第三章市场比较法

第三章市场比较法最重要、最常用的基本估价方法之一，也是国外通用的经典估价方法！主要内容第一节市场比较法的基本原理第二节市场比较法的基本步骤第三节应用举例第一节市场比较法的基本原理概念理论依据（基本原理）基本公式特点与适用范围一、市场比较法的定义

市场比较法：就是将估价对象与近期内已发生交易的类似土地（不动产）进行比较，对这些类似土地（不动产）的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。这里的“类似土地（不动产）”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面，与估价对象相似的土地（不动产）。市场比较法，又简称比较法，是不动产估价中最重要、最常用的基本方法之一。采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。交易实例Ⅰ交易实例Ⅱ交易实例Ⅲ

修正待评估不动产价格二、基本原理

市场比较法的理论依据，就是替代原理。其基本原理如下图所示：比较比较比较三、市场比较法的基本公式采用市场比较法评估不动产的价格，需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。根据实际比较基准不同可分为：直接比较间接比较三、市场比较法的基本公式（续）1.直接比较修正公式直接比较是以待估对象的状况为基准，把各交易案例与其逐项相比较，然后将比较的结果转化为修正价格。

式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准；

个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。

直接比较表不动产状况权重估价对象D可比实例A可比实例B可比实例C可比实例…因素1f1100因素2f2100………………因素n-1fn-1100因素nfn100综合11002.间接比较分析

间接比较是以一个标准不动产或条件俱佳的不动产为基准，把交易案例和待估对象均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。

（1）区域因素间接比较

式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。（2）个别因素间接比较

式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准；标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分母是可比实例的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分；个别因素修正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子是估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。

间接比较表不动产状况权重标准状况估价对象D可比实例A可比实例B可比实例C可比实例…因素1f1100因素2f2100………………因素n-1fn-1100因素nfn100综合1100四、市场比较法的特点与应用范围（一）特点1.市场比较法具有现实性，有较强的说服力。2.市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称为“比准价格”。3.市场比较法由价格求价格，欠缺理论基础。4.市场比较法需要估价人员具备较高素质。因为需进行一系列项目的比较修正，要求具备多方面知识和丰富经验。5.市场比较法以替代原理为基础，正确确定不动产使用价值及其影响因素，是提高不动产估价精度的基础。（二）适用条件1.要有足够数量的可比实例我国要求市场比较交易案例不少于3个，一般为3-102.比较实例与估价对象具有相关性和替代性3.交易资料的可靠性4.交易资料的合法性（三）适用范围从适用条件看，市场比较法主要用于不动产市场发达、有充足的具有替代性的不动产交易实例的地区。从评估目的和评估结果来看，市场比较法除可直接用于评估不动产的价格或价值外，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。

第二节市场比较法的估价步骤一、收集交易资料二、确定比较交易案例三、市场交易情况修正四、期日修正五、区域因素修正六、个别因素修正七、使用年限修正八、容积率修正九、不动产价格的确定(一)收集交易实例1、收集交易实例的途径查阅政府有关部门的不动产交易等资料。查阅报刊上有关不动产出售、出租的广告、信息等资料。参加房地产交易展示会，了解不动产价格行情。向不动产交易当事人及相关机构调查了解情况。假装成购买者，与房地产出售者(如房地产开发商、经纪代理商等)洽谈，取得真实的不动产价格资料。同行之间相互提供。计算机信息网络。

2、收集交易实例的基本内容交易双方的基本情况和交易目的。交易实例不动产的状况：交易实例不动产状况主要包括：①坐落位置；②形状与面积；③地质条件；④自然与人文环境；⑤土地利用现状与规划用途；⑧地上建筑物的基本情况；⑦权利状况。成交价格与成交日期付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。交易情况主要包括：交易税费的负担方式，是否是亲友之间的交易，有无瞒租瞒价、急买急卖、人为哄抬等行为。收集交易资料

二、确定比较交易案例1、概念：可比实例是指符合一定条件、估价中可作为参照比较的交易实例。2、选取可比实例的基本要求：（1）是估价对象的类似不动产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近。（2）交易类型与估价目的要吻合。（3）成交日期与估价时点接近（4）成交价格是正常价格或可修正为正常价格。3、选取可比实例的基本准则

可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供需范围内的类似地区可比实例的用途应与估价对象的用途相同可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同可比实例的规模应与估价对象的规模相当可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同

3、选取可比实例的基本准则（续）可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。可比实例的交易类型与估价目的相吻合。交易类型主要有出让、买卖、租赁、入股等。可比实例的成交日期应与估价时点接近。如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超过1年）。可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。选取可比实例的数量：一般要求选取3-10个可比实例4、建立价格可比基础就是对所选可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到估价对象的价格单位上，为进行比较修正建立共同的基础。主要包括5方面的工作：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。三、市场交易情况修正

进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于不动产的特殊性和不动产市场的不完全性，交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差，所以必须对这些不正常的情况加以修正，使可比实例的非正常价格变为正常价格后，才能作为估价对象的价格。非正常交易情况的类型：有利害关系人之间的交易：其成交价格通常都低于正常的市场价格。急于出售或者急于购买情况下的交易：前者往往造成价格偏低，后者则使价格偏高。受债权债务关系影响的交易：一般交易价格偏低。对市场行情缺乏了解的交易：如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高；如果卖方不了解市场行情，盲目出售，则成交价格往往偏低。有特别动机或者偏好的交易：相邻不动产的合并交易：特殊交易方式下的交易：税费非正常负担的交易：交易情况修正公式或非正常交易的实例一般不宜选为对比实例，但是当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，就必须对其进行交易情况修正。交易情况修正一般采用百分率法进行。某城市在一估价中经调查分析，确定需进行情况修正的主要因素是交易形式修正，即要剔除比较交易案例和待估土地之间因具体交易形式（协议、招标、拍卖等）不同造成价格差别。该城市利用市场价格调查结果，确定修正指数表如下，若选择的某交易案例为协议方式的交易，成交价每平方米500元，而待估土地则要求评估拍卖成交价格，计算交易情况修正后的交易案例地价。举例：情况修正后的交易案例价格=四、交易日期修正交易日期修正一般采用百分率法进行。其基本公式如下：可比实例的成交价格×交易日期修正系数＝估价时点价格其中，交易日期修正系数是以成交日期时的价格为基准来确定的。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌的百分率为T%，则有：可比实例的成交价格×(1十T%)＝估价时点价格或可比实例的成交价格×（100+T）/100＝估价时点价格上式中，(1十T％)与（100+T）/100是交易日期修正系数。在实际评估中，往往通过价格指数和变动率来进行交易日期修正。四、交易日期修正（1）采用价格指数进行修正地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数.a.采用定基价格指数进行修正,公式为：

b.采用环比价格指数进行修正,公式为：

举例1某城市地价指数如下表（地价指数是以2004年为基期100,以后每年上升4个百分点，2006年以后每年上升2个百分点）

若选择的比较易实例是2006年成交的，交易价格是1080元/平方米，而待估对象估价期日为2008年，则交易期日修正后的地价=举例2某地区某类不动产2000年4月至10月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。其中某宗不动产在2000年6月的价格为2000元/平方米，对其进行交易日期修正（估价时点为2000年10月）。修正地价=

（2）采用价格变动率进行修正采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正估价时点时的价格=可比实例在成交日期时价格×(1±价格变动率)期数采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正估价时点时的价格=可比实例在成交日期时价格×(1±价格变动率×期数)举例：评估某宗不动产在2008年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/平方米，成交日期2007年10月末；另据调查得知2007年6月末至2008年2月末该类不动产价格平均每月比上月上涨1.5％，2008年2月末至2008年9月末平均每月比上月上涨2％。则对该可比实例价格进行交易日期修正=如何确定价格指数或价格变动率（1）一般物价指数或变动率（2）房地产价格指数或变动率：①全国房地产价格指数或变动率；②某地区房地产价格指数或变动率；③全国某类房地产价格指数或变动率；④某地区某类房地产价格指数或变动率五、区域因素修正

含义就是将可比实例在其区位条件下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、估价对象以外的公共设施完备程度、临路状况等影响房地产价格的因素。基本思路首先，列出对不动产价格有影响的不动产状况因素；其次，判定估价对象不动产和可比实例不动产在这些因素方面的状况；第三，将可比实例不动产与估价对象不动产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；第四，根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。公式：举例：

有三个可比实例A、B、C成交价分别为1500，1650，1600元/平方米，现将可比实例不动产的区域因素与估价对象不动产的区域因素进行直接比较，结果见下表。区域因素直接比较表

对各可比实例进行区域因素修正，即可得到:A:区域因素修正后的价格=B:区域因素修正后的价格=C:区域因素修正后的价格=

六、个别因素修正进行个别因素修正，就是将可比实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个别状况下的价格。土地的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、土地使用权年限等。建筑物的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。公式：修正方法（1）计算使用年期修正系数公式：式中：K:将可比实例年期修正到待估不动产使用年期的年期修正系数r:不动产还原率（是不动产纯收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率）m:待估不动产的使用权年期n:可比实例的使用权年期七、使用年期修正(2)利用年期修正系数对交易案例价格进