房地产行业+公司首次覆盖：“三支箭”渐次落地优质房企融资格局持续改善

请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分公司首次覆盖“三支箭”渐次落地，优质房企融资格局持增持(维持)的时间。业经越这荐有扩张意愿和能力的进取型央国企以及困境反转的优质民企和混合地产等。证券分析师房诚琦gcqdwzqcomcn研究助理白学松baixs@房地产沪深300%续》公司(亿元)(元)2021A2022E2023E1A2E3E8发展2.291.531.77790.550.6126.02.574440.971.231.473金地集团48.302.081.801.957883.61.445.593.343.59/20请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分 3/20请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分 /20请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分1.融资渠道逐一受限，民企遭遇流动性危机务时不得将信托资金违规投向房地产,这一规定提升了房企通过信托进行融资的难度；2020年图1：三道红线出台前民营房企净负债率处于高位数据来源：Wind，东吴证券研究所图2：2009-2019民营房企扣预资产负债率上升明显数据来源：Wind，东吴证券研究所2022年房企到位资金收缩明显，开发资金来源累计值和单月值降幅连续8个月超续转负，房企资金压力较大。/20请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分2022-112022-082022-05 2022-022021-112021-082021-052021-022020-112020-08 2020-05 2020-022019-112019-02022-112022-082022-05 2022-022021-112021-082021-052021-022020-112020-08 2020-05 2020-022019-112019-082019-052019-022018-112018-082018-052018-02 图3：房企的现金流入逐渐减少数据来源：东吴证券研究所绘制图4：开发资金降幅连续8个月超20%图5：截至2022年11月房地产开发资金来源占比房地产开发资金来源:合计:累计同比 房地产开发资金来源:合计:单月同比52.40%52.40%1111.61%35.94%0.05%其他资金(定金及预收款和按揭等)数据来源：Wind，东吴证券研究所数据来源：Wind，东吴证券研究所20请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分1月2月3月4月5月6月7月8月1月2月3月4月5月6月7月8月9月年10月年11月年12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月年10月图6：2022年房地产行业融资难度骤增，仅在4月、6月总量提振明显0房地产企业融资总额(亿元)数据来源：中指院，东吴证券研究所融资受阻的情况下，房企2023年债偿压力仍然较大，特别是境外债偿还量达新图7：境内债到期规模维持高位0000000040000200020202020-012020-032020-052020-072020-092021-012021-032021-052021-072021-092022-012022-032022-052022-072022-092023-012023-032023-052023-072023-09境内债到期偿还量(亿元)数据来源：Wind，东吴证券研究所图8：境外债到期规模在2023年迎来新高峰0002020-012020-012020-032020-052020-072020-092021-012021-032021-052021-072021-092022-012022-032022-052022-072022-092023-012023-032023-052023-072023-09外债到期金额(亿美元)数据来源：Wind，东吴证券研究所/20请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分务、股权的多维度融资支持政策体系，意味着政策导向彻底扭转，保市场主体(部分)的思路彻底明确。2.1.信贷融资：优质房企获万亿信贷支持，境内外信用将全面修复1)商业银行与开发商签订战略合作协议，累计授信近5万亿房地产开发、按揭、并购、债券承销与投资，另有融资租赁、保函置换预售监管资金、已抵押，后续能拿出来抵押的已经不多、举步维艰，未来优质企业资金环境将大幅改善。20请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分表1：上市房企获得银行授信情况整理房企获银行授信协议/战略合作协议情况(截至1月13日)获得授信银行公司名称证券代码企业性质数量(个)获得授信银行公司名称证券代码企业性质数量(个)混合所有制&民营房企合计21家科002.SZ混合所有制绿城中国3900.HK混合所有制10金金地集团3.SH混合所有制6建业地产0832.HK混合所有制3远远洋集团HK混合所有制2龙湖集团0960.HK民营房企9美的置业美的置业HK9碧桂园2007.HK民营房企9滨滨江集团244.SZ7金辉控股HK民营房企54金科股份000656.SZ民营房企3旭辉控股集团旭辉控股集团884.HK3龙地产HK企32新城控股SH民营房企2合生创展集团合生创展集团754.HK2瑞安房地产HK民营房企1德德信中国9.HK1雅居乐集团HK民营房企1正荣地产正荣地产8.HK1央国企合计688.HK7润置地1109.HK中央国有6保保利发展8.SH5招商蛇口001979.SZ中央国有5大悦城大悦城031.SZ3侨城000069.SZ中央国有2817.HK21800.HK中央国有1信信达地产7.SH1开股份600376.SH地方国有3越秀地产越秀地产123.HK地方国有3建发房产1908.HK地方国有3发股份5.SH地方国有3000797.SZ地方国有3格力地产格力地产5.SH地方国有1600675.SH地方国有13.SH地方国有1吴证券研究所2)保函置换监管资金，缓解优质房企流动性压力行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(以下简称《通知》)，指导商业银行/20请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分3)内保外贷支持房企跨境增信2.2.债券融资：境内有展期公司允许抵押发债，无展期公司逐步向信用债恢复并扩大民营企业债券融资支持工具(即“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民融资的新政。化旭辉控股、绿城中国等房企申请储架式注册，合计申请规模超1300亿元，用于补充流动性。请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分发行了由中债增担保的中期票据，合计发行金额77亿元。从票面利率看，碧桂园、新家境表2：2022年8月份以来上市房企获中债增担保增信发行债券情况上市房企获中债增担保增信发行债券情况(截止至2023年1月13日)司名称证券代码企业性质储架式额度 (亿元) (亿元)龙湖集团易商协会已受理美的置业易商协会已受理新城控股5.SH易商协会已受理碧桂园.HK--旭辉集团金辉集团易商协会已受理龙地产0雅居乐集团待上会待上会科.SZ混合所有制易商协会已受理-金地集团3.SH混合所有制易商协会已受理-绿城中国混合所有制混合所有制拟报送注册发行计划拟报送注册发行计划-资料来源：公司公告整理，东吴证券研究所恢复，尤其利好优质房企，其收购或者控股其他企业的机会大大增加，利于行业出清。重组等方式，理清各自债务关系，推动行业良性发展。房企股权融资时隔6年后再次放开，地产行业在A股历史上经历几轮股权融资的请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分证监会宣布房地产再融资业务取消国土部事前审查，股权融资重新开放。一年半后的”表3：2015-2016年房企股权增发情况时间司募集资金(亿元)司性质时间司募集资金(亿元)司性质计43家35-12黑牡丹16.02015-122015-12苏宁环球38.02015-12空港股份国企2015-12荣盛发展50.32015-12.02016-01招商蛇口118.5央国企12016-01凤凰股份15.1央国企1夏幸福2016-01福星股份30.01实发展国企2016-02光大嘉宝18.2央国企3股份2016-03滨江集团27.54.42016-06顺发恒业16.06保利发展国企2016-06三湘印象28.16开股份.0国企2016-07南国置业15.3央国企7海南机场0国企02朗科技2015-03世荣兆业10.304新华联2015-04蓝光发展89.404我爱我家2015-05苏州高新13.0央国企05行2015-06绿地控股645.4央国企08山控股国企2015-08浦东金桥27.2央国企08高新国企2015-09济南高新10.6央国企09信发展2015-09ST泰禾40.02015-10海临港国企2015-11光明地产76.6央国企2015-11发股份.1国企2015-11新湖中宝50.02015-112015-12香江控股46.02015-12茂股份资料来源：公司公告整理，东吴证券研究所请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分宝、陆家嘴、华夏幸福等29家房企披露再融资计划，融资方式包含配股和定向增发，有股指出集资金用于偿还“现有债务本息”。务等。请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分表4：11月28日以来上市房企股权融资情况房企获银行授信协议/战略合作协议情况(截止至2023年1月13日)股权融资金额公司名称证券代码企业性质最新进展 (亿元)股权融资金额公司名称证券代码企业性质最新进展 (亿元)审议通过发万科000002.SZ混合所有制30行H股方案发布定增招商蛇口001979.SZ中央国有-预案发布定增发布定增预大名城600094.SH民营房企13案发布定增预福星股份000926.SZ民营房企-案启启动定增茂股份3.SH-新湖中宝600208.SH民营房企-启动定增启启动定增夏幸福0.SH-金科股份000656.SZ民营房企-启动定增启启动定增冠城大通7.SH发布定增预嘉凯城000918.SZ民营房企43案启启动定增迪马股份5.SH发布定增预三湘印象000863.SZ民营房企9案发布定增发布定增预荣盛发展002146.SZ民营房企-案发布定增预中南建设000961.SZ民营房企28案成配售碧桂园.HK2新城发展1030.HK民营房企2完成配售德德信中国成配售.HK4合景泰富1813.HK民营房企6完成配售集团雅雅居乐集3383.HK民营房企16完成配售团旭辉控股0884.HK民营房企30完成配售集团地方国有启动定增北新路桥地方国有启动定增北新路桥.SZ-天地源600665.SH地方国有-启动定增发发布定增格力地产600185.SH地方国有8预案发布定增陆家嘴600663.SH地方国有-预案发发布定增外高桥600648.SH地方国有35预案华发股份600325.SH地方国有60已受理地方地方国有启动定增5.SH-发布定增新黄浦600638.SH地方国有17预案建发国际建发国际1908.HK地方国有7完成配售集团资料来源：公司公告整理，东吴证券研究所请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分3.结论：“三支箭”逐渐落地，央国企延续优势，优质民企融资格局将持续改善支持包括房地产企业在内的民营企业发债融押相对更广，不仅能够满足优质企业的融资需求，对于已经出险的企业有更强的包容性。目请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分图9：2022年融资能力分化，央国企融资总量远超民企250002000015000100005000000%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%202022年1月2022年2月2022年2月2022年3月202022年3月2022年4月2022年5月央企融资总量(亿元)民企融资总量(亿元)民企融资同比(%)2022年6月2022年7月202022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月地方国企融资总量(亿元)央国企融资同比(%)2022022年11月数据来源：Wind，东吴证券研究所图10：2022年央国企发债融资额占比90%17.9%8.0% 地方国有企业混合所有制企业民营企业中央国有企业数据来源：Wind，东吴证券研究所前后“三支箭”对房企的资产负债表修复逐步显现，房企融支箭、第三支箭、金融16条、保函置换预售监管资金等政策密集出台，房地产融资环复请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分图11：危机解除路径推演数据来源：东吴证券研究所绘制4.投资建议：进取型央国企优势扩大，优质民营和混合所有制房境反转美好居住品甚。我够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局。、越秀地产。发”，形成了信贷、债券、股权等三大融资政策支持体系，从保交楼到保房企三好生，江集团、新城控股、金地集团。5.重点公司情况请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分中权定。请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分招商蛇口时期蛇口拓荒探路改革开放应时而招商蛇口时期蛇口拓荒探路改革开放应时而变完成重组升级图12：招商蛇口公司发展大事记招招商地产时期多次变革多次变革逐步走向全国1979至1993✓蛇口工业区筹建指挥部成立✓蛇口工业区成立地产管理处✓蛇口工业区房地产公司成立1994至2014✓蛇口工业园区实行政企分离✓招商蛇口控股成立✓招商蛇口控股更名为招商地产，成为招商局集团房地产业务的统一管理平台✓蛇口工业区提出“再造新蛇口”，招商地产年度销售额首次突破百亿大关✓招商地产以深圳为中心，逐步布局全国2015至今✓吸收合并招商地产重组上市✓招商蛇口收购中航善达，并与招商物业完成重大资产重组数据来源：公司官网，东吴证券研究所元发展蓝图。公司已成功建立定制、十五个标准版本。略有增加。请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分定。司聚焦高能级城市土地储备保障了业绩的持续稳定增长。图13：金地集团发展历程数据来源：公司官网，东吴证券研究所5.5.新城控股：优质民企典范，住宅地产+商业地产双轮驱动股权集中且稳定，主要管理层大多在公司任职多年。新城控股集团1993年创立于权集核心，现已基本完成全国重点城市群布局。公司在2012年形成了自身独特0/20请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分定在TOP20。根据公司第四季度经营简报，公司售金额约1160.5亿元，同比下降50.4%。根据克而瑞销售排行榜，公司6.风险提示市场产生负面影响；3)调控政策放松不及预期、收紧超预期。请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分股价走势保利发展沪深3004%%股价走势保利发展沪深3004%%%%流通A股市值(百础数据净资产(元,LF) 0-04-29《保利发展(600048)：业绩靓眼，保利发展(600048)证券分析师房诚琦gcqdwzqcomcn研究助理白学松baixs@买入(次)值1A2E3E4E营业总收入(百万元),024,171归属母公司净利润(百万元)388136069每股收益-最新股本摊薄(元/股)916在盈利能力高。道红线”保持绿档，资产负债率77.9%，扣除预收账款后资产负债率松不及预期、收紧超预期。2/2请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分保利发展三大财务预测表 00027 请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分股价走势招商蛇口沪深300%8%2%股价走势招商蛇口沪深300%8%2%%%%流通A股市值(百础数据净资产(元,LF) 050-04-21《招商蛇口(001979)：结算分布增长可观》招商蛇口(001979)期成证券分析师房诚琦gcqgcqdwzqcomcn研究助理白学松baixs@值1A2E3E4E营业总收入(百万元)4%%归属母公司净利润(百万元)274719每股收益-最新股本摊薄(元/股)025733下城市综合开发运营板块的旗运+生态的业务体系。城9.5%；归母净利润将在2022年业绩绿档。松不及预期、收紧超预期。2/2请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分商蛇口三大财务预测表 00000007425 请务必阅请务必阅读正文之后的免责声明部分股价走势滨江集团沪深300股价走势滨江集团沪深300%%%2%%流通A股市值(百础数据净资产(元,LF)6,210.8362 11.4482.35滨江集团(002244)证券分析师房诚琦gcqdwzqcomcn研究助理白学松baixs@买入(次)值1A2E3E4E营业总收入(百万元),2427%2%归属母公司净利润(百万元)5886