标杆房企成本管理制度与流程含国家政策法规

成本管理手册某某股份有限公司工程管理部制****年**月**日目录一、成本管理制度与流程 3工程结算审批工作程序 4工程结算复核实施细则 7工程成本检查调研工作指引 14企业成本核算指导 18工程付款审核工作程序 29工程付款审批工作程序 34工程预结算管理办法 36扣款审批工作程序 48工程预结算管理规范 49责任成本管理体系指引 52目标成本科目分类 61新项目发展管理制度 66设计变更与现场签证管理规范 88零星工程管理规范 91零星用现金购买物品、材料管理规范 93工程及成本管理制度清理工作流程及计划 98工程材料设备限价管理规范 100工程合同管理规范 102招投标监控管理规范 105有关与造价咨询单位的合作管理规范 107成本管理部日常工作管理 116成本档案管理办法 117成本管理软件操作指引 124二、国家政策法规 132估价管理规范 133建筑工程施工发包与承包计价管理办法 151成本管理制度与流程返回目录工程结算审批工作程序目的符合结算要求，使结算审批规范化、结算资料完整化，为清算付款提供依据。适用范围勘察设计、土建安装工程、装修工程、环境绿化、零星工程、配套工程、甲供料结算等工程类结算操作程序主办人在上报结算前应先检查结算资料是否完整，是否具备结算条件。合同文本复印件一份。（若无合同，则提供零星工程委托单原件）竣工图原件1套。工程竣工验收证明单原件。经设计部经理签字认可的设计文件原件。经项目总经理签字认可的签证变更单原件。施工单位上报的结算书1份。有甲供材料的工程，必须提供甲供材料领料单原件。有扣款的工程，必须提供有效的扣款单。流程：主办人按结算审批表要求填写“项目部职责及意见”一栏后报项目总经理审批。项目总经理审批完由项目秘书登记后送工程管理部。工程管理部对工程质量进行确认并对结算资料进行审核，审核完成后报成本管理部。经成本管理部审核结算后上报分管副总审批。（若结算总价超出原预算价的20%，成本管理部应提供“造价分析”）若该项目须送社会审价机构审计，则应在社会审价机构提供审定单作为结算附件上报分管副总审批。分管副总审批同意后，下发成本管理部，并由成本管理部统一下发项目秘书。项目秘书保留结算原件存档，复印件交主办人办理付款申请。成本管理部保留结算复印件1份。返回目录工程竣工清算管理规范目的根据工程结算的审价报告，对施工工程的质量、工期等履约的情况进行核实，确定工程尾款。范围项目主体及变电站、水泵房、会所等附属工程，且已完成结算社会审价工作的工程。管理规范工程结算审核价：根据审价单位的结算审价报告确定工程结算价。甲供材料的清算与材料供货商清算根据工程部提供的甲供材料数量，核对相应的厂方供料单，施工单位的签收单，确定甲供材料的实供数量。分析材料损耗的缘由，根据合同约定，整理材料扣款单。供货商材料清算量：供货量-材料扣款单数量与施工单位清算根据审价结果和现场签证数量，确定甲供材料的合理使用量。根据施工单位签收的材料供货单，确定甲供材料实际合格产品的供应量。根据以上两项的差额，若施工单位未退还材料，则向乙方开材料扣款单。多供甲供料扣款=材料单价*（甲方供应量-乙方使用量）工期奖罚清算开竣工的时间：根据施工合同界定的时间，复核有关备忘、工期签证及验收单时间，确定实际发生的总工期。工期签证：复核有关工期签证，在实际发生工期中予以扣除。根据合同及有关签证进行质量奖罚清算复核质检站对工程项目的质检评定表。根据合同及有关签证进行质量奖罚的清算。工程保修金根据合同条款预留屋面及土建、安装的保修金。工程扣款汇总施工过程中签认的工程扣款单，确定工程扣款金额。水电费清算复核的水电费清算的票据资料。（须由物业公司盖章确认及工程主办人审核）。根据定额规定及水电实用量，确定水电费清算金额。已付工程款施工单位、成本管理部及财务部三方对帐，确定已付工程款。确定工程尾款根据以上各项的复核，确定工程尾款。整理清算资料，填写工程清算报告。主办工程师根据清算报告填报《付款申请》，按《付款审批程序》执行付款的审批工作。附件《工程竣工清算报告》工程竣工清算报告序号内容金额（额）备注1土建工程审定造价价见审价报告2安装工程审定造价价见审价报告3附属工程审定造价价见审价报告4审定造价合计1+2+35质量奖罚56工期奖罚67水电费补差78扣多供甲供料89扣款单内容910扣保修金1011扣屋面保修金1112清算总价合计4+5+6+7++8+9+110+1113工程已付工程款1314应付尾款12-13返回目录工程结算复核实施细则目的为加强某某集团所属各房地产公司工程预结算的规范化管理，避免和减少结算过程中的错漏，提高工程结算质量，制定本工作实施细则。范围本管理办法适用于某某集团所属各房地产公司成本管理人员。职责集团财务部成本审算中心负责本细则的制定、修改、解释、指导、监督检查。集团所属各房地产公司从事工程结算复核及其他有关责任人员负责贯彻执行本管理办法。复核方法与过程控制有关概念本实施细则中的工程结算是指土建、安装、社区管网、园林建造、室内外高级装修等建造工程的结算。本实施细则中的结算复核是指针对已完成初步审核的结算书，进行工程造价的再确认的过程。本实施细则中的已复核项目是指项目单价已核准，且项目工程量经复核人全面核验或抽查后确认的项目。工程结算复核原则廉洁公正原则:工程结算复核工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物，不应将私人情感带入工作中。应廉洁严明、公正、客观地进行复核工作。准确高效原则:工程结算复核工作是在工程结算初步结果已产生的情况下开展的，也是工程结算数据产生的最后一关。要求以极高的准确性和高效性来完成。可复查性原则:工程结算复核工作应保存好真实、完善的工程资料、复核期间的会议资料和审批记录、复核情况登记表格等，具备完全的可复查性。责任共担原则：工程结算经复核人员确认复核完毕后，复核人员将与初审人员（咨询公司）一起负责结算数据的准确性，共同承担相应责任。一般规定复核人有权要求经办人员提供工作所需的文件、档案资料等,并有权对经办人员无故拖延或拒绝提供相关资料的行为向主管领导汇报；复核人有权要求经办人员对初步审核结果及审核内容进行解释和说明并配合复核工作,并有权对经办人员无故拒绝配合的行为向主管领导汇报；复核人有权对复核工作中发现的问题提出修改意见，自行修改或对工程量经抽查发现有误的项目要求经办人员重新验算修改；复核人有权就经办人员或外委单位的审核工作质量向主管领导建议给予适当奖励或惩罚；复核人应对经办人员提供的文字资料进行核验，查实；复核人应对工程结算中有疑问的地方进行现场勘查、现场测量，并召集经办人员和知情人员问明情况；复核人应在复核工作完成后,将工程档案资料及填写好的《工程结算复核情况登记表》归档整理完毕,不得有缺、漏、丢失的情况；复核人应如实向主管领导汇报复核情况并提出改进工作的建议；复核人对未进行资料审查、现场踏勘承担失查责任；复核人对工程结算最终结果承担30%责任；复核人对在复核工作阶段进行的调整承担全部责任。复核的基本方法开展复核工作前,先检查工程资料的完整性与真实性。开始复核时，以初审的结算书为基础，先对比初审结果的各项经济技术指标，如：单方造价、钢筋含量、混凝土含量等指标以及主要材料的消耗量和脚手架、垂直运输费等费用占工程造价比例。将以上数据与同类工程历史经验数据对比，发现哪部分偏高则重点复核哪部分。复核中采用全部复核与抽查复核相结合，重点复核与一般性复核相结合的方法。易于计算的工程量如土建中的脚手架、安装中的设备、绿化中的树木等项目应全部复核；不易全部复核工程量的项目如钢筋、混凝土、管线等项目宜抽查复核，举一反三。工程造价较大的项目如土建中的垂直运输费、防水单价、安装中的主材与设备费、绿化中的苗木价格等应重点复核，而对造价影响不大的项目如安装中的油漆工程等则一般性复核。复核工作量的基本要求单价的复核要求工程量的复核要求求除造价小于30000元的子项单单价可选择复复核，其余各各子项的单价价均要求复核核确认挑选单价高、总价价大的子项的的工程量的复复核，复核的的子项数量占占总数量的比比例≥30%，且满足本本《细则》中中条的要求备注：对子项工程程量的全面核核验或抽查后后确认，均视视为工程量已已复核。复核工作时间要求：复核工作内容是以对比、抽查为主，要求高效而准确。复核工作的持续时间应控制在初审时间跨度的1/5内，例如：初审历时15个工作日，则复核工作应在3个工作日内完成。如发现初审结果有重大错漏，则持续时间可视情况顺延。复核工作的过程控制对工程资料的复核针对工程资料完整性的复核。工程资料包括：经初步审核的结算书（含工程量计算底稿）；工程合同（包括合同审批表），补充协议；材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书）；招标、投标文件等确定合同价格的文件（包括中标单位的投标书、双方达成一致的预算书等）；施工组织设计方案、施（竣）工图、图纸会审记录；双方确认的所有工工程变更签证证及相应的预预算书；工程竣工验收资料料（工期或者者质量未达到到合同要求的的项目应提供供相应的明确确责任的说明明）；其他与工程结算相相关的双方确确认的协议、备备忘录等。在上述工程资料中中又要进一步步核查完整性性。例如：对对工程签证单单应检查其三三方签章是否否齐备；竣工工图上是否在在存在变更的的地方盖有变变更图章等。针对工程资料真实实性的复核。例例如：除合同同有约定外，倒倒土费的结算算应有承建单单位提供的收收款凭据，并并根据凭据，到到倒土地点核核实收费情况况；在抽水台台班的签证单单上，应注意意是否对水泵泵型号予以确确认，并向现现场管理人员员核实其真实实性；对工程取费的复核核对工程取费的复核核是指：复核核结算是否严严格按合同或或协议的条款款规定，正确确计取各项费费用。包括：：工程类别、取取费的时段、造造价下浮、甲甲供材料的扣扣减、水电费费的扣减、材材料价差的确确定、扣款项项目、总包管管理费、施工工组织措施费费、预算包干干费等。以上上费用往往是是有活口的地地方，重点复复核其依据是是否充分。对工程子目真实性性的复核对工程子目真实性性的复核是指指：核实结算算中的工程子子目是否实际际发生、是否否与实际做法法一致，防止止“无中生有”、“货不对板”以及“工程内容重重复”的情况。复复核工程子目目真实性要求求复核人员了了解工程情况况、对有疑问问的变更签证证资料进行必必要的现场踏踏勘。对工程量的复核对工程量的复核，是是以抽查、验验算为主，应应以初审时的的计算工作稿稿为基础,在初审人员员配合下进行行工程量的复复核。并按下下列要求复核核工程量。土建工程土建工程量复核要要求项目分类七层以下七——十四层十四层以上钢筋工程量复核一层复核一至二层复核二至三层混凝土工程量复核一层复核一至二层复核二至三层模板工程量复核一层复核一至二层复核二至三层砌体工程量复核一层复核一至二层复核二至三层土石方工程量全部复核全部复核全部复核脚手架工程量全部复核全部复核全部复核垂直运输费全部复核全部复核全部复核其他根据具体情况处理理注：结构形式相同同或相似的建建筑，选取有有代表性的一一幢建筑进行行复核即可。安装工程安装工程工程量的的复核要涵盖盖50％以上的子子目，具体要要求如下：项目复核要求重要设备(盘箱柜柜等)全部复核可按户型计算工程程量的项目(灯具\洁具\开关插座等)对某几种型号抽查查管道、线缆等抽查社区管网工程：参参考安装工程程进行园林环境工程园林绿化工程量复复核要求项目工程量复核要求绿化工程乔木全部复核，灌灌木及草地抽抽查复核建筑小品抽查道路广场全部复核围墙建设全部复核精装修工程-----主要核查占占造价比重较较大的项目的的工程量。对子目单价的复核核结算书中的子目单单价分套用和和非套用定额额单价(一般以独立立费表示)两种。原则则上所有项目目都应执行合合同或协议约约定单价或参参照定额单价价执行。套用定额单价的子子目，复核时时应根据设计计图纸、施工工组织结合现现场实际情况况核验其套用用的定额项目目是否准确;对有换算内内容的项目,注意复核换换算方法和数数据的准确性性。非套用定额的子目目，有合同或或协议确定价价格的，按约约定执行；双双方未约定价价格的，复核核时应询问初初审人员确定定单价的依据据，分析其合合理性。对依依据不足又造造价较大的项项目单价，应应通过细分构构成、询问同同行、找同类类工程资料、市市场调查等方方式重新确认认，并详细记记录核实过程程,将修改内容容填入《工程程结算复核情情况登记表》。复核资料整理委托咨询公司审核核的情况复核人应在存档的的工程结算书书上对已复核核的项目明确确标识，初审审结果中的偏偏差填入《工程结算复复核情况登记记表》，归入工程程档案资料；；内部复核的情况复核人应在存档的的工程结算书书上对已复核核的项目明确确标识，初审审结果中的一一般化偏差经经口头沟通调调整，重大事事项须填入《工工程结算复核核情况登记表表》中记录，并并归入工程档档案资料。奖励与惩罚奖励与惩罚的具体体条款由各分分公司自行制制订，以书面面形式确定；；复核人在年度工作作中，认真负负责，多次发发现问题，避避免公司资产产的流失，建建议各地分公公司在年终考考评、评优、晋晋级、加薪等等方面予以优优先考虑；复核人在年度工作作中失职，未未能及时发现现问题，间接接造成资产流流失，建议各各地分公司主主管领导视情情况予以离岗岗培训、批评评、通报批评评、降薪、降降职、解聘等等处罚措施，有有违纪违法行行为者还应追追究其法律责责任。表格《工程结算复核情情况登记表》工程结算复核情况况登记表填表表日期:合同名称合同编号复核开始日期复核结束日期初审情况初审造价审核人（单位）复核情况复核造价复核项目比例%复核调整事项记录录序号分部分项工程名称初审复核调整金额（元）工程量单价小计（元）工程量单价小计（元）合计调整金额元调整金额占造价%%复核人员对初审结结果意见及评评价初审单位签章日期复核人签章日期填表说明：内部复复核时，初审审单位签章一一栏无需填写写。返回目录工程成本检查调研研工作指引方式与方法方式：成本检查调调研工作以集集团成本审算算中心外派人人员到工程所所在地为主，主主要的检查方方式为抽查，各各分公司安排排结算经办人人予以配合。方法：工作流程制定检查调研计划制定检查调研计划发出检查调研通知发出检查调研通知调整抽查的具体工程检查调研准备工作调整抽查的具体工程检查调研准备工作检查调研检查调研踏勘、熟悉项目情况核查、分析工程结算资料踏勘、熟悉项目情况核查、分析工程结算资料形成初步检查调研报告检查结果咨询、沟通形成初步检查调研报告检查结果咨询、沟通完成检查调研报告完成检查调研报告制定检查调研计划划成本检查调研计划划由集团成本本审算中心根根据各分公司司工程成本的的预计完成情情况并结合审审计法务部的的审计任务进进行编制，应应在每年年初初编制完成。主主要内容应包包括：计划进进行成本检查查调研的工程程项目名称及及大致开展工工作的时间，报报集团成本与与开发计划委委员会批准备备案。成本审审算中心可根根据具体情况况进行调整。发出检查调研通知知根据年度成本检查查调研计划，集集团成本审算算中心应与分分公司成本管管理部就检查查的项目和时时间积极沟通通。在确定检查项目时时，应以下列列单位工程为为重点确定目目标：采用费费率招标的工工程、合同暂暂估价的工程程、成本价与与合同价差额额较大的工程程及变更签证证费用较高的的工程；同时时还要考虑工工程类别的全全面性，即：：应涵盖总包包与分包、土土建与园建等等工程类别；；结算经办人人的全面性，即即：检查项目目的经办人应应既包括成本本管理部成员员还应包括社社会中介机构构。检查调研通知应在在开始实施前前10个工作日向向分公司成本本管理部发出出。通知的具具体内容及格格式详见附件件一《关于工工程成本检查查调研工作的的通知》。检查调研准备工作作检查调研通知发出出以后，成本本审算中心调调研检查经办办人员应阅读读分公司提供供的部分电子子文档资料（如如项目概况、招招投标情况、成成本分析资料料等）并充分分熟悉项目基基本情况，并并做好调研检检查的准备工工作。开展检查调研工作作调整抽查的具体工工程：检查调调研人员应根根据成本资料料进行初步分分析、判断，可可对待查的工工程项目进行行调整，以便便更好的反映映成本管理工工作的现状。踏勘、熟悉项目情情况：工程检检查调研人员员应对检查调调研的项目进进行踏勘，了了解、熟悉项项目的具体情情况；分公司司对接人员应应结合成本情情况作适当的的介绍。核查、分析工程成成本资料：检检查工作要求求全面、高效效、准确。总总体而言，工工作计算底稿稿是否完整、工工程取费是否否正确、子目目单价套用是是否准确（主主要是单价中中有没有扣除除甲供材价格格）、签证内内容结算是否否与合同内容容重复、材料料结算方式是是否按合同条条款进行等应应该是共同的的检查重点，同同时，针对不不同工程类别别的特点应有有不同的检查查侧重点。桩基工程：桩基工工程往往涉及及土方、降水水、护坡等相相关工程项目目，具有子目目较少、造价价较大、隐蔽蔽工程多的特特点，应予以以全面检查。包包括：土方、钢钢筋、砼等项项目的工程量量和单价，相相关的签证工工程也必须仔仔细检查；主体建筑工程：主主体建筑工程程特点是：工工程子目多、变变更签证多、造造价大的特点点，全面检查查不可行，建建议抽查其中中的钢筋、砼砼项目，模板板工程量可考考虑以定额含含量验算（***市的老定额就就是以砼量乘乘以定额含量量计算模板量量）。至于脚脚手架工程量量、超高补贴贴费等应重点点检查。非工工程量清单招招标的主体建建筑工程的子子目单价，重重点检查子目目换算的正确确性，子目单单价抽查即可可。铝合金门窗、外墙墙涂料等重要要材料单价一一般在招标阶阶段定下来，故故一般不予检检查单价，抽抽查工程量即即可；园林绿化工程工程程量计算复杂杂，如要检查查，建议仅检检查子目单价价；对于影响造价大的的费用：如施施工组织措施施费中的费用用建议重点检检查装修工程较为复杂杂，建议结合合招标资料适适量检查。形成初步检查调研研报告：在核查、分析过程程中，应对成成本情况作客客观的分析，对对存在的问题题应进行全面面的记录、分分析和说明，并并与结算经办办人沟通了解解情况，编写写初步检查调调研报告。检查结果的咨询和和沟通成本检查调研的结结果不影响原原结算结果的的有效性；在在初步成本检检查调研报告告形成后，检检查调研人员员应与分公司司成本管理部部成员及分管管领导针对成成本中存在的的问题举行一一次沟通会，通通过沟通，达达成促进工作作的目的。完成检查调研报告告检查调研工作结束束后，检查调调研人员应在在五个工作日日内，完成最最终的《工程程成本检查调调研报告》，并并经成本审算算中心负责人人批准后，报报送集团成本本与开发计划划委员会、分分公司分管领领导（或总经经理）及成本本管理部负责责人审阅。如如报告内容对对其他分公司司有较大的帮帮助或借鉴意意义，则经成成本与开发计计划委员会批批准，可抄送送全集团成本本负责人及以以上管理人员员阅览。2.附件附件《某某集团工工程成本检查查调研工作的的通知》**集团工程成本检查查工作通知致：**地产公司司成本管理部部：根据集团成本与计计划开发委员员会批准的****年度集团成成本工作计划划，集团成本本审算中心拟拟派遣***、**、**、**工程师赴赴你公司进行行工程成本检检查调研工作作。检查工作时间安排排：****年月日至月月日。检查内容及主要负负责人员：1、四季花城一期工工程结算——***；2、近期完成的工程程招投标——***；3、综合成本管理情情况——***。检查所需资料：结算分析报告、单单位工程结算算说明；工程造价结算书（含含计算底稿、备备忘录等）、复复核情况表及及审批表；工程合同（包括合合同审批表）；；材料价格确定资料料（包括甲供供材料、限价价材料等）；；双方确认的所有工工程变更签证证及相应的结结算书；招投标文件资料（包包括投标书、澄澄清谈判记录录、评标、定定标等）；竣工图、施工组织织设计方案（总总包工程）。请于月日前准备好好检查工作实实施所需资料料，并安排经经办人员或相相关人员予以以配合。特此此通知。集团成本审审算中心年月日返回目录企业成本核算指导导目的：加强成本管管理，规范集集团房地产开开发企业成本本核算，正确确计算开发产产品成本，便便于成本资料料的比较和分分析。范围：适用于集团团内全资、控控股及受托非非控股经营的的房地产开发发企业。职责：总部财务管管理部负责本本规范的推行行、解释、修修改并检查执执行情况；集集团内各房地地产开发企业业负责严格按按照国家以及及集团成本管管理的要求，正正确组织成本本核算工作，建建立成本核算算责任制，完完善成本核算算基础工作，改改进成本核算算办法，合理理确定成本计计算对象，正正确归集和分分配开发成本本及费用，及及时、准确、完完整地提供成成本核算资料料，并及时发发现成本管理理中存在的问问题，不断寻寻求降低成本本的途径，同同时对在本规规范实施过程程中发生的问问题及时向总总部财务管理理部反馈。方法和过程控制成本核算的基本程程序成本核算的一般步步骤依次如下下：根据成本核算对象象的确定原则则和项目特点点，确定成本本核算对象。设置有关成本核算算会计科目，核核算和归集开开发成本及费费用。按受益原则和配比比原则，确定定应分摊成本本费用在各成成本核算对象象之间的分配配方法、标准准。将归集的开发成本本费用按确定定的方法、标标准在各成本本核算对象之之间进行分配配。编制项目开发成本本计算表，计计算各成本核核算对象的开开发总成本。正确划分已完工和和在建开发产产品之间的开开发成本，分分别结转完工工开发产品成成本。正确划分可售面积积、不可售面面积(由主管部门门划分提供))，根据有关关规定分别计计算可售面积积、不可售面面积应负担的的成本，正确确结转完工开开发产品的销销售成本。编制成本报表，根根据成本核算算和管理要求求，总括反映映各成本核算算对象的成本本情况。成本核算对象的确确定成本核算对象的确确定原则满足成本计算的需需要；便于成本费用的归归集；利于成本的及时结结算；适应成本监控的要要求。成本核算对象的确确定方法各公司可根据成本本核算对象的的确定原则，并并结合项目实实际情况，确确定具体成本本核算对象。成片分期（区）开开发的项目，可可以以各期((区)为成本核算算对象。同一项目有裙楼、公公寓、写字楼楼等不同功能能的，在按期期(区)划分成本核核算对象的基基础上，还应应按功能划分分成本核算对对象。同一小区、同一期期有高层、多多层、复式等等不同结构的的，还应按结结构划分成本本核算对象。根据核算和管理需需要，对独立立的设计概算算或施工图预预算的配套设设施，不论其其支出是否摊摊入房屋等开开发产品成本本，均应单独独作为成本核核算对象。对对于只为一个个房屋等开发发项目服务的的、应摊入房房屋等开发项项目成本且造造价较低的配配套设施，可可以不单独作作为成本核算算对象，发生生的开发费用用直接计入房房屋等开发项项目的成本。成本费用项目及核核算内容成本费用项目开发发产品成本核算应视开发发产品的具体体情况，按制制造成本法设设置成本项目目。成本项目目一般包括下下列八项：土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费各成本项目的核算算内容土地获得价款指为取得土地开发发使用权而发发生的各项费费用，主要包包括以下内容容：政府地价及市政配配套费：支付付的土地出让让金、土地开开发费，向政政府部门交纳纳的大市政配配套费、交纳纳的契税、土土地使用费、耕耕地占用税，土土地变更用途途和超面积补补交的地价。合作款项：补偿合合作方地价、合合作项目建房房转入分给合合作方的房屋屋成本和相应应税金等。红线外市政设施费费：红线外道道路、水、电电、气、通讯讯等建造费、管管线铺设费、接接口补偿费。拆迁补偿费：有关关地上、地下下建筑物或附附着物的拆迁迁补偿净支出出，安置及动动迁支出，农农作物补偿费费，危房补偿偿费等。开发前期准备费：：指在取得土地开发发权之后、项项目开发前期期的水文地质质勘察、测绘绘、规划、设设计、可行性性研究、筹建建、“三通一平”等前期费用用。主要包括括以下内容：：勘察设计费勘测丈量费：包括初勘、详勘等等。主要有：：水文、地质质、文物和地地基勘察费，沉沉降观测费，日日照测试费、拨拨地钉桩验线线费、复线费费、定线费、施施工放线费、建建筑面积丈量量费等。规划设计费：规划费：方案招标标费、规划设设计模型制作作费、方案评评审费、效果果图设计费、总总体规划设计计费。设计费：施工图设设计费、修改改设计费、环环境景观设计计费等。其他：可行性研究究费、制图、晒晒图、赶图费费、样品制作作费等。建筑研究用房费：：包括材料及及施工费报批报建增容费(1)报批报建费：：包括安检费费、质检费、标标底编制费、交交易中心手续续费、人防报报建费、消防防配套设施费费、散装水泥泥集资费、白白蚁防治费、墙墙改基金、建建筑面积丈量量费、路口开开设费等、规规划管理费、新新材料基金((或墙改专项项基金)、教师住宅宅基金(或中小学教教师住宅补贴贴费)、拆迁管理理费、招投标标管理费等。项项目整体性报报批报建费：：项目报建时时按规定向政政府有关部门门交纳的报批批费。(2)增容费：包括括水、电、煤煤气增容费“三通一平”费：(1)临时道路：接接通红线外施施工用临时道道路的设计、建建造费用。(2)临时用电：接接通红线外施施工用临时用用电规划设计计费、临时管管线铺设、改改造、迁移、临临时变压器安安装及拆除费费用。(3)临时用水：接接通红线外施施工用临时给给排水设施的的设计、建造造、管线铺设设、改造、迁迁移等费用。(4)场地平整：基基础开挖前的的场地平整、场场地清运、旧旧房拆除等费费用。临时设施费(1)临时围墙：包包括围墙、围围栏设计、建建造、装饰费费用。(2)临时办公室：：租金、建造造及装饰费用用。(3)临时场地占用用费：含施工工用临时占道道费、临时借借用空地租费费。(4)临时围板：包包括设计、建建造、装饰费费用。主体建筑工程费指项目开发过程中中发生的主体体内列入土建建预算内的各各项费用。主主要包括：基础造价：包括土土石方、桩基基、护壁（坡坡）工程费，基基础处理费、桩桩基咨询及检检测费、降水水。结构及粗装修造价价：主要包括括砼框架（含含独立柱基和和条基等浅基基础）、砌体体、找平及抹抹灰、防水、垂垂直运输、脚脚手架、超高高补贴、散水水、沉降缝、伸伸缩缝、底层层花园砌体（高高层建筑的裙裙楼有架空层层，原则上架架空层结构列列入裙楼、有有转换层结构构并入塔楼）。门窗工程：主要包包括单元门、入入户门、户内内门、外墙门门窗、防火门门的费用。公共部位精装修费费：主要包括括大堂、电梯梯厅、楼梯间间、屋面、外外立面及雨蓬蓬的精装修费费用。户内精装修费：主主要包括厨房房、卫生间、厅厅房、阳台、露露台的精装修修费用。主体安装工程费A、室内水暖气电管管线设备费；；(1)室内给排水系系统费（自来来水／排水／／直饮水／热热水）；(2)室内采暖系统统费（地板热热／电热膜／／分户燃气炉炉／管道系统统／暖气片）；；(3)室内燃气系统统费；(4)室内电气工工程费：包括括楼栋及单元元配电箱、电电表箱、户配配电箱、管线线敷设、灯具具、开关插座座、含弱电工工程管盒预埋埋B、室内设备及其安安装费(1)通风空调系统统费：包括空空调设备及安安装费用、空空调管道、通通风系统费用用；(2)电梯及其安装装费；(3)发电机及其安安装费：包括括发电机供货货、安装、机机房降噪费；；(4)消防系统费：包括括水消防、电电消防、气体体灭火、防排排烟工程费；；(5)人防设备及安装费费：包括密闭闭门、气体过过滤装置等。C、弱电系统费(1)居家防盗系统统费用：包括括阳台及室内内红外探测防防盗、门磁、紧紧急按扭等；；(2)对讲系统费用用：包括可视视及非可视对对讲系统费用用；(3)三表远传系统统费用：包括括水、电、气气远程抄表系系统费用；(4)有线电视费用用：包括有线线电视、卫星星电视主体内内外布线及终终端插座费用用；(5)电话系统费用用：包括主体体内外布线及及终端插座费费用；(6)宽带网：包括主体体内外布线及及终端插座费费用。.5社区管网工程程费A、室外给排水系统统费(1)室外给水系统统费：主要包包括小区内给给水管道、检检查井、水泵泵房设备、及及外接的消火火栓等费用；；(2)雨污水系统费费用B、室外采暖系统费费：主要包括括管道系统、热热交换站、锅锅炉房费用C、室外燃气系统费费：主要包括括管道系统、调调压站D、室外电气及高低低压设备费(1)高低压配电设设备及安装：：包括红线到到配电房的高高压线、高压压柜、变压器器、低压柜及及箱式变压设设备费用；(2)室外强电管道道及电缆敷设设：室外强电电总平线路部部分费用；(3)室外弱电管道道埋设：包括括用于电视、电电话、宽带网网、智能化布布线的管道预预埋、检查井井等费用E、室外智能化系统统费(1)停车管理系统统费用：包括括露天停车场场管理系统、地地下室或架空空层停车场管管理系统的费费用；(2)小区闭路监控控系统费用：：包括摄像头头、显示屏及及电气系统安安装等费用；；(3)周界红外防越越系统费用：：红外对扫等等；(4)小区门禁系统统费用；(5)电子巡更系统统费用；(6)电子公告屏费用.6园林环境工程费指项目所发生的园园林环境造价价，主要包括括：A、绿化建设费：包包括公共绿化化、组团宅间间绿化、一楼楼私家花园、小小区周边绿化化支出；B、建筑小品：雕塑塑、水景、环环廊、假山等等；C、道路、广场建造造费：道路广广场铺设、开开设路口工程程及补偿费等等；D、围墙建造费：包包括永久性围围墙、围栏及及大门；E、室外照明：室外外照明电气工工程，如路灯灯、草坪灯；；F、室外背景音乐；；G、室外零星设施：：儿童游乐设设施、各种指指示牌、标识识牌、示意图图、垃圾桶、座座椅、阳伞等等。.7配套设施费指房屋开发过程中中，根据有关关法规，产权权及收益权不不属于开发商商，开发商不不能有偿转让让也不能转作作自留固定资资产的公共配配套设施支出出。主要包括括以下几类：：A、在开发小区内发发生的不会产产生经营收入入的不可经营营性公共配套套设施支出，包包括居委会、派派出所、岗亭亭、儿童乐园园、自行车棚棚等；B、在开发小区内发发生的根据法法规或经营惯惯例，其经营营收入归于经经营者或业委委会的可经营营性公共配套套设施的支出出，如建造幼幼托、邮局、图图书馆、阅览览室、健身房房、游泳池、球球场等设施的的支出；C、开发小区内城市市规划中规定定的大配套设设施项目不能能有偿转让和和取得经营收收益权时，发发生的没有投投资来源的费费用；D、对于产权、收入入归属情况较较为复杂的地地下室、车位位等设施，应应根据当地政政府法规、开开发商的销售售承诺等具体体情况确定是是否摊入本成成本项目。如如开发商通过过补交地价或或人防工程费费等措施，得得到政府部门门认可，取得得了该配套设设施的产权，则则应作为经营营性项目独立立核算。该成本项目下按各各项配套设施施设立明细科科目进行核算算，如：A、游泳池：土建、设设备、设施；；B、业主会所：设计计、装修费、资资产购置、单单体会所结构构；C、幼儿园：建造成成本及配套资资产购置；D、学校：建造成本本及配套资产产购置；E、球场；F、设备用房：配电电房、水泵房房土建及装修修费；G、车站建造费：土土建、设备、各各项设施。.8开发间接费开发间接费核算与与项目开发直直接相关、但但不能明确属属于特定开发发环节的成本本费用性支出出；以及项目目营销设施建建造费。A、工程管理费(1)工程监理费：：支付给聘请请的项目或工工程监理单位位的费用；(2)预结算编审费费：支付给造造价咨询公司司的预结算的的编制、审核核费用；(3)行政管理费：：直接从事项项目开发的部部门的人员的的工资、奖金金、补贴等人人工费以及直直接从事项目目开发的部门门的行政费(4)施工合同外奖奖金：赶工奖奖、进度奖(5)工程质量监督督费：建设主主管部门的质质监费；(6)安全监督费：建设设主管部门的的安监费；(7)工程保险费。B、营销设施建造费费(1)广告设施及发发布费：车站站广告、路牌牌广告；(2)销售环境改造造费：会所、推推出销售楼盘盘(含示范单位)周围等销售售区域销售期期间的现场设设计、工程、装装饰费；临时时销售通道的的设计、工程程、装饰等费费用；(3)售楼处装修、装装饰费：设计计、工程、装装饰等；(4)样板间：包括括样板间设计计、装修、家家具、饰品以以及保洁、保保安、维修费费。主体外搭搭设的样板间间还包括建造造费用；主体体内样板间销销售后回收的的设计、装修修、家具、家家私等费用，在在主营业务收收入中单列或或单独记录，考考核时从总费费用中扣除；；(5)其他。C、资本化借款费用用包括直接用于项目目开发所借入入资金的利息息支出、折价价或溢价摊销销和辅助费用用，以及因外外币借款而发发生汇兑差额额。因借款而而发生的辅助助费用包括手手续费等。D、物业管理完善费费包括按规定应由开开发商承担的的由物业管理理公司代管的的物业管理基基金、公建维维修基金或其其他专项基金金；以及小区区入住前投入入的物业管理理费用。.9期间费用包括管理费用、营营业费用、财财务费用三类类，均不属于于房地产的制制造成本范畴畴，其科目设设置、归集内内容、核算程程序等详见《某某某集团费用用核算规范》。三类期间费用与“开发间接费”均有联系和和区别，详细细界定与核算算办法详见《某某某集团费用用核算规范》。4.4会计科目与与帐簿设置“开发成本”科目该科目核算产品开开发过程中所所发生的各项项费用。各级级明细科目的的设置详见“房地产成本本核算科目明明细表”。成本管理软件运用用成熟的单位位，可以将明明细科目仅设设置到二级，即即八项成本项项目，三级、四四级明细数据据在成本管理理软件中保存存。成本项目目数据必须定定期（月、季季度）与成本本管理软件中中的相应数据据进行核对，并并保持一致。在各级明细科目下下，应按各成成本核算对象象设立核算项项目，成本核核算对象可分分层次设立。为了归集暂时不能能确定特定成成本核算对象象的成本，以以及需要先归归集后分配的的成本，在每每个项目的成成本核算对象象中，加设一一条“待分摊成本”进行归集。成本核算对象的具具体设置参见见下图：××项目在建一期住宅宅商铺在建二期写字楼················拟开发土地待分摊成本项目开工前，所有有成本均在成成本核算对象象“拟开发土地”中核算；项项目开工后，将将已开工部分分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”。具体核算算要求详见《某某某集团存货货核算规范》。“开发间接费”科目目该科目归集和分配配与项目开发发直接相关、但但不能明确属属于特定开发发环节的成本本费用性支出出；以及项目目营销设施建建造费。这类费用先归集，再再按一定标准准分配计入各各成本核算对对象。各级明明细科目的设设置详见“房地产成本本核算科目明明细表”。“预提费用”科目核算按权责发生制制原则计提的的，应由本受受益期、受益益对象承担的的已经发生或或将要发生、但但尚未支付的的成本、费用用。.1费用预提的时间：：至少每季度度末预提一次次；.2费用预提的范围：：对完工开发发产品应进行行成本预提，未未完工产品按按实际支付金金额核算成本本；.2费用预提的金额：：以成本管理理软件中的动动态成本总额额减帐面已列列入成本总额额的差额计提提。.3核算方法：预提时时，借记“开发成本—成本预提及及结转”，贷记本科科目；次月月月初，再将上上述分录用红红字冲回。“待摊费用”科目按权责发生制原则则核算在本期期发生但应由由本期及以后后各期共同负负担的、分摊摊期限在一年年以内的费用用。“完工开发产品”科科目核算已开发完成并并验收合格的的开发产品的的库存实际成成本。具体核算要求详见见《某某集团团存货核算规规范》。房地产成本核算科科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按前述明细各成本核算对象成本核算对象可分层次设立。开发前期准备费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象社区管网工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象园林环境工程费按前述明细各成本核算对象配套设施费按前述明细各成本核算对象开发间接费按前述明细按前述明细各成本核算对象自一级科目开发间接费转入成本预提及结转各成本核算对象开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入开发成本营销费用按前述明细资本化利息物业管理完善费其他完工开发产品项目名称具体苑或栋或期以以及配套资产产名称住宅、商铺、写字字楼、车库及及车位、其他他4.5成本费用的的归集与分配配土地获得价款一般能分清成本核核算对象的，可可直接将土地地成本计入特特定的成本核核算对象中；；如果分不清清成本核算对对象，可先在在“土地获得价价款”之“待分摊成本”的核算项目目进行归集，然然后再在有关关成本核算对对象间分配；；也可以不进进行归集而直直接通过设定定分摊方法分分配计入有关关成本核算对对象。有关分分配方法如下下：.1按占地面积计征地地价、进行补补偿、缴纳市市政配套费时时的分配方法法方法一：先按小区区的占地面积积将土地成本本分配到各小小区；再将分分配到各小区区内的土地成成本，按小区区内房屋等成成本核算对象象和道路、广广场等公用场场所的占地面面积进行直接接分配；然后后将分配到小小区内道路、广广场等公用场场所占地面积积的土地成本本，按房屋等等成本核算对对象的占地面面积进行间接接分配，计入入房屋等成本本核算对象的的的开发成本本；房屋等成成本核算对象象的直接分配配数加间接分分配数，即为为该房屋等成成本核算对象象应负担的土土地成本。方法二：也可将公公用占地面积积先分摊到房房屋等成本核核算对象的占占地面积上，房房屋等成本核核算对象自身身的占地面积积加分摊的公公用占地面积积，再乘以单单位面积的土土地成本来分分配。.2按建筑面积计征（或或补偿）时的的分配方法：：按成本核算算对象的建筑筑面积来分摊摊。开发前期准备费、主主体建筑工程程费、主体安安装工程费、社社区管网工程程费、园林环环境工程费、配配套设施费能够分清成本核算算对象的，可可直接计入成成本核算对象象的相应成本本项目；应由由两个或两个个以上的成本本核算对象负负担的费用，可可通过各成本本项目下的“待分摊成本”之核算项目目进行归集，再再按下表所示示分摊标准分分配计入各成成本核算对象象：成本项目分摊标准开发前期准备费按可售面积分摊主体建筑工程费扣除直接费用后，按按建筑面积分分摊；根据经验系数和建建筑面积，确确定标准分摊摊；主体安装工程费扣除直接费用后，按按建筑面积分分摊；根据造价经验系数数和建筑面积积相乘，确定定标准分摊；；社区管网工程费按可售面积分摊；；若能区分可可按占地面积积分摊园林环境工程费公享性强，按可售售面积分摊；；公享性不强强并可区分，按按占地面积分分摊配套设施费按可售面积分摊开发间接费.1应先通过“开发间间接费”科目分项目目归集开发间间接费的实际际发生数，在在每月（季）末末，根据其实实际发生数按按一定标准分分配计入各开开发项目的各各成本核算对对象。具体分分配及核算方方法参见《某某某集团费用用核算规范》.2车位及车库、其他他配套设施及及留作自用的的固定资产，均均不分配开发发间接费。4.6成本核算工工具成本管理软件是成成本核算的主主要工具，金金蝶财务软件件是成本核算算的辅助工具具，其数据可可由成本管理理软件引入。4.6成本报表成本报表是成本信信息管理的中中心，通过成成本报表可动动态了解项目目成本总体情情况、与目标标成本的偏差差情况、成本本管理中存在在的问题等信信息。各公司司都应完整、详详细、动态的的编制成本报报表。成本报表种类、编编报时间及要要求详见《结结算报表格式式》及集团成成本审算中心心的有关规定定。4.7附则本规范未涉及或未未尽的成本核核算事项，按按国家或集团团有关成本管管理的规定执执行。附：“开发成本”科目编编号一览表科目名称编号开发成本4301土地获得价款4301.4011政府地价及市政配配套费合作款项红线外市政配套费费拆迁补偿费开发前期准备费4301.4022勘察设计费勘察丈量费规划设计费建筑研究用房报批报建费政府报批报建费增容费三通一平费临时道路临时用电临时用水场地平整费临时设施费临时围墙临时办公室临时场地占用费临时围板主体建筑工程费4301.4033基础工程4301.4033.01土方.01护壁（坡）4301.4033.01.02桩基4301.4033.01.03桩基检测4301.4033.01.04降水4301.4033.01.05结构及粗装修工程程4301.4033.02混凝土框架4301.4033.02.01砌体4301.4033.02.02找平及抹灰4301.4033.02.03防水4301.4033.02.04门窗工程4301.4033.03单元门4301.4033.03.01入户门4301.4033.03.02防火门4301.4033.03.03户内门4301.4033.03.04窗、阳台门4301.4033.03.05公共部位精装修4301.4033.04大堂精装修4301.4033.04.01楼梯间精装修4301.4033.04.02屋面精装修4301.4033.04.03外立面精装修4301.4033.04.04电梯厅精装修4301.4033.04.05单元入口精装修4301.4033.04.06外墙外保温4301.4033.04.07栏杆4301.4033.04.08室内装修4301.4033.05厨房精装修4301.4033.05.01卫生间精装修4301.4033.05.02厅房精装修4301.4033.05.03阳台、露台、地面面精装修4301.4033.05.04主体安装工程费4301.4044室内水暖气电管线线设备费4301.4044.01室内供排水系统费费4301.4044.01.001室内采暖系统费4301.4044.01.002室内燃气系统费4301.4044.01.003室内电气系统费4301.40室内设备及其安装装费4301.4044.02通风空调系统及安安装费4301.4044.02.001电梯及其安装费4301.4044.02.002发电机及其安装费费4301.4044.02.003人防设备及其安装装费4301.4044.02.004消防系统及其安装装费4301.4044.02.005弱电系统费4301.4044.03居家防盗系统费用用4301.4044.03.001宽带网络费用4301.4044.03.002有线电视费用4301.4044.03.003三表远传费用4301.4044.03.004对讲系统费用4301.4044.03.005电话系统费用4301.4044.03.006社区管网工程费4301.4055室外给排水系统费费4301.4055.01室外给水系统4301.4055.01.001雨污水系统4301.4055.01.002室外采暖系统费4301.4055.02管道系统4301.4055.02.001热交换站4301.4055.02.002锅炉房4301.4055.02.003室外燃气系统4301.4055.03管道系统4301.4055.03.001调压站4301.4055.03.002室外电气及高低压压设备费4301.4055.04高低压配电设备及及安装4301.4055.04.001室外强电管道及电电缆敷设4301.4055.04.002室外弱电管道埋设设4301.4055.04.003室外智能化系统费费4301.4055.05停车管理系统4301.4055.05.001小区闭路监控系统统4301.4055.05.002周界红外防越4301.4055.05.003小区门禁系统4301.4055.05.04电子巡更系统4301.4055.05.05电子公告屏4301.4055.05.06园林环境工程费4301.4066绿化建设费1建筑小品2道路及广场建设费费3围墙建造费4室外照明5室外背景音乐6室外零星设施7配套设施费4301.4077游泳池会所幼儿园学校球场设备用房6------------------开发间接费4301.4088工程管理费工程监理费预结算编审费行政管理费施工合同外奖金4工程质量监督费5安全监督费6工程保险费7------------------资本化借款费用营销设施建造费广告设施及发布费费现场包装费接待厅装修装饰费费3样板间费用4销售模型费5------------------物业管理完善费成本预提及结转4301.41返回目录工程付款审核工作作程序目的严格按合同条款第第一时间及时时、准确审核核各项工程、材材料款,杜绝错付、超超付、以确保保工程进度、控控制成本。范围主体工程工程款审审核（预付款款、进度款、结结算款）其他工程（除主体体工程外）工工程款审核材料、设备付款审审核各项工程费用（设设计、监理等等）付款审核核保修金的付款审核核工作程序主体工程工程款审审核工程预付款审核项目预算员审核预预付款申请资资料的完整性性。须备资料料：主办工程师明确付付款事项的《付付款审批表》合同有关付款条款款的复印件付款通知书发票项目预算员审核预预付款金额的的正确性：预预付款=合同金额×预付%工程进度款审核乙方应根据合同在在每月25日前将工工程进度报表表上报项目主主办工程部。项目主办工程师及及监理代表3天内审核工工程形象进度度及该月完成成工程量，签签字确认后送送项目预算员员审核。项目预算员审核工工程进度报表表内容的完整整性。有三方方面内容：工程师、监理确认认的当月各分分部的形象进进度及当月完完成的工程量量。施工单位上报的当当月完成工程程量费用清单单。每月完成的单位工工程的质量安安全综和评定定单。当月已审核的设计计变更、签证证汇总表及其其它费用汇总总表。项目预算员5天内内完成当月进进度款的各项项费用的审核核，填写《工程进度款审核核表》。工程进度款量审核核表由项目预预算员、主办办工程师和施施工单位预算算员三方签字字确认，原件件由预算组保保留，复印件件发放工程主主办人员填报报。工程结算尾款按《工程竣工清算算工作程序》执执行，确定工工程尾款。工程师根据竣工清清算报告填报报《付款申请请单》。其他工程（除主体体工程外）工工程款审核工程预付款审核主办工程师填报工工程付款申请请项目预算员审核付付款申请资料料的完整性，必必须包括：主办工程师明确付付款事项的《付付款审批表》合同有关付款条款款的复印件付款通知书发票项目预算员预付款款金额的正确确性：预付款=合同金额额×预付%工程进度款审核主办工程师填报工工程付款申请请项目预算员审核付付款申请资料料的完整性，必必须包括：《付款审批表》((主办工程师师明确施工实实施进度)合同有关付款条款款的复印件付款通知书发票项目预算员审核进进度款金额的的正确性：进度款=合同金额额（预算价）×合同明确的的付款进度%。工程结算付款审核核主办工程师填报工工程付款申请请项目预算员审核付付款申请资料料的完整性，必必须包括：付款审批表工程《结算审批表表》复印件合同有关付款条款款的复印件付款通知书发票项目预算员审核结结算付款组成成的正确性：：核对已付工程进度度款根据合同扣留保修修金汇总工程扣款单工程结算尾款的确确定：工程结算款=结算算价-保修金（或或扣留金额）-已支付工程程款-工程扣款零星工程（3万元元以下）结算算付款：结算付款=结算价价-扣留费用工程为合格：扣留留费用=结算价*2%*400%工程为优良：扣留留费用=结算价*2%*255%保修金付款审核主办工程师填报工工程付款申请请项目预算员审核付付款申请资料料的完整性，必必须包括：付款审批表合同有关保修金退退还条款的复复印件物业公司盖章认可可的无质量问问题的证明单单保修期内的扣款单单付款通知书发票项目预算员复核退退回保修金的的金额退回保修金=原扣扣留保修金––保修期内扣扣款材料、设备付款审审核材料、设备预付款款审核主办工程师填报工工程付款申请请项目预算员审核付付款申请资料料的完整性，必必须包括：主办工程师明确付付款事项的付付款审批表合同有关付款条款款的复印件付款通知书发票项目预算员预付款款金额的正确确性：预付款=合同金额额×预付%材料进度款审核主办工程师填报工工程付款申请请项目预算员审核付付款申请资料料的完整性，必必须包括：付款审批表(主办办工程师明确确施工实施进进度)合同有关付款条款款的复印件主办工程师签字的的材料送货单单、入库单付款通知书发票项目预算员审核进进度款金额的的正确性：进度款=合同金额额（预算价）×合同明确的的付款进度%。材料结算付款审核核主办工程师填报工工程付款申请请项目预算员审核付付款申请资料料的完整性，必必须包括：付款审批表合同有关付款条款款的复印件主办工程师确认的的收料单付款通知书发票项目预算员审核结结算付款组成成的正确性：：核对已付工程进度度款根据合同扣留保修修金汇总材料扣款单审核实际供货量工程结算尾款的确确定：材料结算尾款=结结算价-保修金-已支付工程程款-材料扣款上述各项付款审核核后，依据《付付款审批工作作程序》进行行付款的审批批工作。5.附件《工程进度款审核表表》年月份工程进度款款审核表建设项目施工单位上报工程款审核工程款土建预算内容完成费用用现场签证设计变更安装预算内容完成费用用现场签证设计变更其他合计备注施工单位：工程部：预算组：返回目录工程付款审批工作作程序目的制定合理付款审批批流程，确保保工程进度，并并避免错付、超超付以控制成成本。加强各各部门信息沟沟通，合理安安排付款时间间。范围工程施工类付款设计类付款材料设备类付款工作原则主办人应按照合同同条款及实际际工程进度，仔仔细审核每项项付款。主办人与成本管理理部应保持良良好沟通，避避免不必要的的错误发生。主办人、成本管理理部应及时做做好台帐，严严格核对“已付款”，避免超付付。项目秘书应做好付付款流转登记记工作以备查查，并在第一一时间上报付付款。财务部应合理安排排好资金，做做到急事急办办。项目秘书应做好发发放支票、收收齐发票工作作。工作程序项目主办人将“付付款申请单”以及所附资资料送交项目目总经理审批批。项目总经理审批后后由项目秘书书统一登记后后上报成本管管理部审核。成本管理部按《付付款审核工作作程序》审核核各项付款内内容并做好相相应台帐。经成本管理部经理理签字认可后后上报分管副副总审批。分管副总审批后，再再由成本管理理部转交财务务部审核。财务部审核后上报报总经理审批批。总经理审批后，由由财务部安排排资金付款并并同时知会成成本管理部。成本管理部在第一一时间通知项项目秘书领取取支票并做好好台帐登记。项目主办人到项目目秘书处领取取支票后发放放给各施工单单位。项目主办人必须做做好付款台帐帐。付款审批时限规定定各类付款从送至成成本管理部当当日起，成本本管理部需1至2个工作日完完成审核工作作。相关说明本程序文件对非工工程施工类、设设计类、材料料设备采购类类付款的审批批不适用。如如：营销类、企企划类等。附件《项目付款审批表表》返回目录工程预结算管理办办法1.目的为加强某某集团所所属各房地产产公司工程预预结算的规范范化管理，结结合工程造价价形成的特点点，通过合理理地确定工程程造价及有效效地控制工程程造价而提高高工程预结算算工作的效益益，制定本管管理办法。2.范围本管理办法适用于于某某集团所所属各房地产产公司。3.职责3.1集团总部财财务管理部成成本管理组负负责本管理办办法的制订、修修改、解释、指指导、监督检检查。3.2集团所属各房地产产公司从事工工程预结算的的计价、审批批及其他有关关责任人员负负责贯彻执行行本管理办法法。4.方法与过程控制（包包括原则、一一般规定、工工程预算管理理、工程结算算管理、其他他规定）4.1工程预结算算工作应遵循循的原则廉洁奉公原则：工工程预结算工工作中，应始始终以公司利利益为最高利利益，遵守法法律法规，恪恪守职业道德德，严禁主动动索要或被动动接受财物，如如出现损公肥肥私性质的不不正当计价行行为，将按照照有关规定给给予处罚。多级审核原则：工工程预结算应应建立起预结结算人员之间间、部门之间间等的编制及及审核控制体体系；工程预预结算皆须经经过多级审核核，各级在审审核过程中应应认真仔细，有有关手续资料料的签字、盖盖章等务必齐齐全、有效，否否则不得办理理预结算。准确高效原则：工工程预结算中中的各项计算算应准确、清清晰、合规，具具有很高的准准确度，体现现出较高的专专业水平；同同时工程预结结算工作应保保持较高的工工作效率，做做到及时帐清清，以适应工工程招标、成成本核算、工工期等多方面面的要求。可复查性原则：工工程预结算工工作的全过程程应有详细、真真实的记录及及完善的资料料管理制度，量量价计算过程程、审批记录录等文件、资资料应具备完完全的可复查查性。合理低价原则：工工程预结算工工作应以客观观事实、工程程合同等为依依据，充分理理解、灵活运运用当地工程程造价管理规规定，并利用用市场竞争、甲甲方品牌资源源等因素，处处理好质量、工工期与成本的的关系，追求求以合理较低低价格确定工工程造价。方案优化原则：成成本管理部在在工程预结算算工作中，应应积极协同设设计、工程管管理等单位、部部门充分应用用价值工程理理论，进行设设计、施工措措施、材料设设备等方面的的方案优化工工作。信息通达原则：工工程预结算在在编制时应考考虑适应成本本核算、成本本分析等多方方面的需要，对对资料、信息息应及时整理理，并根据工工作需要及时时提供给设计计、工程管理理部、项目部部等部门；对对于当地公司司财务管理部部、总部的财财务管理部成成本管理组，除除尚未公开的的标底情况外外，其他情况况，如其需要要，均应真实实、透明、系系统地提供所所有信息资料料。4.2工程预结算算工作的一般般规定成本管理部是工程程预结算工作作的主要职能能部门，对工工程预结算工工作负主要责责任，项目部部、工程管理理部、财务管管理部应积极极配合、参与与并负相应责责任。工程预结算工作应应根据项目的的总工期制定定预结算编制制的计划，统统筹安排，分分清轻重缓急急，做到早做做、快审、准准确。施工图预算由本公公司自行编制制，也可以委委托造价咨询询机构编审；；委托的机构构必须已经过过政府有关部部门认可且具具备乙级以上上（含乙级）资资质证书。工程结算和实行总总价包干的工工程预算的编编审应委托造造价咨询机构构进行，但如如某工程的预预算已委托了了造价咨询机机构进行编审审、并签署了了总价包干协协议，则该工工程的竣工结结算可不再进进行外委编审审。4.2.5委托造造价咨询机构构编制工程预预结算，在造造价咨询委托托合同中应明明确要求其提提供计算底稿稿（包括工程程量、钢筋实实际含量的详详细计算书）及及与承包单位位核对后的预预结算资料，并并同时提供与与承包单位的的核对差异情情况说明。由成本管理部组织织，工程管理理部、项目部部等积极配合合，及时整理理齐全工程预预结算工作所所需的必备资资料，资料必必须完整、签签章齐备、编编号准确，并并指定专人负负责进行分类类、装订、存存档；工程预预结算工作的的必备资料主主要包括：.1材料价格（政政府指导价格格、市场价格格、甲供材料料、限价材料料通知书）；；.2招标、投标文文件等确定合合同价格的文文件（包括中中标单位的投投标书、双方方达成一致的的预算书等）；；.3工程合同（包包括合同审批批表）；.4施工组织设计计方案、施（竣竣）工图、图图纸会审记录录；.5双方确认的所所有工程变更更签证及相应应的预算书；；.6工程竣工验收收资料（工期期或者质量未未达到合同要要求的项目应应提供相应的的明确责任的的说明）；.7其他与工程结结算相关的双双方确认的协协议、备忘录录等。工程预结算的划分分按照《某某某集团房地产产企业成本核核算指导》进进行，共划分分为建设项目目的开发前期期准备费、主主体建筑工程程费、主体安安装工程费、社社区管网工程程费、园林环环境工程费、配配套设施费。4.3工程预算管管理4.3.1所有工工程应编制施施工图预算，并并填写《某某某企业股份有有限公司工程程预算审批表表》。集团主张在进行工工程招标之前前，编制好施施工图预算，并并作为工程招招标之标底。项目主体工程确因因工期紧张需需采用费率招招标，应严格格按《某某企企业股份有限限公司工程招招标管理办法法》有关内容容办理；当施施工图齐备后后，成本管理理部应立即要要求承包单位位编制施工图图预算，同时时成本管理部部应对施工图图预算进行编编审或委托造造价咨询机构构编审，而后后，成本管理理部应督促并并始终参与施施工图预算的的核对工作，按按核定的预算算价签定补充充工程合同。上上述所有工作作，应在施工工图完备后60天内完成。4.3.4费率招招标情况下，为为防止承包商商高估冒算而而增加工程预预算的核对难难度，合同中中应约定控制制办法。比如如：若承包单单位报送的施施工图预算造造价超出最终终核定预算造造价10%时，发包单单位将按预算算高报部分的的一定比例进进行扣款（具具体扣款办法法可参照工程程结算相关内内容各公司自自定），乃至至取消其今后后对某某工程程的投标资格格。4.3.5如果仅仅是委托造价价咨询机构进进行施工图预预算的编制，造造价咨询酬金金一般按总造造价的一定比比例计取；如如果是委托编编制预算并负负责审核承包包单位编制的的预算，造价价咨询酬金可可采取按总造造价的一定比比例并结合核核减额的一定定比例计价的的方式计取。成本管理部在工程程预算外委时时还应作好如如下工作：.1对施工图等进进行核查后，向向造价咨询机机构提供施工工图、材料设设备控制价格格、工程预算算分类要求等等必备资料；；.2跟踪、了解造造价咨询机构构的编制或审审核情况，督督促咨询机构构履行造价咨咨询委托合同同，仔细审查查咨询机构的的编制结果；；同时要求各各有关部门作作好必要的保保密工作：所所有工程在招招标工作完成成之前，委托托编制预算的的造价咨询机机构必须对施施工单位保密密；在实行费费率招标的情情况下，在编编制预算阶段段，编制预算算的造价咨询询机构必须对对施工单位保保密，同时也也不必向造价价咨询机构告告知施工单位位的具体名称称等情况。工程预算编制的方方法：.1根据工程量计计算规则，按按详细的施工工图、确定的的施工方案并并结合现场实实际情况计算算工程量；.2分项工程的子子项如无合适适定额套用，且且不能换算，则则应编制补充充定额单价；；造价工程师师要主动发现现施工图中标标注不清、前前后矛盾、缺缺项、漏项等等问题，并明明确标注、落落实调整，以以减少或避免免设计变更及及签证，同时时准确掌握工工程动态成本本。4.3.8工程预预算确定后，及及时对目标成成本进行修改改，以目标成成本为上限，监监督各相关部部门，采取有有效措施控制制工程造价。4.4工程结算管管理项目部在向成本管管理部提交的的《工程结算算工作交接单单》中详细说说明合同价款款、设计变更更现场签证之之外的增减款款事项、工程程遗留、合同同违约、施工工现场清理、甲甲供材料、隐隐蔽工程等问问题。结算造价咨询酬金金的计取尽量量采取按造价价核减额的一一定比例的方方式计取，或或采取固定金金额加核减额额的一定比例例计价的方式式，并与造价价咨询机构在在委托合同中中明确。工程结算程序：发出《工程结算通知书》项目部、工程管理部、成本管理部、财务管理部统一意见后，由项目部发给承包单位《工程结算通知书》发出《工程结算通知书》项目部、工程管理部、成本管理部、财务管理部统一意见后，由项目部发给承包单位《工程结算通知书》确认达到竣工结算条件后，由项目部向成本管理部递交《工程结算工作交接单》确认达到竣工结算条件后，由项目部向成本管理部递交《工程结算工作交接单》发出《工程结算工作交接单》发出《工程结算工作交接单》承包单位将整理齐全的工程结算资料，报送项目部承包单位将整理齐全的工程结算资料，报送项目部承包单位报送结算资料承包单位报送结算资料监理公司审核并签字，造价工程师收到齐备的结算资料后，全面负责审核并签字，项目部、工程管理部等须全力配合监理公司审核并签字，造价工程师收到齐备的结算资料后，全面负责审核并签字，项目部、工程管理部等须全力配合工程结算全面审核工程结算全面审核部门内部复审成本管理部内部进行复审，经理及其他复审工程师签字部门内部复审成本管理部内部进行复审，经理及其他复审工程师签字如果工程结算并非在施工图总价包干的基础上进行，须选择确定造价咨询机构进行审核，尽量按造价核减额计取咨询酬金工程结算外审如果工程结算并非在施工图总价包干的基础上进行，须选择确定造价咨询机构进行审核，尽量按造价核减额计取咨询酬金工程结算外审相关部门审核公司领导审批相关部门审核公司领导审批外审结果经成本管理部复查，财务管理部复核后，主管副总签署意见，报公司总经理批示签署竣工结算价款协议书成本管理部组织甲乙双方根据工程合同签署竣工结算价款协议书，并核对已付金额、应扣金额、保修款、余款等签署竣工结算价款协议书成本管理部组织甲乙双方根据工程合同签署竣工结算价款协议书，并核对已付金额、应扣金额、保修款、余款等所有工程结算须填填写《某某企企业股份有限限公司工程结结算审批表》。为防止承包单位高高估结算，应应与承包单位位在工程合同同中约定控制制办法。比如如：报送的结结算造价最终终核减额在审审核总价5％以内（含5％）的造价价咨询酬金由由甲方支付，若若结算造价最最终核减额超超出5％，则因造造价超出部分分而引起的造造价咨询酬金金之增加部分分由承包方支支付；若承包包单位报送的的结算金额超超出最终审定定结算金额10％（含10％）时，承承包单位除造造价咨询酬金金外，发包单单位可进一步步扣款（扣款款比例、金额额各公司自定定），直至取取消今后对某某某工程的投投标资格（应应在《工程结结算通知单》强强调此内容）。为方便客户入住，供供电、自来水水、煤气、电电话等市政工工程的结算优优先办理；主主体工程结算算在承包方提提供全部竣工工结算资料后后6个月内核定定（包括多级级审核）完毕毕，其余工程程结算在承包包方提供全部部竣工结算资资料后3个月内核定定（包括多级级审核）完毕毕。驻项目的成本管理理工程师必须须建立三方和和甲供材料的的领用台帐及及付款台帐，对对领用单原件件进行存档，便便于结算扣减减。结算编制的方法::.1结算的工程量量以竣工图为为准，竣工图图不清之处，预预算人员应到到工地现场实实地测算；.2结算单价在合合同中有规定定的，则按合合同规定执行行；结算单价价在合同中未未规定的则参参照定额和市市场合理低价价进行确定；；.3扣除甲供材料料的多用材料料费（领用甲甲方材料数量量减预算用量量的差量乘甲甲方订货单价价）；.4材料价差严格格按材料限价价调整；.5按工程合同确确定的结算方方式计算结算算总价，在审审核结算书、与与承包方核对对时参照合同同进行甲供材材料、工期奖奖罚、质量奖奖罚、安全奖奖罚、水电费费、扣款项目目、配合管理理费、总包服服务费、保修修金等费用的的计算、扣除除；.6结算总价=预预算造价+设计变更+现场签证+（人工补差+材料差价）+增加项目-减少项目。工程结算分析：竣竣工结算完成成之后，应编编制工程结算算成本和目标标成本的对比比分析，协助助考核相关部部门的责任成成本，并总结结项目目标成成本控制的经经验和教训。4.5其他规定各公司的造价工程程师（预算员员）由成本管管理部统一管管理，驻项目目部的造价工工程师（预算算员）归属公公司成本管理理部管理；4.5.2负责工工程造价计价价、审核的执执业专业人员员和工程造价价咨询机构必必须持有造价价工程师注册册证书或预算算员从业资格格证书或工程程造价咨询单单位资质证书书；并在经办办的工程造价价文件上注明明单位名称、执执业人员的姓姓名和证书号号码。4.5.3发包单单位、承包单单位双方对建建设工程施工工合同执行过过程中的工程程价格争议，可可通过双方协协商、合同约约定的办法、仲仲裁或向人民民法院起诉的的办法解决；；在争议处理理中，涉及工工程价格鉴定定的，由工程程所在地工程程造价管理机机构或法院指指定的具有相相应资质的工工程造价咨询询机构办理。某某集团内部造价价信息的整理理利用.1某某集团所属属房地产公司司的成本管理理部应及时总总结成本管理理的经验和教教训，并写出出专题总结分分析报告，上上传到总部成成本管理网页页供集团范围围内共享；.2某某集团所属属房地产公司司成本管理部部作好各项目目的成本分类类汇总，分析析各项技术经经济指标；集集团财务管理理部成本管理理组负责集团团各公司工程程造价资料的的调查、收集集、整理、分分析，形成工工程造价资料料信息库供各各公司采用。集团总部财务管理理部成本管理理组在日常工工作中，通过过多种工作方方式对某某集集团所属房地地产公司的房房地产项目预预结算、动态态成本以及对对成本管理办办法的执行等等情况等进行行了解、检查查，并将不定定期地对工程程预结算进行行审查。.5.5某某集团所所属房地产公公司务必严格格执行本管理理办法，如在在执行过程中中有与实际情情况不适合之之处，可根据据实际情况作作相应修改之之请示，报送送总部财务管管理部成本管管理组核实，由由分管领导批批准后方可实实施。5.相关表格《某某企业股份有有限公司工程程预算审批表表》《某某企业股份有有限公司工程程结算审批表表》《某某企业股份有有限公司竣工工结算造价协议清单单》《工程结算通知书书》《工程结算工作交交接单》工程预算审批表编号:版本：表格生效日日