东莞中原关于央行降低二套房首付的解读及给予开发商的建议策略

关于央行降低二套房首付的解读及给予开发商的建议策略[东莞中原研究中心]2015年3月31日李克强两会：中国房地产市场需求是刚性的，鼓励居民自住型住房和改善性住房。住建部：酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中包括两条重要意见：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。广州：3月18日，广州宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房首付降低至两成。福建：出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，购买首套房、首改房(含一手房和二手房)，不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。个人购买首套房后再次购房，除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“学区房”等情形认定为首改房外，所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班及子女上学距离变近、居住环境有所改善，均认定为首改房。北京：购买90㎡以下的房屋，公积金首付款两成。政策出台的前奏两会过后，调低购房首付已成为楼市新的关键词！地产股指数高开低走，短期投资者见好就收，行业长期信心不足。3月30日中午传言下午举行新闻发布会，下调二套房贷首付比例至五成，引发地产股暴涨，10只个股涨停，涨幅超过5%的还有20多只。3月31日收盘，有多个地产股下跌，包括保利、万科等企业。3月30日收盘，地产指数突破6861点，涨幅7.33%，是2008年1月以来的最高点。3月31日收盘，地产指数回落至6677点，下跌2.69%。二套房首付降低的政策只是促使地产股短暂上涨，呈现高开低走，说明短期投资者见好就收，行情长期信心不足。2015年3月30日16日58分，央行、住建部、银监会联合下发通知发出正式文件《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，二套首付下调至4成，首套公积金首付2成。中国财政部和国家税务总局30日联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。3月30日，是地产的大日子。此次政策救市比2008年力度和深度都要大，调整力度大大超出市场预期！2015年3月27日，国土部、住建部联合发布了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，未开发房地产用地可转型。一、政策内容解读《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》的内容①、有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。分标题一②、优化住房供应套型，促进用地结构调整。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。③、多措并举，统筹保障性安居工程建设。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。④、部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。强化房地产开发全过程的联动监管，对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门可以根据住房城乡建设主管部门提供的信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。本通知正视国内楼市供应结构性过剩问题，多方面提出了调节供需矛盾的新政方针和具体办法，“去库存”成为政府救市的主旋律。《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》的几个亮点：其一，用途可以变。在房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的地方，可以调整土地用途、规划条件，引导这类用地转型利用，用于国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。其二，套型可以改。在建商品住房项目，不改变用地性质和容积率，房地产开发企业可以适当调整套型结构；其三，商品房可作棚改安置房和公租房房源。将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房和公共租赁住房建设的，市、县国土资源主管部门应重新核定相应的土地价款，更改土地出让合同。分标题一政府几点解读：正视住房供应结构性过剩问题，调节市场供求关系。调整住房供应套型结构，调整不适应市场需求的户型。允许转换土地用途,纠偏不合时宜土地利用规划。明确收储商品住房作保障性住房房源，政府投资助力企业去库存。推进供地信息透明化，加速市场化进程。中原解读中央从土地、规划等方面着手调节市场供求关系，以行政手段助力企业去库存，事实上给予市场更大自主空间，更具有灵活性，加速房地产行业市场化进程。一、加大保障性住房建设力度。二、进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。普通住宅超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。三、支持房地产开发企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业积极应对市场变化。支持房地产开发企业合理的融资需求。四、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。五、加强房地产市场监测。2008《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》双击此处添加文字2015年3月30日新政更多是2008年政策的翻版，但力度和深度还要大。一、继续做好住房金融服务工作，满足居民自住和改善性住房需求。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。二、进一步发挥住房公积金对合理住房需求的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。四、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2015《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》和《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中原解读2008年楼市政策更多是侧重救市，2015年3月30日的新政是2008年的翻版，但力度和深度比2008年还要大，除了降低二套房首付比例，还从产品结构、供求关系等方面灵活调整。开发商可根据市场需求，可在土地用途、规划上调整，地方政府根据自身情况，可适当增加或缩减土地供应，平衡供求关系，推进市场化进程，力度和深度更广。调整内容首付比例满足条件东莞旧政商业贷款二套房40%拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭拥有一套房且贷款结清，商业贷款二套房首付比例最低三成；拥有一套房且贷款未结清，二套房商业贷款首付比例最低六成。公积金首套房20%公积金购买首套普通住房公积金贷款首套房首付比例最低三成。二套房30%拥有1套住房已结清相应房贷的缴存职工家庭公积金再次购房普通住房拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为五成。

中原解读新政降低二套房首付至4成，改善型产品受益最大，将加快改善客户的入市步伐。央行此次救市最大的力度救市调低二套房首付，将过去的6成调低至4成，减少2成，购房者的入市门槛大大降低，并且在央行支持自住和改善型需求的理念下，银行将会下下调二套房的房贷利率，扶持改善需求，改善入市成本也随之下降，改善客户受益最大，将这将有助于改善型需求的入市。征收对象新政东莞旧政普通住宅满2年免征收满5年免征收非普通住宅未满2年按全额征收；满2年按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收；未满5年按全额征收；满5年按销售收入减去购买房屋的价款后的差；中原解读个人住房转让营业税从“5年改2年”，将有效激活二手房市场。2008年12月，上一届国务院总理温家宝召开的国务院常务会议上曾将个购买普通住房从超过5年(含5年)免征营业税改为超过2年(含2年)，此条例出台迅速将全国处于冰封状态的二手房市场解冻，各地城市成交量上升。时隔5年，中央再次调整个人住房转让营业税，将个人住房转让营业税从5年改为2年，满2年免征收营业税，将有效激活二手房市场，促使二手房市场迅速回暖。二、政策对市场的影响全年货币政策将稳中有松，预计年内将出现多次的“降准”、“降息”，将缓解开发商的资金链；新政有利于稳定行业信心，增强开发商和购房的市场预期，提升购房者的入市积极性；房地产基本面持续向好，行业预期被扭转，投资开发将持续升温；政策从鼓励首次置业到改善需求，预计银行将下调二套房的房贷利率；公积金首付的调整，将会激发更多开发商使用公积金，刺激公积金购房需求的释放；政策对市场的影响市场预期好转，开发商销售资金回笼顺畅，土地市场有望活跃；个人住房转让营业税征收“5年改2年”，将明显活跃二手房的交易；新政令改善型客户受益最大，降低改善客户的入市门槛和入市成本，将刺激改善需求有效释放；新政实施后，将很大力度地促进东莞改善和大户型产品的成交；3月东莞楼市已出现复苏迹象，新政后将加速楼市升温。从市场走势来看，近两周东莞住宅成交量持续回升，市场已出现复苏迹象。新政实施后，市场多种利好叠加效应积累，将会促进短期内楼市快速升温，加速楼市复苏回暖。政策对市场的影响个人住房转让营业税“五改二”，将大大活跃二手房挂牌和交易的热度。近两周东莞二手房住宅交易量也出现急剧反弹的迹象，个人住房转让营业税从5年改为2年，将会刺激二手房挂牌和交投的活跃。政策对市场的影响二套房首付的降低，将有效激活改善需求的充分释放。2010年二套房首付比例提高至4成后，改善成交一直低位徘徊。2011年1月国家又将二套房首付比例提高至6成，改善需求一直受抑。过去2006年以来刚需产品出现爆发增长，市场一直都是呈现刚需独大的格局。按照居住的周期性，10年左右一般成为不少市民二次购房的周期，从2006年至今，过去的刚需群体也逐渐进入换房阶段。2014年10月以来，限贷松绑，还清贷款的二套房可作首套房，120-180㎡的改善洋房出现了快速反弹。本次二套房首付直接降低至4成，力度比之前还要大，预计改善促进将出现快速反弹行情。政策对市场的影响三、给开发商的建议与策略及时消化市场利好，抓住反弹行情出货，做好全力推货的准备；制作销售口径，加强销售人员的培训，引导购房者快速入市；首改、再改迎来出货良机，及时调整产品的推售策略；加快项目工程进度，调整楼盘的入市节奏，加快入市步伐；未建项目可适当调整规划报建，取消90/70合拼户型的报建，适当加大开发110-140㎡改善产品的配比；东莞很多改善高端项目与城市配套脱节矛盾加剧，项目组可重新梳理价值点，挖掘改善客户的心理诉求，增加项目卖点；做好公积金贷款的相关准备，有效对接公积金贷款的购房需求；“五改二”的营业税将刺激二手房交投活跃，二手房客户增多，开发商可加强一二手联动的转介活动；给开发商的建议乐观谨慎房地产已进入买方市场，购房者入市更为理性，开发商贸然提价要谨慎；刚需人口已进入下降通道，行业赚钱效应减弱，房地产已进入新常态；利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿系统性下降，开发商现金为王，谨慎高预期的惜售心态；现在救市只能缓解楼市的短期问题，但无法扭转中长期趋势；给予开发商的几点建议新政对楼市的支持力度大，但是房地产已进入白银时代，市场不会出现像2008年全民买房的景象；扫黄后的东莞经济再受重创，市场信心不足，客户出手犹豫不决；人口红利的淡去，人口老龄化加剧，刚需市场将表现乏力；地产股高开低走，长期信心