第八章 投资性地产

第八章投资性房地产

一、投资性房地产的性质投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权，其实质是让渡资产使用权。二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目1.已出租的土地使用权2.持有并准备增值后转让的土地使用权3.已出租的建筑物

（二）不属于投资性房地产的项目1.自用房地产2.作为存货的房地产第二节投资性房地产的确认与计量一、投资性房地产的确认条件1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。二、投资性房地产的初始计量

初始取得时，应当按照成本进行初始计量。投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出，如购买价款、土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用等。（一）外购的投资性房地产企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。例题：长江公司购入一栋写字楼用于对外出租，并与另一公司签订了经营租赁合同，约定写字楼自购买日起即出租给该公司使用，租赁期限为5年。长江公司购入写字楼实际支付价款及相关税费共计2000万元。（1）假定长江公司采用成本模式进行后续计量借：投资性房地产20000000贷：银行存款20000000（2）假定长江公司采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产—成本20000000贷：银行存款20000000

（二）自行建造的投资性房地产企业自行建造的房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。三、投资性房地产的后续计量（一）采用成本模式计量的投资性房地产

如果企业选择成本模式，就应当对其所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量。此时对投资性房地产的会计处理基本与固定资产或无形资产相同，应按月计提折旧或摊销成本。借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧或投资性房地产累计摊销

投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应计提减值准备。借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备

已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。例题：07年8月31日，长江公司购入一栋写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2400万元。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直接法计提折旧。9月1日，长江公司将该写字楼以经营租赁方式出租给A公司使用，租期5年，年租金138万元，A公司须于每年8月31日之前预付下一年度的租金。长江公司采用成本模式进行后续计量。09年末，写字楼发生减值，其未来可收回金额为1800万元。（1）07、8、31预收租金借：银行存款1380000贷：预收账款1380000（2）07、9、30计提折旧借：其他业务成本100000贷：投资性房地产累计折旧100000（3）07、9、30确认租金收入借：预收账款115000贷：其他业务收入115000（4）09、12、31计提减值准备投资性房地产账面价值=2400-10×28=2120（万元）投资性房地产减值金额=2120-1800=320（万元）借：资产减值损失3200000贷：投资性房地产减值准备3200000（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产1.采用公允价值模式计量的条件：同时满足（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2.采用公允价值模式计量的会计处理采用公允价值模式进行后续计量的，不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期损益。若公允价值上升借：投资性房地产—公允价值变动贷：公允价值变动损益若公允价值下降，分录方向相反。第三节投资性房地产的处置投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售和、报废和毁损，也包括对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出投资性房地产的情形。一、采用成本模式计量的投资性房地产处置借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产二、采用公允价值