9.42万平米。存量最多是高新区板块，为2.88万平米。其次是经十路板块和奥体板块，均约2万平米。再次是其他零星分布的写字楼、二环东路板块和泺源大街，分别为1.07万平米、0.82万平米和0.47万平米。纬二路板块的存量较少，约0.02万平米。山大路板块无存量。济南市2010年01月至2010年06月办公供求分析表月份供应面积(M²)环比(%)供应套数(套)环比(%)成交面积(M²)环比(%)成交套数(套)环比(%)2010年1月----8,918193.88%45150.00%2010年2月----1,971-77.90%30-33.33%2010年3月----2,23313.32%21-30.00%2010年4月96,698-1,198-14,527550.45%148604.76%2010年5月----34,752139.23%395166.89%2010年6月60,383-277-60,01572.70%56843.80%总计157,081-1,475-122,415-1,207-PART2、典型性项目调研典型性项目调研黄金时代广场基本信息位置：历下，经十东路以北，奥体西路以东总建筑面积：427400平米，其中写字楼面积约17万㎡，公寓面积约12万㎡，商业物业约1万㎡建筑高度：148米层数：地上主楼22~33层，地下三层层高：3.9入住时间：2010.10租金：期房销售情况：一期共三栋写字楼，C座（22层）2009年7月27日已开盘，2010年10月份交房。B、D两栋写字楼（22层）开始动工，预计2010年11月份开盘。写字楼整层面积约1100-1500平米。开发商：山东黄金地产有限公司合作团队物业管理：上海高力国际物业服务有限公司典型性项目调研中铁汇展国际基本信息位置：高新区国际会展中心西侧(工业南路北侧)总建筑面积：192008平米，项目规划为商业步行街、soho办公、商务公寓、酒店、大型超市、地下车库等。建筑高度：层数：层高18层、21层、22层、24层。入住时间：预计2011年9月租金：期房开发商：中铁十局集团房地产开发有限公司销售情况：中铁汇展国际项目的售楼中心自2009年12月初正式启用，12月16日与银座商城签订入驻协议；2010年3月开始推广强势预热，首次推盘始于2010年4月17日，4栋楼开始认筹，到5月16日开盘，开盘当日实现了近3万㎡、约2.6亿的销售成绩。物业管理费：物业费尚未确定合作团队物业管理：开发商正在洽谈物业公司尚未确定典型性项目调研明湖开元广场基本信息位置：历下趵突泉北路1号（大明湖西南门正对面）总建筑面积：约10万平米，其中一期约7万平方米，二期3万平方米。一期为国际商务综合体，集商务办公、休闲餐饮为一体，二期为休闲街区广场。层数：地下两层，地上五层入住时间：2010-12-31租金：期房使用率：期房销售情况：项目写字