融汇温泉城个案解析20140420

2014年4月融汇温泉城个案解析Contents

目录基本情况区位分析住宅组团分析推售动态商业组团分析总结预测项目简介项目名称融汇温泉城项目地址沙坪坝区梨树湾温泉城B3-6/02物业类型住宅、商业建筑形态小高层、高层装修情况清水房，精装修占地面积1244亩建筑面积200万方容积率3.78建筑风格现代简约风格开发商重庆融汇投资有限公司首次开盘时间2010年7月24日序号土地位置宗地编号出让方式出让时间成交总价（万元）楼面地价(元/㎡)1沙坪坝区梨树湾国际温泉城宗地6189挂牌2006-12-2746740238.77项目规划项目以市政道路为隔离带带，呈围合式布局，分三期（A区、B区、C区）开发；A区为泉景组团，为高层产品；B区为上筑组团，为高层产品；C区为泉里小镇组团、乐泉广场组团、上泉坊组团商业组团以及锦绣里组团、锦华里组团住宅组团构成，涵盖了住宅、商业等多种业态。泉景组团上筑组团圣地亚组团乐泉广场组团锦绣里组团锦华里组团泉里小镇组团板块定位项目位于重庆市沙坪坝（老区），属于沙坪坝三峡广场扩容的梨树湾片区，定位为沙区的高端商业和商务中心，是沙区重新定位的标杆大盘；项目被渝遂高速与内环高速环绕，到江北区观音桥仅22分钟，到渝中区解放碑仅28分钟，到九龙坡区杨家坪仅20分钟，交通通达性好，但公共交通缺失；观音桥解放碑22分钟28分钟杨家坪20分钟住宅组团分析融汇温泉城以温泉作为项目噱头，首开融汇温泉与融汇丽笙酒店，提升项目整体调性与档次；市政道路将项目住区分为三个组团，整体品质下降，并带来噪音等不利因素影响；偏离沙区中心，周边配套尚不成熟，客户抵触情绪较高；高层产品多大面积户型，总价控制较高，客户多为改善型，市场接受度较差；泉景组团—住宅融汇温泉城A区—泉景组团位于内环高速内侧，是偏离沙坪坝商圈最近的组团，周边配套较成熟，现以交房入住，入住率较高；小区物业管理费用为1.5元/㎡/月；上筑组团—住宅融汇温泉城B区—上筑组团位于内环高速外侧，且距离近，噪音污染较大，周边有高压线环绕，危险系数高，居住品质差，周边无成熟配套，入住率较低；小区物业管理费用为1.5元/㎡/月；锦华里组团—住宅融汇温泉城C区—锦华里组团是三期项目，纯高层住宅，涵盖了上泉坊部分商业；锦华里组团由于邻近泉里小镇、融汇丽笙酒店、融汇温泉，高层产品售价较高，整体去化较好，目前尾盘销售中；锦绣里组团—住宅融汇温泉城C区—锦绣里组团是三期项目，纯高层住宅，涵盖了上泉坊部分商业；锦华里组团为大面积纯高层产品，由于位置偏离泉里小镇与融汇温泉，定价低于锦华里；锦绣里户型解析—84㎡户型特点：户型方正紧凑，功能分区合理，干湿分区，动静分离；带生活阳台，使用方便；4.8m客厅开间，通风采光好；主卧套房设计，私密性好，品质感强；走道、客厅面积过大，空间利用率差；户型套内面积（㎡）客厅/餐厅(m)主卧m卧室1m卧室2m三室两厅两卫84开间进深开间进深开间进深开间进深4.810.54.36.434.12.74.1锦绣里户型解析—132㎡户型套内面积（㎡）客厅/餐厅(m)主卧m卧室1m卧室2m五室两厅两卫132开间进深开间进深开间进深开间进深10.474.54.233.533.5户型特点：户型方正紧凑，功能分区合理，干湿分区，动静分离；8m客厅开间，通风采光好；主卧套房设计，私密性好，品质感强；户户飘窗，采光好，景观视野好；独立保姆房，居家品质佳；走道、客厅、入户花园过大面积过大，空间利用率差；项目推售——住宅推盘节奏——开盘次数123456开盘时间2013.8.102013.8.312013.9.192013.10.132013.10.262013.12.07建筑形态高层高层（精装修：1000元/平方米）高层（部分精装修：1700元/平米）高层（精装修：1500元/平方米）高层（精装修：1500元/平方米）高层主力面积区间50-90㎡48-102㎡82-136㎡50-90㎡49-106㎡48-102㎡销售报价10745元/㎡10667元/㎡11224元/㎡11255元/㎡10952元/㎡10667元/㎡折后均价9863元/㎡9980元/㎡10224元/㎡10031元/㎡9770元/㎡9651元/㎡推出套数159229180159228229销售套数105157449790108销售率66%69%24%61%39%47%优惠情况1、电商客户享总价优惠25000元；2、按时签约总价优惠10000元；3、工行置业卡优惠1%；4、一次性8.9折，分期9.5折，普通按揭9.4折，首付分期按揭9.7折1、总价优惠3.5万元；2、一次性8.9折，按揭9.4折，分期9.5折1、总价优惠2万；2、按时签约优惠1万元；3、一次性8.9折，按揭9.4折，全款分期9.5折，首付分期9.7折1、“电商”客户总价优惠2.5万元；2、按时签约优惠1万元；3、工行置业卡9.9折；4、一次性8.9折，分期9.5折，普通按揭9.4折，首付分期按揭9.7折1、电商客户总价优惠2.5万；2、按时签约总价优惠1万；3、工行置业卡9.9折；4、一次性8.9折，分期9.5折，按揭9.4折，首付分期按揭9.7折1、总价优惠3.5万元；2、一次性8.9折，分期9.5折，按揭9.4折项目推售——住宅小高层产品面积段、总价段数据：面积段总套数销售套数套内均价去化率(元/㎡)40-501461301022289%50-60560316915456%60-70730455857162%70-802542679344100%80-906236359111100%90-1103083328879100%130-15012235947129%合计27432170——79%总价段（万）销售套数销售面积（㎡）销售总价（万元）30万以下391.6367.4630-40万3136.38100.2440-50万32018720.5215129.5450-60万44126723.4424098.4760-70万38928214.4825291.5170-80万50342065.2338368.9780-100万47944005.9641343.87100-120万242978.752587.28120-150万111563.751583.61150-180万81135.951238.77合计2181165636.1149809.7项目高层12年10月至今，总成交2181套高层住宅房源，成交金额达148809.7万元，成交情况较好；项目成交面积段主要集中在80-90平方米，成交总价段主要集中在70-80万；备注：以上数据统计时间为12年10月至今，统计口径为套内商业组团分析融汇温泉城首推融汇温泉与融汇丽笙酒店，弥补了沙区市场空白；融汇温泉商业体量为40万方含底商，其中15万方特色主题商业泉里小镇和上泉坊，18万方乐泉广场以及7万方底商；商业组团整体品质感强，定位为高端休闲与社交；商业组团满足了沙区步行街扩容的需求，属梨树湾片区核心；融汇温泉商业组团由开发商持有，统一规划招商；泉景组团—底商融汇温泉城A区—泉景组团底商由开发商自持，统一管理；融汇温泉城A区—泉景组团底商由于小区入住率较高，底商出租率较高，租金价格为80-100元/㎡/月；上筑组团—底商融汇温泉城B区—上筑组团底商由开发商自持，统一管理；融汇温泉城B区—上筑组团底商以餐饮为主，满足小区自身生活需求，由于小区入住率不高，底商入住率较低，租金价格为30-40元/㎡/月；C区商业融汇丽笙酒店泉里小镇融汇温泉、别院融汇温泉城C区融汇丽笙酒店、融汇温泉、融汇别院、泉里小镇已面市开放；三组团以打造高端休闲、购物、娱乐、购物为主的主题性商业；三组团由融汇下属冠岭商业地产运营管理有限公司运营管理；泉里小镇融汇温泉城C区泉里小镇20万方体量，满足购物休闲需求；泉里小镇包含下沉广场与地面广场两个部分，下沉广场娱乐+餐饮，地面广场7-12为文化创意商业，1、3为酒店式公寓，2、4-6为餐饮，由开发商自持招商；泉里小镇含有2000个车位设置；泉里小镇于2013年12月正式面试开放；泉里小镇—下沉广场一号楼二号楼三号楼四号楼六号楼九号楼十号楼十一号楼十二号楼实景展示丽笙酒店、别院、温泉融汇温泉城C区融汇丽笙酒店由融汇集团与美国卡尔森酒店集团联合打造，融汇别院与温泉由融汇自身打造；融汇温泉与别墅由融汇冠岭商业地产运营管理有限公司管理，丽笙酒店14年前由卡尔森酒店管理团队运营管理，现由融汇自身运营管理；融汇别院由独栋与类独栋别墅组成，属商业性质，设置私人会所，日入住价格在2699-5999元/间/天；丽笙酒店入住价格在564-1028元/日，入住丽笙酒店+30元额外费用即享受融汇温泉；实景展示上泉坊上泉坊横穿锦绣里和锦华里组团，延伸600米，打造购物休闲步行街；乐泉广场以高端写字楼为主，填补沙区高端商务空白；上泉坊于近期对外招商，乐泉广场尚处于规划中；报媒推广交房宣传活动推广促销推广融汇温泉