某商务广场全程营销策划报告

““***商务广场”全程营销策划报告***项目组二00八年五月十五日HYPERLINK\l"_Toc196545379"第一部分、城市概况及宏观经济部分4HYPERLINK\l"_Toc196545380"一、城市概况5HYPERLINK\l"_Toc196545381"1、南汇简介5HYPERLINK\l"_Toc196545382"2、行政区划7HYPERLINK\l"_Toc196545383"3、区位规划8HYPERLINK\l"_Toc196545384"二、城市经济发展状况10HYPERLINK\l"_Toc196545385"1、人口与城市化10HYPERLINK\l"_Toc196545386"2、主要经济发展指标11HYPERLINK\l"_Toc196545388"三、城市规划建设分析14HYPERLINK\l"_Toc196545389"1、城市总体规划14HYPERLINK\l"_Toc196545390"2、项目所处区域周边的市政主要规划影响23HYPERLINK\l"_Toc196545391"四、周边房地产市场情况25HYPERLINK\l"_Toc196545392"第二部分、南汇区房地产市场分析26HYPERLINK\l"_Toc196545393"一、房地产市场综述27HYPERLINK\l"_Toc196545394"二、土地市场简述28HYPERLINK\l"_Toc196545395"三、南汇办公楼市场分析30HYPERLINK\l"_Toc196545396"1、办公楼市场汇总30HYPERLINK\l"_Toc196545397"2、在售办公楼产品分析32HYPERLINK\l"_Toc196545398"四、主要商业分布及结论34HYPERLINK\l"_Toc196545399"1、商业市场综述34HYPERLINK\l"_Toc196545400"2、重点个案分析36HYPERLINK\l"_Toc196545401"3、惠南镇商业状况分析66HYPERLINK\l"_Toc196545402"第三部分、绿地峰会商务广场项目分析72HYPERLINK\l"_Toc196545403"一、项目概况73HYPERLINK\l"_Toc196545404"二、周边人口状况研究78HYPERLINK\l"_Toc196545405"三、项目周边道路现状分析78HYPERLINK\l"_Toc196545406"四、交通现状分析79HYPERLINK\l"_Toc196545407"五、公建配套分析80HYPERLINK\l"_Toc196545408"六、客源状况分析85HYPERLINK\l"_Toc196545410"第四部分、项目定位及营销推广89HYPERLINK\l"_Toc196545411"一、项目定位与建议90HYPERLINK\l"_Toc196545412"1、产业定位90HYPERLINK\l"_Toc196545413"2、产业资源利用分析91HYPERLINK\l"_Toc196545414"二、项目定位91HYPERLINK\l"_Toc196545415"1、市场定位91HYPERLINK\l"_Toc196545416"2、项目定位描述91HYPERLINK\l"_Toc196545417"3、项目关键词92HYPERLINK\l"_Toc196545418"三、客户定位93HYPERLINK\l"_Toc196545419"四、商业业态建议95HYPERLINK\l"_Toc196545420"1、商业业态定位依据95HYPERLINK\l"_Toc196545421"2、商业形象定位95HYPERLINK\l"_Toc196545422"3、目标客户定位95HYPERLINK\l"_Toc196545423"4、目标消费群96HYPERLINK\l"_Toc196545423"5、业态建议96HYPERLINK\l"_Toc196545424"五、办公楼问卷调查分析105HYPERLINK\l"_Toc196545424"六、整体形象建立109HYPERLINK\l"_Toc196545425"七、营销推广策略111第一部分、城市概况及宏观经济部分一、城市概况1、南汇简介南汇是长江三角洲冲积平原的一部分，是上海市郊成陆较晚的地区。据《旧唐书》记载，713年（唐开元元年）在周浦、下沙一线重筑古捍海塘，故南汇西部地区当成陆于唐以前。随着时间的推移，陆地逐渐向东南延伸，沧海变桑田，宋、元时期，惠南一带成陆。1386年（明洪武十九年），明政府为防倭寇，在南汇嘴（今惠南镇）筑城，设守御南汇嘴中后千户所。1726年（清雍正四年）从上海县划出长人乡建立新县，因县治设在原守御所南汇嘴，故县名为“南汇”。2001年8月南汇撤县建区。南汇区位于长江口和杭州湾的交汇处，东临东海，南靠杭州湾与浙江宁波相望，北与浦东新区毗邻，西南与西部地区和奉贤、闵行交界。全区总面积688平方公里，海岸线45公里。宋、元时期，南汇盐业鼎盛，下沙、周浦、新场已形成较大规模的集镇。“水乡”新场更是“歌楼酒肆、商贾辐辏”，有“小小新场赛苏州”之美誉，至今仍是保存较为完整的江南古镇。北宋末期，宋室南迁，秦少游之孙秦知柔举家寓居南汇；著名诗人储泳也定居周浦，终老是乡，至今存有储泳墓——“木鱼坟”。明代中医名家李中梓（惠南镇人）著有《医宗必读》，至今仍是中医必读之书。当代著名无产阶级革命家、马列主义理论家张闻天出生于南汇祝桥乡。著名翻译家傅雷为周浦镇人，至今留有傅雷故居。大团镇人吴仲超曾任故宫博物院院长20余年，对祖国的文物事业作出了巨大贡献。南汇的旅游资源优势，在于“花”，在于“海”，在于“野”。万亩桃园，百里海塘，广袤滩涂地，无垠芦苇荡，成为人们回归自然、休闲度假的理想之地。近年来陆续建成了一批旅游景点和设施，如上海野生动物园、浦东射击游乐有限公司、滨海高尔夫俱乐部、滨海森林公园、东海影视乐园、、峻友赛车俱乐部、希迪垂钓园等，为形成滨海旅游经济带和南六公路旅游经济带奠定了基础。新世纪南汇旅游业的发展，利用深水港项目启动的重大机遇，以上海“都市旅游”为背景，以建设“旅游景区”为目标，以“花”、“海”、“野”为特色，融自然风光、人文景观、生态农业、主题公园为一体，满足游客观光游览、求知娱乐、休闲度假的需求。目前，区内主要公路有以浦东国际机场为终点的上海城市外环线和郊区环线（远东大道）、南六公路等，这几条公路直接连接市区和沪宁、沪杭高速公路。郊区环线（远东大道）南汇段全线贯通后，大大缩短了南汇与上海市区及周边区县的距离。作为深水港建设重大配套工程的沪芦高速公路已开工建设，全长37公里，设有6车道，总投资17亿元。上海市区至海港新城的市域快速铁R3线正在规划之中。教育事业蓬勃发展。目前落户南汇的高等学校有10所，其中入驻科教园区的有5所：上海水产大学、上海电力学院、上海工商外国语学院、上海托普信息技术学院、上海思博学院，另外还有上海理工大学基础学院；康桥地区有4所：中科大研究生院上海分院、上海大学巴士汽车学院、建桥学院、中侨学院。以上各校拥有学生总数达24000人。全区现在公办高中4所，完全中学5所，初级中学13所，九年一贯制学校11所，中心小学和镇级小学25所。在校学生83700多人。全区有镇级影剧院23座，镇级文化站19个，广电站19个，图书馆26个，藏书50万册，图书流通208万册，中心城镇文化广场2处，有线电视用户6.5万多户。全区现有91个健身苑点，达到了每个镇都有健身点的目标。今年，全区已举办各类体育活动、比赛65次，参赛人员16250人次。要以主动服从服务于国家战略和上海建设“沿海、沿江、沿边”三大经济发展轴的战略为出发点，加快调整和优化全区产业布局发展规划，着重沿海经济发展轴的建设，加快培育区域增长极。2、行政区划南汇区下辖惠南镇、周浦镇、新场镇、大团镇、芦潮港镇、康桥镇、航头镇、六灶镇、祝桥镇、泥城镇、宣桥镇、书院镇、万祥镇、老港镇14个镇、三个农场芦潮港农场、东海农场、朝阳农场3、区位规划综合交通规划（1）公路网规划：根据《上海市公路网规划》，结合南汇区的特点，南汇区公路按高速公路、主要公路、次要公路、乡镇公路四个层次进行规划和控制。1）高速公路：南汇区内高速公路有环南一大道、罗山路延伸线、远东大道--大亭公路、沪芦公路、奉芦公路，全长约87.6公里。2）主要公路：南汇区主要公路有杨高南路延伸线、南六公路－－南芦公路、沈杜公路－－沈祝公路－－南进场路、大叶公路－－白玉兰大道、两港大道，全长约124.9公里。3）次要公路：南汇区次要公路有沪南公路、川南奉公路、闸航公路、南港公路、周邓公路、随塘公路，全长约90.0公里。4）乡镇公路：南汇区规划乡镇公路总长约600～780公里。（2）铁路规划根据上海市城市总体规划，目前，浦东铁路以“东线”方案为实施方案。“东线”指浦东铁路沿高速公路A30（远东大道）东侧南下，同时，规划从浦东铁路引线进入浦东国际机场和海港新城，后者保留远期上洋山港的可能。（3）市域轨道交通线根据最新规划，市域线轨道交通11号线自浦东新区南下，经周浦、惠南镇、沿远东大道进入上海临港新城产业区及临港新城。磁悬浮T线自浦东国际机场向南，在南汇芦潮港镇附近转向西，进入奉贤。（4）内河航道上海市内河航道的总体布局为一轴、一环、十条放射线，南汇区的大治河、浦东运河是一环的重要组成部分。内河航运是港区建设的重要集疏力量。因此交通部初步认定，要把浦东运河拓建成四级航道，规划经四灶港、南六公路西侧与宣桥镇之间新开航道，与大治河沟通，同时为配合洋山港的建设，规划在芦潮港海港城拓建五尺沟为四级航道，从而形成港区集疏远为主要功能的四级内河运网，并通过苏申外港线与京杭大运河沟通。1）拓宽五尺沟为洋山深水港建设提供水运通道。2）拓宽浦东运河。3）拓宽咸塘港使周浦镇和康桥工业区有较高的内河航运能力。4）拓宽和疏浚南汇区主要航道二、城市经济发展状况1、人口与城市化2007年全区年末常住人口118.75万人，其中户籍人口73.4万人，外来人口45.35万人。全区户籍人口出生率8.30‰，户籍人口死亡率6.30‰，户籍人口自然增长率2.0‰；全区常住人口出生率9.19‰，常住人口死亡率7.09‰，常住人口自然增长率2.10‰。2、主要经济发展指标综合经济200520062007GDP（亿元）274.9350.2455.7增幅（%）18.127.028.1%人均GDP（元）305113591742453增幅（%）17.718.1固定资产投资额（亿亿元）318.7393.5421.4增幅（%）53.523.47.1地方财政收入（亿亿元）74.8106.9130.5增幅（%）62.928.122.0【南汇主要经济指标示意图】：2007年综合实力显著提升，经济总量持续攀升，产业结构稳步改善。初步统计，2007年南汇区实现地方生产总值455.7亿元，年增量105.5亿元，按可比价格计算，可比增长28.1%。其中：第一产业增加值18.2亿元，可比增长5.1%；第二产业增加值252.6亿元,可比增长30.8%，其中：工业增加值224.1亿元，可比增长34.3%；第三产业增加值184.8亿元，可比增长27.2%，综合实力再迈新平台。第一产业发展平稳，持续快速发展的第二产业依然增势强劲，第三产业加快发展，生产供给活力较强，各产业的协调性进一步改善，产业结构进一步优化。2007年全区三次产业比重为4.0：55.4：40.6。与上年相比，第一产业下降0.7个百分点，第二产业上升0.9个百分点，第三产业下降0.2个百分点。2007年全区固定资产投资继续保持稳定增幅。全年实现全社会固定资产投资额421.4亿元，比上年增长7.1%。其中：第一产业固定资产投资额完成1.8亿元，比上年下降36.5%；第二产业固定资产投资额完成127.3亿元，比上年增长1.1%；其中：工业固定资产投资额完成127.3亿元，比上年增长1.1%；第三产业固定资产投资额完成292.2亿元，比上年增长10.4%。全年实现房地产增加值24.5亿元，可比增长2.2%。完成房地产开发投资127.2亿元，比上年增长22.4%，占固定资产投资总额的30.2%。2007年财政收入增幅保持上升态势，地方财力显著增强。全年完成财政收入130.5亿元，比上年增长22.0%。地方财政收入41.4亿元，比上年增长23.7%，其中工商税、企业所得税、契税分别完成27.4亿元、6.7亿元、4.9亿元，分别增长16.7%、28.1%、73.7%。财政支出结构不断优化，对科技、教育和社会保障等领域的资金保障力度加大。3、人民生活人民生活200520062007在岗职工平均工资资(元)264172783431016增幅（%）16.010.311.4居民人均住房使用用面积(㎡)10.512.715.2人均GDP在5815美元左右，城市化进程处于高速发展阶段。固定资产投资的快速增加主要是由于政府基础建设的投入加大，迅速改变南汇区的城市面貌。由于承接上海市区工业转移和港口经济拉动，南汇区整体呈现超常规快速发展的势头。三、城市规划建设分析1、城市总体规划（1）城市定位上海市“十一五”规划确定全市经济发展为四大板块，其中浦东南汇为一大板块，将成为上海实现国际经济、金融、贸易、航运中心的重要区域。按照上海建设“四个中心”国家战略的要求，依托深水港、航空港两大国际枢纽港，延伸和拓展浦东开发开放的经济社会效应，南汇区功能定位为上海国际航运中心主体功能区、现代装备业为主体的先进制造业集群高地和自然与人文景观俱佳的旅游休闲度假区。（2）城市发展目标根据上海新一轮城市总体规划，适应上海国际航运中心洋山深水港建设的要求，按照“北联浦东、南拓临港”的发展方针，南汇正构筑“一个核心六个功能区域”的发展格局。即以临港新城为核心区，面向海洋，辐射长三角，开拓上海发展新空间，周康、祝桥和六灶功能区，主动接受浦东开发开放辐射，实现浦东南汇功能、产业等方面的联动；惠南、航新和大团功能区，协同南北两方面效应，促进经济社会各项功能的不断提升。（3）城市发展思路一核：临港新城核心区六个功能区：周康综合经济区：以周浦城区、康桥工业区、中国电信信息园、上海国际医学园为主，直接接受中心城区辐射，重点发展电子信息、汽车零配件、医疗产业以及以地区总部、研发中心为核心的现代服务业。祝桥临空经济区：以祝桥镇镇区、祝桥空港工业区、仓储物流区为主，与浦东、机场实现两区一港联动，重点发展仓储物流、出口加工产业，同时提供飞机维修、宾馆服务等。六灶旅游休闲区：以主题公园为龙头，利用六灶、宣桥地域已有的旅游资源，充分发挥旅游休闲功能，重点发展旅游、会展、餐饮、商业、娱乐为一体的休闲服务业。惠南科教经济区：以惠南城区、惠南科教园区、南汇工业园区为主，实现产学研联动，重点发展装备配套、高科技、生产者服务业，成为“两港一城”建设的后方基地和服务基地。航新商贸区：以航头镇镇区、新场古镇为主，充分发挥生产、生活资料集散地功能，重点发展以各类专业市场为特色的商贸流通业，建成上海东南部产业特色显著的组团式市场群落和交通型商业中心，同时开发保护性古镇旅游业。大团都市农业区：以现代农业园区和大团、老港部分地区为主，重点发展种源农业、观光农业、农产品深加工和生态农场，成为都市型农业示范中心。形成特征鲜明的“一核三圈三带”的形态特色。港口经济圈——依托深水港建设和未来经济社会发展核心区的潜在优势，借助周边发达的集疏运网络，大力发展装备工业、现代物流业、旅游业和现代服务业，形成以海港新城城市化地区、现代物流园区及临港综合经济园区为主体的产业联动体系。周康综合经济圈——依托浦东开发建设的强力辐射，借助康桥工业园区的先发优势，大力发展汽车零部件加工业、电子电器制造业、医药康复业、信息服务业等行业。加快周浦老镇区改造步伐，积极完善社会各项事业，形成以康桥地区、周浦地区为主体的综合产业基地。惠南科教经济圈——依托惠南相对雄厚的经济基础和文化底蕴，大力发展高等职业培训、旅游娱乐、物流配送、现代都市农业和外向型加工业，形成以南汇科教园区、南汇工业园区、南六公路旅游线和现代农业园区为主体的产业基地。外环线经济带——以外环线5个节点为组团式经济增长点，加快杨高南路创业园和申江南路IT配套园区的建设步伐，使之成为“十五”期间的主要经济发展带。远东大道经济带——充分依托两港优势和综合交通体系，加快上海临港综合经济开发区和市级旅游区的景点开发，建成连接空港和海港的新型经济带。沪芦高速公路经济带——以沪芦高速公路交通区位的优势，吸纳国内外资本在其沿线的4个节点的集中投入，使资金、技术、劳动力等要素迅速聚集，形成“高速公路产业带”。努力提升康桥工业区、惠南科教园区和南汇工业园区的能级，加快上海临港综合经济开发区、港城物流产业区、国际医学园区和信息产业园区的规划建设和功能培育。规划设计好各经济圈内的产业布局，使圈—轴成网，形成全区产业布局的网格化设置。要坚持二、三产业共同推动经济的产业发展方针，在发展中完成产业结构的战略性调整，在调整中实现产业创新提升，逐步构筑以高新技术为基础、现代服务业为先导、现代装备工业为支柱，特色鲜明、重点突出、体现临港经济特征的多元产业体系，努力构筑“现代装备工业基地、现代物流基地和信息产业基地”。现代都市型农业重点发展高科技、高效益的花卉、苗木和经济作物；工业要大力发展新型建材、电子信息等新兴产业；重点发展装备制造业和高新技术产业，加快传统工业的升级换代；第三产业重点发展信息产业、现代物流业、中介服务业、金融业、旅游业和房地产业，努力健全公用事业和社区服务。装备工业——发展面向制造业的装备工业、关键零部件产业，重点发展八大产业群，在强化研发、生产、服务功能的基础上，逐步形成我国现代装备工业研发制造基地。房地产业——以国家级重大项目和港城建设为依托，结合城镇体系的调整和交通网格的建设，在“统一规范、合理布局、集中开发、配套建设”为原则的前提下，加快三级市场的联动发展，形成多层次的房地产开发新格局。现代物流业——培育现代物流业的发展要素，运用先进的组织方式和管理技术对包括仓储、运输、装卸、包装、流通加工、信息、营销策划等诸多物流环节进行一体化高效管理和经营，重点发展港城、空港、周康等三大各具功能的物流园区。电子信息产业——利用中国电信信息产业园的入驻和上海临港综合经济开发区的规划建设，提升综合研发配套能力，重点发展IT配套产业和为现代装备工业配套的电子产品，同时加快提高吸收、消化水平，增强自身创新设计能力。中介服务业——拓展发展领域，重点扶持和培育代理、报关、人才交流、法律咨询、技术咨询、涉外服务、金融保险等行业，广泛应用现代管理和现代经营方式，提高中介服务业的能级。新型建材业——发展技术密集型的建筑建材和房屋内部装饰行业，重点发展彩钢板、人造板和涂料三大产品，并以此为依托，利用高新技术和企业的内部孵化，增强内生拓展能力，延长产业链，形成相关产品联动发展的产业群。休闲旅游业——建设滨海、南六两大旅游线为主的旅游经济带，重点抓好布宜诺、森林公园、滨海高尔夫项目的建设，加快开发空港、海港等人文旅游资源，挖掘本区现有农业、农家和自然资源，积极创造旅游特色。都市农业——结合新城—中心镇—集镇城镇体系的构建，构划出禁止、适度、控制等农业发展区域，重新优化全区农业产业区的布局。重点建设沿河、沿路农林经济区，强化农业的休闲性、规范性、旅游性功能，通过走产业融合之路，逐步建设经济、社会、生态功能相协调的都市型现代农业框架。区域发展战略目标与布局1、经济和社会发展战略目标（1）总体思路：以经济建设为中心，贯彻实施上海经济重心东移发展战略，走以港兴区之路，在加快发展中推进经济结构战略性调整，在深化改革中提高地区整体实力，立足当前，着眼长远，大力推进体制创新、机制创新和科技创新，推动经济发展和社会全面进步。（2）发展目标：依托“两港”建设，接受浦东新区和深水港的双向辐射，优化产业布局，调整产业结构，积极发展临海、临空产业，加快发展重点产业，加大基础设施建设力度，强化配套服务功能，不断提高城市化、现代化、国际化水平，增强综合实力，基本形成经济社会发展的五大体系。1、形成“一业特强、多业发展”的产业体系。2、形成现代化的区域交通和基础设施框架。3、形成功能完善的综合配套服务体系。4、形成布局合理的区域城镇体系。5、形成协调发展的社会事业综合体系。（3）功能定位：1、对内对外开放的港口城市2、体现实力与水平的工业重镇3、现代都市型的农业基地4、环境优美的旅游景区（4）主要指标：1、国内生产总值：年递增12%。至2020年实现GDP1150亿元，三次产业结构调整为6:47:47。2、地方财政收入：：年递增10%，至2020年达到60亿元。3、出口创汇：年递递增15%，至2020年达到50亿美元。4、农民收入：年递递增不低于8%。2、产业发展方向与与布局（1）产业发展原则与与目标：坚持二、三产业共共同推动经济济发展，在发发展中完成产产业结构的战战略性调整，在在调整中实现现产业创新提提升，逐步建建立和形成以以高新技术为为基础、现代代服务业为先先导、以装备备工业为支柱柱，特色鲜明明、重点突出出的多元产业业体系。立足于依托“两港港”建设带动区区域开发、开开发水平和核核心竞争力提提升的指导思思想，坚持市市场化发展方方向，走集约约化、规模化化和国际化道道路，以努力力提高地区核核心竞争力为为前提，加快快临港、临空空产业基地和和区域产业链链的形成，努努力构筑以“三圈三带”为主体的产产业网络化布布局，推动城城市化进程，加加快产业布局局、产业体系系的重组和转转换，全面提提升南汇经济济的外向化和和开放度，成成为上海国际际航空港和国国际深水枢纽纽的服务基地地，努力打造造上海新一轮轮对内对外开开放的新高地地。（2）产业体系：要充分发挥南汇的的区位优势，立立足未来市场场的辐射功能能，大力发展展新型建材业业和装备工业业；依托洋山山深水港，大大力发展与港港口关联度高高、辐射带动动作用强的现现代物流业、临临港服务业、临临港制造业；；加大政策引引导和资金扶扶持力度，加加快建设都市市型农业，提提高产业技术术含量，努力力实现农业现现代化。（3）产业总体布局：：要形成特征鲜明、布布局合理、功功能明晰的“一核、三圈圈、三带”的形态特色色，即以港城城建设为核心心、加快港口口经济圈、周周康综合经济济圈和惠南科科教经济圈的的生产要素集集聚；重点发发展外环线经经济带，加快快培育远东大大道经济带，努努力构筑沪芦芦高速公路经经济带，形成成滨海、南六六两大旅游线线，使点—轴成网，形形成全区产业业布局网格化化。区域城镇体系规划划1、人口规模、用地地规模和城市市化目标区域人口规模、城城镇用地规模模预测：本次规划以对实际际居住人口的的发展作预测测，确定人口口规模（实际际居住人口是是指户籍人口口与常住外来来人口之和）。在在现状人口的的基础上，考考虑南汇区的的社会经济发发展趋势、港港口兴建带来来的人口机械械增长及外来来流动人口数数量等因素。规规划2005年全区实际际居住总人口口为82万人，其中中城镇人口约约37万人。2010年全区实际际居住总人口口为92万人，其中中城镇人口约约53万人。2020年规划全区区实际居住总总人口为107万人，其中中城镇人口约约80万人。城市化目标：根据南汇历年来非非农业人口的的变化情况和和城市化、现现代化的要求求及国家发展展小城镇政策策，确定南汇汇区城市化目目标，近期2005年为45%，中期2010年为58%，远期2020年为75%。2、城镇体系规划布布局（1）区域城镇体系发发展战略和目目标规划将区域空间发发展总体布局局与上海市城城镇体系的基基本框架相衔衔接，在周康康地区、惠南南地区、芦潮潮港地区重点点形成城市化化区域，并分分别形成三大大经济圈；以以小城镇和产产业沿重要交交通走廊呈组组团式分布的的布局结构，形形成以外环线线、沪芦公路路、远东大道道的城镇聚合合轴和产业经经济带；在南南六公路沿线线、滨海沿岸岸建设旅游度度假生态区。在在空间分布上上形成“一核、三圈圈、三带、二二区”的格局。以以芦潮港新城城为核心，以以三条城镇聚聚合轴为骨架架，以周康地地区、惠南地地区、芦潮港港地区三个城城镇经济圈为为网络的复合合交融、时序序协调、地域域开放的城镇镇体系。（2）区域城镇体系规规划南汇区城镇体系规规划是上海市市城市总体规规划的有机组组成部分，根根据上海市城城镇体系的结结构框架，南南汇区城镇体体系在规模结结构上由新城城、中心镇、一一般镇三级体体系所构成，并并与中心村一一起构成区域域空间布局的的四个层次。规规划新城2个，中心镇3个，一般镇6个。新城：规划的新城有惠南南新城和芦潮潮港海港新城城。惠南新城规划以惠惠南新城为核核心，由周围围现有的宣桥桥、黄路等镇镇构成经济联联合发展区，使使人口和产业业在发展区内内统一布局，并并重点发展惠惠南新城，使使之形成具有有工业、居住住、科教、商商贸等综合功功能的城市。2020年规划城镇镇人口20万人。芦潮港海港新城是是全区政治、经经济、文化中中心，是南汇汇区的区政府府所在地。规规划以洋山国国际集装箱深深水港区的配配套、服务为为核心，依托托两港（空港港、海港），联联动发展成为为东北亚国际际航运中心的的核心城市，形形成与洋山深深水港功能相相适应的国际际性滨海新城城。规划芦潮潮港海港新城城由现有的芦芦潮港、泥城城两镇构成。2020年规划城镇镇人口为30万人左右。中心镇：规划的中心镇3个个，有周浦中中心镇、航头头中心镇和祝祝桥中心镇。周浦中心镇由现有有周浦、康桥桥两镇构成，重重点发展工业业、第三产业业，是南汇工工业重镇的重重点区域。2020年规划城镇镇总人口为15万人。航头中心镇大力发发展商贸流通通、仓储、配配送等产业，形形成生产和生生活资料流通通集散地。2020年规划城镇镇总人口为5万人。祝桥中心镇由现有有的祝桥、盐盐仓、东海三三镇构成，依依托浦东国际际机场，大力力发展临空产产业，逐步成成为集工业、商商贸、仓储、居居住等功能的的空港型现代代化城镇。2020年规划城镇镇总人口为3.5万人。一般镇：规划的一般镇由现现有集镇根据据区位、交通通、资源条件件等适当归并并而成。对规规划由2～3个现有集镇镇归并的一般般镇，在总体体规划布局时时，采用“中心组团式”分布的布局局结构，重点点发展主要（中中心）镇区，控控制和完善次次要镇区的发发展。规划一般镇共有66个，分别为为大团、书院院、万祥、老老港、六灶、新新场等镇。2020年规划城镇镇总人口9.5万人。中心村建设：根据“三个集中”和城乡乡一体化发展展的原则，归归并自然村，建建设中心村，以以形成规模合合理、环境优优美、具有地地方特色的现现代化农民居居住社区。中心村的规模一般般约为2500～4000人，人均建建设用地控制制在100㎡。2、项目所处区域周边边的市政主要要规划影响惠南城区19..2万人（项目所处处区域板块）惠南镇老城区区居民、惠南南新城区居民民包括听潮社社区、荡湾社社区、博佳花花园、清漪园园、时代华庭庭，爱盛家园园，东城花苑苑1村、2村，新凤凰凰城，皇宫半半岛，金地城城，红光社区区，藤腾公寓寓，靖海苑等等，以及枫丹丹白露别墅、九九九别墅、蓝蓝堡别墅、南南效建德别墅墅、成功家园园别墅等高档档住宅区。常住人口14.88万，流动人人口4.4万，未来规规划为两个核核心城镇之一一，常住人口口规模达到20万，按照人人均1-2平方米/年的房地产产住宅消化量量测算，惠南南城区板块房房地产住宅市市场需求量在在20-40万平方米/年左右。上海野生动物园：：约80万人次/年上海野生动物物园是上海市市人民政府和和国家林业局局合作建设的的我国首座国国家级野生生动物园。该该园位于南汇汇区三灶镇境境内，占地1153公顷，距上海海市中心约335公里。园区投投资3亿元人民币币，于19998年11月18日正式对外开开放，是国家家首批AAAA级旅游区。园内汇集着世界各各地具有代表表性的动物和和珍稀动物200余种，10000余头（只）。园园内分为：食食草动物放养养区、食肉动动物放养区、火火烈鸟区、散散养动物区、水水禽湖和珍稀稀动物圈养区区、百鸟园、蝴蝴蝶区以及动动物幼儿园等等。2004年游园人次次达80万人。对项目区域的知名名度有很大的的提升作用，而而且对于生态态景观住宅有有比较好的推推广作用。轻轨11号线由嘉定安亭至至临港新城，全全长120公里。全线分分为南段、中中段和北段。南南段从浦东三三林至临港新新城，共577.73公里，其中南南汇段长度约约为37公里，设有周周康站、惠南南站、浦东铁铁路站、临港港新城站等站站点。该工程程将于2006年底前完成成施工图设计计、项目公司司组建及施工工招投标工作作，2009年正式建成成启用。对吸引市区客源，导导入城市人口口作用巨大，对对区域市场价价格和城市化化进程有巨大大的促进作用用，也丰富了了产品需求形形态。总体而言：南汇区区为迎接发达达地区的产业业梯度转移做做准备，这一一点主要表现现在此次规划划把产业规划划和新城规划划摆在了突出出的位置，按按照城市2020年规划，南南汇区常住人人口规模将达达到107万，人均GDP按照现行汇汇率计算达到到15000美元左右，城城市化规模扩扩大一倍，为为区域房地产产的快速发展展提供了良好好的规划前景景。四、周边房地产市市场情况“两港一城”建设热热潮和城市化化进程加快促促进了南汇区区房地产市场场的蓬勃发展展。目前房地地产业在南汇汇区经济发展展中具有重要要地位和作用用，房地产业业直接税收占占到总税收的的15%左右，相关关税收占到总总税收的30%；如果加上上契税收入，则则占到36%。随着经济济的发展和城城市化进程的的不断加快，房房地产业对税税收的支柱作作用会更加明明显。房地产开发结构调调整优化，价价格走势逐步步趋稳。年份2005年2006年增幅2007年增幅增加值20.1亿元23.2亿元14.1%24.5房地产投资95.9亿元104.0亿元8.5%127.222.4%商品房竣工面积121.1万平方方米136.1万平方方米12.4%363.147.4%商品房销售面积191.7万平方方米137.3万平方方米-28.4%327.1138.2%商品房销售额87.3亿元67.3亿元-22.9%148.5120.5%商品房空置面积17.2万平方米米15.1万平方米米-12.2%64.3325.8%商品房平均价格4554元/平方方米4902元/平方方米7.6%第二部分、南汇区区房地产市场场分析一、房地产市场综综述惠南镇是老区政府府所在地，附附近有城北桃桃园、野生动动物园等著名名游览点，生生态状况较佳佳；沪南公路路、川南奉公公路等交通干干道汇聚于此此，交通便捷捷。惠南的房地产开发发前期以别墅类类物业为主，由由南六公路上上的枫丹白露露起步，随后后出现了东方方夏威夷、建建德南郊、蓝蓝堡、绿宝园园等一批中高高档别墅。随随着机场沿线线的日益繁荣荣，其双拼、叠叠加等优美而而实用的经济济型别墅的开开发也逐渐进进入南汇市场场。将来海港港新城滨海沿沿线将打造高高档别墅区格格局。从06年开始，商商业及办公楼楼市场发展迅迅速，以弘基基广场及foxtoown为代表的商商业均进入成成熟招商期，其其中foxtoown已经于07年4月份开业，而而弘基广场将将于08年6月份开业。从07年土地出让情情况来看，南南汇以商业和和综合项目为为主，且多以以公开招标的的方式进行，市市场已逐步进进入规范化。目目前，区域内内在售楼盘住住宅均价在77000元/平方米左右右，办公楼8000元/平方米左右右，商业均价价在12000万左右。二、土地市场简述述项目周边土地市场场2005--2007年情况交易时间地块名称面积用途成交总价楼面价成交地价容积率竞得单位(亩)(万)(元/平米)（万/亩）（≤）2007-11--9南汇区惠南镇199街坊51/16丘储备地,200770914地块32.97商用53701629162.881.5上海烟草集团南汇汇烟草糖酒有有限公司2007-9-226南汇新场镇20街街坊1/3、1/4宗地块,200770606地块305.06综合705002311231.11.5上海徐房（集团）有有限公司2005-3-118上海市南汇区惠南南镇32街坊1/2丘地块位于于申云小区以以西、福缘路路以北,200550206地块43.22综合66551004153.982.3上海建都房地产开开发有限公司司2007-9-226南汇惠南镇西北新新村地块,200770607地块1.54住宅6805523441.851.2上海听潮置业有限限公司2007-2-112南汇惠南镇西门支支路北侧地块块,200660505地块14.67商961上海永达（集团）股股份有限公司司397.4684745213.22综合测算，周边目目前商业、住住宅综合土地地平均成交价价格在213.222万元/亩。三、南汇办公楼市场分分析1、办公楼市场汇总总较之于住宅市场，南南汇的写字楼楼市场起步较较晚，市场山山出现的写字字楼也是近两两年建造，抵抵御市场风险险的能力还不不足。从整体体调查来看，南南汇写字楼市市场总体吸纳纳量小于供给给量，空置率率较高。此外外，由于国家家宏观调控的的主要对象是是住宅，平稳稳发展的写字字楼市场并未未在调控之列列，政策上相相对赢得了机机遇。1）价格趋于理性，销销售价格与价价值相符合写字楼的价格衡量量标准就是它它的租金，目目前南汇写字楼的的租金和价格格的回报率比比大概是8％到10％之间（按照13年投资回收收测算）；相比住宅而而言，写字楼楼的投资回报报率要高和稳稳定。中融集集团营销总监监刘伟说，目目前在上海，同同一地段写字字楼和住宅相相比，一般写写字楼的建造造成本会比住住宅高30％，而目前前售价却接近近，甚至部分分住宅价格高高于写字楼，这这在一个侧面面反映了写字字楼市场的理理性和住宅价价格的相对虚虚高。2）散户买家逐渐增多多从去年开始，许多多区域实力企业业打破了“只租不买”的惯例，纷纷纷开始购买买写字楼。中中国网通及法法院在南汇彩虹商务务大厦购买了了写字楼，主主要是由于经经过十几年的的发展，需要要谋求一个持持续、长期的的经营，不得得不去考虑如如何减少企业业商务办公成成本的事实；；同时，也考考虑到近年来来写字楼的租租金在逐渐攀攀升，导致企企业的商务办办公成本不断断上升，因此此很多企业开开始买楼自用用。同时新会会计法的出台台也为企业提提供了运营成成本转化为固固定资产投资资的可能性。3）严禁“居改非”政策的出出台刺激了写写字楼的需求求前年严禁“居改非”政策的出台台，使不少企企业从住宅楼楼里搬出来，刺刺激了乙级写写字楼的需求求，而且今年年还有加强之之势，从而带带动写字楼的的全面旺盛。4）“楼宇经济”效应使使写字楼的发发展得到了各各区政府的大大力支持33%的企业所得得税还有房租租税、营业税税等使各区政政府都在积极极“争抢”企业入驻，在在上海一幢甲甲级写字楼的的年税收达亿亿元已不稀奇奇，位于淮海海路上的瑞安安广场的总税税收达3亿多元。丰丰厚的税收收收入使各区政政府纷纷改变变服务意识和和提出优惠政政策以吸引更更多的企业入入驻，同时也也在积极地规规划新的CBD策略。政府府的大力支持持不但可以缩缩小写字楼的的经营风险，而而且可以保证证写字楼的健健康发展。5）投资回报率高浙浙商看好上海海南汇地区商商用物业拥有浙商投资业务务的哲地机构构总经理陈勇勇向《每日经经济新闻》表表示，目前，浙浙商在上海的的房产投资主主要集中在商商用物业用地地、工业用地地和综合用地地上，其中以以商用物业用用地居多，投投资区域大多多靠近中环外外环区域。而而南汇区域房房产投资被浙浙商看好。以以南汇为例，南南汇房产价格格相对其他区区域较低，其其部分区域商商铺均价大约约为11000元/平方米，住住宅均价在77000元/平方米左右右，投资回报报率相对较高高，发展空间间也较大。同同时，南汇在在上海新一轮轮发展规划中中占据重要位位置，未来将将被建设成富富有海洋经济济与海洋文化化特色的现代代化海港新城城，由于投资资环境较好，不不少浙商看好好南汇区域。2、在售办公楼产品品分析1）彩虹商务大厦名称：彩虹商务大厦名称：彩虹商务大厦单层面积：1100平方米销售均价：8000元/平方米租金：50万元/年/层（毛胚），60万元/年/层（装修）物业管理费：5元/平方米入住单位：法院、网通、廊亦舫（酒店）注：共两栋办公楼，其中一栋楼目前只销售了两层，另外一栋办公楼整体产权出售，售价约1个亿。2）腾藤商务大厦办公楼项目，暂时未对外公开，从政府部门尚未得到改项目的具体资料。裙房世纪联华已经开业运营。办公楼项目，暂时未对外公开，从政府部门尚未得到改项目的具体资料。裙房世纪联华已经开业运营。四、主要商业分布及结结论1、商业市场综述从目前南汇商业布布局来看，东东门大街由于于其毗邻南汇汇汽车站，给给区域内的商商业带来相当当多的客源，周周边镇的居民民均会选择到到此来购买衣衣物，现已成成为休闲、娱娱乐、购物为为一体的步行行街。该步行行街集中了南南汇的几大百百货及小商品品市场，如南南汇商贸城、南南汇精品商厦厦、海燕大厦厦、观海商场场等，其主要要业种业态功功能定位分布布如下：位置名称楼层业种、业态南门大街//建材、银行、酒家家、金店及各各大服装、眼眼镜专卖西门大街//服饰为主、银行、人人才服务中心心东门大街靖海百货底楼主楼为鞋专卖1F服饰2F床上用品3F主楼现未租，周边边为办公房南汇精品商厦1F手机、化妆品、首首饰、家电城城2F百货城、床上用品品、鞋、包、玩玩具3F服装城4F家具城海燕大厦1F、2F床上用品、钟表、服服装、工艺品品、鞋类观海商场1F、2F日用品、家电、服服装、小商品品、家具、办办公用品其他眼镜专卖店、音像像用品、文具具店、婚纱店店及各大服饰饰专卖沪南公路乐购1F、2F服饰、休闲、婚纱纱等购物商场场2F、3F乐购大型生鲜卖场场国美电器1F、2F，3FF家电、数码等综合合商场川南奉公路创新商场1F、2F鞋、皮具、家电、自自行车专卖、服服饰百鑫商场1F、2F电信世界、柯达、联联华人民路Foxtown1F、2F国内外一线二线品品牌服饰、鞋鞋帽、休闲、餐餐饮拱极路世纪联华大型卖场三八路//服饰精品店综上所述，项目所所在地若定位位为常规的购物休休闲类产品，则则无法和临近近汽车总站的的东门大街相相抗衡，由于于其在消费者者心中已成固固有的商业街街，因此很难难打破。如果果定位成品牌牌服饰，则无无法和foxtoown相抗衡。综合合以上所有公公建配套，不不难发现，随随着乐购、世世纪联华、弘弘基广场、foxtoown等大型商业业的相继开业业，区域内比比较综合性餐餐饮、休闲娱娱乐设施及中中高档品牌点点不再缺乏。对本案的商商业定位提出出了挑战。2、重点个案分析南汇弘基广场【地址】：南汇惠惠南镇川南奉奉公路6101弄，靠近拱拱极路，南侧侧是南汇现有有的地标建筑筑（南汇电信信大楼）；【占地面积】：133850平方米；【总建筑面积】：443800平方米；地上建筑面积：334656平方米其中：商场：233449平方米设备层：14077平方米酒店：9800平平方米地下建筑面积：99220平方米其中：地下车库：：6305平方米商铺及设备房：22915平方米【覆盖率】：49..7%；【容积率】：2.55；【机动车停车位】：150辆【使用年限】：产产权式商铺，使使用年限40年【简介】：整个建建筑由两栋地地下室相连的的建筑组成，沿沿拱北路与东东侧街坊路布布置3层高小商业业，并以过街街楼相连留出出广场通道，基基地西南侧布布置15层高的酒店店，两栋楼一一直一曲、一一高一低围合合出一个中心心商业广场。广广场的主入口口位于川南奉奉公路与拱北北路的交叉口口，进入广场场内部吸引主主干道的人流流，广场中央央是下沉式商商业庭院，辅辅以绿化组团团点缀，能够够有效的吸引引并驻留客户户，二层有围围合广场的回回廊及天桥，能能使二层商业业同样达到一一层商铺的沿沿街效应；整整个广场布局局力求使户外外流动最大化化，使商业界界面最大化，并并与沿街商业业一起带动起起该地块的商商业潜力。008年6月份开业，目目前商家正在在进场装修。【项目规划】：南汇弘基商务休闲闲广场的建筑筑群由1#楼（商务）、2#楼（宾馆）多多层圆弧型裙裙房建筑跨联联及一个围合合的下沉式广广场构成。其其中宾馆（酒酒店）公寓部部分由2#塔楼和中央央裙房及部分分地下广场商商务房构成。广场设三个个出入口：广广场西侧沿川川南奉公路、拱拱北路为主出出入口；广场东侧沿沿街坊路、拱拱北路为次出出入口，并以以过街楼的形形式将1、2号楼相连；拱北路一侧侧，上有过街街楼，货运车车可以从此出出入口临时进进出广场。广广场内部下有有下沉式商业业庭院，上有有围合广场的的回廊及天桥桥。车库位于于地下一层，规规划停车位135个，临宾馆馆一侧设有部部分地上停车车位。整个广广场布局力求求使户外流动动最大化，使使商业界面最最大化，并与与沿街商业一一起带动起该该地块的商业业潜力。【楼层布局及说明明】：地下一层：车道，停停车库，部分分商业用房，设设备房（水库库、泵房、变变配电房、风风机房、集水水井等）；东东部区域设职职工后勤生活活区（后勤办办公室、食堂堂、更衣室、淋淋浴间、卫生生间、茶水间间等）。还有有仓库、布件件间，食品粗粗加工。有条条件可预留或或设置客户自自助式洗衣干干衣房。一层：酒店大堂、总总台、商务中中心、大堂咖咖啡吧（酒吧吧）、电梯厅厅、监控中心心、行李和贵贵重物品寄存存室、花店、小小商场（精品品屋），营销销、服务办公公室，自助展展示屏，电话话亭。如有可可能打开部分分电气室（11F）空间，将将边上商业（西西饼屋）局部部贯通，可扩扩大酒店水平平视角。如有有条件，将部部分商用房做做成旅游、航航空票务中心心，可增加酒酒店的功能和和知名度。二层、三层：商业业配套。四层、五层：预留留的大型品牌牌餐饮区，餐餐饮辅助用房房，厨房加工工区。六层：一个多功能能大型会议、影影视、宴会厅厅（内部可分分隔，外面设设衣帽间和会会务专用办公公室）。利用用五楼楼顶平平台局部搭建建扩展设小型型食品加工准准备间；一个个会见（兼休休息）厅，4~5个不同规格格的中小型会会议室；其余余为SPA/理发美容和和按摩、足疗疗室、公共卫卫生间。七层：酒店客房用用自助餐厅、小小包房餐室；；总经理、财财务、行政办办公室；健身身房、小型桑桑拿、棋牌室室、网吧（或或电子游艺室室）。八~十层：团队普客，零零星商务、会会议客、散客客用标房，其其中部分房间间设大小床（方方便三口之家家）。十一~十三层：商务客房房，部分房间间为套房，设设双人床或大大小床，每层层设一套公寓寓式高级商务务房，增设简简单厨房。十四层~十五层：：跃层复式公公寓房（上下下两层，会客客、活动区和和卧房休息区区分离），其其中一套为豪豪华复式公寓寓（楼上加设设书房），一一套为超豪华华复式客房（号号称总统房，设设夫人房，2个会客厅，办办公室。）该酒店还配置了五五部电梯，二二台通客房层层，二台只到到六层，一台台货梯通往酒酒店各个楼层层。【技术参数】：楼层结构：1号号楼为框架结结构；2号楼为框架架剪力墙结构构外墙装饰标准：主主体为高级外外墙涂料，局局部配以石材材及玻璃幕墙墙窗材：彩色铝合金金框材配白玻玻公共部分材质：由由开发商二次次精装修公共部分电梯标准准：东芝合资资电梯；单元元内部天花墙体标准：满铺腻腻子粉层抹光光；单元内部部地坪标准：：水泥沙浆找找平单元进户门材质：：安全防爆玻玻璃门。单元面积：一层的的商铺单套面面积从50—100平方米；二层层的商铺单套套面积从100—400平方米。【优势概述】：从立项到规划设计计，弘基商业业休闲广场都都定位于国际际化配备，更更有四星级国国际标准的假假日酒店。完完备的规划，充充分体现了当当今商业业态态的最高表现现形式，为投投资客谋求最最大价值回报报。南汇弘基基商业休闲广广场采用错位位经营模式，充充分把握南汇汇缺稀的中高高档综合性美美食休闲广场场形态的这一一契机，在避避免商家恶性性价格竞争和和渠道竞争的的同时，实现现了业态的互互补，迎合了了各层次客源源的消费心理理及需求。广广场由健身、购购物、娱乐、休休闲、品牌餐餐饮、商务酒酒店6大主题区组组成，各个区区域由多个公公共商业空间间联系组织，形形成一个完整整的业态分布布,构成南汇首首席“主题商业文文化概念商业业圈”。【区位优势】：惠南科教经济圈—在南汇规划划的“一核三圈三三带”的形态特色色中惠南镇依依托相对雄厚厚的经济基础础和文化底蕴蕴，大力发展展高等职业培培训、旅游娱娱乐、物流配配送、现代都都市农业和外外向型加工业业，形成以南南汇科教园区区、南汇工业业园区、南六六公路旅游线线和现代农业业园区为主体体的产业基地地。主要优势势体现如下：：（1）大口岸：汇聚66大交通架构构：浦东国际际机场、洋山山国际深水港港、浦东铁路路(海港新城宝山)、轻轨R3、沪芦（A1）、郊环（A30）高速公路路，沪南、南南六、两港、川川南奉等高速速公路，大治治河内河航运运。（2）大旅游：汇聚112个旅游景点点：上海野生生动物园冰天雪地新场古镇南汇桃花村森林公园滨海高尔夫夫球场滨海射击场鲜花港万亩桃园滴水湖跨海大桥弘基商业休休闲广场。“弘基广场”是其中的一一个驿站，集集“吃喝玩乐住”为一体的休休闲点。（3）大学城：复旦大大学金融学院院、上海水产产大学、上海海电力学院、上上海工商外国国语学院、上上海托普信息息学院、上海海思博学院、孔孔祥东艺术学学院、上海理理工大学、上上海第二医科科大学、上海海国际护理学学院、上海剑剑桥学院、中中国科技大学学研究生院、上上海海事大学学等及太平洋洋保险中国总总部、亚洲总总部。还有南南汇中学、工工商外国语附附中、双翼学学校、文化中中心、体育中中心、同济科科技园、托普普软件员等。（4）大工厂：汇聚44大产业板块块：南有292平方公里的的国家级产业业园区现代物流园园区和先进制制造业及第（深深水港），西西有中国电信信信息产业园园、华硕信息息（信息港）、市市及康桥工业业园区、上海海国际医药园园区，北有上上海空港工业业区、国际航航空物流园区区（航空港），东东有南汇现代代农业园区、滨滨海旅游产业业园区（鲜花花港）。（5）大城镇：汇聚22座城惠南新城和和临港新城，辐辐射3个区奉南川。上上海经济发展展战略东移，两两港地区将是是上海21世纪经济增增长最快，前前景最广阔，购购买力最强，最最具活力和动动力的区域。【产品优势】：弘基商业休闲广场场依据现代商商业经营模式式，以一高一一低建筑规划划围合出一个个中心商业广广场。广场的的主入口吸引引主干道的人人流，广场中中央是下沉式式商业庭院，辅辅以绿化组团团点缀，有效效驻留客户；；二层围合广广场的回廊及及天桥，使二二层商业同样样达到一层商商铺的沿街效效应；整个广广场布局力求求使户外流动动最大化，使使商业界面最最大化，带动动起该地块的的商业潜力。由两栋地下室相连连的建筑围合合成一个中心心商业广场，采采用互动式的的导购流线，能能最大化的利利用整体区域域商业资源，引引导客流有效效的进行消费费和驻留。广场内有下沉式商商业庭院，辅辅以绿化组团团，休闲长椅椅的点缀，能能充分满足客客户休息，泊泊车，留恋鉴鉴赏的各种商商业协调机能能，能在广场场内聚集大量量的人气，提提升内街商业业的品质广场内建造一座15层高的四星星级标准的酒酒店，能够吸吸引大量的观观光商务客源源，同时能够够提升广场的的整体品质。二层层高5.88米，可自行加加层，实现花花一层的价钱钱可以享受双双倍的使用空空间。二层商铺退台形成成连廊，连廊廊宽度将近6米，使得二层层商铺形成与与一层同样的的沿街效果。大部分商铺都预留留设备井，能能满足不同行行业的需求。广场内公共部位智智能化设计，设设有背景音乐乐，电子巡更更，摄像监控控，消防报警警等。地下室全部，22号楼一层，二二层部分，2号楼三——七层全部设设置中央空调调。【经营优势】：上海弘基商业经营营管理有限公公司是南汇弘弘基商业休闲闲广场的商业业经营管理公公司。公司由专业业的商业经营营管理精英组组成，在市场场准确定位、市市场培育、商商业策划、商商业业态掌握握、招商推广广及商业物业业管理等方面面拥有丰富的的经验。公司司率先将“街中店、店店中街、一站站式”的经营模式式引入现代商商业休闲广场场领域，使商商业休闲广场场的主营空间间扩展至商业业房产、文化化娱乐、展示示、餐饮以及及体育娱乐等等方方面面。目目前管理并经经营的商业项项目有上海徐徐家汇休闲弘弘基休闲广场场、虹口区四四川路弘基假假日广场，宝宝山上大弘基基文化休闲广广场、宝山弘弘基电影城等等。【租金】：2.55元/平米/天【物业管理费】：：4.5元/平米/天【图片展示】：南汇FOXTOWN【地址】：人民东路路2635弄【开发商】：上海海江东土地房房产开发有限限公司【单套建筑面积】：：280平米/套、360平米/套（一至三三层）【租金】：服装22.5元/平米/天，美食街2元/平米/天【物业管理费】：：1.5元/平米/月【售价】：1.22万元/平米【简介】：上海豪布斯卡生活活港（HOPSCCA），位于上上海市南汇区区惠南城区，两两港黄金商圈圈之中心，是是一个集假日日酒店、首席席写字楼、公公园、大型停停车场、休闲闲娱乐购物餐餐饮街区、会会所、公寓于于一体的大型型欧式城市建建筑群和一站站式超级生活活中心。上海豪布斯卡生活活港按照国际际最先进的城城市规划理念念——豪布斯卡模模式开发建设设，项目占地地约250亩，包括118000㎡荷兰LEBEERTOLOOTTI建筑风格的的国际假日酒酒店，115000㎡的法式学派派建筑风格的的首席写字楼楼，约450000㎡的开放式城城市绿廊——两港印象公公园，1公里地下停车车场、约500个地面停车车泊位及大众众公交总站，近10万㎡的步行街区和休闲美食娱乐街区以及核心街区——“中华老字号品牌大道”和“中国经典品牌博览馆”，大型会所——上海豪布斯卡俱乐部，约8万㎡的剑桥公寓、碧海公寓、蓝天公寓，构成了一个集休闲、娱乐、餐饮、购物、办公、居住、社交、文化、会务、旅游、度假于一体的，复合式、一站式、多元化的优质生活空间。凭借上海国际航运运中心核心区区建设和浦东东国际机场的的两港优势，凭凭借297平方公里临临港现代装备备制造业基地地的崛起，凭凭借洋山保税税港区、临港港临空两大物物流园区的启启用，凭借南南汇科教园区区（大学城）、上上海国际医药药园区、上海海滨海旅游度度假区等开发发区的产业优优势，上海豪豪布斯卡生活活港的建设站站在了一个新新的起点，快快速便捷的交交通网脉，强强劲的产业支支持，海洋文文化的多元性性和开放性，赋赋予豪布斯卡卡生活港全新新内涵：——汽车时代扩大大了商圈的影影响半径，不不仅仅是一个个区域性的概概念，商业辐辐射整个两港港地区，整个个东上海，核核心商圈的人人口约50万，主控圈圈的人口约150万，辐射商商圈的人口达达300万；——休闲时代强化化了消费的随随机性和娱乐乐性，精神性性消费和物质质性消费并驾驾齐驱，豪布布斯卡街区规规划建设的会会所、游艇码码头、空中包包厢、大舞台台、时尚走秀秀台、才艺大大擂台、儿童童乐园以及街街头艺术博览览、节庆活动动等，分布在在街区的每一一个空间，融融合在生活的的每一个时间间节点，城市市生活的情趣趣无所不在；；——品牌时代促进进了商业资源源的重组和优优化，国际知知名品牌、著著名商号和百百年老店的导导入为豪布斯斯卡注入了生生机和活力，品品牌店的集聚聚和品牌文化化的集中展现现，特别是“中华老字号号品牌大道”和“中国经典品品牌博览馆”的创建，赋赋予豪布斯卡卡中国化的内内涵，也为两两港地区的旅旅游消费特别别是国际旅客客大陆之行的的最后一站的的消费提供了了平台；——信息时代推动动了豪布斯卡卡智能化建设设进程，一卡卡通中央结算算系统的建立立，宽带终端端到达街区的的每个单元和和每个公共服服务点，移动动、联通、电电信三大通信信网络的全覆覆盖，户外视视频系统、智智能化办公系系统、安保系系统的建立，全全面提升了街街区的配套水水平、运行能能力和竞争力力。——个性时代体现现了商业街区区的多元性和和开放性，整整个街区展现现欧式建筑风风格，丰富多多彩的色彩和和外形充分体体现了个性化化张扬的时代代特征，该项项目由法国NOVIDDIS领衔设计，法法国、葡萄牙牙等国的设计计师、工匠、画画师现场打造造，街区展现现法国、荷兰兰、意大利、西西班牙、葡萄萄牙、比利时时、奥地利等等7个国家和地地区的建筑风风貌，堪称欧欧洲建筑艺术术博览；在商商业的导入上上主张国际品品牌和民族品品牌、时尚品品牌和本土品品牌的兼容并并蓄，充分体体现商品、服服务和商业文文化的个性特特征。——海洋时代揭开开了现代服务务业的新篇章章，上海经济济发展战瞩目目两港，聚焦焦南汇，上海海豪布斯卡生生活港正全力力以赴，以先先进的理念、多多元的文化和和开放的胸怀怀，倾力打造造一个国际化化的超级生活活中心，打造造休闲时代的的全新生活观观。中国式豪布斯卡：：一个全新的的超级生活系系统一种全新的的生活观假日宾馆（HOTTEL）该酒店建筑面积88950.331㎡，其中3~6层宾馆部分5951..92㎡（包括1~2层配套用房房），1~2层2998..39㎡拟作夜总会会酒吧咖啡厅厅，地下3155..81㎡为拟作迪厅厅。该建筑为为六层欧式建建筑（荷兰LeBaartolootti建筑风格），按按酒店模式规规划设计，设设标准客房112间，配套电电梯、服务前前台、餐厅、储储藏间、配电电间、地面停停车泊位等设设施，停车泊泊位约60个，水、电电、天然气、有有线电视、宽宽带终端、电电话、排污设设施等配套到到位，经营方方向既可做经经济型连锁酒酒店如法国雅雅高集团的宜宜必思、美国国圣达特集团团的速8、美林阁莫莫泰168、锦江之星星、如家等，也也可提高酒店店配置标准，做做成三星级以以上酒店。假日宾馆安装配套套设施清单供电：总配电量8800KW，其中：餐餐厅（1--2F）为150KW，客房（3--6F）为300KW，标房每套套为2KW。标房内配配置根据接线线附图预留到到位。地下室室、餐厅、客客房独立计量量供水：变频供水，地地下室、餐厅厅、客房独立立计量供热：屋顶预留位位置，设置中中央供热系统统供气：室外预留天天然气管道接接口，需要时时经独立申请请后开通使用用空调：预留独立分分体式空调位位置，或根据据需要安装中中央空调通讯：有线电视、电电话、宽带终终端到位消防：地下室内设设置总消防泵泵房，地下室室、客房消防防系统到位，一一、二层餐厅厅设疏散照明明和消火栓系系统排污：一、二层餐餐厅预留烟道道，室外预留留隔油池位置置，污水经处处理后接入市市政排污总管管电梯：设置10000kg标准准客梯2台写字楼（OFFIICE）该写字楼建筑面积积7162..7㎡，（注：第第七层曼莎顶顶不计入该写写字楼建筑面面积），其中中3~6层商务楼建建筑面积6856..40㎡（包括1、2层配套用房房），2层设多功能能会议厅，建建筑面积306.33㎡。七层为两两个大型会议议室（约1000㎡）。该写字字楼为七层欧欧式建筑（法法式学院派建建筑风格），按按商务楼模式式规划设计，设设标准商务套套间124间，配套电电梯、服务前前台、餐厅、商商务中心、地地下停车库等等设施（地下下室建筑面积积1768..23㎡另计），地地面地下停车车泊位约60个，水、电电、天然气、有有线电视、宽宽带终端、电电话、排污设设施等配套到到位，经营方方向设定为商商务楼。商务楼安装配套设设施清单供电：总配电量7700KW供水：变频供水供热：屋顶预留位位置，设置中中央供热系统统供气：室外预留天天然气管道接接口，需要时时经独立申请请后开通使用用空调：预留独立分分体式空调位位置，或根据据需要安装中中央空调通讯：有线电视、电电话、宽带终终端到位消防：地下室设消消防泵房，各各楼层设疏散散照明和消火火栓系统，消消防系统到位位排污：污水经处理理后接入市政政排污总管电梯：设置10000kg标准准客梯2台两港印象公园（PPARK）两港印象公园园占地450000平方米，由城城市客厅、假假日庭院和青青春聚场三大大主题板块组组成，绿地、广广场、树林、草草坪、座椅、喷喷泉、主题景景观及停车坪坪，构成了11公里长约55米宽的开放式式城市共享空空间，是人们们休息、散步步、交流的好好去处。步行街/美食街（SHOPPPINGMMALL）步行街长约1公里里，街区平均均宽度为17米，4大人气广场——西入口的美美食广场、A区的酒吧广广场、B区的休闲广广场和东入口口的演艺广场场，实现步行行街区的空间间贯连，5台人行自动动电梯、9座天桥与步步行街二层内内置式走廊连连接，形成地地面、空中2条步行街，步步行街店铺框框架结构，超超大面宽设计计，几个单元元可组合使用用，标准单元元门面宽度为为4.8M和5.4M，便便于与国际化化连锁店、专专卖店、品牌牌店的对接和和经营。街区的步行道、喷喷泉、花坛、空空中包箱（观观赏阳台）、座座椅、广告灯灯箱、组团绿绿化、景观雕雕塑以及才艺艺大擂台、经经典乐坛、时时尚走秀台、大大舞台等导入入步行街发源源地——欧洲步行街街的设计理念念和建筑元素素，构成情景景化的消费空空间。步行街店铺主要有有两种单元：：1、面南朝向，3层层，框架结构构，建筑面积积约180㎡，门面宽4..8M，进深深12M（2层走廊宽2..7M），一一层层高3..75M，2层层高3.77M，三层层层高3.3MM，水、电一一房一表,有线电视终终端一户一端端，由业主自自行申请开通通，电话终端端一户一端，具具备安装宽带带条件，由业业主自行申请请开通，天然然气管道铺设设进户，由业业主申请开通通，适合购物物、休闲、娱娱乐、餐饮等等业态。每户户标准配电用用量为10KW。2、面北朝向，2层层，住宅裙房房，建筑面积积约180㎡，门面宽5..4M，进深深16M（2层走廊宽3MM），一层层层高3.755M，2层层高3.77M，水、电电一房一表,有线电视终终端一户一端端，由业主自自行申请开通通，电话终端端一户一端，具具备安装宽带带条件，由业业主自行申请请开通，没有有天然气接入入，餐饮娱乐乐等经营业态态受有关法律律法规限制。每每户标准配电电用量为10KW。美食街长约1公里里，与北侧开开放式两港印印象公园隔路路相望，沿人人民东路形成成餐饮、休闲闲、娱乐一条条街，四大标标志性建筑雄雄踞政海路、新新川南奉公路路等城市节点点，展现惠南南新城新的城城市天际线。店店铺框架结构构，超大面宽宽设计，几个个单元可组合合使用，标准准单元门面宽宽度达6M和7.8M，便便于与国际化化品牌店、连连锁店、专卖卖店的对接和和经营。美食街店铺主要有有两种单元：：1、面北朝向，3层层，框架结构构，建筑面积积约380㎡，门面宽7..8M，进进深15M,一层层高4..2M，2层层高3.44M，三层层层高3.4MM，水、电一一房一表,有线电视终终端一户一端端，由业主自自行申请开通通，电话终端端一户一端，具具备安装宽带带条件，由业业主自行申请请开通，天然然气管道铺设设进户，由业业主申请开通通，设隔油池池、烟道等环环保专用设施施，为餐饮、娱娱乐、休闲等等业态的经营营专业打造。每每户标准配电电用量为20KW。2、面北朝向，3层层，框架结构构，建筑面积积约280㎡，门面宽6MM，进深15MM,一层层高4..2M，2层层高3.44M，三层层层高3.4MM，水、电一一房一表,有线电视终终端一户一端端，由业主自自行申请开通通，电话终端端一户一端，具具备安装宽带带条件，由业业主自行申请请开通，天然然气管道铺设设进户，由业业主申请开通通，设隔油池池、烟道等环环保污专用设设施，为餐饮饮、娱乐、休休闲等业态的的经营专业打打造。每户标标准配电用量量为20KW。大中型餐饮娱乐旗旗舰店位于政海路、新川川南奉公路城城市节点的四四大标志性建建筑，为五层层欧式建筑，按按餐饮业标准准规划设计，有有餐厅、厨房房、服务前台台、储藏间、配配电间，水、电电、天燃气、电电梯、有线电电视、宽带终终端、电话、排排污排油烟设设施，地面地地下停车泊位位配套到位。该该建筑为框架架结构，经营营方向设定为为大中型品牌牌餐饮业，也也可根据市场场需求，经营营娱乐、休闲闲、旅馆、沐沐浴中心等。每每幢标准配电电为150KW。四大标志性建建筑面积表门牌号位置规划用途设计风格面积（㎡）餐位（个）2595~26009号

（A8A）人民东路政海路西西侧转角餐饮、娱乐、休闲闲19世纪拿破仑式2728.256002577~25991号

（B8）人民东路政海路东东侧转角餐饮、娱乐、休闲闲19世纪拿破仑式1683.714502189~24999号

（B9）人民东路钦公塘路路西侧转角餐饮、娱乐、休闲闲布鲁塞尔19255装饰风格2217.455502471~24887号

（C6A）人民东路钦公塘路路东侧转角上海移动南汇分公公司定购布鲁塞尔19255装饰风格1905.78/会所——上海豪布斯卡企业业发展俱乐部部（CLUB）企业家和社会名流流社交、联谊谊、合作、信信息互动和共共享的活动场场所。公寓——蓝天公寓、碧海公公寓、剑桥公公寓（APARTTMENT）约6万平方米，三个居居住小区以“蓝