第二章 房地产开发用地法律制度

第二章房地产开发用地法律制度

2/5/20231第二章房地产开发用地第一节我国土地制度概述第二节城市和农村建设用地的基本制度第三节房地产开发用地取得制度一、我国土地的分类二、我国土地权属制度三、我国土地利用制度

一、土地使用权制度的确立二、城市建设用地的现状三、农村建设用地

一、土地使用权的出让二、土地使用权的划拨三、土地使用权的租赁四、土地使用权的转让五、土地使用权的出租土地一级市场土地二级市场2/5/20232第一节我国土地制度概述一、土地分类二、我国土地权属（所有权与使用权）的基本制度三、我国土地利用制度

按《宪法》、《民法通则》的规定进行分类，有城市土地和农村土地

按《土地管理法》的规定（即按土地用途）进行分类，有农用地、建设用地和未利用地。1、两种土地所有权形式：全民所有制和集体所有制2、我国土地权属争议的解决办法在我国，土地所有权与使用权争议一直采用行政处理的途径来解决。首先，由当事人协商解决，协商不了，按下列程序办理：（1）单位之间的争议由县级以上人民政府处理。（2）个人之间、个人与单位之间的争议由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。（3）当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可自接到处理决定通知书之日起三十日内，向人民法院起诉。（4）在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。在国家所有的情形下，国家只是代表全民管理和控制土地，只有少数的土地才由国家直接占有使用（如国防用地等），大多数土地都要分散给各个具体的民事主体（如自然人、法人和其他社会组织等）直接利用。同样，农民集体所有的土地，除少量土地为农民集体组织直接占有使用外，大部分土地都是通过各种方式分给农民个人直接利用。尽管，在我国，个人、法人和其他社会组织等都不能取得土地所有权，但可以通过分散利用等方式取得土地使用权。这就是我国目前的以土地使用权为核心的土地利用制度。2/5/20233小案例：竹溪县一村民打电话说，今年夏天，他与邻居为宅基地的边界范围发生了纠纷，村上说让他们自己解决，他问该怎么办?

如果双方因宅基地的权属不清发生争议，双方又协商不成，则应由乡政府解决。若对政府的确权决定不服可提起行政诉讼。2/5/20234第二节房地产建设用地基本制度一、房地产开发用地的概念二、我国房地产开发用地制度的特点三、建设用地的基本制度（一）土地使用权的确立及其利用形式（二）城市建设用地的现状（三）农村建设用地

房地产开发用地是指房地产开发主体进行基础设施和房屋建设的用地。

1、国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；2、国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。（《土地管理法》4条）3、土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；4、国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；5、建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。1、1988年宪法修正案确立了土地使用权2、我国目前土地使用权的利用形式：出让；划拔；转让；租赁和出租等。1、从土地的一级市场来看：主要有：（1）出让土地使用权；（2）划拔土地使用权；（3）私人宅基地使用权2、从土地的二级市场来看：主要有：转让、抵押、出租等。2/5/20235（三）农村建设用地1、农村建设用地现状2、我国农村土地的征收征用制度（1）我国农村土地的征收制度含义：征收的条件：

法条链接：（2）我国农村土地征用制度含义：

法条链接：

征收：国家为了公共利益的需要，依照规定的权限和程序将属于集体所有的土地和单位个人的房屋及其他不动产等强制征归国家所有。第一、为了国家利益的需要而征收；第二,非农业主体需要使用农地的,必须事先经过国家征收。第三，须依法定权限和程序进行第四、要对被征用农地依法予以安置补偿。（1）宅基地（2）企业经营用地（3）公益和公共用地《物权法》42、43条《土地管理法》45、46、47、48、49、50、51条《土地管理法实施条例》25、26条征用：国家因建设等需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的不动产或动产，被征用的不动产或动产使用后，应当返还被征用人。《物权法》：44条《土地管理法》：57条《土地管理法》：27、28条法条链接：《土地管理法》

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2/5/20236法条链接：农村土地征收制度《物权法》第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。2/5/20237《土地管理法》第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。（征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。（两级报批制度）征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。第四十六条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

2/5/20238第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。2/5/20239第四十八条征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。第四十九条被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。第五十条地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业第五十一条大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。2/5/202310《土地管理法实施条例》第二十五条征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。第二十六条土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。2/5/202311农村土地征用制度《物权法》第四十四条：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或动产被征用或征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。《土地管理法》第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。2/5/202312《土地管理法实施条例》第二十七条抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续；属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。第二十八条建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件。2/5/202313案例一：一、某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县人民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。据此，请回答以下问题：（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？（2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？2/5/202314案例二：长江公司拟建办公大楼，通过李×在某县城买地。1993年4月25日，李以其个人名义，与王家村委会签订合同，向王家村委会购买土地2万平方米，使用期限50年，地价每平方米100元，一个星期后（5月2日），李×又与长江公司订立土地转让合同，将上述土地以每平方米150元的价格，再转让给长江公司。同年5月28日，长江公司付款15万元给李×，李×收款后，出具收据，又将15万元作定金转给王家村委会。后因长江公司未依时给付第二期15万元转让费，双方协商解决未果，长江公司要求退款未成诉至法院。长江公司与李某、李某与王家村委会签订的合同是否有效？为什么？2/5/202315实务指南关于建设用地审批需要把握3点：1.建设用地预审；2.农转用和土地征收审批权限；3.建设用地审批的重点内容。土地管理法律规定，任何单位和个人搞建设需要用地的，必须依法申请使用国有土地。但也有关于特殊情况的规定。法律规定，在3种情况下，经批准，可以用集体土地,无需办理土地征收手续：（1）农村集体经济组织兴办企业；（2）乡镇村公共设施和公益事业建设；（3）村民建设住宅。（一）建设项目用地预审建设项目用地预审的政策依据为《关于深化改革严格土地管理的决定》（国务院［2004］28号）。凡不符合规划、没有计划指标的建设项目，不得通过项目用地预审。建设单位向发改委申请核准或审批建设项目时，必须附具国土资源部门的预审意见，没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。建设项目用地预审实行分级预审制度。国家发改委批准、核准、备案的项目，由国土资源部预审；地方发改委批准、核准、备案的项目，由同级地方国土资源部门预审。建设项目用地预审是项目批准的前置条件，没有经过预审批准的，建设项目不得通过。（二）建设用地审批关于建设用地审批，法律设定了农用地转用、土地征收审批两项审批事项。将农用地或未利用地变为建设用地需经过农用地转用审批。将集体土地变为国有土地需经过土地征收审批。在通常情况下，两项审批一并办理。

1.审批权限

1)农用地转用审批和土地征收审批的权限，在国务院和省级政府两级，市、县没有审批权。

2)需要征收基本农田的，无论占多少，必须报国务院批。

3)建设需要征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，国务院批；不足35公顷的，省政府批。

4)征收其他土地超过70公顷的，国务院批；不足70公顷的，省政府批。所谓基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的未经国务院批准不得占用的耕地。老百姓称之为“吃饭田”、“保命田”。2．农用地转用和土地征收审批的审查内容办理农用地转用和土地征收审批时，审查的6项重点内容是：1)是否符合规划，纳入计划；2)是否履行了耕地占补平衡义务；3)是否缴纳了新增建设用地土地有偿使用费；4)是否履行了征地报批前的程序，如告知程序、土地权属面积地类的确认程序、涉及土地补偿和安置的听证程序；5)是否明确了征地补偿方案；6)是否明确了被征地农民社会保障措施。2/5/202316第三节房地产开发用地取得制度

在我国，房地产开发用地使用权的取得方式主要有：出让；划拔；租赁；转让；出租、出资、入股等。

2/5/202317一、土地使用权的出让

小资料：

基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础，是征收土地使用税、土地增值税、契税和地产税的依据，也是土地资源的优化配置和投资的决策参考。（一）概念、特点：教材P57—（二）出让方式：（三）签订书面土地出让合同教材P65—（四）我国土地使用权的收回

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）《协议出让国有土地使用权规定》（2003年国土资源部令第21号）1、招标2、拍卖3、挂牌4、协议市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应的出让金，国家把一定期限的国有土地使用权让渡给土地使用者一是适用范围不同。11号令第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。21号令第3条采取排除法确定了协议出让的适用范围，即：只适用于除法律、行政法规、部门规章规定必须招标拍卖挂牌的情况，实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。由此可以看出，按照公开、公平、公正的原则，招标拍卖挂牌方式是“一般”，而协议方式是“特殊”，招标拍卖挂牌出让的范围要比协议出让的范围大得多。二是土地使用权出让金形成方式不同。协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式，而招标拍卖挂牌出让则是竞价的方式。虽然都是有偿供地的方式，但招标拍卖挂牌出让要比协议出让更加公开、透明，更具有竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。三是最低价确定的原则不同。21号令第5条规定：协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%.而11号令第10条规定，确定招标拍卖挂牌的标底或者底价，要根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。

《房地产管理法》19条、21条，《土地管理法》58条规定了土地使用权收回的情形，具体来讲，包括：第一，土地使用权届满的收回；第二，为公共利益需要使用土地的；第三，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；第四，因土地使用者不履行土地使用者权合同而收回土地使用权（如用地单位必须按合同约定使用土地，超过开工满1年未动工的，按地价款的20％以下征收土地闲置费。满2年未动工的，可无偿收回土地使用权。）；第五，司法机关决定收回土地使用权。

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案例：甲公司于2007年3月16日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立交桥东南侧土地使用权，面积为98792平方米，每平方米地价为315元。合同还规定，3月底甲公司支付50%的土地出让金，4月底付清全部土地出让金。07年4月28日甲公司与