合富辉煌杭州滨江区君悦香邸项目营销合作建议方案页M

[滨江·君悦香邸]

项目营销合作建议方案合富辉煌房地产

2006年9月7日Part1：合富体系介绍Part2：项目价值分析Part3：市场环境分析Part4：项目营销建议Part1：合富体系介绍

1、合富辉煌公司介绍

2、合富辉煌服务范畴及形式

3、合富辉煌核心竞争优势

4、合富辉煌大盘操作个案上市公司（联交所编号：733）国内唯一在香港成功上市的房地产代理2004年CIHAF评为中国房地产优秀中介代理机构前十强发展历程公司於1993年成立，連續8年被评为广州市一级房地产代理公司连续10年创广州房地产代理行业成交额的最高纪录約140約47613合富輝煌自1996年獲“一級殊榮”一級二級三級共629家獲評級合富辉煌简介2005年全年零售成交额突破130亿元2004年全年零售成交额超过110亿元

2003年零售成交额为85亿元2002年零售成交额为50亿元2001年零售成交额为35亿元辉煌的业绩130(亿元）强大实力:有全国最早从事房地产整合营销超过千人的专业队伍。广州市唯一拥有大面积自置办公物业的房地产中介公司，办公面积高达2500平方米。2003年被评为CIHAS中国房地产优秀中介代理机构20强。2004年，在“2004中国住交会”上获得“中国十大房地产营销企业”（广州地区唯一入选单位）和“中国房地产营销代理品牌企业五十强”两项大奖。合富辉煌背景获得的荣誉（部分）2005中国房地产营销代理企业品牌TOP10

中国房地产上市公司最具突破性地产服务机构奖中国商业地产卓越服务机构中国十大房地产营销企业广州地产二十年杰出贡献专业服务商香港杰出上市企业中国房地产营销代理品牌企业五十强中国商业地产卓越服务机构（中国・广州）十大最受欢迎地产中介公司（中国・广州）十大诚信经营地产中介公司中国房地产代理百强企业业务覆蓋全国總部分公司(一手物業代理業務)廣州天津佛山東莞武漢分公司(二手物業代理業務)諮詢服務上海南京大連濟南長沙北京南寧西宁合肥昆明业务遍及全国——20省40市

合富辉煌自成立以来，在立足广州本地市场稳健发展的基础上，积极开拓各地市场.业务遍及北京、上海、天津、湖北、湖南、河南、山东、安徽、南京、南宁、昆明、广东等20省份40多个城市，为当地房地产界创造了一个又一个精彩的篇章。

集团架构:合富置業港聯物業（中國）廣州60閒分行上海-3閒佛山-1閒港聯物業（廣州）港聯物業（上海）港聯物業（武漢）廣州天津湖北東莞佛山北京上海濟南南寧湖南昆明合富輝煌®房地產合富輝煌集團公司定位合富輝煌®房地产誠信為本、服務領先

全程策劃、专业服務

服务范畴及形式1.前期策划投資可行性研究市場調研市場定位产品定位客户定位开发理念建築及规划概念性設計2.策划顾问3.独家代理營銷策劃銷售部署包装推广资金回笼销售培训營銷策劃实施资源整合

銷售实施销售管理客户跟踪售后服务签署认购书及买卖合同合同鑒證银行按揭初审代收各期楼款

资金计划安排参与项目设计过程参与相关公司谈判成为发展商的经营部和销售部

4.营销中心成功操作1.前期策划万科城市花园中海桂城项目佛山奥园侨鑫汇景新城大连亿达国际新城合肥明珠湖畔天津金厦千亩项目……2.策划顾问3.独家代理南国花园蓝色康园汇景新城武汉奥园珠海美丽湾……南国奥园光大花园中海康城美林湖畔花园万科四季花城武汉万科城市花园天津奥林匹克花园长沙奥林匹克花园……侨鑫集团天伦集团辉煌集团江南骏园的旗下项目4.营销中心成功操作住宅（部份）项目

成功操作商业（部份）项目

成功操作写字楼（部份）项目广州国际商贸中心勤建商务大厦粤能大厦达信广场联华大厦富星大厦三新大厦广仁大厦百汇广场建业大厦粤海集团大厦利新大厦明林大厦……企业主要服务客户万科地产金地集团中海集团光大集团侨鑫集团奥园集团天伦集团中信(华南)集团保利集团美林基业香江集团新光地产新世界集团珠江地产雅居乐集团信德集团华能集团黄埔城建珠江实业东华实业城建总天誉集团纵横集团……合富辉煌核心竞争优势及业务擅长合富辉煌的核心竞争优势合富辉煌的业务擅长合富辉煌核心竞争优势战略领先优势－打造中国地产服务行业的航空母舰作为国内首家房地产服务行业的上市企业，造就强势行业品牌，是优质服务的信心保证，更是客户心目中优质物业的代言人业内惟一提供全面立体多元化综合型服务的代理企业率先搭建强大的服务平台，为发展商提供“一条龙”的专业全程服务合富辉煌核心竞争优势人才领先优势－行业精英汇聚一方逾3800名员工中，除拥有大部分高学历人才外，具有5年以上资深策划实操经验的复合型专才占策划团队的80％，都积累了丰富的大盘实操经验;拥有一级注册建筑师、注册评估师、会计师、律师、经济师、拍卖师，以及企业管理、建筑工程技术、IT技术等专业性强、素质高的优秀人才;中、高层人员的稳定性一直稳居广州同行的首位，同时亦是企业得以发展的最大动力;合富辉煌核心竞争优势专业服务领先优势－以领先服务与创新思维创造未来全方位立体服务体系充分体现专业服务全程渗透率先在行内创建建筑设计研究部，使质朴的市场信息转换为有效的专业技术语言，使发展商有效规避风险，寻求利润的最大空间强大的市场终端为市场研究部提供了快速直观的一线数据作为研究基础，以其缜密的梳理及精辟的分析，能迅速捕捉市场变局，为项目搭建强大的市场信息支持平台

－合富辉煌企业门户网站，发布行业及项目信息快速、传播面广合富对市场的精心培育，以提升行业高度为己任

让“他们”与我们风雨兼程一路走来——万科选择合富作为战略合作伙伴金地选择合富作为战略合作伙伴中信(华南)集团选择合富作为战略合作伙伴侨鑫集团选择合富作为战略合作伙伴光大集团选择合富作为战略合作伙伴而且将不断增加烁烁闪亮的名字……合富辉煌代理的项目已超过300个;广州房地产代理市场的占有率达到50%以上;广州市高端房地产代理市场的占有率超过90%;市场认同单盘銷售成績彪炳美林湖畔花園在五一黃金周數天，並共售出1100套單位佛山奥园首期公开发售，3小时成交2亿、3天内成交3.3亿萬科四季花城在開盤首天，400套可售單位仗旋即售出9成

汇景新城2004年1－11月底累计销售金额接近12亿长沙奥林匹克花园2天销售超过300套主要代理大型項目，開發周期普遍長達三至六年，為集團提供持久而穩定的代理收益。

2006年合富辉煌将与您再创新奇迹 实现新辉煌我公司在操作本项目上的优势优势一：无与伦比的大盘操作经验优势二：全程策划服务的深度与广度优势三：整合资源实力和理解市场最为全面的市场拓展商优势四:高端客户储备最充实的服务商

（详见成功案例分析）特此说明:

以下所有图片和文字资料绝对真实有效,实景拍摄所得.合富辉煌操作的大盘个案突出性价比、差异化定位的机会主义者

——南国奥林匹克花园（1000亩）整合社会资源——运动和教育销售业绩：2001年7月开盘三天销售800套；2001年10月7天销售650套；2002年悉尼组团尊贵大户型国庆销售过半。2003年北京奥运村一个月售磬；2004年北京二期，未开发先销售；均价从最初的3300元升到4600元。大型国际豪宅社区的奇迹创造者

——汇景新城（占地1500亩）全方位资源整合和包装成功关键整合设计、产品领先、整合资源“新亚洲建筑”，个性化品牌整合营销业绩：开盘至今成交超过十五亿元珠三角的代表大盘—佛山奥园（1000亩）整合自然资源、产业资源、奥园品牌——乐从家私、钢材、陶瓷三大产业资源、和乐丛文化公园、奥园品牌成功关键抓住老板阶层的消费需求营销业绩

（2004年元月1日开盘）三小时成交别墅3.3亿元，洋房一周售磬，总销售金额4.85亿元超出区域价格的大盘领跑者—美林湖畔花园（750亩）整合自然资源和发展商品牌理念

——杨桃公园和休闲生活产品风格成功关键充分利用自然资源产品填补区域空白休闲度假生活定位的充分落实与展示业绩（2004年五一黄金周）成交1050套，金额4.8亿元引导市场的新进挑战者

——广州万科四季花城（750亩）整合产品和发展商品牌——情景洋房和人文生活成功关键充分利用自然环境关注客户产品需求及人文创造营销业绩：2004年五一黄金周，开盘即成交397套掀动长沙中央政务区的中心大盘

——长沙奥林匹克花园（506亩）整合产品优势和发展商品

——城市中心的山地景观生活成功关键利用“泛营销模式”，在短短的五个月内积蓄了超过3000名准买家；营销业绩：2005年10月黄金周，10月1日开盘即成交308套，开盘即封盘，业界轰动

10月1日早上9：38分，认购正式开始，蓄水放闸，流程认购等候区耐心等待，销售人员细分服务Part2：项目价值分析

1、项目概况

2、项目SWOT分析

3、项目价值分析项目位置

N三一九国道浏阳河湘江芙蓉北路本案东：芙蓉北路西：湘江风光带南：三一九国道北：浏阳河风光带（规划中）指标一：项目概况项目基本参数

项目占地：75766.58平方米项目容积率：3.67

项目总建面积：330069平方米

绿地率：40.5％车位配比：0.73：1

项目得房率：85.22％-87.07％项目物业构成：首期5栋23—27层高层指标一：项目概况项目供方组合

开发商：长沙雄屹工贸有限公司建筑规划：深圳立方将主设计顾问有限公司景观规划：INTERDESIGN顾问物业管理：英皇（香港）屋宇管理有限公司施工单位：沙坪建筑指标一：项目概况项目首期推货量：

800余套13万平方米；其中已内部消化300余套，4万平方米。项目卖价项目首期800货中，已先期消化300余套，成交均价为2400元/平方米。指标一：项目概况取得预售许可证新售楼部建成11月初一期封顶春节前07年11月一期交楼07年5月计划一期售完项目首期开发节点指标一：项目概况项目现状评估

1、容积率较高，项目单栋楼层高；

2、供方齐全，但比较普通；

3、项目所处地段位于城郊结合部，依托新河三角洲的整体规划，项目前景看好；

4、项目得房率较高，实用性强；

5、项目交通大环境较好，但项目首期交通通达性与可视性较差。指标一：项目概况指标二：项目SWOT分析优势

a、地段优势——城郊结合部，潜力大；

b、产品优势——户型方正，经典房型；

c、景观优势——项目可远眺湘江与新河三角洲。

d、先发优势——本案为新河三角洲板块首个住宅项目，是板块先驱。指标二：项目SWOT分析劣势

a、物业形态劣势——小区均为超过18层的高层住宅，单栋建筑较高，整体容积率较高，市场接受存在抗性；

b、供方资源缺失——如：建筑外立设计、内部景观设计或概念赋予、物管服务等无明显优势；

c、交通劣势——地块通达性有待提升；

d、项目知名度较低——项目传播的广度与深度不足；指标二：项目SWOT分析机会

a、区域发展机会明显——“两馆一厅”为核心的新河三角洲的整体运营机会；

b、大市场区域竞合的发展机会——全市29个超500亩大盘中，北城有12个；指标二：项目SWOT分析威胁

a、宏观市场环境威胁——政策从严、销售趋缓。

b、客户经营与营销组织威胁——前期以2400元/平方米的价格认购将造成后阶段项目价格提升的巨大抗性。

c、价格威胁——价格无所谓绝对的高低，价格取决于项目价值的构建与支撑。指标二：项目SWOT分析结论

策略一、深掘区域发展优势，完成项目价值外延的无限扩大。借势于新河三角洲的整体发展。

策略二、充分展示投资属性，把握板块开发先机，实现项目梯级增值的分期开发与营销。

策略三、采用集中式客户经营模式，提升销售价格，提高销售速度。策略四、重新梳理并充实项目价值，在获取更多利润的前提下。指标三：项目价值分析滨江·君悦香邸项目价值构成分析

价值项权重本案价值项对应描述得分先天价值项地理位置（区域规划）10项目位处北城城郊结合部，分别由芙蓉北路、319国道和三江四面围合，相对郊区大盘时代而言，项目地段相对较好。8周边特殊资源10项目远可眺望湘江、浏阳河、捞刀河，位处新河三角洲开发区东南角，江景资源可为依托。6周边配套10项目所在地周边生活配套与市政配套都比较成熟。8地块形态10项目地块形态较为方正，但西北与东南出现角状形态，对后期项目的整体规划的社区化有所影响。6交通通达与可视性10本案主要交通动目前比较成熟，但进入本地块的交通动线狭窄、隐蔽，故本地块的交通通达性一般，可视性较差。5后天价值项项目建筑规划10项目整体建筑规划布局合理，布局错落有致，朝向符合湖南人的生活习惯，但建筑外立设计不显档次。8项目景观规划10项目景观设计无特色，或景观概念不够抓人，但在车位的设计上却采用了半地下车库的设计方式。6项目物管服务5项目物管服务英皇（香港）屋宇管理有限公司，为香港知名物业管理公司，在物业可提升和可操作空间较大。5项目产品设计10项目户型设计经典、方正、实用，楼宇排列间距合理，朝向较好，采用了T型短板式的建筑设计，产品整体较好。8项目物业形态5项目多为期18层以上高层，根据长沙市场的接受情况，超过十八层市场接受抗性明显，且不适宜人居。3项目营销服务10项目的知名度不高，营销手法偏单一，前期几乎采用低价营销的模式销售了近300余套单位，对客户的经营与培训欠佳。6总计与总评100整体素质一般，还有众多可提升的价值空间。68项目价值分析结论

1、四大核心价值：区位优势、周边配套、建筑设计、产品设计。

2、产品可朔空间强，从项目价值构成的情况来看，从地段区位到建筑规划与产品设计等硬性的项目指标优势明显，说明项目开发标准动作到位，

但！要想卖出好价钱，还有许多软性的非标准配套需要完善。Part3：市场环境分析

1、宏观交易行情

2、宏观大市预判1、宏观交易行情分析项目名称在售推货总套数在售推货时间已售套数（约）总体销售率月均销售量（推货节点）月均销售量（蓄客节点）蓄客时间（发放VIP卡，接受咨询）金色比华利（二期）35505年12月2514741.1％1818二期12月25推出高层西街花园（二期）5015月2810843％36182月13开始接受诚意登记美林水郡（二期）2105月138440％28214月28售卡均价从一期3200降到2800蔚蓝海岸1787月1日7441.5％49194月15开始售卡，6月20日首次选房后封盘美林银谷1486月25日5940％30705年12月开始蓄客名都凯旋城5903月1911419％23161月17丽景香山1365月204029％1383月份在华雅华天举行产品说明会，在4月19日开始蓄客珠江花城5678月6日20035％200504月20开始蓄客200人左右，加关系客户400人左右长沙市重点楼盘交易情况：指标一:全市交易行情长沙楼市受宏观调控与市场大势的影响遭遇销售瓶颈，重点楼盘销售率不足50％；月均成交套数普遍不足19套/月。结论：指标一:全市交易行情月度最高价最低价均价4月3900150024705月10000160032616月1000016002458数据来源：长沙市房屋产权管理局结论：4-6月，开福区楼市成交均价走低，尤其是6月，受国家宏观调控政策影响，成交均价跌至2458元。开福区商品房4—6月份成交均价指标二:区域交易行情项目名称占地面积(亩)建筑面积(平方米)价格06年上半年推货及余货情况推货建筑面积推货套数恒鑫澜北湾222100313均价275045000349左岸春天(二期)170170000均价340035000261景香苑14290000均价240060000375四季美景水木轩115150000均价25001300001172幸福里539431043洋房210057120364美林水郡175140000均价280045000300合计1363

10813562568

4421203421结论:上半年，北城板块楼盘推售均价，基本没有超过3000元/平方米,其中6盘的平均均价仅为:2568元/平方米。指标三：北城板块下半年推盘量与推货套数1、大市盘整：A、新政影响：自新政公布前后，楼盘销售普遍受挫。自新政公布后13个工作日，长沙市日均交易量降幅达13％，其中6月4日，全市仅成交120套；

B、市场盘整：长沙楼市自1998年以来至今历经几年的高速成长，市场盘整是市场必然的产物。2、销售趋缓：A、长沙市重点楼盘月均销售量为19套左右；

B、北城楼盘成交均价基本不高于3000元/平方米；大市盘整

销售趋缓宏观交易行情分析结论２、宏观市场预判项目名称区域项目地址开发商占地面积(亩)建筑面积(平方米)幸福里长沙县长沙经济开发区长沙经济开发区开元东路长沙星河苑房地产开发有限公司539431043鹏基诺亚山林长沙县长沙经济开发区开元路南北东四线与东七线之间鹏基地产(深圳)706116262比华利山长沙县天心区南107国道大托收费站东侧湖南汉业房地产开发有限公竹水乡(同升湖山庄)长沙县天心洞井镇同升路长沙市同升房地产开发有限公司1012180000早安星城长沙县长沙经济技术开发区长沙东业建设实业11001244000威尼斯小城长沙县腾飞岛广东碧桂园25801000000山水未来城长沙县星沙土桥村湖南致盛愿景房地产开发有限公司668450000锦湘国际星城芙蓉区芙蓉火星大道东侧（芙蓉区政府南800米）湖南美联置业569.4800000中洋橘郡天心区万家丽大道与芙蓉南路交汇处，西临芙蓉南路，北邻火星大道北京中洋创业2000400000怡情水乡雨花区长沙市劳动东路湖南成功新世纪投资有限公司67112339.4泰禹家园雨花区长沙市雨花区火星路与香松路交汇处湖南省泰禹实业有限公司500700000指标一:全市重点楼盘分布情况（500亩以上）项目名称区域项目地址开发商占地面积(亩)建筑面积(平方米)卓越蔚蓝海岸岳麓区谷丰路区政府北侧深圳卓越集团558450000长沙玫瑰园岳麓区金星大道与银彬路交汇处广州玫瑰园1000100万梅湖浪琴湾岳麓区河西龙王港湖南振业房地产开发有限公司919100000枫华府第岳麓区岳麓区含浦大道湖南继善投资发展有限公司1000300000阳光100国际新城岳麓区南二环和潇湘路交汇处阳光100置业有限公司9901000000香格里麓山别墅岳麓区猴子石大桥湖南凯达房产湖南财信控股公司948180000岳麓山公馆（原名金牛山庄）岳麓区长沙市岳麓区五星村金牛岭湖南经投实业638200000天景名园开福区长沙市开福区捞刀河镇太阳山村、天井村湖南天景名园置业有限公司800200000金霞花府开福区长沙市经济开发区鹅秀组团类内湖南宏吉置业674316584创远.第3城开福区长沙市开福区霞凝乡兴联村创远集团927250000秀峰山庄开福区长沙市经开区鹅秀组团2号地块长沙市大联实业发展有限公司653906718万国城Moma

开福区长沙市开福区国营综合农场渔业分场当代置业132055000项目名称区域项目地址开发商占地面积(亩)建筑面积(平方米)卓越蔚蓝海岸岳麓区谷丰路区政府北侧深圳卓越集团558450000长沙玫瑰园岳麓区金星大道与银彬路交汇处广州玫瑰园1000100万梅湖浪琴湾岳麓区河西龙王港湖南振业房地产开发有限公司919100000枫华府第岳麓区岳麓区含浦大道湖南继善投资发展有限公司1000300000阳光100国际新城岳麓区南二环和潇湘路交汇处阳光100置业有限公司9901000000珠江花城开福区新世界大道与芙蓉路交界处珠江实业9171100000香格里麓山别墅岳麓区猴子石大桥湖南凯达房产湖南财信控股公司948180000星月城开福区开福区综合农场东部、浏阳河南岸的长沙市苗圃地段信远智邦集团75075550天景名园开福区长沙市开福区捞刀河镇太阳山村、天井村湖南天景名园置业有限公司800200000项目名称区域项目地址占地面积

(亩)建筑面积(平方米)价格06年下半年推货情况推货建筑面积推货套数左岸春天(三期)开福区长沙市开福区四方坪

1226003400122600792幸福里星沙长沙经济开发区长沙经济开发区开元东路539431043洋房2100别墅250036972237美林水郡星沙开福区长沙世界之窗东北侧175140000均价280031500210鹏基诺亚山林星沙长沙经济开发区开元路南北东四线与东七线之间706116262待定90440532顺天黄金海岸开福区开福地处湘江、浏阳河、捞刀河三水交汇处

300000VIP客户278082200600绿城青竹园开福区青竹湖高尔夫球场旁1962

400万/栋6900092珠江花城开福区新世界大道与芙蓉路交界处9171100000预计3300带精装修75000567秀峰山庄开福区长沙市经开区鹅秀组团2号地块653906718

28522.5237合计

5962343731指标二:北城板块推货量全市供量巨大：长沙市06年商品房供应量预测为800万方，加上05年的剩余货量，预计可达1200万方，主要货量将集中在06年下半年推出；大盘云集、品牌发展商竞合：

1、北城主要供量将在下半年推出，推售量达60万方，下半年的竞争非常激烈，珠江花城、顺天黄金海岸、绿城青竹湖等品牌大盘均有大量面积推售；

2、北城片区还有一些隐而未发的品牌大盘，预计在明年也将入市，如：万国城MOMA、双瑞月湖城（暂定名）等；

3、五百亩以上大盘，长沙大概有29个，在北城片区就占了12个，占到了总数的41％，在这此大盘中，其中外来品牌发展商占40%左右。大盘云集压力巨大宏观市场预判结论《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（165号文件）《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（166号文件《财政部等部门要求各地从五个方面落实城镇廉租住房保障资金》2006年5月29日：

长沙“国六条”、“国十五条”“165号文”结论一：政策板块政策从严市场规范结论二：开发板块（本土发展商）项目占地（亩）开发商星月城750信远智邦集团（本土与外来的结合）创远.第3城927创远集团秀峰山庄653长沙市大联实业发展有限公司香格里麓山别墅948湖南凯达房产湖南财信控股公司岳麓山公馆638湖南经投实业天景名园800湖南天景名园置业有限公司金霞花府674湖南宏吉置业梅湖浪琴湾919湖南振业房地产开发有限公司枫华府第1000湖南继善投资发展有限公司怡情水乡671湖南成功新世纪投资有限公司鄱阳小区510长沙申奥房地产开发有限公司泰禹家园500湖南省泰禹实业有限公司星语林汀湘十里824长沙创普房地产开发（集团）有限公司山水未来城668湖南致盛愿景房地产开发有限公司锦湘国际星城569.4湖南美联置业比华利山1500湖南汉业房地产开发有限公司同升湖山庄1012长沙市同升房地产开发有限公司幸福里539长沙星河苑房地产开发有限公司部分外来品牌发展商名录:项目占地（亩）开发商珠江花城917珠江实业绿城青竹园1962湖南绿城投资置业有限公司万国城Moma

1320当代置业阳光100国际新城990阳光100置业有限公司卓越蔚蓝海岸558深圳卓越集团长沙玫瑰园1000广州玫瑰园中洋橘郡2000北京中洋创业早安星城1100长沙东业建设实业威尼斯小城2580广东碧桂园鹏基诺亚山林706鹏基地产(深圳)开发升级产品分层结论二：开发板块结论三：消费者板块消费理性投资谨慎⊙自新政公布前后，楼盘销售普遍受挫。自新政公布后13个工作日，长沙市日均交易量降幅达13％，其中6月4日，全市仅成交120套；⊙房地产行业整体发展由“需求主导时代”正式进入“消费主导时代”。结论四：市场大势大市盘整销售趋缓1、长沙楼市自98年至今，一路走高，目前进入了一个平静盘整期；2、长沙市05年商品房销售面积536.99万平方，远低于长沙市的06年商品房供应量1200万平方，供大于求，压力巨大；3、新政的调控，使发展商重新洗牌，开发升级，产品升级；4、消费理性，投资谨慎；市场形势趋紧滨江·君悦香邸如何胜出？Part4：项目营销建议

1、营销策略建议

2、营销节奏建议

3、营销价格建议1、营销策略建议策略一：借势政府规划、深掘项目发展潜力策略二：借势江景资源、化高层劣势为优势策略三：充分突出项目因区域富贵而富贵的命运组合，突出项目的投资性，以“大而化之”的价值经营策略、把项目价值融入区域价值之中方向一：瞬息品牌形象树立吸相市场眼球策略一：合富辉煌独有的“泛营销体系”快速蓄客、集中经营、稳步培育。方向二：快速蓄客、充分培育、适合引爆策略二：合富辉煌专职客户部门系统的客户拓展与经营体系，既立体化客户拓展渠道，又系统化客户经营平台。策略一：充分把控项目的四大核心价值，突出区域与项目的高投资性；方向三：形象为主，产品为辅的产品提升结构策略二：以“软性提值为主、硬件充实为辅”的产品提值提升策略促进贵价、快速出货的目标。方向四：系统思考，整合推广，连环促销策略一：分年度、半年度、季度、月度实效化的计划与总结模式，使整个项目的营销运营事前有计划，事中有监控，事后有总结；策略二：在年度总纲的框架下，形成环环相扣的活动体系、促销体系与软炒作体系，按部就班，有的放矢；2、营销节奏建议06年9月15日——9月25日内部调整期06年9月25日——10月25日客户阻击期06年1