某物业服务公司工程部工作手册

工程部工作手册东莞市XX物业服务有限公司XX年XX月目录第一章组织架构、人员职责☆XX/RSB-01…………2第二章规章制度、规定☆XX/RSB-02……………13工作规程☆XX/RSB-03……………………25附件一(记录)……………………55附件二(记录)……………………56组织架构、人员职责☆DX/GCB-01文件名称：组织架构、人员职职责页码码：文件编号：XXX编制日期：2002-4-110修改日期：年月日生效日期：年月日版号/更改号：工程部人员架构图（共17人）：☆XX/GCB-01-01经理（1人）经理（1人）副经理(1人)副经理(1人)维修班领班（1人）运行领班（1人）维修班领班（1人）运行领班（1人）维修电工（4人）维修电工（4人）高压电工（3）人制冷电工（3人)弱电工（1人）电梯工（2人）工程部经理岗位职责：☆XX/GCB-01-02职务 ： 工程部经理呈报上级 ： 物业公司总经理（以下简称总经理）指导下级 ： 工程部所有员工工程部经理在物业总经理及副总经理的领导下负责组织、安排本部门的各项工作；负责组织编制、修订各项工程管理规章制度和工作规程；相关文件《工程部工作手册》预算：负责组织编制年度房屋建筑和设备的调查报告;相关文件《DX/GCB/063》向公司提供大厦设备的更换计划和年度工程维修预算，由公司审核报发展商备案。相关文件《XX/GCB/064》保养维修：确保所有设备正常运行；指导有关班组正确使用设备，并确保设备处于良好的运行/备用状态；行使检查所有设备和所有房屋建设设施的职责；提交维修和所有物业设施完善的年度报告，并做出年度保养计划；相关文件《XX/GCB/063》联同保安部、客户中心共同进行年度防火系统的测试和消防演习；相关文件《火灾、火警应急处理程序》检查楼梯和紧急出口，确保逃生线路符合消防条例；与供电局、电信局、自来水公司、燃气公司及有关物业设备供应商及维修公司等业务单位搞好关系，在联系确定个中设备设施业务中尽力维护公司的权益；定期分析所有设备的运行记录。相关文件《XX/GCB/009》《XX/GCB/010》《XX/GCB/011》紧急维修：准备好所有安全设备和抢救措施，以防紧急情况；进行整个大厦设施的检查和安排必要的修补和维护。节能：为本大厦节能集思广益，制定、季度年度节能方案。相关文件《XX/GCB/065》职员评估：每年进行两次员工评估，包括技术评估、工作表现评估等，并提出存在问题和需要改进之处；相关文件《XX/GCB/079》《工程部员工考核细则》监督员工的工作表现，确保表现突出的员工得到认可和奖赏。报告：提交每月/年度的能源消耗统计报告，并及时发现问题，提出改善方案，包括水电、煤气和燃油；《XX/GCB/031》《XX/GCB/066》提交事故和主要设备故障的调查报告，并提出具体改进意见；《XX/GCB/004》提交本部门月度总结、下月工作计划。相关文件《工程部月度总结与计划》日常工作管理：安排技术人员的工作任务和编制值班时间表；相关文件《行政部排班表》对于危险作业，应对员工进行正确的指导，防止工伤事故，坚持安全作业。工程维修质量控制：对员工的工程维修工作进行质量监控；检查外来施工人员的维修工程质量。相关文件《XX/GCB067》工程技术人员业务培训：开展新进员工的工程技术业务培训；相关文件《XX/GCB/073》对原有工程技术人员进行半年一次的业务培训及相关课程学习，每年进行一次考试。相关文件《工程部员工培训大纲》《工程部员工考核试题》审批所有装修图纸以及大小技改工程，报主管领导批准；相关文件《装修手册》协调各专业间的工作，调配人事，尽量减少工作矛盾，定期进行工程部例会；完成总经理、副总经理临时安排的其他工作；运行领班岗位职责：☆XX/GCB-01-03职务 ： 工程部运行领班呈报上级 ： 工程部经理及副经理指导下级 ： 工程部高压及制冷运行工在工程部经理的领导下，负责管理运行班的日常工作，保证本大厦电气设备系统的正常运行；负责制订运行班员工的安全教育和技术指导，并且定期对下属员工进行培训；定期对下属员工进行考评，监督其工作表现；《XX/GCB/079》负责各设备系统图纸和资料的收集和分类；每天检查分析本大厦各设备系统（高、低压配电、发电机、环保、中央空调）的运行情况及记录，发现问题及时处理，对于重大问题及时报告工程部主任；相关文件《XX/GCB/009》《XX/GCB/010》《XX/GCB/011》安排跟进各外委保养单位的保养计划，监督保养进度和质量，定期对各外委保养单位的工作进行评估；相关文件《XX/GCB/067》每月底25日前向工程部经理提交月报表：用电报表；相关文件《XX/GCB/031》用水报表；相关文件《XX/GCB/031》设备运行情况报告；相关文件《DX/GCB/063》同期对照表（水、电、中央空调）；相关文件《同期能耗对照曲线图》检查运行班交班本，对各设备系统出现的问题进行分析指导，并且采取有效的措施给予处理；相关文件《XX/GCB/006》《XX/GCB/007》负责编制运行班的年、月、周工作计划报工程部经理审核批准后实施；相关文件《运行班(周、月、年工作计划》全面开展节能挖潜工作，使各设备系统保持在“安全、可靠、经济、合理”的状态下运行，并且做到“三干净”、“四不漏”、“五良好”；完成上级交办的其他工作。维修领班岗位职责：☆XX/GCB-01-04职务 ： 工程部维修领班呈报上级 ： 工程部经理及副经理指导下级 ： 工程部维修电工、弱电工、电梯工在工程部经理领导下，负责管理维修班的日常工作和所属设备的维修、保养工作；负责本大厦二次装修的审核、监管，并联系相关部门办理有关手续，确保按规定装修；相关文件《装修手册》跟进遗留工程，协调与监理公司建筑施工队的关系，解决遗漏问题；督促下属按公司服务承诺及规定完成维修工作；相关文件《XX/GCB/001》编制年、月、日维修、保养计划报工程部经理审核，按审核后的维修、保养计划安排、落实及跟进定期维修保养工作；相关文件《工程部维修保养计划》准备好所有安全设备和抢救措施，以防紧急情况；进行整栋大厦消防智能化设施的检查保养和紧急维修工作，相关文件《XX/GCB/074》《XX/GCB/077》《XX/GCB/078》《XX/GCB/052》负责本大厦维修保养用料计划的编制和维修用料的监控工作，定期对材料供应商进行考评；相关文件《XX/GCB/066》《XXX/GCB/070》需对本大厦给排水系统、区域做经常性巡视、检查，以确保运行正常；相关文件《XX/GCB/038～043》开展有偿服务；相关文件《XX/GCB/002》定期对下属员工进行考评，监督其工作表现；相关文件《XX/GCB/079》每月底25日前向工程部经理提交月报表：工程维修单统计工程维修用料统计；相关文件《XX/GCB/066》工程维修用料备料计划完成上级交办的其它工作。运行组人员岗位职责：☆XX/GCB-01-05职务 ： 工程部运行组人员呈报上级 ： 工程部运行领班运行班负责大厦设备房内机电设备的运行值班，处理故障，按计划完成所属设备、设施的清洁、保养工作，对发生的问题及时向运行领班或经理汇报；值班人员必须熟悉供水、排水、供电、电梯、空调、环保、智能化、消防等设备的情况，掌握相关设备的操作规程和应急处理措施；按设备、设施开关时间表每天负责公共通道、室内外广告灯，喷水池设备，手扶梯和中央空调系统的开、停工作；定时巡视设备房和观察设备的运行情况，认真做好值班记录和巡查记录；相关文件《XX/GCB/016》《XX/GCB/06～011》配合物业部的工作，建立良好的合作关系，及时处理投诉情况；保持值班室、高低压配电房、变压器房、发电机房、层间电房、电表房和冷水机房等设备房的清洁以及物品的有序摆放；负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各违反设备房管理规定的行为；加强防范意识做好设备房的防水、防火和防小动物的安全防范工作；遇到突然停电、停水或发生其它突发事故时，应从容镇定，按规程操作，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理；负责外委保养单位保养计划和质量的监管工作；协同供电局、自来水公司抄表员确认用电和用水总量，并进行用电和用水的分析对比，及时发现问题，杜绝浪费；相关文件《XX/GCB/031》每月25日前完成水、电计量的抄表工作，并且整理报运行领班；相关文件《XX/GCB/031》负责高压操作工具的送检工作；完成上级交办的各项临时任务。维修组人员岗位职责：☆XX/GCB-01-06职务 ： 工程部维修组人员呈报上级 ： 工程部维修领班维修班按规定时间根据维修工作单的内容对大厦设备房外机电设备、设施出现的故障进行维修，根据维修保养计划负责对设备房以外的管线和设备、设施进行保养维修；相关文件《XX/GCB/001》执行公司制定的《工程部工作手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设备、设施的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员；按时完成设备房外机电设备、设施的维修、保养工作；定期清洁所管电梯机房、水泵房设备、设施，确保设备和设施的整洁；严格遵守安全操作规程和维修管理制度，防止发生安全事故；发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设备、设施的正常完好；定期对给排水、排污设备、设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理；相关文件《XX/GCB/038～043》负责工程部计量器具的检定工作；负责各项经营活动用电的拉设和监控工作；负责二次装修的接图、审图、监理工作；相关文件《装修手册》负责生活水池、污水池、化粪池、隔油池、喷水池的清理和监控工作；负责有偿服务的实施工作；相关文件《XX/GCB/002》完成上级交办的各项临时任务。高压运行工岗位职责：☆XX/GCB-01-07职务 ： 工程部高压运行工呈报上级 ： 工程部运行领班严格遵守公司的各项规章制度。努力学习技术，熟练地掌握大厦供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。坚守岗位，定期巡视电气设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。准确抄录各项数据并填好报表。相关文件《XX/GCB/009/009》《XX/GCB/010》夜间总值时，对来人来电报修及时登记。并且处理好各项应急处理，不能处理的留待日班处理。相关文件《XX/GCB/016》负责与供电局的业务联系，并做好登记。发生事故时，值班人员应保持头脑冷静，按照操作规程及时排除故障。事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。请假、补休需在两天前报告领班，并由领班安排合适的替班人，经经理批准方可生效。每天按规定做好值班室内外的清洁卫生工作。完成上级交办的其他工作。管钳工岗位职责：☆XX/GCB-01-08职务 ： 工程部管钳工呈报上级 ： 工程部维修领班熟悉给排水系统（各各种水泵、管管道、阀门、控控制设施）和和各种机械设设备、供气供供水设备的情情况，掌握操操作规程和维维护保养知识识，按要求正正确使用。负责污水处理池的的定期清洁监监管，及时排排除常见的故故障，保证系系统处于良好好运转状态。当班期间及时巡视视检查上下系系统设备和其其他设备的运运转情况，并并做好巡检记记录。及时进行设备的维维修保养，维维修保养要及及时，质量要要保证，记录录要完整并存存档保管。做好应急（漏气、漏漏水、污水外外溢等）抢修修工作，接到到应急报告迅迅速奔赴现场场，及时进行行抢修，重大大泄漏应在值值班工程师或或领班的指导导下进行。积极配合其他工种种工作，努力力完成领导交交给的其他任任务。积极参加业务学习习和技术培训训，不断提高高业务技术水水平。负责外委专业维修修公司的维修修、保养的监监管和配合工工作。完成上级交办的其其他工作。维修电工岗位职责责：☆XX/GCCB-01--09职务 ： 工程部部维修电工呈报上级 ： 工工程部维修领领班严格遵守公司员工工守则和各项项规章制度，服服从领班安排排，除完成日日常维修任务务外，有计划划地承担其它它工程任务。努力学习技术，熟熟练地掌握大大厦电气设备备的原理及实实际操作与维维修。执行所管辖设备的的检修计划，按按时按质按量量地完成，并并填好记录表表格。积极协调配电工的的工作，出现现事故时无条条件地迅速返返回机房，听听从领班的指指挥。严格执行设备管理理制度，做好好日夜班的交交接工作。相相关文件《DX/GCCB/0088》交班时发生故障，上上一班必须协协同下一班排排除故障后才才能下班，配配电设备发生生事故时不得得离岗。请假、补休需在两两天前报告领领班，并由领领班安排合适适的替班人，经经经理批准方方可生效。每天按规定搞好班班内外的清洁洁卫生工作。完成上级交办的其其他工作。积极参加各项培训训工作，努力力提高专业技技术知识。积极参加部门或公公司的各项考考评工作，并并努力争取良良好成绩。空调运行工岗位职职责：☆XX/GCCB-01--10职务 ： 工程部部空调运行工工呈报上级 ： 工工程部运行领领班熟悉大厦装备的空空调系统及操操作规程，每每天准时开启启和关闭。对对外界和各空空调区域的温温度、相对湿湿度进行监测测，根据外界界天气变化及及时进行空调调工况调节，努努力使空调区区域的温度、相相对湿度符合合规定的数值值范围，并按按运行记录表表做好记录（开开机前、停机机前及每小时时记录一次运运行情况）。相相关文件《XX/GCCB/0111》设备开、停应及时时转换运行状状态牌，尤其其是接到维修修人员停机维维修通知后，立立即挂检修牌牌。值班人员必须掌握握设备运行的的技术状态，发发现问题立即即报告当值领领班或值班经经理。发生紧紧急故障，值值班人员负责责组织力量及及时处理，并并立即报告领领班或当值经经理。做好空调设备维修修保养记录及及设备故障记记录。相关文文件《XX/GCCB/00334》做好空调和空调机机房及控制柜柜的清洁工作作，做到无污污迹、无灰尘尘、无垃圾。积极参加业务学习习和技术培训训，提高业务务技术水平。值班人员必须严守守岗位职责，服服从指挥，严严守操作规程程。对领班安安排的工作负负责，不得擅擅离职守，如如离开值班室室去巡查或抄抄表必须知照照同值人员。严格遵守《员工守守则》及公司司的各项规章章制度。完成上级交办的其其他工作。电梯工及弱电工的的岗位职责：：☆XX/GCCB-01--11职务 ： 工程部部电梯工及弱弱电工呈报上级 ： 工工程部维修领领班负责电梯运行保养养的专业工种种，应由具备备电气和机械械技能基础的的员工经过电电梯专业培训训后方能担任任。其主要职职责是：熟悉电梯的性能、构构造和使用方方法，每天按按要求准时开开启和关闭电电梯，确保电电梯正常运行行。相关文件件《XX/GCCB/0444～047》配合电梯专业公司司完成周、月月和年度的电电梯保养工作作，并检查保保养质量，经经确认后将记记录存档保管管。及时处理应急停梯梯故障，接到到应急故障后后应迅速奔赴赴现场，先将将电梯中被困困客人放出，然然后排除电梯梯故障。做好电梯、电梯间间和电梯机房房的清洁工作作，做到无污污迹、无灰尘尘、无垃圾。负责楼宇监控系统统，包括：广广播、闭路电电视、保安监监控以及楼宇宇自动化等系系统设备进行行经常性保养养、维修，确确保系统处于于最佳状态。相相关文件《XX/GCCB/0522》负责对大厦内电话话系统线路以以及办公室自自动化设备进进行经常化保保养，确保其其处于最佳状状态。积极参加业务学习习和技术培训训，提高业务务技术水平。搞好各工种的配合合，完成上级级交办的其他他工作。技术资料员岗位职职责(仓管)：☆XX/GCCB-01--12职务 ： 工程部部电梯工及弱弱电工呈报上级 ： 工工程部经理、副副经理工程部技术资料员员受工程部经经理直接领导导，负责工程程技术资料的的管理和日常常内务工作：：努力完成工程部经经理交办的各各项事务和技技术资料的管管理，对公司司的通知、文文件要做到及及时上传下达达；负责有关资料、文文件的收发和和分类归档，准准确无误地填填制各种报表表和表格；负责工程部员工每每月出勤的查查核、汇总上上报；参加有关会议，并并做好记录、整整理工作；负责收集、整理、复复印、描绘、完完善动力工程程系统的竣工工图纸及改造造工程图纸和和动力设备的的使用说明书书，分类归档档，做到随时时可提供查阅阅；每月负责把各系统统的设备档案案有关故障情情况、维修项项目、更换零零件或更新等等内容填入部部门的设备档档案书；负责动力设备运行行时间、动力力物资、人力力消耗统计和和工程部维修修零配件、材材料计划的汇汇总工作；熟练掌握计费软件件的使用方法法，并且每月月底将水、电电计量表备一一份存档；积极参加各项培训训工作，努力力提高专业技技术知识；积极参加部门或公公司的各项考考评工作，并并努力争取良良好成绩；完成上级交办的其其它工作。规章制度、规定☆☆XX/GCCB-02文件名称：规章制度、规定页码码：文件编号：XX/GCB-002编制日期：2002-4-110修改日期：年月日生效日期：年月日版号/更改号：配电房管理制度：：☆XX/GCCB-02--01配电房是大厦供电电系统的关键键部位，设专专职电工对其其实行24小时运行值值班。未经管管理处经理、部部门主管的许许可，非工作作人员不得入入内。值班员必须持证上上岗，熟悉配配电设备状况况、操作方法法和安全注意意事项。值班员必须密切注注意电压表、电电流表、功率率因数表的指指示情况；严严禁变压器、空空气开关超载载运行。经常保持配电房地地面及设备外外表无尘。配电房设备的倒闸闸操作由值班班员单独进行行，其他在场场人员只作监监护，不得插插手；严禁两两人同时倒闸闸操作，以免免发生错误。因故需停某部分负负荷时，应提提前一天向使使用该部分负负荷的用户发发出停电通知知。对于突发发性的停电事事故应电话、口口头通知或广广播向用户解解释。经常保持配电房消消防设施的完完好齐备，保保证应急灯在在停电状态下下能正常使用用。做好配电房的防水水、防潮工作作，堵塞漏洞洞；严防蛇、鼠鼠等小动物进进入配电房。值班员应认真做好好值班记录和和巡查记录，认认真执行交接接班制度。发电机房管理制度度：☆XX/GCCB-02--02发电机房门平时应应上锁，钥匙匙由低压房值值班员管理，未未经许可，非非工作人员严严禁入内。低压房值班员必须须熟悉发电机机的基本性能能和操作方法法，发电机运运行时，应作作经常性的巡巡视检查平时应经常检查发发电机的机油油油位、冷却却水水位是否否合乎要求，柴柴油箱中的储储备油量应保保持能满足发发电机带负荷荷运行8小时用油量量。发电机定期空载试试运行。平时时应将发电机机置于自动起起动状态。发电机一旦起动运运行，值班员员应立即前往往机房观察，启启动送风机，检检查发电机各各仪表指示是是否正常。严格执行发电机定定期保养制度度，做好发电电机运行记录录和保养记录录。定期清扫发电机房房，保证机房房和设备的整整洁。发现漏漏油、漏水现现象应及时处处理。加强防火和消防管管理意识，确确保发电机房房消防设施完完好齐备。水泵房管理制度：：☆XX/GCCB-02--03值班人员应对水泵泵房进行日常常巡视，检查查水泵、管道道接头和阀门门有无渗漏水水。经常检查水泵控制制柜的指示灯灯状况，观察察停泵时水泵泵压力表指示示。在正常情情况下，生活活水泵、消防防水泵、喷淋淋泵、潜水泵泵的选择开关关应置于自动动位置。生活水泵规定每星星期至少轮换换一次，消防防泵每月自动动和手动操作作一次，确保保消防泵在事事故状态下正正常起动。泵房每星期由分管管负责人打扫扫一次，确保保泵房地面和和设备外表的的清洁。水池观察孔应加盖盖并上锁，钥钥匙由值班人人员管理；透透气口应用不不锈钢网，以以防杂物掉入入水池中。按照水泵保养要求求定期对其进进行维修保养养。保证水泵房的通风风、照明，以以及应急灯在在停电状态下下的正常使用用。电梯机房管理制度度：☆XX/GCCB-02--04每周对机房进行一一次全面清洁洁，保证机房房和设备表面面无明显灰尘尘，机房及通通道内不得住住人、堆放杂杂物。保证机房通风良好好，风口有防防雨措施，机机房内悬挂温温度计，机房房温度不超过过400C。保证机房照明良好好，并配备应应急灯，灭火火器和盘车工工具挂于显眼眼处。毗邻水箱的机房应应做好防水、防防潮工作。机房门窗应完好并并上锁，未经经部门经理、允允许，禁止外外人进入，并并注意采取措措施，防止小小动物进入。《电梯困人救援规规程》和本规规定及各种警警示牌应清晰晰并挂于显眼眼处。按规定定期对机房房内设施和设设备进行维修修保养。每天巡视机房，发发现达不到规规定要求的及及时处理。保证水泵房的通风风、照明，以以及应急灯在在停电状态下下的正常使用用。空调机房管理制度度：☆XX/GCCB-02--05空调机房平时应上上锁，钥匙由由值班空调工工保管，未经经许可，禁止止非工作人员员入内。保持机房内良好的的通风和照明明。空调机运行时，值值班人员应按按时巡查，检检查各项运行行参数、状态态是否正常，如如有异常，应应及时调整处处理，并做好好记录。定期清洗系统的过过滤网和过滤滤器，保证送送风管道和水水管道的通畅畅。每周对主、副机和和机房进行一一次清洁，并并做好设备房房的灭鼠工作作。每半年对主、副机机进行一次全全面检查保养养，确保机组组的良好运行行。风机房管理制度：：☆XX/GCCB-02--06风机房必须保持整整洁，不得堆堆放杂物。风机房内任何设备备未经允许不不得移动位置置。风机房平时应上锁锁，不能让非非工作人员进进入，如需参参观要有工作作人员陪同下下才可进入风风机房。风机房应保持通风风良好，有足足够的照明。平时应注意风机滤滤网是否有堵堵塞，如有此此情况应立刻刻清洗风机滤滤网。应定时检测控制线线路。工程部交接班制度度：☆XX/GCCB-02--07接班人员应提前到到达岗位，做做好接班准备备工作。包括括：查看上班工作记录录，听取上班班工作人员工工作情况介绍绍，交接设备备运行表。检查设备运行是否否良好。检查仪表工具有否否缺失，并在在交接班本上上签名。查看当天公告是否否有特别任务务或安排。下列情况不得交班班离岗：接班人未到岗位。接班人有醉酒现象象或其它神智智不清而经领领班或经理同同意的接班人人尚未到达。设备故障影响运行行时，交班人人应加班与接接班人员全力力排除故障后后，方可交班班离岗。交班人员未清理好好值班室卫生生。工程部外委维修管管理制度：☆XX/GCCB-02--08凡需外委施工的工工程项目统一一由工程部负负责发包。外委工程实行招标标形式，由两两个或两个以以上的施工单单位报价，经经工程部全面面考查后定标标。外委工程项目纳入入工程部年度度检修计划管管理范围，经经经理室批准准后执行。外委工程项目的质质量监督由工工程部负责，由由专业工程师师和分管班组组领班具体执执行，由工程程部经理和专专业工程师负负责质量验收收工作。外委工程项目的预预、结算由工工程部负责审审查。外委工程的合同洽洽谈工作由工工程部负责，草草拟合同经报报物业公司总总经理室审查查，批准后由由物业总经理理负责签约。合合同的执行和和管理由工程程部负责。供水管理规定：☆☆XX/GCCB-02--09目的： 加强用水管理，保保证供水符合合卫生标准及及供水的连续续性。内容：水池、水箱盖应上上锁，钥匙由由专人保管，开开启箱盖应得得到部门领导导的许可。每半年清洗水池、水水箱一次，清清洗后送样品品到防疫站检检验，检验合合格后方能供供水，并将检检验结果存档档。定期保养水泵、阀阀门及管道，定定期刷漆防止止生锈。经常巡查供水系统统，发现有跑跑、冒、滴、漏漏现象，应立立即抢修，杜杜绝浪费。尽量保障对商户供供水的连续性性，若确需短短时停水，应应提前出示通通告通知商户户停水时间，以以便商户作好好准备。遇突突发性事故导导致停水，应应用广播向商商户作出解释释。二次给水管理规定定：二次供水由指定的的给排水维修修工负责管理理。给排水维修工负责责水池（水箱箱）的管理工工作，要求每每个水池（水水箱），包括括地下和楼顶顶的都须结构构完整，加盖盖，加锁，水水口干净并申申办二次供水水卫生合格证证。新建、扩建和改建建，二次供水水设施，须经经供水管理机机构和卫生防防疫机构进行行设计和竣工工验收。二次供水清洗、消消毒机电人员员，须持健康康证、培训证证并经卫生防防疫站认可。水箱管理规定：水箱设施由专人负负责设备维护护保养。水箱间钥匙由专人人保管，其他他人不得私自自使用。每天进行巡视，发发现设备、水水质问题及时时与医务室联联系。做好日常巡视记录录。水箱每半年与卫生生防疫站联系系消毒一次。水箱中的水质每年年检验两次。负责人及巡视人员员每年进行健健康体检，合合格者准予上上岗。电梯安全管理规定定：☆XX/GCCB-02--10电梯的功能发挥及及故障率的降降低，主要依依靠平时经常常性的维修保保养与管理。管管理是维修保保养的监督付付予实施的保保证，因此为为获得电梯高高质量的服务务，必须设有有专门管理电电梯的部门，对对电梯实行全全面管理。电电梯的全面管管理包括有关关人员和设备备的两方面管管理。对司机机、维修保养养人员，应负负责编制提高高技术水平的的培训计划并并予以付诸实实现，定期考考评有关人员员的应知应会会，制定有关关人员的岗位位责任制并监监督实施；对对设备应进行行经常性安全全检查，负责责接受当地政政府部门规定定的安全检查查工作，制定定设备修理计计划等。接受当地政府规定定的定期安全全检查。机房必须设锁，经经常检查，防防止闲人进入入。在明显处处放置抢闸板板手及盘车手手轮，并记牌牌标明。凡是停止开关操作作装置就是红红色，并标明明“停止”字样加以识识别；报警开开关按钮应是是黄色，并标标明以钟形符符号加以识别别，红、黄两两色不应用于于其它按钮。在轿厢中应设置安安全使用说明明铭牌，在通通往机房和隔隔音层门或活活地板的外面面，应标明“电梯曳引机机—危险！未经经许可，禁止止入内“，“谨防坠落—重新关好活活地板门”的醒目字句句。当同一机房内设有有数台曳引机机时，各主开开关及照明开开关，均应设设置各开关所所对应的电梯梯编号。电梯机房内或曳引引机旁，应设设有详细的说说明，当电梯梯万一发生故故障时，应遵遵循操作规程程去做。在曳引机上靠近盘盘车手轮处，应应明显标出轿轿厢运行方向向，在排除故故障时使用的的紧急电气操操作按钮上或或其旁亦应标标出相应的运运行方向。在机房起重吊钩上上应标明最大大允许载荷。在井道检修门近旁旁应设有“电梯井道—危险，未经经许可，禁止止入内”的醒目字句句。应使有关人员熟知知使用紧急开开起层门的钥钥匙，并妥善善保管好，为为避免紧急情情况发生时管管理人员不在在，应将该钥钥匙与机房门门钥匙放置在在明显的箱内内，交由专业业人员管理。载货电梯应严格管管理，勿搭乘乘人员。电梯若因故停止使使用超过一周周时，在其重重新使用之前前，必须进行行详细的检查查。对电梯进行检查和和修理的记录录，应详细注注明日期，并并将检验及检检修报告及观观察记录存档档保管。因当地政府规定变变更，须加装装或更改设备备时，应与制制造厂或有关关单位联系后后再进行改造造。电梯维修保养安全全规定：☆XX/GCCB-02--11职责：电梯保养单位进行行维修保养工工作时参照本本安全规定；；维修班电梯工进行行维修保养工工作时按照本本规定执行。内容：电梯在维修保养时时，不得乘客客或载货，必必须在该梯基基站放置电梯梯停止使用的的告示牌。在机房维修保养时时，应先断开开机房总电源源后，才能进进行各掣板的的清理、保养养等工作。严严禁用湿毛巾巾擦机身。在轿顶应合上检修修开关，在轿轿顶须停车长长时间维修或或保养时应断断开轿顶急停停开关，严禁禁一脚站在顶顶门口一脚站站在轿顶或轿轿内长时间工工作。严禁开开启厅门探身身到井道内或或在轿厢顶探探身到另一井井道检查电梯梯。在底坑应将底坑的的急停开关断断开或将限速速器张紧装置置的安全开关关断开，底坑坑和轿顶、机机房不得同时时作业，如须须同时作业，作作业人员必须须带安全帽，必必须注意工件件、工具不得得下落，以防防落物伤人。操作时应由主持和和助手协同进进行，并保持持随时互相呼呼应。操作时如果需轿内内人员配合进进行，轿内操操作人员要精精神集中，严严格服从维修修人员的指令令。严禁维修人员拉吊吊井道电缆线线，以防电缆缆线被拉断。使用的手灯必须带带护罩，并采采用36伏以下的安安全电压。电梯维修保养注意意事项：9.1 非维修保保养人员不得得擅自进行维维修作业，维维修保养时应应谨慎小心。9.2 工作完毕毕后要装回安安全罩及挡板板，清理工具具不得留工具具在设备内。9.3 离去前拆拆除加上的临临时短路线，电电梯检查正常常后方可使用用。室内维修管理规定定：☆XX/GCCB-02--12目的：以“业主至上，服务第第一”的宗旨为商商户排忧解难难，收费合理理，业主满意意。适用范围：业主（租户）的室室内保修、有有偿服务、房房屋本体公共共设施的日常常维修养护。内容：保养：1.1 保修原则则：工程部组组织，建筑施施工单位维修修，维修费用用从建筑施工工单位保修款款（保证金）中中支付。1.2 保修范围围：凡室内土土建、水、电电、装修、安安装项目均属属保修内容，但但由业主（租租户）在使用用、装修过程程中自己造成成的损坏和隐隐患；易损易易耗物品非质质量原因的损损耗不属保修修范围。1.3 保修期限限：与开发建建设单位交接接验收之日起起一年内，个个别项目保修修期超过一年年的按有关规规定执行。1.4 在保修期期内发现问题题，由工程部部督促施工单单位三天内维维修好，如不不能及时保修修，工程部按按保修协议（规规定）进行处处理，如了现现重大质量问问题要上报公公司分管领导导。1.5 通知施工工单位的保修修要填写“保修通知单”，管理公司司代为保修的的要填“工作单”。有偿服务：2.1 工作规程程图示： 业主申申请客户中心维维修登记出有偿服务务单给工程部部维修工程部派工工上门检查出示工作牌现场查看向向业主报价客户中心收收费工程部维修业主验收征求业主同同意2.1.1 由业业主向管理处处申请；2.1.2 客户户中心值班人人员填写“维修登记表”；2.1.3 客户户中心值班人人员填写“有偿服务工工作单”，并且将此此单交给工程程部派工；2.1.4 维修修工带上“有偿服务工工作单”并准备好维维修工具上门门检查，首先先应向业主出出示工作牌，使使用上门维修修的礼貌用语语，查看现场场后，根据“有偿服务收收费标准”向业主报价价，业主不直直接向维修工工交费，而是是到客户中心心前台交费后后进行维修；；2.1.5 维修修过程中必须须遵守操作规规程，注意安安全；2.1.6 维修修完毕，请业业主验收，对对于业主不留留意之处应尽尽力完善，验验收后请业主主在“有偿服务工工作单”上写下意见见，并签名；；2.1.7 有偿偿服务单一式式四份，工程程部、客户中中心、财务部部、业主各留留一份；注意事项：为业主提供的维修修服务严格遵遵守“有偿服务收收费标准”的规定。被派维修人员不得得向业主收取取现金。工程部安全工作制制度：☆XX/GCCB-02--13工程部全体员工必必须加强安全全意识，贯彻彻安全第一、预预防为主的方方针，确保安安全生产，同同时要求严格格执行管理公公司规定的治治安管理制度度，协同保安安部门认真做做好大厦生产产设备，特别别是动力、电电力系统安全全生产工作和和防火防盗工工作。实行谁主管谁负责责的安全责任任制：工程部的安全工作作由工程部主主任负责。正、副经理负责各各系统范围内内的安全工作作。领班负责该班管辖辖范围的安全全工作。严格执行操作规程程，严禁违章章作业。工作人员工作时，要要穿工作服，高高空作业必须须系安全带及及戴安全帽，有有高空落物危危险的要有人人监护，拉警警示线，挂标标示牌。带电作业必须穿安安全靴，戴安安全手套，使使用合格的安安全工具，作作业区要悬挂挂标示牌，必必要时要拉警警示线。在转动设备上工作作时，严禁戴戴手套，防止止卷入机内。女女性作业者，有有长发及长辫辫者要戴安全全帽，将长发发及长辫藏在在帽内。工作需要动火时，要要办理动火证证。进入高压配电间工工作要办理工工作票，电气气作业按电气气安全管理制制度规定执行行。未经工程部经理//副经理批准准，外来人员员（包括参观观学习、探亲亲访友、施工工人员）禁止止进入配电房房、设备间和和电梯机房，经经批准进入人人员必须办好好登记手续，由由值班人员陪陪同进入。各岗位人员必须严严格执行岗位位责任制，发发生事故或发发现可疑情况况，应迅速报报告上级领导导和保安部，并并负责保护现现场。定期进行安全大检检查，各班组组每月进行一一次，工程部部每季度组织织一次，全大大厦性的安全全大检查由公公司决定。不准随意配制机电电、配电房、工工具房以及其其它专用钥匙匙。水池盖应应加锁，并指指定专人保管管钥匙，打开开水池盖必须须经当值领班班或经理批准准。班组工具、材料要要有专人管理理，要登记台台账，携带工工具离开大厦厦工作，要填填写“放行证”，由班组长长审查，报部部门经理批准准才能放行。易燃材料、油料要要存放在指定定的安全地点点，不行随意意乱放，检修修后的废油要要集中倒在油油桶内，不准准倒入沟渠。工作时不能随意挪挪动或使用消消防设施，如如果必须使用用（除火警外外），要经保保安部门批准准。发生火警时，工作作人员要积极极投入灭火，并并保证消防给给水系统，事事故照明、排排烟机等消防防设施用电。设备编号规定：☆☆XX/GCCB-02--14设备编号内容包括括新有小区（大大厦）机电设设施，设备，用用《设施、设设备清单》以表格形式式分列出来。《设施、设备清单单》内容包括括系统分类、设设备编号、设设备名称、设设备型号规格格、主要参数数和安装位置置。系统分类及排列顺顺序为：供配配电——给排水——电梯——空调——消防——电话、电视视、网络——防盗对讲——电视监控——车辆管理设设备——办公等固定定资产设备。每每一系统又以以如下排列顺顺序进行分类类：供配电系统：高压配电柜——变变压器——低压配电柜——发电机——楼层配电柜——控制柜；给排水系统：地下蓄水池——生生活水泵系统统——供水箱——减压阀——潜水泵；电梯：消防电梯——客梯梯——货梯——扶梯；空调：空调主机——冷却却水泵——冷却水塔——冷冻水泵——风柜；消防系统：主控柜——模拟柜柜——联动控制柜——消防水泵——喷洒泵——（排烟、正正压送风）风风机——防火卷帘门门；电话电视网络：电话——电视——电脑——网络设备；防盗对讲：主机——分配器；电视监控：控制器——电视机机——摄像镜头；；车辆管理设备：汽车道闸等——收收费软件；办公等固定资产设设备：属固定资产，由公公司办公室建建帐，在此手手册中不列入入。设备编号方法为：：设备代码——编号号顺序，如：：XB——001——安装位置应写明设设备的具体位位置。设备分类代码：☆☆XX/GCCB-02--15高压配电柜GPGG 高压计量柜GLGG高压进线柜GJGG低压直流屏ZLPP变压器BB柴油发电机FDJJ低压配电柜DPGG低压进线柜DJGG低压电容柜DRGG低压联络柜LLGG双电源柜SDDG电源控制柜KZGG垂直电梯ZTT手扶电梯FFT中央空调KTT柜式空调GGKT分体空调FKKT冷却塔LQT冷冻水泵LDDB冷却水泵LLQB生活水泵SHHB消防水泵XXFB消喷泵XXPB潜水泵QB消防风机FJJ防火卷帘JJL补压泵BBYB公共天线TTX阀门FMM汽车道闸DDZ水池SCC水箱SXX值班室钥匙管理规规定：☆XX/GCCB-02--16钥匙须有条理地放放置在钥匙箱箱内，并标识识清楚不能乱乱放。钥匙使用完毕后应应立即放回钥钥匙箱的原来来位置，不得得随意乱放或或调乱。钥匙不得外借，如如有外人须开开锁，则应由由值班人员负负责开锁。交班前要清点钥匙匙是否齐全，以以便下一班能能顺利地工作作。钥匙如有遗失，应应立即上报，领领出备用钥匙匙，以免延误误工作。工作规程☆XX//GCB-003文件名称：工作规程页码码：文件编号：XX/GCB-003编制日期：2002-4-110修改日期：年月日生效日期：年月日版号/更改号：设备管理控制程序序：☆XX/GCCB-03--01目的：设使设中状服适用范围：适用于公司物业管管理权限内的的公共设备。职责：建筑物配套主要设设备由开发商商负责订货安安装，物业管管理公司有关关人员负责移移交使用时的的验收。管理公司工程部经经理负责设备备运行维修管管理和技术资资料、档案的的收集、保管管，负责零星星设备、配件件、材料的采采购计划编制制。管理公司工程部对对各自责任区区内的设备进进行维修、保保养及运行操操作，并做好好记录。工作程序接管设备的验收1.1 设备的接接管与验收，由由公司经理组组织有关人员员与开发商办办理设备交接接验收及资料料移交手续。1.2 设备接管管时按照设备备出厂说明书书及有关国家家规范、标准准进行验收。如如验收不合格格，则应在验验收单中说明明实际情况及及原因，并提提出整改建议议，限期由承承接商负责整整改。设备的标识、建账账和资料管理理2.1 设备的标标识： 所有设备实现单机机悬挂《设备备卡》，标识识该机的编号号、技术资料料、责任人、运运行状况。2.2 设备的建建账：2.2.1 工程程部经理负责责建立《机电电设备台账》，台台账内容包括括：设备名称称、统一编号号、型号、生生厂厂家、技技术资料、保保养人等；2.2.2 管理理公司经理每每半年审核一一次《机电设设备检查保养养计划表》、《机机电设备维修修保养记录表表》。2.2.3 机电电人员对重大大的、主要的的设备建立单单机档案（以以机组为单位位，大型附件件对应主机另另立档案，小小型附件归主主机一体建档档）。2.2.4 重大大设备资料原原件由管理公公司统一保管管，工程部持持设备复印件件。2.3 设备资料料的归档2.3.1 每台台设备资料依依次编入：每每台设备所涉涉及的设备检检查保养计划划表、设备维维修保养记录录表及说明书书、合格证等等。2.3.2 工程程部经理集中中保存《维修修单》、《设设备对外委托托维修单》、《机机电设备检查查保养计划表表》。2.4 设备资料料的管理2.4.1 所有有的设备资料料，集中存放放于工程部并并标识清楚；；2.4.2 资料料对所有资料料的记录进行行指导检查保保证资料记录录和使用的完完好性。2.5 设备的编编号部门代码设备名称缩写设备序号部门代码设备名称缩写设备序号设备的运行设备按不同的系统统划分责任区区域，责任区区内确保责任任人。对应不不同的设备，制制定“运行管理规规程”，由工程部部机电人员遵遵照执行，并并做好相应的的运行记录。设备的维修4.1 发现设备备损坏，工程程部经理要组组织人员进行行维修，对于于重大维修，工工程部经理应应在现场进行行指导。4.2 解决不了了的故障需要要外委维修的的，工程部经经理应填写《设设备对外委托托维修审请单单》，经管理理公司总经理理审核后进行行，维修结束束，机电人员员需要对设备备进行检测，合合格后方可验验收。4.3 所有设备备的维修按单单机记录在《机机电设备维修修保养记录表表》内。设备的保养机电人员依《机电电设备检查保保养计划表》的的安排，对应应《设备检查查保养表》的的要求进行检检查，并将结结果按单机记记录于《机电电设备检查保保养记录表》中中。设备及零星部件的的采购，按楼楼宇正常运作作或维修的需需要，由工程程部经理填写写《请购单》，经经管理公司总总经理审核后后进行采购。采购采购人员按照《请请购单》的规规格要求，在在确认所购产产品、规格符符合要求，且且有产品合格格证，价格合合理的情况下下方可付款提提货手续。验证对新购置的产品，由由工程部经理理会同工程机机电人员进行行验证，对重重要设备的验验证需会同专专业工程技术术人员验证。验验收完毕，仓仓管员办理入入库建账手续续。设备库存的管理备件的管理，应做做好记录，存存放地点必须须相对集中，保保持干燥、贴贴上标签。设备的报废或损坏坏无法修复，无无法继续使用用时，由工程程部经理确认认，提交管理理处总经理审审核，方可报报废并除账。供配电设备（设施施）维修保养养规程：☆XX/GCCB-03--02目的备的所设在持满要适用范围适用于公司物业管管理权限内的的供配电设备备（设施）。职责建筑物配套主要设设备由开发商商负责订货安安装，物业管管理公司有关关人员负责移移交使用时的的验收。管理公司工程部经经理负责设备备运行维修管管理和技术资资料、档案的的收集、保管管，负责零星星设备、配件件、材料的采采购计划编制制。管理公司工程部对对各自责任区区内的设备进进行维修、保保养及运行操操作，并做好好标及记录。工作程序低压配电柜设备由由机电维修电电工负责维修修保养，高压压柜、变压器器申请外委修修理，机电维维修电工负责责对高压柜、变变压器外部环环境的保养、清清洁。电工按《低压电房房保养计划》、《高高压电房保养养计划》、《低低压设备查保保养计划》要要求进行维修修保养，并将将维修保养情情况记录于《维维修记录表》，零零部件更换及及大修情况同同进记录于《机机电设备台帐帐》。维修保养过程中应应遵守安全操操作程序、停停电管理工作作程序。3.1 在配电总总盘和母线上上进行维修或或保养时，必必须按以下步步骤进行：停电验电装设接地线悬挂标示牌牌和装设遮栏栏；3.2 在带电的的电流互感器器二次回路上上工作时，不不得将回路的的永久接地点点断开，并应应站在绝缘垫垫上，使用绝绝缘工具，设设专人监护。3.3 在电容器器上工作，必必须先断开电电源，放电并并接地后方可可工作。3.4 在低压设设备上必须进进行带电工作作时，要经过过领导批准，并并要有专人监监护，工作时时要穿长袖衣衣服，戴绝缘缘手套，使用用有绝缘柄的的工具，并站站在绝缘垫上上进行，邻近近相带电部分分和接地金属属部分应用绝绝缘板隔开，严严禁使用锉刀刀、钢尺等进进行工作。3.5 每次维修修或保养结束束时，必须清清点所带工具具、零件，以以防遗失和留留在设备内造造成事故。供配电设备故障维维修一般不超超过8小时，若在8小时内无法法解决重要部部位的故障，应应将故障原因因、解决方案案、解决时间间书面上报公公司领导；在深夜发生的，不不影响商户工工作的，不会会产生严重后后果的供配电电故障，可由由早班机电维维修电工进行行维修。工程师提供工作指指导及检查监监督。主管经理每年122月制定下年年度保养计划划表并按运行行情况制定中中修、大修计计划。供配电设备（设施施）运行管理理规程：☆XX/GCCB-03--03目的备的所设在证满要适用范围适用于公司物业管管理权限内的的供配电设备备（设施）。职责工程部经理负责审审核《供配电电设备检查保保养计划表》及及中修、大修修计划；组织织有关人员对对机电设备房房及设备进行行周检、月检检；因工程维维修等原因停停电，提前24小时通知有有关用户。运行领班负责设备备的技术资料料、档案的管管理；负责零零星设备的配配件、材料采采购计划的编编制，外委修修理的联系工工作；每年12月制定下一一年度《供配配电设备检查查保养计划表表》，并按运运行情况制定定中修、大修修计划；对配配电设备维修修保养提供工工作指导和检检查监督；负负责编制供配配电设备台账账，设备卡。管理公司工程部运运行人员对各各自责任区内内的设备进行行维修、保养养及运行操作作，并做好记记录。工作程序机电运行值班工作作程序1.1 每班必须须清洁值班室室，保持配电电室良好的卫卫生环境。1.2 对高低压压配电设备每每2小时巡检一一次，并将巡巡检结果记录录于《高低压压配电设备巡巡检记录》内内。1.3 每2小时时记录一次高高低压配电运运行数据（环环境温度、湿湿度、功率因因数、电流、电电压、有功电电量、无功电电量）于《高高压配电运行行记录》和《低低压配电运行行记录》内，同同时检查运行行状况。1.4 当供配电电设备发生异异常及时报告告主管经理，通通知维修电工工迅速处理，做做好有关记录录。1.5 “市电”停电（大厦厦），应急电电源自投带负负荷运行中，对对柴油发电机机组进行监视视、记录。1.6 按要求配配合维修电工工进行维修保保养。1.7 交接班要要求。1.7.1 接班班人员.1 认真听取交交班人员的值值班和设备运运行报告；.2 查看上一班班的《机电运运行交接班记记录》、《高高压配电运行行记录》、《低低压配电运行行记录》及《高高低压配电设设备巡检记录录》；.3 检查仪器、工工具等物品是是否齐全、完完好，并在《机机电运行交接接班记录》上上签名。1.7.2 下列列情况之一的的不准交接班班.1 上一班运行行情况未交待待清楚，记录录不规范，配配电室、值班班室不清洁；；.2 接班人未到到岗，交班人人不准下班；；.3 接班人醉洒洒或接班人不不具备值班能能力的，交接接班人不准下下班；.4 严禁在倒闸闸操作和事故故处理过程中中交接班；.5 若交接班过过程中发生故故障，应停止止交接班，由由交班人负责责处理事故，接接班人协助。1.8 夜班总值值班工作流程程配电室管理工作程程序2.1 配电室内内机电设备由由机电运行值值班电工执行行24小时操作、监监控、记录，认认真执行交接接班制度，发发现问题及时时解决，按时时抄填高低压压配电运行记记录，监视电电气设备的运运行状况，严严禁不合理的的超负荷运行行。2.2 非工作人人员未经领班班或工程部经经理许可不得得进入配电室室，批准进入入者应有值班班人员陪同。2.3 室内应保保持良好通风风及照明，门门窗应开关灵灵活。消防设设施完善，配配电室内禁止止吸烟。2.4 保持配电电室清洁卫生生，地面、墙墙面、门窗、设设备无积尘、无无水渍、无油油渍。2.5 不得擅自自更改配电室室机电设备线线路及器材。安全操作工作程序序3.1 机电运行行值班电工应应严格按照操操作规程操作作供配电设备备，保证设备备正常运行。3.2 进行配电电柜检修时，应应填写《配电电柜检修工作作票》，经领领班及工程部部经理批准后后，方可进行行。3.3 全部停电电或部份停电电时，应在断断开的开关分分闸把柄上悬悬挂“有人工作，禁禁止合闸”的标示牌，并并拆掉操作电电源保险。3.4 严禁带电电作业，紧急急情况须带电电作业时，应应有监护人和和足够的照明明空间，并穿穿戴绝缘手套套、工作帽、工工作衣、绝缘缘鞋，确认安安全后才可进进行。3.5 自动空气气开关跳开或或熔断时，应应查明原因再再进行恢复，必必要时允许试试送电一次。3.6 操作高压压隔离开关必必须穿戴绝缘缘手套、绝缘缘鞋、工作帽帽。3.7 电流互感感器不得断路路，电压互感感器不得短路路。3.8 不得带电电用兆欧表测测量绝缘电阻阻。停电管理工作程序序因工程维修等原因因停电，应由由领班提交停停电告，经工工程部经理及及公司领导批批准后，通知知客户中心，由由客户中心填填写“停电通知书”，提前24小时通知商商户。因突然然事故停电，应应在1小时内联系系有关部门及及人员处理，并并在恢复供电电后24小时内向有有关用户作出出解释。节能运行标准5.1 必须按照照国家“三电”的规定和供供电部门下达达的指标，实实行计划用电电。5.2 设置好专专职机构或专专人负责用电电管理工作。5.3 根据用户户（租户）用用电容量、性性质和负荷，作作合理的分配配。5.4 采用有效效的节电光源源实行节能用用电。5.5 供用双方方按规定，执执行计划用电电的权利、义义务和经济责责任。5.6 检查节约约用电的执行行情况及效果果，相对作出出修改计划，达达到最大节能能效果。柴油发电机操作规规程：☆XX/GCCB-03--04目的运时在适用范围商场及地下室消防防及应急照明明。职责值班电工负责发电电机运行操作作，巡回检查查；值班电工负责发电电机维护、保保养，检修；；运行领班负责发电电机的管理，制制定维修计划划，整顿值班班电工和维修修工的工作；；工程部经理负责全全面管理工作作，决定重大大事项和奖惩惩。工程程序值柴油发电机是保保证在紧急状状态下供电的的应急电源装装置，应在30秒内快速起起动，因此必必须保证处于于完好状态，严严格执行运行行管理规程；；本运行管理规程包包括柴油发电电机主机，冷冷却水系统，供供油系统以及及排烟、降温温消毒系统管管理；遵守操作规程，在在检查和维护护保养设备时时，先断开电电源，严禁带带电作业；发电机接地电阻不不能大于1Ω，负载输出出线必须良好好，牢固，仪仪表准确；机房执行严格管理理制度，非值值班人员严禁禁内进，严格格执行交接班班制度，填写写发电机运行行记录，保证证机房整洁，干干燥无积水、油油迹，通风良良好，灭火器器材足够；值班人员必须严格格训练，考核核合格，才能能上岗；值班人员每班最少少巡检2次，填写巡巡检记录表，发发现问题及时时处理；发电机30秒内发发电后，送电电前应检查，转转换开关联锁锁装置良好，确确认无误后送送电；运行领班有发电机机管理权，并并对发电机运运行，维护保保养，检修负负责。机电值班工作规程程：☆XX/GCCB-03--05目的机常适用范围大楼内所有机电设设备。职责责记保运督程全工作程序机电值班人员要经经常留意各机机电设备在运运行中状况，如如有异常情况况应及时处理理，一时难以以解决的问题题，应及时向向领导报告。加强业务学习，全全面熟悉所管管辖范围内各各种安全操作作规程，提高高工作高利率率和质量。机电值班员必须按按时上下班，做做到不迟到，不不早退。经常巡视督促，制制止一切不按按安全操作及及违章作业者者。做好值班记录，做做好交接班工工作。机电人员安全操作作规程：☆XX/GCCB-03--06目的机常适用范围大楼内所有机电设设备。职责备录养行监工责工工作程序机电人员工在安装装、维修机电电设备之前，应应了解、熟悉悉本机电设备备的结构和性性能。在机器器完全停止以以前，不准进进行修理工作作。电气设备的金属外外壳均有良好好的接地装置置，使用中不不准靠近或接接触任何有电电设备的带电电部分。禁止在运行中清扫扫、擦拭和润润滑机器的旋旋转和移动部部分，以及把把手伸入栅栏栏内。应防止异物进入机机电设备内，并并勿让腐蚀性性液体溅到机机上，以防出出现危险。遇有机电设备着火火时，应立即即将有关设备备的电源切断断，然后进行行救火。停、送电操作规定定正常情况下的倒闸闸操作。1.1 工程部提提前两天书面面通知运行班班停、送电范范围（包括变变压器报停，启启用）。1.2 运行班接接到通知后，一一天内完成以以下工作：1.2.1 立即即通知供配电电专业人员接接到现场，根根据负荷分布布情况实地考考察其可行性性；1.2.2 若不不可行（不合合安规）应立立即汇报情况况，并说明原原因；1.2.3 若可可行，则应明明确停、送电电时间、范围围，填好操作作票后，由相相关领导审批批，同时将停停、送电情况况书面通知客客户中心。1.3 客户中心心接到通知后后，提前一天天贴了停电通通知以告之业业主。倒闸操作前，运行行人员要做好好相应的准备备工作，电梯梯降至首层，如如有必要，可可将发电机操操作开关置于于停机位置。确定时间，在监护护人的临护下下，操作人员员按操作票进进行倒闸操作作。倒闸操作完成后，运运行人员要检检查电梯的运运行情况，发发电机操作开开关置于自动动位置。好各项相关记录。紧急状态下的倒闸闸操作2.1 发现配电电房有冒烟、短短路等异常情情况或发生火火警等重大事事故时，运行行人员有权立立即进行全部部或部分负荷荷停电操作：：根据情况立立即断开低压压配电柜上电电源开关，或或断开高压柜柜高压开关。2.2 停电后立立即通知管理理处和有关维维修人员，维维修人员到现现场后立即检检查事故原因因，在查出确确定的原因后后方可恢复部部分或全部供供电。对损坏坏部分应尽快快修复，以恢恢复正常供电电，消防中心心值班员应通通过消防广播播对停电原因因进行解释。2.3 好各种记记录，重大事事故应立即报报告上级领导导。机电维修工作规程程：☆XX/GCCB-03--07目的机常适用范围大楼内所有机电设设备。职责维维责工经面工作程序工作安排与接受领班布置工作进行行分工，如暂暂时没有安排排，维修人员员应对责任区区内机房设备备进行清洁和和维修保养，随随时听从领班班的工作安排排。维修户内电器设备备给排水设施施2.1 维修人员员接到维修命命令后10分钟内准备备好工具袋，带带上必备工具具及针对维修修项目的备用用零配件若干干，干净毛巾巾，干净工作作手套，塑料料袋。2.2 身着干净净工装和工作作手套、佩带带工作牌，持持维修单按门门铃（敲门）。待待用户开门先先说“您好”，然后礼貌貌客气地询问问是否需要维维修，待用户户首肯后再进进屋维修。2.3 在维修时时，应尽量减减少维修活动动面积，保持持户内清洁，严严禁高声喧哗哗、游荡。2.4 维修完毕毕请用户试用用，将所有维维修垃圾装入入塑料袋带走走，并将所维维修的部件和和周围环境清清洁干净。2.5 用户验收收后，请用户户在维修单上上签字，交付付“第一联”与用户。2.6 维修人员员将签好的“维修单”交给主管工工程师，由其其转“第二联”给客户中心心，“第三联”给财务部，第第四联交业主主。维修机电设备（设设施）3.1 维修人员员接到维修指指令后10分钟内准备备好必备工具具、零配件，穿穿戴好工作服服、鞋、手套套，在运行值值班人员配合合下进行维修修保养，工作作结束后要作作好有关记录录，并做到工工完清场。3.2 维修人员员在接到紧急急故障抢修指指令后，要迅迅速赶到现场场，听从经理理安排。电气维修规定维修人员接到维修修指令后，10分钟内准备备好必备工具具到达现场。穿整洁工装，带工工作手套，配配带工作牌，持持维修单按门门铃（敲门）。询问是否需要维修修，经业主首首肯后才可入入内维修。维修时尽量保持环环境安静，严严禁高声喧哗哗。维修完毕要将所有有维修垃圾装装入塑料袋带带走，并将所所有维修部件件及周围环境境抹干净。最后，请业主试用用、验收后请请业主在“维修单”上签名，并并交付“第一联”给客户中心心。机电突发事故的应应急措施：☆☆XX/GCCB-03--08目的件况速处事保业适用范围适用于大楼各种物物业设备（包包括电力、给给排水、中央央空调、电梯梯）的突发事事故或异常情情况）。职责业事处术设运检情发刻行班处工作程序对机电设备发生事事故时，要保保持冷静，进进行认真分析析后，按有关关规程和安全全制度操作，不不得违章操作作。当机电设备发现有有人触电时，应应立即切断设设备电源，使使触电人脱离离电源，并进进行急救，如如在高空工作作，抢救时必必须注意安全全，防止高空空坠落。当机电设备因电气气着火时，应应立即将有关关设备的电源源切断，然后后进行救火，对对可能带电的的电气设备以以及发电机、电电机等，应使使用干式灭火火器、二氧化化碳或1211灭火器灭火火，禁止用泡泡沫式灭火器器和水灭火。当机械部分有夹伤伤人时，如是是带电设备，应应立即切断电电源才进行急急救。临时用电管理规程程：☆XX/GCCB-03--09目的电电适用范围大楼商场及地下室室各项装修范范围。职责员用巡等班申验工作程序临时用电最长不超超过七天期限限。如用户需用临时电电，必须向工工程部申请，经经领导批准后后由工程部电电工指定的开开关接线。安装临时线必须安安装漏电保护护装置。所有电气设备、金金属外壳须有有良好接地线线装置。放在地面上的临时时线应加可靠靠的保护，如如胶皮线、橡橡套电缆；应应在过路处设设有硬质的套套管保护，管管口要装护圈圈，以防割破破电线。用户引接插座电源源时，应采用用三线插头，严严禁用电线直直接插入插座座内。电梯安全操作规程程：☆XX/GCCB-03--10目的行适用范围大楼内客梯、货梯梯、自动扶梯梯。职责监工管档日检工领责调重报工作程序电梯的操纵方法有有两种，有司司机或无司机机。大部分乘乘客电梯具有有可随时转换换为有或无司司机操纵的功功能，大部分分货梯是有司司机操作的。无司机状况时，乘乘客使用电梯梯的正确方法法：揿按外召唤按钮，上上楼揿按上方方向按钮，轿轿厢到达时，楼楼层方向指示示即显示轿厢厢的运行方向向，乘客判断断欲往方向正正确后进入轿轿厢，注意门门扇的关闭，层层门在开启数数秒后即自动动关闭，因此此勿在层门口口与轿厢门口口对接处逗留留，进入轿厢厢后，揿按欲欲往层站的选选层按钮，若若要厢门立即即关闭，可揿揿按关门按钮钮，由轿厢层层楼位置指示示灯显示抵达达层站，待轿轿厢门开起后后即可离去。什么状况时，司机机使用电梯的的安全操作规规程：2.1 司机在首首层层门口按按钮盒上用钥钥匙按通电源源观察层站指指示器显示的的轿厢位置，待待层门自动开开起后进入轿轿厢，如为手手动开、关层层门，则司机机用机械钥匙匙开起层门后后，应特别注注意轿厢是否否确实在本层层站方可进入入轿厢，然后后开起照明、电电源开关。2.2 清洁轿厢厢内、轿门及及乘客可见部部分环境卫生生后，操纵电电梯上、下行行驶至少一次次，视无异常常现象方可接接待乘客。2.3 司机应控控制运载能力力，不应超过过电梯的额定定载重量或乘乘载人数，应应阻止将乘客客电梯经常作作为载货电梯梯使用，绝对对不允许装运运易燃、易爆爆的危险品，如如遇特殊情况况，则需经管管理部门批准准，并采用安安全保护措施施后，在有专专人监督下方方可装运。2.4 如司机因因特殊情况需需离开轿厢时时，将轿厢停停于基站，断断开轿厢内电电源开关，确确认层门完全全关闭严密后后方可离去，绝绝不允许委托托乘客或其他他人员来代替替司机操纵电电梯。2.5 司机不允允许以检修、急急停按钮作为为正常行驶、起起动的消除召召唤信号，更更不允许用检检修速度在层层、轿门升起起情况下行驶驶，同时，不不允许开起轿轿厢顶板、安安全门，不允允许以检修速速度来装运超超长物件行驶驶。2.6 司机应随随时劝告乘客客勿依靠轿厢厢门。2.7 司机应阻阻止轿厢顶部部放置杂物，并并要求载荷应应尽可能稳妥妥地放置在轿轿厢中间或均均匀放置。2.8 因平层准准确度不能满满足运输货物物要求时，司司机可利用平平层或点动平平层。2.9 司机在行行驶时不得突突然换向，如如遇紧急情况况，则应先将将轿厢完全停停止后，再换换向起动。2.10 不允许许司机以手动动轿厢门的起起、闭作为电电梯的起动或或停止功能使使用。2.11 当电梯梯发生任何异异常现象或故故障时，司机机应立即揿按按急停、警铃铃按钮，并应应保持镇静，同同时劝阻乘客客切勿企图逃逃出轿厢，或或擅自开起安安全门，并利利用对讲机或或电话报警系系统与大厦内内管理部门联联系求援，安安慰乘客，再再已采取求援援行动。2.12 电梯使使用完毕后，司司机应将轿厢厢停于基站，并并将操纵盒上上的开关全部部断开，关闭闭好层门。如如为自动开、关关系统，则在在层门口处用用钥匙关闭电电源，待层门门自动关闭后后方可离去。电梯故障困人救援援程序：☆XX/GCCB-03--11目的或帮困适用范围大楼内客梯、货梯梯、扶手梯。职责经电障严领同梯或处工作程序凡遇电梯故障，应应首先通知电电梯工，如电电梯工超过5分钟仍未到到达，则机电电部经过培训训之救援人员员可根据不同同情况，依下下列步骤先行行释放被困乘乘客：轿箱停于接近电梯梯口的位置：：1.1 确定轿箱箱所在位置（根根据楼层灯指指示或小心开开启外门察看看）；1.2 关闭机房房电源开关；；1.3 用专用外外门钥匙开启启外门；1.4 用人力开开启轿厢门（要要慢、用力不不要过大）；；1.5 协助乘客客离开轿厢；；1.6 重新将外外门关好（人人在厅门外不不能用手打开开为止）。轿厢停于远离电梯梯口的位置时时：2.1 利用电话话或其它方式式，通知轿厢厢内的乘客保保持镇静，并并说明轿厢可可能随时移动动，不必惊慌慌，同时如轿轿厢门处于半半关状态，则则应先行将其其完全关闭；；2.2 进入机房房，关闭该故故障电梯的电电源开关；2.3 拆除电机机之轴端盖（如如有），安上上旋柄座及旋旋柄；2.4 救援人员员用力把持住住旋柄，另一一救援人员，手手持掣动释放放杆，轻轻撬撬开掣动，注注意观察平层层标志，使轿轿箱逐步移动动至最接近之之电梯门口。2.5 确认刹车车制动无误，放放开盘车手轮轮。2.6 然后按照照上述“一”中所列步骤骤救出乘客。遇到其它复杂情况况，应及时报报告电梯维修修保养单位处处理。此规程如与个别电电梯实际不相相符，则以该该梯的困人救救援程序为准准。给排水设备（设施施）管理规程程：☆XX/GCCB-03--12目的正保水水适用范围大楼给排水设备。职责维修班负责：1.1 给排水设设备（设施）的的综合管理，包包括技术资料料、档案的收收集，保管，负负责零星设备备配件，材料料的采购计划划的编制、外外委修理的联联系工作。1.2 对给排水水维修保养提提供工作指导导及检查监督督。1.3 每年122月制订下一一年度《给排排水设备（设设施）检查保保养计划表》，并并按运行情况况制定中修、大大修计划。工程经理：2.1 负责组织织人员进行周周检、月检。2.2 审核《给给排水设备维维修记录表》、《给给排水设备维维修管理制度度》中修、大大修计划。工作程序电工班负责给排水水设备24小时运行的的操作、监控控、巡视记录录。在给排水水设备启动时时观察电流、电电压、水压，并并倾听有无异异响，并记录录于《泵房运运行日志》。水水泵房每周打打扫一次，机机组每周清洗洗一次，设备备、地面、墙墙壁无积尘、水水渍、油渍。给排水维修工按《给给排水设备检检查保养计划划表》和《给给排水设备（设设施）检查保保养表》要求求进行维修保保养，协助外外委维修工程程。严格执行《水泵房房管理制度》、《给给排水设备维维修管理制度度》、《给排排水设备检查查保养规程》、《给给排水设备操操作规程》。因工作维修等原因因停水，由给给排水维修工工填写《停水水通知单》经经工程部经理理、物业公司司经理批准后后交大厦客户户中心，由客客户中心提前前24小时通知用用户，因突发发事件停机、停停水，在1小时内联络络有关部门处处理，并在恢恢复供水后24小时向用作作出解释。给排水设备（设施施）检查保养养规程：☆XX/GCCB-03--13目的操运适用范围大楼内的给排水设设备。职责值班电工负责给排排水设备操作作、监控、记记录、保养，异异常情况及时时上报。工作程序给排水设备检查保保养由给排水水维修工负责责。工程部经理每年112月制订下年年度的《给排排水设备检查查保养计划》。给排水维修工程按按《给排水设设备检查保养养计划》、《给给排水设备检检查保养表》要要求工作，并并将检查保养养情况，零部部件更换记录录在班组工作作日志上。工程部经理提供工工作指导及检检查监督。给排水设备（设施施）检查保养养表。序号检查保养项目保养内容（含使用用材料）周期01自动供水设备水泵泵机组外观清洁擦洗、除污半月压力表指示不正常、更换不定期电机主回路、控制制回路测试、检查紧固半年水泵如渗漏，更换盘根根填料不定期机械润滑加0#黄油半年02管道如渗漏，补漏；如锈蚀，除锈、刷刷漆不定期阀门如漏水，紧固螺丝丝；如锈蚀，防锈、润润滑不定期给排水系统故障处处理方法供水泵出现故障时时，值班机电电工应马上启启用备用泵，然然后立即通知知给排水维修修工及时维修修。供水管网出现故障障，发生泄漏漏等影响正常常供水，值班班机电工立即即关闭阀，及及时通知有关关人员抢修，并并做好受影响响用户的解释释工作。给排水设备故障一一般不超过8小时，若在8小时内无法法解决的重要要部位故障，应应将故障原因因、解决方案