房屋验收培训资料

项目移交住宅集中检查指引【培训】目录前言集中检查流程/计划/常用工具及科目集中检查的依据集中检查标准集中检查方法集中检查重/难点问题及处理方法前言：◆集中检查，是建设方向物业企业移交前由物业公司组织的，从客户使用和物业服务角度，主要对空鼓裂纹、门窗、给排水、房间尺寸、设备安装、成品保护、使用功能等项目进行检验。可分为户内和公共区域两种，根据建设进度户内检验一般在交房日前4-5个月具备检验条件。公共区域按配电、给排水、环境、弱电、消防等专业根据工程进度分部分项开展。本章节主要讲解室内检查。◆目的：提高一次交房成功率。减少交房后客户报事量和磨合期物业返修工作量。集中检查流程/计划/常用工具及科目：流程确定检查时间【项目部与物业技术部或管理处确定，一般在交房前4-5个月】启动会【确定项目部、物业检查整改联系人，检查标准、返修流程向施工单位、监理交底】制定计划【根据预验房时间、施工进度制定检查计划，在预验房前完成检查整改】检查准备【人员、工具、记录资料筹备（记录表洋房每单元、高层每10层制定成册）、检查培训】检查【物业工程负责人组织员工进行检查、分片区负责制】集中检查流程/计划/常用工具及科目：流程记录反馈【原始资料物业保存，复印件当天或次日由总包在物业签字领取，分发到各分包单位整改】整改【各分包单位接到检查记录表进行整改】复检【整改结束，监理进行检查，合格通知物业复检】资料维护【物业工程负责人指定专人对计划、检查，整改资料进行维护】集中检查流程、计划、常用工具及科目：计划

根据项目进度制定检查计划，在业主开放日前完成检查整改，检查项目必须是全检，而不是抽检。参加人员对于检验标准的掌握是提高工作质量的基础和保证。户内检查每小组一般每工作日能完成xx户的检验常用工具：压力实验工具（俗称手动加压泵）游标卡尺激光测距仪投线仪常用工具：角尺空鼓锤兆欧表钳型万用表记号笔常用工具：红外线多线墨线仪塞尺两米尺卷尺检查科目：1、房间及公共部分空间尺寸2、现浇板厚度及裂纹3、门窗安装工程4、墙面、地面和顶棚面层5、防水工程6、玻璃安装工程7、给排水系统安装工程8、电气安装工程《住宅建筑规范》GB50386-2005《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303《重庆市住宅工程质量分户检验管理办法》（试行）项目移交标准部分标准择录：10集中检查标准的依据1、房间及公共部位空间尺寸质量要求检验方法检查数量房间内墙面之间净距极差20mm以内净高偏差值-20mm以内，极差在20mm以内非矩形的主要功能房间内墙净距差可不做检查尺量和仪器墙面间净距测点在距地1米、距墙角500mm公共部位走道和楼梯间墙面有凸出物处，墙面之间净距应增加测点墙面净距自然间全部检查，长宽各测不低于2点公共部分走道、楼梯间每层各测不少于2点室内净高起居室卧室不少于5点，4角及中点其余房间4个角点有坡度房间不测净高11集中检查标准现浇板厚度检查一般在结构实施时虽进度进行，物业集中检查时不作检查、只作裂纹检查质量要求检验方法检查数量板厚应符合设计要求，偏差符合施工质量验收规范；现浇楼板不应有可见的裂纹检查高度距地1.5m俯视目测板底裂纹，站在室内地面仰视目测板厚自然间全部检查起居室、卧室4角及中点其余房间3点：即两对角点及对角间中点2、现浇楼板厚度及裂缝12集中检查标准3、门窗检查质量要求检验方法检查数量门窗开启灵活、关闭严密、无倒翘推拉窗有防脱落措施进户门开启方向符合设计要求开闭手扳目测全部检查门窗开启性能门窗的密封性能质量要求检验方法检查数量橡胶密封条、毛毡密封条完好玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口接触紧密、平整手扳目测全部检查外窗的排水性能质量要求检验方法检查数量有排水口的门窗、排水口畅通排水口数量符合设计要求手扳目测全部检查13集中检查标准4、墙面、地面和质量要求检验方法检查数量抹灰层之间、与基层之间粘结牢固、无空鼓抹灰层无爆灰和裂缝孔洞、槽、盒周围抹灰表面整齐、光滑管道后面抹灰表面平整抹灰空鼓用小锤锤击检查抹灰面层外观目测手摸检查、目测检查距墙800-1000mm自然间、阳台全部检查，公共部分走道按层检查空鼓各墙面不少于3处，（即两端及中间）每处约1㎡当单片墙长超过3米，每增加1m，增加1个检查点初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓墙面面层顶棚14集中检查标准4、墙面、地面和顶棚质量要求检验方法检查数量抹灰与基层粘结牢固、无脱落、空鼓抹灰层无爆灰和裂缝免抹灰工艺顶棚不应有可见裂缝抹灰空鼓用小锤锤击检查面层外观及裂缝站立室内仰视目测自然间、阳台全部检查，公共部分走道按层检查空鼓每房间及阳台、公共部位走道和楼梯间各不少于5处：即4角加中部，每处面积约1㎡顶棚质量要求检验方法检查数量抹灰层之间、与基层之间粘结牢固、无空鼓抹灰层无爆灰和裂缝孔洞、槽、盒周围抹灰表面整齐、光滑管道后面抹灰表面平整抹灰空鼓用小锤锤击检查抹灰面层外观目测手摸检查、目测检查距墙800-1000mm自然间、阳台全部检查，公共部分走道按层检查空鼓各墙面不少于3处，（即两端及中间）每处约1㎡当单片墙长超过3米，每增加1m，增加1个检查点初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓整体地面面层15集中检查标准5、防水工程质量要求检验方法检查数量屋面不应有滲漏、积水天沟、泛水、变形缝构造符合设计要求蓄水、雨后，蓄水最浅处不低于20mm，蓄水24小时天沟、泛水、变形缝目测全部检查质量要求检验方法检查数量无滲漏、排水坡向正确、排水畅通无倒泛水和积水房间蓄水、最浅处不低于20mm‘蓄水24小时积水、阳台泼水检查有防水要求房间和阳台质量要求检验方法检查数量外墙无滲漏外窗无滲漏雨后或淋水全部检查屋面有防水要求房间、阳台外墙、外窗16集中检查标准6、玻璃安装工程质量要求检验方法检查数量应使用安全玻璃部位不得使用非安全玻璃目测检查玻璃上的安全认证标识全部检查质量要求检验方法检查数量应使用不小于12mm钢化玻璃或钢化夹层玻璃玻璃临空高度5m以上，使用钢化夹层玻璃目测检查玻璃上的安全认证标识玻璃厚度尺量检查有防水要求房间和阳台安全玻璃使用护栏玻璃17集中检查标准7、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验质量要求检验方法检查数量安装牢固、支吊架符合验收规范坡度、坡向符合设计、验收规范清扫口、塑料伸缩接、阻火圈符合设计、验收规范穿墙、穿板套管符合设计、验收规范给水暗埋管标识清楚安装牢固：手扳、目测支、吊架间距尺量坡度、坡向：用坡度尺、水平尺、拉线和尺量清扫口、伸缩接、阻火圈目测套管、暗埋管目测全部检查管道、配件安装18集中检查标准质量要求检验方法检查数量地漏形式附和设计，有效水封深度不小于50mm存水弯设置附和设计，有效水封深度不小于50mm目测有效水封深度尺全部检查地漏、存水弯质量要求检验方法检查数量管道、配件等接口严密、无滲漏管道畅通、不堵塞通水检查全部检查管道系统功能7、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验19集中检查标准8、建筑电气工程质量要求检验方法检查数量导线材质、规格符合设计要求目测与设计图核对配电箱内进出线全部检查质量要求检验方法检查数量电气元件规格、型号、数量符合设计电气件标识清楚、动作灵活箱体接地正确规格、型号、数量与图纸核对电气元件动作检查接地：目测电气元件全数核对每个开关动作不少于2次线路敷设配电箱安装20集中检查标准质量要求检验方法检查数量距地2.4m灯具外壳接地光源无损坏、灯具与开关对应正确接地：拆开灯具检查其余通电检查全部检查灯具安装8、建筑电气工程质量要求检验方法检查数量开关、插座符合设计、接线符合验收规范开关灵活接地无串接除空调插座外、其他插座应设漏电保护装置与图纸核对接线：拆开开关、插座检查带漏电的插座用适配仪进行模拟检查开关动作检查开关、插座形式全检开关、插座接线没回拆开不少于1个，每户不少于4个漏电全数检查每个开关现场动作不少于2遍开关、插座安装质量要求检验方法检查数量材料、联结方式符合设计和验收规范目测全部检查等电位联结21集中检查标准12对角线交点房间进户顺时针方向作测试点位标记34550cm50cm集中检查时按照分户检验时的点位进行检查1、房间及公共部位空间尺寸：层高检查方式22集中检查方法1、房间及公共部位空间尺寸2、开间尺寸检测方法

1米高距墙50cm集中检查时按照分户检验时的点位进行检查1、房间及公共部位空间尺寸23集中检查方法

3、门窗检查无划痕、开关灵活、保护膜应保留.参照平面图分内/外开无划痕、开关灵活、密封好，尺寸误差在规范内.无断裂.返黄开关灵活、无倾斜、排水孔方向数量正确.支持铰链无锈蚀无划痕、开关灵活、密封好.无破损24集中检查方法红外线多线墨线仪检测室内阴角垂直度两米尺检测墙面垂直度检查空鼓裂纹角尺检测阳角4、墙面、地面和顶棚25集中检查方法4、墙面、地面和顶棚检查室内标示给排水管、管线预留管、强弱电线盒、开关、插座等均应做相应的标示检查阳台阴角注意阴阳角较多处，客户关注较多26集中检查方法4、墙面、地面和顶棚检查天棚平整度顶面检查时，应检查平整度，空鼓、裂纹，顶面有预留线盒完整度地面检查平整度误差不大于2mm，地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓，无裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷，27集中检查方法5、防水工程检查烟道、外墙、门窗漏水门窗、外墙、烟道等渗水，应在长时间下雨或大雨时检查，如未下雨，则采用淋水的方式进行。28集中检查方法随机现场检测防水层厚度涂膜防水层厚度在1.2㎜—1.5㎜之间，但不低于0.8㎜厚（聚氨酯1.5㎜-2.0㎜；水泥基1.2㎜-1.5㎜）。检测方法：随意切一块用游标卡尺检测。防水检查无渗漏，相邻墙体无反碱返潮现象。卫生间排水接口下口应高于防水层30㎜以上检测方法：蓄水检查且最低处不低于20㎜蓄水深度；蓄水时间不低于24小时。其他有防水要求的房间和阳台标准：无渗漏，排水坡向正确，排水通畅，不得有倒泛水和积水现象5、防水工程29集中检查方法检查水井水表设置情况安装平稳牢固、无渗漏、表前防盗阀、表后截止阀或球阀；水表牌号应与户位号一致。户内总水阀和装修水龙头安装到位、开启灵活、无渗漏；阀门高度离地800㎜。户内给水管检查6、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验32集中检查方法排污管道灌水实验管道、配件等接口严密，无渗漏；管道畅通球能从测试点被水冲至被测管道的最底部的污水井。排污管道通球实验7、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验33集中检查方法给水管道支架稳固性给水管应安装应平整牢固，支架间距参照规范择录。排水管道应安装规范，每层必须装伸缩套管、隔2-3层应设置清扫口、顺直度采用红外线多线墨线仪进行测试。给排水管顺直度检查8、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验34集中检查方法给水管应安装应平整牢固，Φ16PPR横管间隔0.8米必须安装支架；地漏型式符合设计要求，水封深度不小于50㎜；存水湾水封深度不小于50㎜，冲水排水通畅给排水管顺直度检查地漏检查9、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验35集中检查方法配电箱内各线间、金属栏杆、等电位绝缘阻值均不得低于0.5MΩ；接地连接正确，配电箱、外墙窗、栏杆等电位、接地、线间绝缘测试10、建筑电气工程36集中检查方法11、建筑电气工程室内装修电源插座高度检查配电箱配置和设置高度检查强弱电箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求标示完好，标识清