保利天悦案例解读

让世界仰望的天际线2016-4-13保利天悦营销案例分享项目业绩回顾一个创造广州新名片的历史圣地保利天悦开盘30天销售即达到18亿元！二期开盘，推出不限购精装公寓，开盘仅两小时，几近售罄！2015年销冠项目，项目共计销售金额达到84亿！广州豪宅项目的标杆！统计周期成交面积

（㎡）套数成交均价

（元/㎡）年递增率2016年15,6765447,88815%2015年89,70939241,7839%2014年55,56625938,4206%2013年89,65738036,1611%2012年156,53661335,902_统计周期成交面积

（㎡）套数成交均价

（元/㎡）年递增率2016年1,4291330,0576%2015年33,83831928,298-2%2014年48,02348428,9747%2013年26,54924527,15414%2012年71,03264923,832_成交数据分析备注：项目目前已经封盘，仍然可以正常销售。住宅成交数据公寓成交数据保利天悦住宅成交均价增幅约为6%/年；公寓成交均价增幅约为5%/年。目录

MENU项目解析篇营销策略篇PART2PART1营销亮点篇PART3项目解析篇市场解析10月：11566元/㎡11月：11257元/㎡12月：12061元/㎡2月：13986元/㎡广州2011年1月-2012年2月签约均价走势房地产步入低谷，市场扑朔迷离一珠江新城华南板块金沙洲白云新城滨江东二沙岛天河北南湖科学城洋房：6-10万/㎡别墅：9-12万/㎡洋房：4-6万/㎡别墅：4-10万/㎡洋房：1.5-2万/㎡别墅：3-4万/㎡洋房：2-3万/㎡别墅：3-4万/㎡洋房：1.5-2万/㎡别墅：1.8-3万/㎡CBD15分钟生活圈CBD30分钟生活圈CBD5分钟生活圈传统豪宅板块新兴豪宅板块雅居乐富春山居汇景新城星河湾豪宅市场异军突起，群雄逐鹿中原市场解析一时间套数（套）面积（㎡）均价（元/㎡）2011年3月69570194211662011年4月50851130193282011年5月67152908208042011年6月946100943250342011年7月69592658250612011年8月43552731242712011年9月6435829620343共计459347886022378时间套数（套）面积（㎡）均价（元/㎡）2012年3月1282123672195462012年4月861101245240642012年5月752137193238802012年6月49762608235592012年7月59482938286682012年8月1459126873235412012年9月6617730127875共计6106711830240262011年广州写字楼（公寓）成交住宅限购，商业地产迎来发展新契机2012年广州写字楼（公寓）成交限购两年来，广州商业地产迎来史上最大发展机遇，大批投资客从住宅转向商用，引爆写字楼、商铺和商用公寓市场，价格大涨六成以上，商铺最高成交单价接近150万元，商用公寓最贵叫价12万元/平方米，攀上了历史最高峰。市场解析一珠江新城无法满足新发展珠江新城总规划用地面积6.44k㎡容积率2.3规划居住人口17-18万就业岗位近30万琶洲-员村区域总规划用地面积23.6k㎡容积率1.2规划居住人口8万就业岗位近23万珠江新城琶洲-员村区域广州未来中央商务区琶洲迎来CBD延伸新机遇珠江—琶洲—员村，三大CBD鼎立世纪发展解析二国家中心城市定位，国际大都市广州需要新名片的诞生?上海外滩北京奥运村深圳香蜜湖佛山保利水城广州…发展解析二珠江两岸的延伸以及城市中心的东移广州城市空间发展战略：南拓、北优、西进、东联珠江新城CBD琶洲-员村中轴琶洲—延续千年商脉的世界门户CBD区域解析三广州城市改造的标杆及历史发展的重托重点改造：琶洲，杨箕，潭村，员村，三元里琶洲村改造：体现未来广州国际城市形象琶洲，影响广州未来三十年的中央格局区域解析三城央185万总建巨无霸地块的完好及规划占地面积：75万㎡建筑面积：185万㎡保利琶洲湾综合体辐射范围：琶洲、琶洲村、员村、区域解析三185万方巨型城市综合体耀世登场占地面积：75万㎡建筑面积：185万㎡保利琶洲湾综合体项目解析四“一轴四区”重新定义城市会展格局东区（办公休闲区）北区(滨水居住区）南区（居民安置区）西区（SOHO办公区）项目解析四全覆盖产品，宜商宜居功能网罗全城住宅类型户型面积段套数占比公寓两房一卫92㎡2648%三房一卫101-116㎡55216%三房两卫111㎡-126㎡84025%洋房三房两卫142㎡2748%四房三卫193-196㎡69020%五房三卫250-282㎡38411%五房四卫355㎡762%五房五卫367-370㎡1364%六房五卫552-556㎡1645%七房以上720㎡311%合计3411100%123459101112678151613141718192021222324252627282930高层洋房公寓项目解析四HOPSCA功能全现，品质生活无懈可击SOHO办公区洲际酒店琶洲之眼超甲级写字楼ShoppingMall保利天悦滨江豪宅群落琶洲之眼洲际酒店ShoppingMall超甲级写字楼滨江豪宅群落SOHO办公区定义地标，名片围绕于城项目解析四琶洲大桥环城高速往天河往番禺往黄埔琶洲会展中心琶洲板块香格里拉大酒店琶洲村珠江黄埔冲新港东路往海珠、荔湾4号线8号线“一隧道、两地铁、三高速”优质生活全面提速领先20年的交通规划，永不塞车的“曼哈顿”黄村隧道项目解析四世界名师团队巨作，极度提升居住品质装饰主义大师邱德光G.I.L室内设计公司SOM建筑师事务所DPARCHITECTSPTELTDBeltCollins贝尔高林国际项目解析四中西合璧，全石材干挂，重新定义珠江岸边建筑标准项目解析四15万中央地台景观园林媲美珠江公园项目解析四央企巨子2012年全力倾心打造的顶峰巨作50亿项目解析四SWOT分析文化沉淀历史浓厚众多大型配套围绕体量庞大完好规划产品全方位覆盖名师雕琢出身不凡S体量巨大拆迁范围广泛公寓、大面积产品占主导全面发展时间长W文化沉淀历史浓厚盛事助力城市高速发展琶洲CBD发展迎来契机广州—国家中心城市定位会展外贸撬动经济发展O房地产市场步入低谷豪宅市场竞争激烈区域生活氛围发展滞后T五营销策略篇整体策略政府主导、大盘大作、人口红利、价值昭然开发策略品牌策略推广策略展示策略收益策略一开发策略先政府、后项目先还建、后开发政府先行，项目后置安置先行，开发后置二点评：先安置后开发的做法赢得了当地居民的口碑，保利的大品牌形象逐渐深入人心；另外，更有利于项目的征地、拆迁工作的顺利展开，工程进度加快。品牌策略政府主导、品牌先行、亮点制造、口碑延续三推广策略立体传播、网罗全城、瞬间聚焦、深度剖析深度剖析瞬间聚焦立体传播网罗全城推广轰炸线上线下发动精准切入目标多方位深度剖析集中聚焦全城四一线江景顶级会所豪华板房城市名片展示策略城市名片、因地制宜、师承名门、视觉轰炸台地园林五收益策略先劣后优、利润增长、先居后商、价值昭然二期开发北区保利天悦导入高端人流首批开发南区安置房加速拆回迁四期开发东区商业配套整体价值跃升三期开发西区学校、办公区区域配套完善六营销亮点篇亮点一|定位【直白

核心

清晰

高端】三大核心价值归纳广州国际城市形象城市CBD核心位置万亩果园围绕江景豪宅定位语世界门户CBD中央生态豪宅推广语一江璀璨尽在此亮点二|规划江景视线园景视线琶洲塔公园SOHO办公区、学校商业配套珠江琶洲村安置房江景洋房园景洋房公寓、商业街阅江大道科韵路社区路琶洲冲滨江公园因地制宜、分区明显、动静结合亮点三|推广广州日报羊城晚报南方日报南方都市报新快报信息时报华娱卫视星空卫视立体传播集中轰炸新浪乐居搜房网网易房产搜狐焦点亮点四|展示极致展示面，奢华夺目，无从考究亮点五|体验1主入口销售中心洋房样板房区公寓样板房区654321.5公里私家江岸线，瞬间打动客户1主入口销售中心洋房样板房区公寓样板房区65432“天悦会”迎宾会所，全方位构筑尊贵体验亮点五|体验1主入口销售中心洋房样板房区公寓样板房区65423奢华双大堂，尽显豪门府邸风范亮点五|体验1主入口销售中心洋房样板房区公寓样板房区65324意大利台地园林CBD园林之冠亮点五|体验1主入口销售中心洋房样板房区公寓样板房区65432品牌价值边城，只为工艺传承亮点五|体验亮点六|价格楼王顶价、低开高走、逐级拉升推货时间洋房均价对比公寓均价对比3.292#、3#4万/㎡——25#1.9万/㎡——4.294#4.5万/㎡↑上升10%26#2万/㎡↑上升10%6.22——————24#2.2万/㎡↑上升10%7.2815#、16#4.5万/㎡————————9.1——————23#2.4万/㎡↑上升10%10.2719#、20#4.8万/㎡↑上升8%——————12.226#、7#5.8万/㎡↑上升15%——————洋房均价4万/