某项目产品策划书及实施结果对比

蒋村项目产品策划书（B-07、B-10地块）二○○八年八月目录HYPERLINK第一节项目可行性研究结论1HYPERLINK第二节项目开发理念 3HYPERLINK第二章项目地块及周边概况 5HYPERLINK第一节项目地块规划指标 5第二节HYPERLINK地理位置及现状7第三节HYPERLINK项目周边规划结构13第四节HYPERLINK自然条件16第五节HYPERLINK自然灾害19第三章HYPERLINK项目所在的城市历史文化背景20第一节HYPERLINK历史文化内涵与底蕴20第二节HYPERLINK地方文化习俗23第四章HYPERLINK市场定位及产品定位27HYPERLINK第一节主要竞争楼盘分析27HYPERLINK第二节本项目市场定位38HYPERLINK第三节产品定位46HYPERLINK第五章规划设计48HYPERLINK第一节产品设计意象51HYPERLINK第二节规划设计控制条件54HYPERLINK第三节规划设计基本要求56HYPERLINK第四节交通组织要求64HYPERLINK第五节开发分期与样板区、现场售楼处设置71HYPERLINK第六章建筑设计73第一节建筑单体73第二节建筑户型80第三节公共配套84第七章室内设计97第一节周边竞争楼盘室内设计调97第二节样板房100第三节会所及公共部位130第八章景观设计136第一节设计理念及意向136第二节景观设计要求137第九章安装、基础设施配套设计175第一节给排水系统175第二节电气系统178第三节弱电系统182第四节暖通196第五节其他198第十章物业管理及服务体系201第一节物业管理模式201第二节物业管理资质要求及时间界定203第三节开发商一次性投入内容的要求206第四节园区服务功能要求207第五节服务内容208第六节服务及物管收费标准209第十一章经济估算211附件一《蒋村项目客户调研报告》附件二《新技术新设备调查》第一章前言杭州蒋村项目（B-07、B-10地块）是由绿城集团与浙江日报报业集团在杭州城西蒋村新区共同开发的高端高层住宅项目。本项目利用绿城集团第二代高层住宅产品研发的契机，在集团领导及各职能部门的指导下，基于详实、全面的市场调查基础上，根据蒋村项目的实际情况，结合绿城第二代高层住宅产品特征研究及二代高层住宅设计导则，编制本产品策划书。本产品策划书针对杭州蒋村项目所在区域位置、产品定位、市场定位、规划设计、建筑设计、景观设计、配套设施设计、园区服务体系、经济估算等方面内容进行了阐述，为本项目的开发建设、市场推广、园区服务等提供指导性意见和依据。第一节项目可行性研究结论一、投资环境可行性结论杭州是浙江省的省会所在地，是全省的政治、经济、文化、教育中心，近几年杭州市整体经济保持了良好的运行态势，为房地产市场的稳定发展提供了必要的支撑。2007年杭州全市生产总值突破4000亿元，达到4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6％，已连续17年保持两位数增长。按户籍人口计算，全市人均GDP达61313元，根据年平均汇率计算，突破8000美元，达8063美元，城市经济发展的新高度将推动城市房产品将逐渐进入新一轮升级换代阶段。二、市场可行性结论虽然07年底至今宏观调控及通胀经济压力波及杭州房产市场，但杭州房企理性推盘，主动靠近买方市场，刚性需求得到释放走向；城市区域规划价值顶托，政府土地稳市，多种市场作用力，进一步加大08年杭州房产市场的“稳”字走向。虽然难现07年大起行情，但08年出现大跌行情的可能性较小。项目东南面的蒋村商住区长期以来需求旺盛，而目前，原意义上的蒋村商住区的开发已经完毕，没有新推房源。由于本项目与蒋村商住区无缝连接，能够直接接收蒋村商住区的溢出需求。另外，北面浙大紫金港样区吸引了大量的科研教育人才，而项目周边也规划大量的公建、科研配套用房，科研产业带来的人才将会成为项目的潜在客户。三、项目本身可行性结论该项目地处主城区，与市中心联系紧密，且规模较大，容积率适中，具备了营造高档产品的空间，是近年来所出让地块中的上佳之地。但项目技术指标中须满足户型的“90/50”政策，鉴于项目容积率、建筑限高的要求，因此本项目必须做拼合户型，这给项目在报建、营销和交付环节的工作增加了难度和法律风险。项目所在的区域环境优越：从大区域看，杭州市政府已明确要把西溪湿地打造成世界级的旅游产品，随着西溪湿地建设的推进，蒋村新区将迎来新一轮的发展高峰，从西溪湿地周边已有项目看，该区域已成为杭州高端住宅产品聚集地；从小环境看，蒋村新区的改造还处于起步阶段，随着改造推进，周边配套日益完善，该区域的面貌将焕然一新。因此，项目所在的区域价值将随着开发进度的推进不断得以提升；绿城自1995年开发房地产以来，蒋村商住区便是绿城的主要根据地，在该区域积累了大量的高端客户，并在市场上处于绝对的领导地位。四、经济可行性结论根据目前土地摘得的平均楼面地价为10666元/平方米，按照目前周边市场的销售价格，相对区域位置优势，高端产品品质特征，以及结合绿城品牌的价值，住宅销售价格按28000元/平方米，车位18万元/个，该项目的税前成本利润率约为18%，项目投资的内部收益率约为28.7%。但是由于本项目高地价、高建设投入对于本案的资金安排提出了很高的要求，因此在保证产品品质的前提下，应做好成本管理和控制，以良好的产品品质作为市场价格和销售速度的有力支撑。五、结论1、杭州城市在浙江省的中心地位和城市本身蓬勃发展的经济为房地产业的发展提供坚实的基础。2、地块所在区域的自然环境、人文环境优越，这些资源优势加上产品品质的提升和绿城的品牌优势，将在未来的激烈竞争中转化为项目的强大竞争力。3、杭州市房地产行业逐渐回归理性发展的轨道，产品品质的提升成为行业发展的主流，因此该项目必须在绿城现有高层住宅产品品质的基础上作明显的提升，以适应市场的变化。4、在看好市场中长期发展趋势和绿城品牌优势的前提下，产品售价尚存在提升空间。本项目经济上可行，但由于地价偏高和国家宏观调控影响，以及90/50政策而导致的拼户做法，在集团范围内目前仍处于探索阶段，依然存在着一定的政策和法律风险。第二节项目开发理念本项目将按照绿城集团第二代高层住宅产品营造标准进行实施，争创国内一流高层公寓产品。1、项目整体规划与周边环境相协调，结合B-12＃、B-14＃、B-15＃、B-16＃地块进行整体规划设计的同时，结合双龙路北侧地块、蒋村五号路西侧地块进行统一规划设计，综合考虑项目及周边地块规划布局，提升该区块的整体档次。2、本项目区块内不考虑设置大型会所，结合B-15＃、B-16＃地块公建配套集中设置商业及集中式会所，如室内外运动场地、室内泳池、餐饮、客房、２４小时便利店等均考虑集中设置，会所服务设施除满足小区业主需求处同时对外营业。本项目地块内按照规划条件设置物业及社区服务设施，以及部分小型配套设施。3、为营造项目整体的居住区氛围，提升小区整体品质。崇信路（蒋村六号路）及蒋村一号路沿线将不设置沿街商铺。结合蒋村六号路西侧市政绿地，将崇信路与蒋村一号路沿线营造成郁郁葱葱而又静谧的林荫道，使得蒋村项目在整体规划上商业与住宅的动静分离。4、建筑设计应以国内一流高端公寓的品质来定位，从平面布置、建筑形态、竖向设计、户型设计、设备配置、材料选择、园区景观、室内精装修等方面处处体现高端公寓的特质。5、户型设计由于90/50政策限制，将采取拼户的做法，在满足容积率的前提下，充分考虑市场因素，合理配置房型比例，尽量做到拼户前后户型的均好性。6、景观设计应提前介入，总平面布置和竖向设计时应充分考虑景观设计空间，使景观设计与建筑形态相协调，建筑布局与景观规划相融合。７、室内设计应提前介入，在建筑方案设计时及时参与房型评审工作，为后续室内精装修留有较大的余地。８、项目开发建设的同时考虑园区服务体系所需硬件设施的设置，本项目园区服务在普通物业管理理念之上将涵盖三大服务系统，分别为健康服务系统、文化教育服务系统、生活服务系统，为业主提供全面、高端、人性化的园区服务。第二章项目地块及周边概况第一节项目地块规划指标本项目B-10、B-07地块，用地面积共8.9534万平方米（134.3亩），地上建筑面积19.70万平方米。B-10地块规划指标用地性质住宅（设配套公建建）用地总用地面积44664平米（67.0亩）代征地面积0平米净地面积44664平米容积率综合容积率：≦22.2建筑面积98260.8平平米净地容积率：≦22.298260.8平平米建筑密度≦30%绿化率≧30%建筑层数约15层限高黄海高程50米建筑间距要点正南北向多层住宅宅日照间距按按1：1.2H控制。退红线要求配套要求沿路设置公厕一处处，面积50平方米。公建总量控制在容容积率折合的的建筑面积的的10%以内交通规划要点1、机动车开口不得得朝向紫金港港路。其他规划要点1、套型建筑面积990平方米以下下住宅面积必必须达到开发发建设总面积积的50%以上。B-07地块规划指标用地性质住宅（设配套公建建）用地总用地面积44870平米（67.3亩）代征地面积0平米净地面积44870平米容积率综合容积率：≦22.2建筑面积98714平米净地容积率：≦22.298714平米建筑密度≦30%绿化率≧30%建筑层数约15层限高黄海高程50米建筑间距要点1、正南北向多层住住宅日照间距距按1：1.2H控制。2、符合日照分析要要求。退红线要求配套要求公建总量控制在容容积率折合的的建筑面积的的10%以内。沿蒋村东路设置公公厕一处。交通规划要点1、机动车开口朝向向北侧、南侧侧规划道路其他规划要点1、套型建筑面积990平方米以下下住宅面积必必须达到开发发建设总面积积的50%以上。第二节地理位置及现状一、地理位置本项目B-10、B-07地块位于杭州市西湖区蒋村新区蒋村东路以东，紫金港路以西，双龙路以南，蒋村一号路以北。项目地块距杭州市中心直线距离约7.4公里，距国家级湿地公园西溪湿地约1公里。项目隶属于西湖区蒋村新区，由于与蒋村商住区无缝连接，可视同为传统意义上的蒋村商住区。项目在杭州市位置示意图项目所在的蒋村新区与杭州市其他组团关系示意图二、地块现状B-07地块为长方形，B-10地块为不规则梯形，地块之间为规划市政绿地及幼儿园，项目地块内现有少量农居及临时工厂。地块现状示意图地块内湿地地块内湿地地块内厂房地块内厂房地块内农居地块内农居地块内水塘地块内水塘地块内各类地貌照片三、周边道路交通现状项目通过紫金港路结合其他干道可方便到达黄龙商务区、西湖风景区、省（市）政府、武林商圈等重要城市区域；通过文一西路德胜快速路可直接到达下沙高新区；项目交通可达性较好，但主要辐射城西、市中心。从地块至杭州城内其他区域的路程及车程时间估算四、其他配套（一）大市政除项目地块南面的文一西路延伸段已建成通车外，其它周边道路均在规划建设中，预计2009年上半年均可建成通车。上下水、电力等市政管道接口与规划道路相连接。（二）生活配套由于项目地块与蒋村商住区无缝连接，可充分享受蒋村商住区所有配套，在2公里范围内，学校、超市、菜场、医院一应俱全。地块周边主要生活配套设施及重要公建见下表：现状规划教育１．中小学：育华华学校杭州市西溪试验学学校２．大学：浙大紫紫金港校区１．幼儿园（Ｂ－－１０地块东东南角）２．浙大紫金港校校区二期医院绿城医院浙大医学中心商业西城广场沃尔玛超市（在建建）城北银泰（在建）公园西溪湿地公园银行工商银行、交通银银行等文体西湖区体育馆行政西湖区人民政府（规规划中）项目周边配套位置示意图：事项状况描述区域交通文一西路：三横五五纵之一，为为城市快速路路，位于项目目南侧。紫金港路：三横五五纵之一，规规划为城市快快速路，位于于项目东侧。周边配套1km—4km范范围内教育（）幼儿园（10号地地块内配置）小学：育华学校校中学：杭州市西溪溪实验学校大学：浙大紫金港港校区医院（）浙大医学中心（规规划中）绿城医院商业（）西城广场沃尔玛超市（在建建）、城北银泰（在建）公园（）西溪湿地公园银行工商银行、交通银银行行政（）规划中的西湖区人人民政府国家西溪湿地公园园绿城育华学校浙江大学紫金港校校区绿城医院西溪实验学校城西沃尔玛超市西城广场耀江文鼎苑第三节项目周边规划结构一、蒋村新区规划结构蒋村新区的规划结构为“两轴、一心、五组团、七区块”的格局。两轴：花蒋路和文一西路形成“十字形”的两条发展主轴。同时，以余杭塘河作为生态发展轴组织高标准示范住宅区的景观。一心：公建中心区块和科研办公区块共同组成配套服务中心，服务于浙大、西溪湿地以及周边区域。五组团：五个居住区块形成五个相对独立的组团，其中文一西路南侧的住宅组团为农居安置点，目前已有部分住宅竣工。七区块：一个公建中心区块、一个科研办公区块和五个居住区块。本案本案项目地块是蒋村新区规划中五个居住组团之一，紧邻公建中心区和科研办公区，也是蒋村新区中距离建成区最近的居住组团。二、用地规划规划依托花蒋路和文一西路两条"十字形"主轴组织整个蒋村新区的用地布局，在两轴交叉点周围布置行政办公、商业金融、文化娱乐、医疗卫生和城市公园等用地，形成公建中心区块。项目西面是蒋村新区公建中心区块，将设置行政办公、商业金融、医疗卫生和城市公园等；项目的北面设置以科技研发为主的综合公建用地，实现与浙大之间的过渡联系；项目的南面为住宅及部分公建用地，分别为B-12、B-13、B-14、B-15地块；东面隔紫金港路为已投入使用的育华学校。本案本案项目周边的浙大和规划中大量公建、科研用地在活跃区域经济的同时，也将为本区域带来大量高素质的人才，为区域内住宅开发项目提供最直接的需求。三、道路交通规划紫金港路、文一西路、文二西路、余杭塘路等组成道路骨架。规划结合居住用地，设置两处公交枢纽站，一处位于蒋村二号路北侧，另一处位于余杭塘河路延伸线北侧。文一西路：三横五纵之一，为城市快速路，位于项目南面，已建成。紫金港路：三横五纵之一，规划为城市快速路，位于项目东侧，其中天目山路至文一西路段已建成，文一西路往北至大关路段已进行规划设计，将从文一西路开始下穿余杭塘路、余杭塘河和浙大紫金港校区。公交始末站与本项目隔余杭塘河位于项目的北面，蒋村公交中心站与本项目隔文一西路位于项目的东南面，目前已经建成。两处公交枢纽站为本项目雏形交通提供了便利。总结：目前项目周边现状是原始湿地风貌，项目东面城西区域旺盛需求的溢出效应，南面为国家西溪湿地公园，西面为行政、商业等公建配套中心，北面浙大的产、学、研的辐射力、周边规划大量的公建、科研配套用房，以及项目所在区块与城市联系的紧密度，使该区块具有相当潜力的发展空间。第四节自然条件一、气候特征杭州市地处中北亚热带过渡区，温暖湿润，四季分明，光照充足，雨量丰沛。一年中，随着冬、夏季风逆向转换，天气系统、控制气刚和天气状况均会发生明显的季节性变化，形成春多雨、夏湿热、秋气爽、冬干冷的气候特征。杭州市由于地貌类型复杂，地势高低悬殊，杭州市光、热、水的地域分配不均．局部地区小气候资源丰富。但因季风在进退时间上和持续强度上的不稳定性，常出现冷热干湿异常，导致灾害性天气。二、气候要素（一）气温杭州市年平均气温15．3℃～17℃。一年中，月平均气温以1月最低，一般3．0～5．0℃(南北温差2℃左右)，山区低于3℃；以7月最高，月平均气温28．0～29．0℃(南北温差1℃左右)。春秋季为气温转换季节，其中4月回温最快，月平均气温比3月高6℃；秋季至初冬降温最快，10月、11月平均气温下降在5．5℃以上，以气温论，1、4、7、10月分别代表杭州市的冬、春、夏、秋四季。（二）降水杭州市年平均降水量在1100～1600毫米之间，年雨日130～160天。杭州市全年有两个雨季和一个多雨时段。第一个雨季自5月初前后开始，6月底至7月上旬结束，俗称梅汛期，多由极锋(梅雨锋)北移，雨带在江南和长江中下游停滞而产生。该时段内，雨量集中，有大到暴雨出现，平均降水量350～550毫米，约占年总量的25～31％。第二个雨季出现在8月底到9月底，因受台风或极锋南移影响所致，俗称台风秋雨期，平均降水量120～220毫米，约占年总量的8～13％。（三）日照杭州市年平均太阳总辐射量在100～110千卡/平方厘米之间，日照时数1800～2100小时，日照百分率(某时段内实际日照时数与该地理论上可照时数的百分比)41～48％。杭州市日射和日照的季节变化明显，夏半年(5～10月)的太阳总辐射量、日照时数和日照百分率均大于冬半年(11月～次年4月)。其中，盛夏7、8两月，日射强、日照长。冬季日射弱，日照短，12月～次年2月各月平均总辐射量都在6千卡/平方厘米以下，日照时数不足150小时，日照百分率小于50％。春(3～4月)、秋(9～10月)两季为过渡季节，日射和日照量居中，相比之下，春季阴雨天气较多，各值比秋季要小。（四）风和气压1、风风向：杭州市北、中部平原地区和海拔1000米以上山区的盛行风向具有显著的季风性特点，随着冬夏季节转换，最多风向也呈反向(交角120°以上)变化。每年2、3月(冬春之交)风向开始由偏北转为偏东，继而又转向偏南；6月(初夏)起盛行南——西南风；8月(盛夏)偏东风增多；9月(入秋)至次年2月，乃至整个冬半年偏北风占较大优势，其中，1月前后，北——西北风尤为盛行。风速：杭州市大部分地区年平均风速在1．3～2．4米/秒。东北部平原和新安江水库区地势平坦，年平均风速较大，都在2米/秒以上，尤其是钱塘江两岸的滨海平原，年平均风速超过3米/秒。通常冬季风速较大，夏季较小。2、气压年平均气压。据杭州市气象台观测站1961～1980年记录，杭州市区的多年平均气压为1011．6百帕，低于标准大气压1013．25百帕。月平均气压。一年中，杭州市区月平均气压随月平均气温变化，最低的月平均气压出现在7月，为999．2百帕，最高月平均气压出现在12月和1月，为1021．6百帕。（五）湿度、蒸发量和无霜期1、相对湿度杭州市年相对平均均湿度和月平平均相对湿度度在75～85％，大致上上北部大于南南部。全年相相对湿度以梅梅汛期(6月)为最大，月月平均湿度在在80％以上，以以冬干期(1月)为最小，一一般月平均不不超过78％。2、蒸发量杭州市年平均蒸发发量为1150～1400毫米。地域域分布上南部部大于北部，全全年蒸发量季季变特点明显显。全年以夏夏季(6～8月)为最大，盛盛夏7、8两月晴热少少雨，月平均均蒸发量高达达170～230毫米。春(3～5月)、秋(9～11月)两季次之，平平均月蒸发量量75～150毫米。冬季(12月～次年2月)为最小，1月的月平均均蒸发量一般般不超过50毫米。3、无霜期杭州市平均初霜日日出现在11月中下旬，终终霜日出现在在3月中旬前后后，无霜期一一般为230～260天。（六）四季按气候学指标（55天为1候，候平均均气温小于110℃为冬季，大大于22℃为夏季，10～22℃为春、秋季季）划分，杭杭州市四季分分明，时间分分配上，冬夏夏两季较长，春春秋两季较短短。1、春季始于3月第四候至第六候候，终于5月第五候至6月第一候。历历时68天左右，始始日和终日均均南早北迟，前前后分别相差差10天和7天左右。每每年开春后，冷冷暖气流交替替加剧，受气气旋及锋面活活动影响，风风向多变，但但以偏东风为为主；天气乍乍寒乍暖，气气温变幅较大大；雨水增多多，晴雨不定定；故杭谚有有“春天孩儿脸脸，一天变三三变”之说。四月“清明”时节，当较较强冷空气南南下时，常出出现连续低温温阴雨的“倒春寒”天气。春末末，时有雷暴暴、冰雹等强强对流天气发发生。春季平平均气温17℃左右，降水水量330～450毫米。2、夏季始于5月第六候至6月第第二候，终于于9月第三候至至第五候。历历时115～120天。始日南南早北迟，终终日南迟北早早，前后相差差5～7天。初夏，随随北太平洋副副热带高压逐逐渐加强，北北上西伸，偏偏南风日益增增多，暖湿气气流十分活跃跃，受“梅雨锋”影响，阴雨雨连绵，温、湿湿并升，但风风力较小，天天气闷热。此此时，正值黄黄梅成熟而物物品易霉时期期，俗称梅雨雨期或霉期。因因雨量集中，且且暴雨频繁，时时有洪涝发生生。7月上旬起，梅梅雨先后停止止，各地进入入盛夏期，直直至8月下旬，夏夏季风极盛，在在副热带高压压控制下，除除有局部雷阵阵雨外，多晴晴热天气，为为全年相对干干热期。因持持续高温少雨雨，日照强而而蒸发大，而而形成干旱。其其间也常受台台风等热带天天气系统影响响，出现暴雨雨和大风天气气。夏季平均均气温26～27℃，降水量530～630毫米。3、秋季始于9月第四候至第五候候，终于11月第四候至至第五候，历历时约63天左右。始始日和终日均均北早南迟，前前后相差5～7天，“秋分”前后，北方方冷空气迅速速南下，风向向偏北，气温温下降较快，易易出现秋季低低温；有时，冷冷暖空气流再再度交替，会会产生一段降降雨过程。10月中旬至11月，在蒙古古大陆冷高压压脊前部控制制下，气层稳稳定，雨水明明显减少，常常出现云少日日照多，昼夜夜温差大，相相对湿度小的的秋高气爽天天气。晚秋，冷冷空气较强时时，会出现初初霜。秋季平平均气温16～17℃，降水量140～200毫米。4、冬季始于11月第五候至第六候候，终于次年年3月第三候至至第五候，历历时110～120天。始日北北早南迟，终终日北迟南早早，前后相差差5～10天。初冬，北北方冷空气频频繁南下，偏偏北风日益增增强，气温急急剧下降。1月，冬季风风最盛，受蒙蒙古冷高压控控制，以晴冷冷天气为主。“立春”过后，冬季季风有所减弱弱，气温缓慢慢回升，而雨雨雪逐渐增多多。在强冷空空气或寒潮侵侵袭时常产生生大风和强降降温天气，有有时也会出现现严重的冻害害和雪害。冬冬季平均气温温6～7℃，降水量260～290毫米。第五节自自然灾害杭州市天气受温带带西风带天气气系统与热带带东风带天气气系统交替控控制，不同性性质气团(主要为极地地大陆，热带带海洋和赤道道气团)频繁交替作作用，一年中中，冷、热、干干、湿的季节节变化很大，而而季风的不稳稳定性经常能能使某一时段段的气象要素素发生异常，造造成多种灾害害性天气。其其中影响范围围较广、危害害较大的有冬冬季的寒潮(大风雪和冰冰冻)，春季的倒倒春寒，初夏夏的梅汛暴雨雨，夏秋季的的干旱，高温温和台风(包括大风和和暴雨)秋季的低温温以及除冬季季外都可能出出现的冰雹等等。这些灾害害以暴雨引发发的洪涝和干干旱的出现频频率最高。近年，杭州市区受受强降雨天气气影响较为严严重，特别是是城区低洼地地段积水较深深，影响市民民的日常出行行，甚至影响响到市民的生生命财产安全全，本地块原原貌为典型湿湿地，地势较较低，容易受受到强降雨等等灾害天气的的影响，因此此在竖向设计计时应适当抬抬高园区道路路标高。第三章项目所在的的城市历史文文化背景第一节历历史文化内涵涵与底蕴一、城市历史文脉脉自古以来就有“上上有天堂，下下有苏杭”的说法，杭杭州历史悠久久，古迹遍布布，名人轶事事，神话传说说层出不穷，整整个城市有着着非常浓厚的的历史文化底底蕴和人文气气息。1983年5月，国务院院在批复杭州州城市总体规规划时，明确确杭州的城市市性质为“历史文化名名城和全国重重点风景旅游游城市”。我国著名学者钱穆穆先生说：“各地文化精精神之不同，究究其根源，最最先还是由于于自然环境有有分别，而影影响其生活方方式，再由生生活方式影响响到文化精神神。”三面云山一一面城，一城城山色半城湖湖，杭州的自自然景观以精精致和谐为特特点，山水之之间，湖、江江、河之间，互互相映衬，浑浑若天成。群群山的天际曲曲线与西湖的的波光水色，给给人以和谐的的感悟。西湖湖的柔和秀丽丽与钱塘江的的波澜壮阔在在反差中构成成和谐的空间间。杭州的自然景观与与人文历史浑浑为一体，展展现的是人与与自然的和谐谐与协调。从从“保境安民”到“纳土归宋”是吴越国的的基本国策，追追求的是人与与社会的和谐谐与统一。既既敬仰岳飞、于于谦的大义凛凛然，又推崇崇白居易、苏苏东坡的千古古诗文，表达达的是杭州人人对不同偶像像的和谐崇拜拜。如此等等等，杭州的先先人们在天人人合一的山水水之间，寄托托着和谐与共共的理想与追追求。千百年年来，和谐的的自然孕育了了和谐的文化化，和谐的文文化又创造了了和谐的自然然，如此交替替推进，构成成了杭州历史史文化精致和和谐的特征。开放，是杭州历史史文化的特征征，更是千余余年来杭州经经济社会发展展的动力。大大气，是杭州州自古以来的的传统。杭州州城市建设的的大手笔，始始自于吴越国国的钱谬，大大气还表现在在对多元文化化的包容上。从从吴越起，杭杭州对全国所所形成的兼收收并蓄的开放放格局，必然然使其时的杭杭州文化形态态表现为多元元化，这种文文化形态的长长期存在，也也必然使杭州州的历史文化化带有强烈的的包容性特征征。二、区域历史文脉脉西溪湿地以自然风风光见长，其其人文历史十十分悠久，它已有四五五千年历史，大致分六个个时期：一是良渚文化时期期，当时西溪溪湿地已渐具具雏形，范围围比现在要大大得多，有许多多湖泊，包括括老和山一带带原来都在西西溪湿地的范范围内。二是汉唐时期，西西溪湿地开始始有人类活动动，当时有许许多“唐村”。五代时，西西溪有了驻军军。三是宋元时期，西西溪湿地在这这个阶段有了了很大发展。特特别是南宋，宋宋高宗看到这这里风水很好好，本来要在在这里建都，后后又因别的原原因，在原来来的州府治所所在地建都。当当时，还有一一条西溪御道道，皇帝去郊郊外进香，西西溪为必经之之路，现在这这条御道大部部分已湮没，原原址在留下还还有一段。当当时，西溪交交通发达，军军事地位重要要。相传宋高高宗曾在那一一带养马，皇皇帝的马儿叫叫龙驹，于是是传下了龙驹驹坞这个地名名。四是明清时期，这这是西溪最为为昌盛的时期期，地方官很很重视治理水水利，水灾少少了，陆地渐渐渐露出来，老老百姓在岸上上养蚕、水塘塘里养鱼。这这里没有船进进不来，很幽幽静，又有野野趣，很多文文人骚客喜欢欢到这里来。特特别是明末清清初时，很多多文人不愿到到清朝做官，就就到这里隐居居起来，教书书作画，养活活自己，这里里的文教事业业也发达起来来。明清时期期，规模不大大的庵普遍发发展，大约有有100多个。这里里的庵很有意意思，很多是是文人庵，所所谓文人庵，就就是文人经常常到庵里去吟吟诗作画、会会友，而庵里里的诗僧也常常与文人应和和。五是民国到20002年，这一时时期，西溪湿湿地变化很大大，一是西溪溪湿地从钱塘塘县划归余杭杭县，成为郊郊区，现在又又划给西湖区区。而西溪湿湿地也发展成成了蒋村乡、五五常、留下、古古荡、良渚等等乡镇。解放放后，很多工工厂搬了进来来，这里城市市化进程加快快，给西溪湿湿地造成很大大危害，西溪溪湿地也渐渐渐蒌缩，水体体也污染得很很厉害。2004年，杭州州市政府正式式批复了《杭杭州市西溪湿湿地保护区总总体规划》。至至此，西溪湿湿地保护迈入入法制轨道，核心保护区11平方公里。批复明确西溪湿地地保护范围划划为三个层次次，即保护区区范围、外围围保护地带、周周边景区控制制区。根据规划，东起紫紫金港路绿带带西侧，西至至绕城公路绿绿带东侧，南南起沿山河，北北至文二路延延伸段的区域域为保护区范范围，总面积积11．4平方公里；；在保护区界界线以外为外外围保护地带带，东至紫金金港，南至老老和山麓，西西至绕城公路路西侧绿带，北北至余杭塘河河，用地面积积15．7平方公里；；外围保护地地带以外的周周边景区控制制区，主要涉涉及五常乡、闲闲林镇的两湿湿地水网区域域，用地面积积约为50平方公里。对西溪湿地的保护护，规划设立立了五大特色色保护区，它它们将“各司其职”。生态保护培培育区：要求求保护现有的的池塘、湖泊泊、林地、植植被，以创造造良好的湿地地生态环境，形形成各类生物物的栖息之地地；民俗文化化浏览区：以以西溪民俗文文化为主题的的风情浏览区区；秋雪庵保保护区：要求求复建秋雪庵庵，恢复秋雪雪庵八景，复复种西溪传统统植物，体现现西溪的历史史文化底蕴和和传统景观风风貌；曲水庵庵保护区：要要求复建曲水水庵，恢复曲曲水七景及传传统植物景观观，以文化风风景游览为主主题景观；湿湿地自然景观观保护区：要要求按湿地生生态群落调整整配置植物。“西溪之胜，独在于于水”。根据要求求，保护区内内严禁污水任任意排放，禁禁止在区域拦拦截溪泉，打打井取水；严严禁在风景区区内开山取土土、攀折砍伐伐花木、毁坏坏草坪、植被被，保护风景景区内水域的的鱼虾、飞禽禽、芦荻等水水生动植物，禁禁止擅自捕钓钓和采摘；禁禁止在风景区区范围进行放放牧、狩猎、打打鸟等活动。在风景区内不得新新建、扩建与与风景名胜无无关的建筑物物；景点建筑筑只能点缀湖湖山，体量宜宜小不宜大，除除风景园林中中塔、阁等外外，高度不超超过二层，檐檐口高度不超超过7米。批复要求严格限制制游客容量。据据计算，景区区游人合理日日容量为6340人。对于超超出景区高峰峰日容量的游游人，规划建建议采取早期期预报、劝阻阻分流、控制制进入等手段段进行限制。据悉，未来西溪湿湿地主要的游游览交通工具具将是舟楫。规规划中的风景景区主干道花花三路为7米宽。在深潭潭口、龙章、源源谊三处构筑筑一条电瓶车车环线，可通通过小型机动动车，其余景景点均不考虑虑通达机动车车，而通过舟舟楫解决其交交通游览功能能。另外，根据有关要要求，西溪湿湿地保护区的的现有人口、单单位原则上一一律外迁。对对于风景区内内以农村劳动动力为主体的的农村经济系系统，规划进进行产业调整整，发展旅游游业。第二节地地方文化习俗俗一、城市内各区域域在当地居民民心目中的印印象从居住角度划分，杭杭州划分为如如下图所示系系列板块，其其中以城中、城城西、湖滨、之之江区域为公公认的成熟中中高档居住板板块。二、地方性、区域域性禁忌（一）建屋风俗杭州民间视建造房房屋为人生一一件大事，关关系到家庭兴兴旺和子孙昌昌盛。整个建建房过程中，民民间有选地、选选材、选日、立立柱、上梁、落落成、庆贺等等习俗。杭州民间旧时建屋屋最重视上梁梁，盛行一套套喜庆、隆重重的上梁仪式式。上梁吉日日选定后，诸诸亲好友都要要送礼庆贺，并并且出力帮工工。上梁开始时，燃放放“高升”、“百子”爆竹，山区区还有放铳、敲敲锣鼓的。正正梁钉有红绸绸布，随着大大梁缓缓而上上，泥木作头头师傅先唱《上上梁歌》，正正梁敲进两边边榫头时，再再唱《酒浇梁梁歌》，随着着吟唱《抛梁梁歌》。梁上上长串鞭炮燃燃放，下面鼓鼓乐齐奏，四四周围观群众众蜂拥而上，争争抢梁上抛下下来的馒头。上好正梁，接着钉钉椽子、盖瓦瓦片。上梁这天晚餐，新新屋内要摆“上梁酒”，主家除给给作头师傅以以“上梁红包”外，还得按按桌向工匠、帮帮工及贺客们们一一劝酒道道谢，分送“上梁元宝”，还要给附附近四邻分送送“上梁元宝”。建房仪式，以“请请鲁班”和“过新屋”作为结束。（二）建屋厌胜和和禁忌杭州民间建屋过程程中，还有种种种厌胜和禁禁忌习俗：“泰山石敢当”厌胜胜习俗。吴越越民间建房时时，常常要在在房屋墙脚竖竖上一块“泰山石敢当”的石刻碑碣碣。竖“泰山石敢当”，是一种原原始先民对山山、石信仰崇崇拜的残留遗遗风，世代传传承，给人们们带来所向无无敌、战胜邪邪恶的一种心心灵上的信心心和力量。“姜太公在此，诸神神退位”厌胜习俗。吴吴越民间凡盖盖新房建新屋屋，上梁仪式式时，有的地地方用红纸写写上“姜太公在此此，大吉大利利”。将它贴在在梁上，以求求平安。“太岁头上禁动土”禁忌风俗。吴吴越民间旧时时风水家选择择新屋地基时时，常常有一一句禁忌口头头禅：“太岁头上不不能动土”。方士术数数家将太岁所所在方位视作作凶方。民间间又将“太岁”演变为物化化的凶神，认认为建造新房房动土时从地地中掘到的“肉块”(一种菌类植植物)，就是凶神“太岁”。以为见到到这太岁主大大凶，往往会会使主家家破破人亡，天长长日久，自然然而然成了“太岁头上不不能动土”的禁忌习俗俗。“筑墙忌哭声”的禁禁忌习俗。吴吴越民间造屋屋筑墙最禁忌忌听到哭声，特特别是女人朝朝墙哭。如果果哪户人家开开工筑墙时，听听到女人的哭哭声，不管当当天雇多少工工，要花多少少工钱，一定定要停工，以以后另选黄道道吉日再行开开工。如果已已筑起墙，听听到女人哭，还还必须将筑好好的墙推倒，以以后重新再筑筑。这与“孟姜女哭倒倒长城”的传说有关关。（三）迁居风俗旧时迁居新屋前，必必须择吉日前前去掸尘、打打扫，有的住住房需刷白或或糊墙纸。迁迁居之时，首首先搬迁之物物，都有传统统规定。第一一批搬人者为为发篮、梯子子、节节高、万万年青、吉祥祥草和柴米等等。发篮，为为杭州竹制土土篮，糊以彩彩纸，篮中贮贮头发等物，悬悬于厅堂庭柱柱之顶角，取取兴旺发达的的意思。梯子子，杭州俗称称“步步高”；晒衣用的的多枝桠竹竿竿，杭州俗称称“节节高”，都取节节节高升的意思思。万年青、吉吉祥草各两盆盆，置于堂前前画桌左右，意意为吉祥如意意，万年常青青。直柴和大大米两担，亦亦取柴米富裕裕的意思。接着，移神堂和祖祖宗堂于正屋屋之高处或厅厅堂左边上方方。祖宗堂、神神堂迁入后，便便搬家具、箱箱笼、杂物。最最后，选择吉吉日良辰，全全家老小才搬搬入，主人需需坐轿，以朱朱漆盘恭奉神神牌和祖宗神神主，手持香香三枝。虽在在白天，亦须须请人以灯笼笼、火把为前前导。全家齐齐集新宅后，预预先有亲友迎迎之入屋，并并以灯烛导之之登楼，彼此此不交一语，取取俗谚“闷声大发财”之意。然后后，饮糖茶一一杯下楼，这这时亲友才齐齐声祝贺。当当天设宴，称称谓“乔迁喜酒”。亲友均需需送贺礼，有有的送绸缎贺贺轴，上书“乔迁之喜”四个金字。此此风始自南宋宋，《梦粱录录》称“乔迁酒”为“暖房”，认为是“睦邻之义”。三、居民的群体性性格特征“一方水土养一方人人”，杭州人特特点的形成自自然跟这里特特定的山水有有关。“东南形胜，三三吴都会，钱钱塘自古繁华华”。杭州自五五代钱王立国国以来，采取取了一系列“保境安民”的正确政策策，到北宋末末年，已经成成为“市列珠玑，户户盈罗绮”的东南第一一大都会，10万户居民安安居乐业。由于环境优美，生生活富足，自自然杭州就成成为一个最适适宜吃喝玩乐乐的休闲之地地。杭州的米米市、菜市、柴柴市、肉市、鱼鱼市、丝绸市市、茶市、书书市、花市之之盛，手工业业之发达，给给杭州人的生生活提供了保保证。杭州的的酒楼歌馆、古古玩杂耍之多多，山水园林林之美，给杭杭州人提供了了一个娱乐休休闲的场所。所所以，杭州一一度有“销金锅”之称。尤其其，环境的舒舒适，很少战战乱，生活的的安逸，就慢慢慢形成了杭杭州人那种特特有的性格特特点。特定的历史文化形形成了杭州人人的性格特点点，比如士大大夫文化，比比如因灵隐而而得来的“东方佛国”的特征。杭杭州的历史文文化是非常中中国化的，与与上海融入了了很多西方元元素不同。杭杭州声名远扬扬的是国画、书书法、收藏等等等，包括人人们的休闲方方式也以喝茶茶、麻将这类很中中国特色的传传统休闲为主主。同时，杭州人的自自闭的“西湖文化”或者说“天井文化”是比较明显显的。他们满满足于杭州这这个安宁的西西湖，眼界也也就在这个小小小天地之间间。他们很不不情愿“走遍千山万万水”到外地创业业，而是认为为“外地一幢房房，不如杭州州一张床”。他们的眼眼界范围就总总是围绕在西西湖、自己、家家庭这个小圈圈子里打转。虽然随着生活的安安定，许多杭杭州人身上渐渐渐滋生了“小富则满，小小进则安”这类不同的的性格特征。但但是从研究杭杭州历史传统统文化看，在在杭州人身上上还有着奋发发进取、勇于于开拓的优秀秀文化传统和和性格特征，尤尤其当杭州作作为来自浙江江省乃至全国国各地“新杭州人”的聚集之地地以后，科学学务实、豁达达平和的观念念和心态，既既注重品位，又又立足现实的的性格特征逐逐渐突显了出出来。四、居民的日常消消费习惯、特特点及消费心心态杭州自古就是一座座流通频繁、商商贾云集的消消费型城市。杭杭州人热爱自自然，热爱艺艺术。生活化化的艺术不仅仅表现在伞、扇扇、剪、筷、席席、杯、布艺艺和茶叶上，也也体现在桥、塔塔、楼、阁、厅厅、院和园林林中。杭州人人特别善于将将生活艺术化化，在衣食住住行上都体现现出他们独特特的智慧和灵灵气，在日常常生活中的吃吃、穿、旅游游等方面，处处处透显出一一种生活的艺艺术。所以他他们的生活总总是很悠闲，经经常去西湖边边走走，坐下下来喝喝茶。有有时就连工作作似乎也能艺艺术化，在茶茶馆里谈公事事亦是很寻常常的事。不过，杭州人在精精神生活方面面，却不如在在吃穿用上肯肯花心思，比比如歌剧、图图书、电影、音音乐等艺术文文化生活上就就欠缺了一些些，对哲学领领域有兴趣的的也不太多。休闲消费水平之高高也是大多数数城市不可比比肩的。同时时，杭州人又又非常时尚，对对城市感情深深，杭州情结结重。如在杭杭州就有“杭热风”，只要有人人说这个东西西好，大家都都来购买，具具有一定的从从众心理。从住房消费心理和和消费习惯看看，大部分居居民更倾向于于买房。宏观观调控以后，自自住消费已变变成主流，商商品房消费心心态日趋理性性和成熟，在在住房的选择择上比较倾向向于以前口碑碑较好、实力力较强的开发发商，对住宅宅的选择不仅仅停留在产品品本身上面，也也将更注重科科技含量和配配套服务，精精装修日益为为大众所接受受。而在消费费的引导上，比比较相信亲戚戚、朋友以及及圈内人士的的介绍，口碑碑的传播成为为主导力量。第四章市场定位及及产品定位虽然随着国家宏观观政策的调控控，2007年下半年以以来杭州市房房地产市场出出现观望情绪绪，但从2001年至2007年杭州市人人口汇聚能力力、居民购买买力、经济发发展、产业结结构等方面来来看，宏观经经济整体运行行平稳，房地地产行业发展展的基础是健健康和稳固的的，杭州房地地产市场发展展前景依然较较好。第一节主要竞竞争楼盘分析析目前，在本地块周周边3公里范围内，可可供本项目借借鉴的楼盘主主要有以下三三个：万科·西溪蝶园、坤坤和·西溪里、耀耀江·文鼎苑，具具体如下：万科·西溪蝶园、坤和··西溪里、耀耀江·文鼎苑位置置示意图万科·西溪蝶园:一、项目简介该项目地块处于蒋蒋村新区规划的重重点区域内，该该区域将以二二类居住为主主。地块东至至蒋村四号路路、南至文一一西路、西至至蒋村西路、北北至双龙路。项项目分两期开开发，一期、二二期之间由蒋蒋村一号路分分割。该项目目距杭州市区区次中心——城西文教区区城西广场车车行距离约44.8公里，距本地地块车行距离离约2.3公里。项目总占地面积约约233.8亩（1558838平方米），项项目容积率为为2.3，规划总建建筑面积约44万平方米，其其中地上建筑筑面积约36万平方米（住住宅可售面积积约33万平方米，公公建建筑面积积约3万平方米），地地下建筑面积积共计约8万平方米（含含人防部分）。整个项目住宅产品品形态包含多多层、小高层层和高层（共共计约1500套），该项项目由万科房房产与坤和房房产联合开发发，建筑设计计由万科建筑筑研究中心担担纲。目前在售的一期共共由9幢小高层组组成，其中1－7#楼为精装修修跃层（单套套面积190平方米），8-9#楼为90平方米平层户户型（目前暂暂定毛坯交付付），一期将将于2009年4月30日交付，物业业管理费暂定定为1.68元/平方米·月。项目一期建筑总平平图住宅可售部分产品品形态比例（单单位：平方米米）项目合计一期二期合计3312271085732226541.多层175331753302.小高层12736591040363253.高层1863290186329二、项目定位该项目的目标客户户定位于目前前居住于城西西的中高端客客户，按照目目前的销售均均价，该项目目小高层住宅宅的平均单套套总价范围在在330－370万元（精装装修），建筑筑外立面风格格为万科城市市公寓系列中中的现代派，立立面线条讲究究简洁，建筑筑形态为较规整的几几何型。该项目公寓产品精精装修标准：：空调为“大金”或或“三菱”或同等档次次品牌中央空空调系统；配配置“博世”或“威能24KW”燃气热水炉炉（可供生活活热水供应），配配套地热分水水器及温控面面板、管路系系统；地板为为实木复合地地板，卫生间间为铺设墙地地砖，配置“科勒”品牌龙头、台台盆、浴缸及及坐便器；“摩恩”品牌浴巾架架、厕纸架、毛毛巾环；定制制成品镜箱；；电梯为“广州日立”或“通力”无机房电梯梯；厨房为定制进口品品牌橱柜，配配置“摩恩”水槽、龙头头、皂液器，配配置“西门子”厨房电器设设备（含灶具具、嵌入式消消毒柜、抽油油烟机）、厨厨房内附赠“西门子”双门冰箱；；进户门为钢钢木复合进户户门。户内门门为定制成品品实木贴皮户户内门，铝合合金门窗为“ALUK”系统断桥隔隔热铝合金门门窗，中空LOW-E玻璃。据了解解，装修成本本约为2200元/平方米（按按精装修建筑筑面积计）。餐厅、客厅及主卧卧样板房外立面风格效果图图三、项目销售情况况该项目第一批小高高层房源3#和7#楼，共计208套房源，于2007年12月开盘销售售，开盘后截截止至2008年4月，销售去去化率约为30％左右。但但在绿城拿下下蒋村新区B-7、B-10地块后，客客观上促进了了该楼盘的销销售，三个月月内销售去化化率达到了85％左右，目目前已成交房房源的平均售售价为18500元/平方米。项目目前在售房源源去化基本情情况西溪.蝶园面积（平方米）单价（元/平方米米）金额（万元）3号楼18913.69919447.27736781.9667号楼13890.41117220.51123919.999合计32804.10018504.38860701.966销售去化率（套数数）85.60%四、项目主要户型型分析一层平面布置图二层平面布置图一层平面布置图二层平面布置图户型特点分析：1、万科采用现代化化的外立面风风格，较为迎迎合25－35岁年龄阶段段客户的喜好好。2、大进深、窄面宽宽的户型设计计与其目前的的总价定位不不相匹配。3、周边土地价格的的抬升，在一一定程度上促促进了其销售售。坤和•西溪里:一、项目简介西溪里项目位于西西湖区蒋村新新区，地处文文一西路北侧侧、绕城公路路以东，南向向西溪湿地、北北倚浙大紫金金港校区，占占地180余亩，分南南北两个地块块，总住宅建建筑面积约25万平方米，产产品类型以的的二进三院的的排屋和宽景景高档公寓为为主。项目总平规划图经济指标数据总占地面积40560m2其中建设用地面积35600m2市政用地面积（幼幼儿园）4960m2总建筑面积（不含含幼儿园）86921m2其中计容积率面积积(不含幼儿园园）64080m2容积率1.8建筑密度25%绿化率31%一期地块经济技术术指标经济指标数据地上建筑面积合计计67180m2其中住宅建筑面积61671m2公建建筑面积(含含幼儿园29960m22)5369m2架空层140m2地下建筑面积22841m2其中其他地下室面积12278m2单建式地下机动车车库面积10523m2居住户数448户车位配置327个一期项目方案技术术指标二、项目定位该楼盘产品截然分分成两种定位位，一期分别别是小高层公公寓与排屋产产品。从目前前的总价区间间来分析，小小高层的户型型大致分成两两种，一种为为90平方米或以下下户型，按预预估的单价15000元/平方米（毛毛坯），总价价约为120－150万元，另一一种为小高层层的大户型，单单套面积约为为180平方米，同样样按照15000元/平方米（毛毛坯）的售价价，其产品总总价约为250－300万元；而排排屋产品，按按目前预估的的30000元/平方米的售售价，以单套套面积在250－320平方米计算，其其总价范围将将在750－960万元（毛坯坯）。在下表中，我们可可以较为清晰晰地看到，同同为坤和的两两个楼盘，其其在产品定位位过程中利用用产品形态的的变化、单套套面积的变化化以及交付标标准的变化，将将两个楼盘的的产品总价较较为理想地区区分开来，避避免了内部楼楼盘的客源竞竞争，而且将将意向购买该该区域客户的的总价区间尽尽量做到了最最大：坤和同地段产品定定位分析项目产品类型交付标准单套面积m2单套总价描述蝶园小高层跃层公寓精装修190330-370万万元主力产品小高层平层公寓毛坯90均价未定辅助产品西溪里（一期）小高层平层公寓毛坯180250-300万万元辅助产品小高层平层公寓毛坯90120-150万万元排屋毛坯250-320750-960万万元主力产品三、项目规划与分分期建设情况况如以下项目分期建建设示意图中中所示，该楼楼盘总体分二二期开发，一一期位于文一一路北侧，产产品形态为排排屋和小高层层产品；二期期在一期北面面，规模比一一期大，产品品同样为排屋屋和小高层产产品；另外，在在文一路北侧侧尚有部分商商业和公建设设施。四、项目销售情况况据坤和集团营销策策划部人员介介绍，该项目目预计将于8月底推出小高高层情景公寓寓（12层，4户2梯）为180多套，户型型面积为87、89平米两种，均均价预计为150000-160000元/平米；合院院排屋为50多套，户型型面积为250-3320平米，均价价预计为30000元/平米，具体范范围如右图中中所示。五、项目单体排屋鸟瞰效果图排屋鸟瞰效果图→小小高层公寓外立面效果图小小高层公寓外立面效果图↓六、项目主要竞争争户型高档宽景公寓1/2#180M高档宽景公寓1/2#180M24房2厅3卫1储偶数层平面图高档宽景公寓1/2#180M24房2厅3卫1储奇数层平面图公寓户型特点分析析：1、三房朝南是该户户型最大的优优点所在，采采用双主卧设设计理念；2、卫生间功能基本齐齐全，预留多多储藏空间，独独立储藏室设设计；合院排屋4/7/8#|255M23/3/2/1/1户型空间（开间6.6米）地下一层/首层合院排屋4/7/8#|255M合院排屋4/7/8#|255M23/3/2/1/1户型空间（开间6.6米）地下一层/首层合院排屋4/7/8#|255M23/3/2/1/1户型（开间6.6米）二层平面图合院排屋4/7/8#|255M23/3/2/1/1户型（开间6.6米）三层平面图排屋户型特点分析析：1、两进三院布局，6.6米开间；2、三个主卧室采用用套间设计；；3、首层采用阳光地地下空间的设设计理念，增增加了产品的的附加值；4、利用前后多个露露台设计，一一定程度上拓拓展生活空间间；5、总体上来看，该该排屋户型无无较大新意。耀江•文鼎苑一、项目简介项目位于杭州城西西余塘河以北北，东起古墩墩路，西至光光明路，南接接余杭塘路。项项目开发商为为杭州耀江文文鼎苑开发有有限公司，建建筑设计单位位为上海同方方，景观设计计由杭州现代代景观设计有有限公司担纲纲，行销推广广由西元代理理执行。项目目总占地面积积为3333333平方米（约500亩），总建建筑面积约77000000平方米，住宅宅总户数约3000户。其中在售的文鼎苑苑二期总建筑筑面积约为20万平方米，容容积率为2.5，绿化率 38%，产品类型型为小高层、高高层，车位配配比按1：1配置，项目目预计将于2010年以毛坯标标准交付。文鼎苑历次开盘销销售情况开盘时间2007年8月2007年12月月开盘推出住宅套数数346230开盘均价（元/平平方米）1220017698销售去化率（套数数）96%50.90%开盘时间2007年12月月2008年5月开盘推出住宅套数数20125开盘均价（元/平平方米）1769818600销售去化率（套数数）8.16%12%第二节本项目市市场定位一、市场定位宏观调控以来，市市场需求的主主流继续向以以自住和改善善居住的真实实购房需求倾倾斜。蒋村新新区作为杭州州西部中心的的定位已初步步形成，已有有多个高品质质物业在该片片区开发推出出，良好的居居住氛围逐渐渐形成，人气气不断聚集和和旺盛，作为为杭州西区域域内的中高档档住宅产品，消消费者对区域域认知已逐渐渐形成。1、档次定位本项目的产品定位位基于以下几几个方面：（1）杭州市政府、西西湖区政府对对于该区域的的高起点规划划和高标准建建设的要求。蒋村新区因为与原原蒋村商住区区无缝连接，将将承担弥补城城西原有公共共设施和生活活配套不足的的重任，未来来将逐步形成成了一个集商商业、商务办办公(含科技研发发产业)、休闲娱乐乐、旅游服务务、居住等多多功能于一体体的杭州西部部复合型公共共中心与生态态住区。（2）得天独厚的资源源优势首先是政府在基础础设施建设上上的优先投入入，有一流的的道路建设，有现代化的的新浙大、医医院、卖场等等配套；其次次是该区域具具有深厚的人文底蕴，浙浙大、西溪湿湿地都是人文文景观，包括括保留下来的的民俗风情、江江南传统建筑筑等；再次是是该区域优越越的自然环境境，西溪湿地保保护区的逐步步建成将极大大地提升该区区域的空气和和环境品质。（3）绿城品牌的客户户资源及高端客户对对于更高住宅宅产品品质的的要求与蒋村新区紧邻的的原蒋村商住住区集中了大大量绿城早期期产品的忠诚客客户，这部分分客户对于绿绿城的新产品品提出了更高高的品质要求求。（4）市场现状和本项项目的高成本本要求在目前整体市场处处于常态、市市场竞争日趋趋激烈的现状状下，加上本本地块较高的的土地成本，要要求本项目产产品必然要定定位于高端市市场，作为绿城升级级换代的高层层住宅精品去去赢得市场。基于以上的几方面面考虑，我们们给定了本案案产品高标准准的开发定位位——国内一流流高层精品住住宅社区。2、价格定位对比楼盘现行售价（元/MM2）距城西广场产品定位品牌对比推盘时间本项目？2.5公里国内一流高层精品品公寓（装修修成本将达到到4000元/平方米以上上）国内一流品牌，且且在杭州市场场知名度极高高，拥有大量量品牌忠诚客客户。计划于2009年年10月西溪蝶园（精装修修）185004.8公里精装修高层公寓（装装修成本约为为2200元/平米）万科为国内一流品品牌，但在杭杭州市场品牌牌认可度从目目前来看一般般。在售西溪里（毛坯）小高层15000排屋300004.8公里中高档住宅，毛坯交付。坤和房产的品牌优优势不如绿城城2008年7月底底推出第一批批房源文鼎苑（高层毛坯）186004.5公里中高档住宅，毛坯交付。品牌优势不如绿城城在售桂花城20000以上（税税前）紧邻城西广场绿城早期产品，毛毛坯交付。同为绿城品牌二手房从以上表格中可以以看出，对本本项目价格定定位最具参考考价值的为西西溪蝶园，在在区域位置、产产品定位、品品牌对比等几几个方面的分分析，我们可可以得出以下下几个结论：：（1）在本项目地块的的位置对比上上，抛开品牌牌因素，本项项目地块离杭杭州市中心距距离较西溪蝶蝶园近2.3公里，按照目目前地块位置置离市中心的的远近与房价价的递增关系系以1000元/公里比较合合理，因此新新建精装修公公寓住宅价格格至少可以高高出西溪蝶园园2300元/平方米。（3）以绿城的品牌溢溢价估算，溢溢价比例约为为20％－30％，那么溢溢价后的销售售价格应比西西溪蝶园的销销售均价高出出3700－5500元/平方米，以以中间值取为为4600元/平方米。（4）以本项目产品的的精装修成本本投入来讲，对对比西溪蝶园园项目（为2000元/平方），以以保守的估算算，本项目的的精装修成本本投入（4000元/平方）要高高出2000元/平方，销售售价格将上浮浮2000元/平方米。（4）从推盘时间来对对比，按照一一年后销售价价格上升5％来计算，本本项目两年后后的市场售价价应高出西溪溪蝶园目前平平均售价1850元/平方米。因此，根据上述的的推理，本项项目精装修公公寓住宅两年年后的平均售售价应比西溪溪蝶园目前的的销售均价高高10750元/平方，为29250元/平方米。因因此，做保守守的估算，本本案的价格定定位为：住宅均价：280000元/㎡车位均价：18万万元/个3、客源定位通过调查蒋村区块块周边楼盘购购房客户情况况和对在杭绿绿城业主问卷卷调查情况的的分析，确定定本项目的目目标客户具有有以下特点：：有较丰富的生活阅阅历，对居住住环境和生活活品质的要求求非常高；认可城西蒋村商住住区的规划和和环境优势，看看好蒋村新区区的发展前景景；认可绿城品牌；经济实力较强；他们是事业的成功功者，同时也也承受较大的的压力，在注注重生活的物物质层面外，更更加追求精神神层面的享受受。二、目标客户群分分类通过对蒋村区块周周边楼盘的客客户情况的调调研分析，我我们可以得出出结论：本案案的目标市场场和目标消费费群应是：看看重居住体验验、体现身份份价值的客户户为主。第一层面：忠实老老客户——绿城房产品品的追捧者，多多次购买绿城城开发的房地地产项目，对对绿城的品牌牌忠诚度（追追随度）极高高。第二层面：投资客客户——社交圈广泛泛，具有丰富富的投资经验验，资产配置置形式丰富，对对房产品非常常了解，对区区域发展有敏敏锐嗅觉，注注重物业的升升值潜力。第三层面：本地置置业者——随着蒋村新区区的发展和成成熟，本区域域内将聚集大大量的高级白领人群和科科技精英，他他们也将成为为本案重要的的客源之一。包包括杭州本地地以外贸、IT行业私营企企业主为主，大大型国内外高高新技术及金金融企业中高高层管理者为为辅，少量政政府官员。他他们注重生活活品质、居住住环境，对周周边生活配套套、高档消费费场所、服务务品质要求极极高，购房首首要考虑居住住舒适度。第四层面：除杭州州本地目标消消费群外，蒋蒋村新区的吸引力必将将涵盖杭州市市内其他区域域、周边郊县以以及浙江省内内经济发达地地区（绍兴、宁宁波、金华、义义乌等），还还包括部分省省外、海外客客户（在杭城城西常驻，有有经济实力）。三、目标客户背景景分析（根据集团第二代代高层公寓研研究的市调情情况分析）1、年龄背景意向客户以31--50岁的中青年年为主，中青青年数量占总总样本量的72.6%；而在高端端样本中，这这种比重优势势进一步加大大，31-50岁的中青年年比例高达82.8%。2、教育背景本批意向客户以受受过高等教育育为主，受教教育的程度普普遍较高，其其中大学本科科以上学历占占56%。3、家庭规模两代或三代居住，调调查显示，目目标客户在未未来二、三年年内，考虑购购房的客户计计划二代居的的比例达54%，三代居住住的比例为31.8%。4、行业背景科研、外贸、ITT行业、金融业、建筑业、工商业、垄断行业等以以及私营企业业主。5、职业背景各类私营业主，创创业型业主、政政府官员和高高级白领。律师、医生等自由由职业者、垄垄断行业高级级管理层（电电信、电力、移移动、石油等等单位）。经营管理领域：职职业经理人、管理顾问、专业代理（商商）、高级营销人人员。专业技术领域：工工程建筑师、电电脑程式设计计师、会计师师、医师、高高级证券从业业者、高科技技应用型产业业研究人员、贸贸易从业人员员。社会人文科学领域域：律师、记记者、演员、艺艺术家、画家家、音乐家、教教授、有隐性性收入的政界界人员。6、收入背景家庭年收入50万万元以上。调调查显示，意意向客户的家家庭年收入在在30万元-100万元的比例例为29.3%，家庭年收收入在100万元以上的的比例占13.9%。四、目标客户群目目前居住条件件分析绝大多数在杭州拥拥有自己的房房产（95.022%），多数拥拥有两套或两两套以上住房房（75.1%）。基本上上是一代或两两代同住，目目前居住条件件舒适度较高高（调查数据据显示平均家家庭居住面积积在140平米以内的比例只占11.4%，而居住面面积在180平米以上的的比例达到48.2%）。私家车车拥有比例极极高（100%），拥有2辆及以上的的占78.8%。他们对生活方式、居居住环境及生生活品质有更更高的要求，豪豪华的高级公公寓，需求大大面积的高档档户型为主。五、目标客户群工工作生活形态态分析1、工作方式拥有私家车比例极极高，而且绝绝大部分客户户通勤方式为为私家车，通通勤时间的要要求为30至60分钟。2、生活方式他们大多拥有自己己的事业，工工作时间比较较饱满，同时时也懂得享受受生活，经常常出入高级消消费场所（如如高级食肆、CLUB等），愿意在提高自己的生活品质上进行投资。他们期望自己的居住环境清静、健康、安全，不喜欢嘈杂、喧闹，可又不希望与繁华都市隔开太远的距离。他们言谈举止都是是优雅淡定，不不温不火，对对人礼貌，温文文尔雅，但只有他们认认同的人他们们才会敞开心心扉。他们有有固定的社交圈，喜好选择与与自己身份地地位、教育水水平、消费档档次、年龄层层次、兴趣爱爱好大致相当当或接近的人人士为伍。总体而言，中高端端目标客户群群体一般为事事业成功人士士，这部分人人群工作压力力较大，事业业心强，工作作勤奋努力，富富有创造力，平平时与家人团团聚的时间相相对较少；文文化层次较高高，交际面广广泛，喜欢保保留独立的生生活态度与见见地；交友注注重社会、职职业、家庭背背景。这些人人由于所处环环境的关系，对对生活质量要要求高，倾向向于注重细节节，他们比较较注重产品外外观造型、色色彩搭配、配配套服务等，虽虽然不一定有有自己明确的的倾向和观点点，但大多懂懂得判断和鉴鉴别，对产品品的追求注重重品牌和内在在质量。对这这部分群体而而言，特别注注重品味、产产品品质和档档次，消费时时除了对产品品和服务的档档次、品牌、品品质要求较高高外，由于其其经验和阅历历较丰富，对对产品和服务务的特色需求求是该类人群群消费的一大大特点。六、目标客户群内内在需求属性性分析1、总价的承受能力力从目标客户的年龄龄和职业关联联来看，目标标客户具有较较强的购买力力，同时，城城西中高档公公寓均价20000元/㎡左右，排屋屋均价约30000元/㎡以上，也客客观界定了区区域目标客户户属于具有较较强经济实力力的高端购房房人群。目标客户群有较丰丰厚的财富积积累，对产品品的价格敏感感度较低，对对于居所的舒舒适性、稀缺缺性、投资前前景、身份象象征等相对高高端的购买需需求更为注重重，往往是这这些需求细节节的满足成为为促成目标客客户下单的关关键因素。300-5500万元为客户户所期望的总总价范围，高高端客户可承承受500-11000万元总价。2、户型面积的需求求从问卷调查数据来来看，目标客客户对大户型型需求比例较较高，与全部部样本相比，高高端样本客户户再次购房时时对140平米以下面面积的需求从从30.3%下降至14.9%，而对180平米以上面面积的的需求求从43.8%上升至65.4%，其中比例例最集中的部部分为180-3300平米，约占53.9%。而从目前周边的市市场情况来看看，周边在售售楼盘，西溪溪蝶园主力户户型为190平米左右的的跃层，而坤坤和·西溪里则为为别墅和排屋屋群，都说明明了该地区板板块以面向高高端客户群为为主要消费需需求：二次或或以上置业，以以改善居住环环境，长期持持有物业保值值增值为主要要目的。相对对于大众购房房者而言，高高端客户群更更有能力购买买而且偏爱较较大面积的户户型设计。3、建筑类型的偏好好对建筑风格无明显显倾向性，但但具有相当高高的审美素质质，鉴于其年年龄和相对广广博的阅历，一一般而言倾向向于认同典雅雅稳重、大气气、精致而现现代的建筑风风格。4、智能化的要求安全和方便是目标标客户群购买买高档楼盘的的要求，也是是楼盘本身的的开发需要。所所以完善便捷捷的报警系统统、消防系统统等自动系统统和智能化生生活方式的需需求是高档楼楼盘的贴金之之处。5、装修程度的要求求从问卷调查数据来来看，客户接接受的精装修修标准比例集集中在2000--3000元/M2（占35.9%%）和3000--4000元/M2（占46.9%%）；而在高端端样本中，接接受2000--3000元/M2精装修标准准的客户比例例由35.9%下降至25.3%，而接受4000元/M2以上精装修修标准的客户户比例由17.2%增加至24.1%。目标客户群对于产产品的装修无无明显倾向性性，但基于其其表现出来的的广博阅历和和见识，可以以肯定目标客客户群体虽然然有较强的个个性但更懂得得鉴赏，较强强的购买能力力也淡化了精精装修产品价价格较高的去去化抗性，从从市场反应也也验证了高标标准的精装修修产品已经被被中高端客户户接受，并逐逐渐成为本区区域中高端住住宅产品市场场竞争的主要要竞争卖点之之一。6、其它要求注重有利于身心健健康的区域大大环境——环境、景观观在高档物业业购买决策中中的重要性较较一般物业更更高。目标客客户群体对于于产品的朝向向要求极为苛苛刻，南向、南南偏东是唯一一选择，同时时考虑户外景景观的优质性性，自然性。目标客户群强调外外立面设计要要与户型空间间设计、功能能设计相结合合，体现户型型的实用性。例例如，户内功功能空间还应应包括进入式式衣帽间、入入户玄关和储储藏室，表明明客户对收纳纳空间越来越越重视。目标客户群具有内内敛、不张扬扬的群体特征征，高档物业业的选择应与与其相关联，重重视对安全性性、私密性的的要求，产品品规划和设计计时必须从多多方面考虑这这种要求被满满足的程度（小小区物业管理理、会所管理理、客户资料料管理、人员员管理等等），物物业服务体系系在运作之前前先要对人力力配置、设备备设施、如何何收费等各个个环节作充分分的考量，保保证服务的品品质和效率。另外，目标客户对对节能和生态态方面的需求求非常强烈（调调查数据中，对对外墙保温的的提及率达到到88.9%；对太阳能能利用的提及及率达到75.8%），普遍认认为绿色、环环保、科技、节节能是新一代代高端住宅不不可或缺的重重要特质。第三节产品定定位一、产品定位基于蒋村新区城市市发展规划定定位，区域规规划的高起点点和高标准，给给定了本案产产品高标准的的开发定位———国内一一流高端精品品住宅社区。二、产品类型组合合与面积分配配本案产品均为同类类单一类型：：小高层精装装修公寓。按按标准配置社社区、物管用用房。三、户型配比概述述（一）户型设计须满满足高端的基基本属性尊重市场并考虑差差异性；对于90/50要求，以“二合一”并户户型去去化该指标；；小区中景观、位置置好的楼宇考考虑大户型。（二）本项目户型型配比的原则则满足目标客户的改改善型居住需需求，以160-1180平方为主力力户型，且居居住较舒适。考虑目标客户总价价承受能力。在保障园区品质的的前提下，尽尽量满足客户户的多种居住住需求。满足90/50要要求，部分户户型需设计为为“二合一”并户户型，并并户的户型尽尽量做到可独独立销售。尽量与其它项目做做差异化竞争争。（三）户型配比及及电梯设置1．配比方案：户型面积（平米）140-160160-180180-250250-300300以上所占比例15%50%20%10%5%面积2250085000430002750016000合计194000（地地上建筑面积积1969775平方，可销销售面积1917559平方）2．标准层电梯厅设置置并户后，标准层采采用2梯2户配置形式式、电梯单独独入户的方式式：电梯到达达所在楼层后后，业主通过过独立电梯厅厅入户。四、公共配套概述述（会所、商商业、幼儿园园、物管用房房的面