第九章 假设开发法及其运用

第九章假设开发法及其运用

第一节假设开发法概述

第二节假设开发法的基本公式

第三节现金流量折现法和传统方法

第四节假设开发法测算中各项的求取

第五节假设开发法总结和运用举例本章习题1第一节假设开发法概述一、假设开发法的含义（熟悉）1、又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。2、其本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。2第一节假设开发法概述二、假设开发法的理论依据（熟悉）1、其理论依据与收益法相同，是预期原理。2、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。3第一节假设开发法概述三、假设开发法适用的估价对象和条件（掌握）假设开发法适用的估价对象假设开发法估价需要具备的条件假设开发法的其他用途4第一节假设开发法概述1、假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可用市场法、收益法等方法求取的房地产估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），统称“待开发房地产”。5第一节假设开发法概述2、估价结果的可靠性取决于两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）；是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。6第一节假设开发法概述3、运用假设开发法为了达到较好的效果，还要求有一个良好的社会经济环境：要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括一个长远、公开及稳定的土地供给计划；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括一个清晰、全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；7第一节假设开发法概述4、其他用途除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析。可为房地产投资者提供下列三种数据：（1）测算待开发房地产的最高价格；（2）测算房地产开发项目的预期利润；（3）测算房地产开发中可能出现的最高费用。8第一节假设开发法概述四、假设开发法估价的操作步骤（熟悉）调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；预测后续开发经营期；预测开发完成后的房地产价值；预测后续必要支出及应得利润；进行具体计算，求出待开发房地产的价值。9第一节假设开发法概述例：以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式（这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件如用途、建筑高度、容积率等，通常政府事先已确定）：10第一节假设开发法概述（1）调查该类待开发土地的基本情况主要包括四个方面：第一，搞清楚土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的坐落状况。搞清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。第二，搞清楚土地的面积大小、形状、地质和水文状况、基础设施完备程度、平整程度等。搞清楚这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。11第一节假设开发法概述第三，搞清楚城市规划设计条件。包括搞清楚规定的用途建筑高度、容积率等。搞清楚这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。第四，搞清楚将拥有的土地权利。包括搞清楚权利性质（目前均为使用权）、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。搞清楚这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。12第一节假设开发法概述（2）选择最佳的开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定。最重要的是要选择最佳的用途最佳用途的选择要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上窨需要什么类型的房地产。13第二节假设开发法的基本公式（掌握）一、假设开发法最基本的公式１、公式：待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－后续必要支出及应得利润其中，后续必要支出及应得利润＝取得税费＋后续开发成本＋后续管理费用＋后续销售费用＋后续投资利息＋后续销售税费＋后续开发利润14第二节假设开发法的基本公式（掌握）2、运用上述公式估价，注意：一是要把握待开发房地产在开发前、后的状况二是要把握开发后的房地产经营方式15第二节假设开发法的基本公式（掌握）（１）待开发房地产的状况：即估价对象状况，有：土地（又可分为生地、毛地、熟地）在建工程旧的房地产（旧房）16第二节假设开发法的基本公式（掌握）（２）开发完成后的房地产状况，有：熟地新的房地产（新房），新房又可分为毛坯房、粗装修房、精装修房17第二节假设开发法的基本公式（掌握）（３）将待开发房地产的状况和开发完成的房地产状况结合起来，假设开发法的情形有七种：估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；估价对象为生地，将生地开发成熟地；估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；18第二节假设开发法的基本公式（掌握）估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；估价对象为旧房，将旧房重新装饰改造或改变用途成新房19第二节假设开发法的基本公式（掌握）（４）开发完成后的房地产经营方式销售、出租、营业20第二节假设开发法的基本公式（掌握）二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式1、求生地价值的公式：（1）适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值＝开发完成后的房地产价值－取得生地的税费－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润21第二节假设开发法的基本公式（掌握）（2）适用于将生地开发成熟地的公式生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生地的税费－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润22第二节假设开发法的基本公式（掌握）2、求毛地价值的公式：（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值＝开发完成后的价值－取得毛地的税费－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润23第二节假设开发法的基本公式（掌握）（2）适用于将毛地开发成熟地的公式毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛地的税费－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润24第二节假设开发法的基本公式（掌握）3、求熟地价值的公式：熟地价值＝开发完成后的房地产价值－取得熟地的税费－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润25第二节假设开发法的基本公式（掌握）4、求在建工程价值的公式：在建工程价值＝续建完成后的价值－取得在建工程的税费－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润26第二节假设开发法的基本公式（掌握）5、求旧房价值的公式：旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值-取得旧房的税费－装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润27第二节假设开发法的基本公式（掌握）三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式1、适用于开发完成后出售的公式：V=VP-CＶ——待开发房地产的价值；ＶＰ——采用市场法测算的开发完成后的价值Ｃ——后续必要支出及应得利润28第二节假设开发法的基本公式（掌握）2、适用于开发完成后出租、营业的公式：V=VR-CＶＲ——采用收益法测算的开发完成后的价值29第三节现金流量折现法和传统方法一、现金流量折现法和传统方法的定义（了解）１、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值原因：开发周期长，土地取得成本、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同30第三节现金流量折现法和传统方法２、考虑资金的时间价值有两种方式：一是采取折现的方式——将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；二是采取计算投资利息的方式——将这种方式下的假设开发法称传统方法31第三节现金流量折现法和传统方法二、现金流量折现法与传统方法的区别（熟悉）三大区别：１、对开发完成后的价值及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费的测算：传统方法——根据估价时点的房地产市场状况作出的，是静止在估价时点的金额；现金流量折现法——模拟开发过程，预测它们未来发生的时间及金额，即要进行现金流量预测32第三节现金流量折现法和传统方法２、传统方法——不考虑各项收入、支出的时间不同，通过计算利息，直接相加减；不考虑预售和延迟销售

现金流量折现法——考虑各项收入支出发生的时间不同，先要将它们折算到同一时间，然后再相加减33第三节现金流量折现法和传统方法３、传统方法——投资利息和开发利润都单独显现出来现金流量折现法——投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中34第三节现金流量折现法和传统方法三、现金流量折现法和传统方法的优缺点（熟悉）１、现金流量折现法测算结果较精确，但过程复杂；传统方法结果粗略，但过程简单２、现金流量折现法要求“先知先觉”：后续开发经营期究竟多长要预测准确各项收入、支出在何时发生要预测准确各项收入、支出发生的金额要预测准确35第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）一、后续开发经营期

1、开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。36第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）2、开发经营期可分为建设期和经营期。建设期起点：与开发经营期的起点相同；终点：开发完成后的房地产竣工之日37第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）经营期根据销售、出租、营业等经营方式的不同，又可具体化为销售期和运营期销售期起点：开始销售开发完成后的房地产之日终点：将开发完成后的房地产售出之日运营期起点：开发完成后的房地产竣工之日终点：开发完成后的房地产经济寿命结束之日38第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）二、开发完成后的价值1、预测开发完成后的价值要弄清三个问题：开发完成后的价值对应的房地产状况开发完成后的价值对应的时间开发完成后的价值的预测方法39第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）2、开发完成后的价值对应的房地产状况（1）以商品房在建工程为例，可能是毛坯房，也可能是粗装修房或精装修房（2）开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包括房地产以外的动产、权利等40第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）3、开发完成后的价值对应的时间（1）对于开发完成后的房地产适宜销售的，通常是预测它在开发完成之时的价值（2）房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值（3）房地产市场不好需延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值41第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）

4、开发完成后的价值的预测方法（1）通常采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变动趋势；或者采用市场法与长期趋势法相结合的方法（2）对于出租或营业的房地产，可先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值注意：运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法来求取42第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）三、后续必要支出及应得利润1、具体包括取得待开发房地产的税费、后续的开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润；实际估价中可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法与成本法中的相同，所不同的是需要预测，即预测它们在未来发生时的值，而不是在估价时点时的值。43第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）2、取得税费是指购置待开发房地产应由购置者交纳的有关税费，通常按房地产价值的一定比例求。3、后续的开发成本、管理费用、销售费用等的计算，要与开发完成后的房地产状况相对应。4、投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。44第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）正确测算投资利息应把握六个方面：应计息的项目；计息期的长短；计息的方式；利率的高低；计息周期；名义利率和实际利率。45第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。46第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）四、折现率与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。47第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）五、测算中的其他有关问题1、注意假设开发法的三种估价前提估价对象仍然由其拥有者或开发商开发建设——自己开发前提；估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设——自愿转让前提估价对象要被迫转让给他人开发建设——被