房地产制度与运营-万科工程项目管理5步法

•项目验收•交付准备•项目验收•交付准备•项目验收•交付准备•监督项目•修改项目•供方管理•监督项目•修改项目•供方管理计划理成本理质量司公供方理项策维修管理项目后评估纠正提高维维修与服务维修管理项目后评估纠正提高过程组知识领域洞察预定义策划与评估现场与控制完工与移交维修与服务工程范围管理项目定位工作范围计划工作范围定义任务验收范围变更控制项目计划管理描述项目工作分解三级计划管理计划管理三令均好中加速质量与进度关系项目计划编制计划管理五申合理工期总体变更控制项目状况汇报项目成本管理确定目标成本资源计划费用估算费用预算分配9大部分控制现场签证管理施工过程成本项目质量管理质量文化质量目标确定分解工作质量策划书质量标准过程控制对监理管理模拟验收管理收尾维修管理项目组织管理组织建立人员分工与岗位组织计划人员获取团队建设项目采购管理采购模式采购策划材料验收供方管理供方评估项目风险管理风险管理计划风险分析风险应对计划项目开盘风险交付风险控制维修与服务维修管理维修与服务维修管理项目后评估纠正提高 HowmuchWhatif HowmuchWhatifIfelse•监督项目•修改项目•供方管理Howtostart1项目验收improve•供方管理维修与服务维修管理项目后评估纠正提高••监督项目•修改项目•供方管理维修与服务维修管理项目后评估纠正提高•监督项目•修改项目•供方管理维修与服务维修管理项目后评估纠正提高成功冬天计划、春天播种、夏天耕耘、秋天收获成功冬天计划、春天播种、夏天耕耘、秋天收获期望获得的利益抵得上预计付出的成本吗你的项目技术上可行吗？所需要的资源能够获得吗？(任务、时间、费用)页的文件打印出来。取得时间、费用、任务三要素的平衡案例：总部搬家(举例)目标、时间和费用(可选)取得时间、费用、任务三要素的平衡案例：总部搬家(举例)案例：总部搬家(举例)案例：工程例会？3.如果你必须把这个行动安排给别人，你有把握要工作的关系(WBS)用图表或目录形式表示工作结构(3种)3.如果你必须把这个行动安排给别人，你有把握案例：人力资源一票否决制案例：使别人愿意2、岗位职责3、专业集成4、部门协调会议 分配职责分配职责，落实所有工作的负责人一伙外国人外出狩猎、野炊一伙外国人外出狩猎、野炊案例：万科的POM为发展商服务的计划口最佳实践方法。(举例：如何烫分解图2、确定工作顺序4、画出网络图限识别可能的风险因素评估风险因素对项目的影响风险的控制的管理员、经验、技术和工作流程)营造良好的工作环境有效的工作环境(万科和中海的区别)1.善于激励人2.突出个性3.化复杂为简单营造良好的工作环境(站着开项目例会)2.时间质量控制 2.项目目标(验收计划)图项目成本预算表7.项目进展图(甘特图)风险控制和创造机遇计划•计划性差•质量无保证•超出预算•拖延进度•眼睁睁看着风险变成了现实而无所作为•团队无凝聚力，矛盾无法解决•客户／用户关系不好•滥用／浪费资源•小组／部门间配合、协调不好•不能争取到上级支持•项目文档不规范•……大管理模式！对每一个项目或任务都关注：如何做好它的计划、执行和控制大管理模式！对每一个项目或任务都关注：如何做好它的计划、执行和控制1.现场巡查2.项目内部周例会3.项目周例会4.专项工程例会5.公司领导巡查6.公司内部检查和评比7.集团检查8.开盘检查9.模拟验收10.专项检查11.正式阶段评审12.集团审计法务部审计常用的现场管理表格(见涉及资料目录) 修改项目对风险、机会或目标的变化作出反映2.几个工序控制表(浇筑令、场地移交)依照合同罚款完工验收程结算的控制入伙前检查房屋移交开荒计划屋交付档案管理Dont’re-inventthewheel项目项目成功的十个要素(摘自KT公司的调查报告)1.项目小组承诺成功领导承诺、参与2.准确的项目费用估算成本核算，能算多细算多细4.资金保证3要素及双向承诺5.有效的项目计划和控制山羊的故事程度7.项目的任务导向和社会导向MART原则8.在项目实施过程中，没有官创造环境5个要素