城镇土地分等定级

第四章城镇土地分等定级1主要内容第一节土地分等定级基本原理第二节城镇土地分等第三节城镇土地定级2（一）土地分等定级土地分等定级是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。一、相关概念第一节土地分等定级基本原理农用地评价非农用地评价土地分等定级评价（比较性评价）土地描述性评价（解释性评价）效益性评价适宜性评价现状评价预期评价定性评价定量评价√√√3（二）城镇土地等反映城镇之间的土地的地域差异。它是将各城镇看作是一个点，研究整个城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异，土地等的顺序是在各城镇分开进行排列的。一、相关概念第一节土地分等定级基本原理4一、相关概念第一节土地分等定级基本原理（三）城镇土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率等条件得到土地收益的差异，并据此划分出土地的级别高低，土地级的顺序是在各城镇内部统一排列的。5

（一）土地质量观（二）地租理论（三）地价理论（四）区位理论（五）肥力理论二、土地分等定级的理论基础第一节土地分等定级基本原理6二、土地分等定级的理论基础第一节土地分等定级基本原理（一）土地质量观土地质量：是土地的某些类综合属性，一般是由一种或几种具有共性的土地特性决定的，它是在一定方面影响某类土地利用方式的适宜性。针对性观点效益性观点综合性观点动态性观点7二、土地分等定级的理论基础第一节土地分等定级基本原理（二）地租理论

地租理论从质和量两方面反映了地价产生的根源，是地价评估的基础理论之一，地租最初的含义泛指报酬或收益。地租是直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形态。狭义地租指为利用土地所须支付的超辆利润；广义地租指利用一切生产要素，如土地、工资、劳动力而取得的所有超额利润。8二、土地分等定级的理论基础第一节土地分等定级基本原理（二）地租理论

从质的方面看，只要有土地所有权的存在，只要利用该土地，就必然有地租的存在。从量的方面看，地租又分为级差地租l，II两种形式。级差地租I是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租；级差地租II是指对同一地块上的连续增加投资，便各次投资的生产率不同而产生的超额利润而转化的地租。9二、土地分等定级的理论基础第一节土地分等定级基本原理地价理论是建立在地租理论之上的。一般认为，地价是地租还原得到的，如马克思认为，土地价格是资本化的地租。

①土地供求理论，认为土地供给与需求是决定地价高低的主要因素。地价与土地的供给量成反比，与需求量成正比。②土地收益理论，认为决定地价高低的根本原因，在于该土地所能提供收益的多少，地价是土地纯收益的资本化。（三）地价理论10二、土地分等定级的理论基础第一节土地分等定级基本原理P=(R—C)/r式中：P——地价；

R——预期总收益，指在正常管理水平、正常市场状况、最佳土地利用形态时的收益；

C——预期总成本，它包括各种税收、营运成本、建筑物折旧等；

r——资本还原率，与一般通行利率、投资风险等有关。（三）地价理论11二、土地分等定级的理论基础第一节土地分等定级基本原理区位理论不但是土地定级的理论基础，也是城镇土地估价的理论基础。城市内部各处的人口和经济密度服从于距离衰减原理。因此，距市中心愈远，土地使用强度愈低。这一理论和模式是正确计算级差地租的基础。区位论广泛地应用于城市土地利用、厂址选择、商业服务业网点设置、城市体系和经济区划等各个方面。（四）区位理论12二、土地分等定级的理论基础第一节土地分等定级基本原理（四）区位理论13如它们可以分别代表商服业用地、住宅用地、工业用地和农业用地。地租额最高的土地利用方式通常是土地生产力即土地效益最大的用地。如一个城市中往往商服业用地产生的地租额最高，因而商服业总是有能力占据市中心及交通路口等土地效益较高的地段。在任何一个地段位置上，总有一种用途能比任何其他用途有较高的地租报酬。从单个经济者的经济立场和从微观经济效益的角度来看，这种用途总是土地的最高层次和最优利用。二、土地分等定级的理论基础第一节土地分等定级基本原理（四）区位理论14三、城镇土地分等定级的对象第一节土地分等定级基本原理城镇土地分等的对象是：城市市区、建制镇镇区土地；土地定级的对象：城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同进行评定。15四、城镇土地分等定级的体系第一节土地分等定级基本原理城镇土地分等定级体系等级分层次进行综合定级分类定级市区非农业人口50万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级商业用地定级住宅用地定级工业用地定级16第二节城镇土地分等一、城镇土地分等的程序1、城镇土地分等准备工作及外业调查2、城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化3、计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等4、验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等

5、编制城镇土地分等成果6、城镇土地分等成果验收7、成果应用和更新17第二节城镇土地分等（一）城镇土地分等准备工作土地分等工作由土地行政主管部门组织实施。1、计划方案准备内容包括：开展城镇土地分等的区域和范围；分等工作的组织和领导；时间划分和经费预算；需要的技术资料和图件资料；分等成果图；分等技术方案。一、城镇土地分等的程序2、各种表格准备有选择性地从《城镇土地分等定级规程》附录表格中选择工作表格。3、工作图件准备准备有关编制分等成果图和资料图所需的工作底图。18第二节城镇土地分等二、城镇土地分等因素、因子的选择1、影响城镇土地等次的因素因子层介绍城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇土地区位差异的经济、社会、姿态条件。分为：2个层次因素因子19第二节城镇土地分等7大主要因素、24个因子及选择要求因素层选择要求因子层评价指标选择要求城镇区位因素必选交通区位城镇交通条件指数必选城镇对外辐射能力城镇对外辐射能力指数备选城镇聚集规模因素必选城镇人口规模城镇人口规模必选城镇人口密度城镇人口密度备选城镇非农业规模城镇二三产业值备选城镇工业经济规模城镇工业销售收入备选20第二节城镇土地分等因素层选择要求因子层评价指标选择要求城镇基础设施因素必选道路状况城镇人均铺装道路面积必选供水状况城镇人均生活用水量备选供气状况城镇气化率备选排水状况城镇排水管道密度备选城镇用地投入产出水平因素备选城镇非农业产出效果单位用地二、三产业增加值备选城镇商业活动强度备选建筑规定资产投资强度备选城镇劳动力投入强度备选21第二节城镇土地分等因素层选择要求因子层评价指标选择要求区域经济发展水平因素必选区域GDPGDP综合指数必选财政状况地方财政收入综合指数必选固定资产投资状况全社会固定资产投资综合指数必选商业活动社会消费品零售总额综合指数必选外贸活动外贸出口额综合指数备选区域综合服务能力因素必选区域科技水平专业技术人员比备选金融状况人均年末银行储蓄率存款余额必选邮电服务能力人均优点业务量备选区域土地供应潜力因素备选区域农业人口人均耕地农业人口人均耕地备选区域人口密度区域人口密度备选22第二节城镇土地分等2、因素、因子的选择原则（1）指标值变化对城镇土地质量有显著影响；（2）指标值有较大的变化范围；（3）指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响；（4）能反映不同性质城镇之间的土地等差异；（5）易通过统计资料获取或易量化处理。二、城镇土地分等因素、因子的选择23第二节城镇土地分等3、影响城镇土地等的因素、因子选择方法一般根据特尔菲法进行，必要时可采用主成分分析法作为辅助手段来筛选。二、城镇土地分等因素、因子的选择24第二节城镇土地分等4、城镇土地分等因素因子权重的确定权重：反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。遵循3条原则：（1）权重值与因素对土地质量影响的大小成正比；（2）权重值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1；（3）可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定。二、城镇土地分等因素、因子的选择25第二节城镇土地分等特尔菲法又称专家打分法，是一种常用的技术测定法，它能对大量非技术性的、无法定量分析的因素作出概率估算，并能将概率估算的结果告诉专家，充分发挥信息反馈和信息控制的作用，使分散的评估意见逐次收敛，最后集中在一致的评估结果上。操作方法：对各因素进行多轮次的专家打分，最后按下式计算权重值：Wi——第i个因素或因子的权重；Ei——第i个因素或因子经多轮打分后的均值。26第二节城镇土地分等要求1）专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等有关行业的技术专家、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为10-40人；2）按照表格3-2-1进行打分。专家打分时应根据相应工作的背景和打分说明进行，并在不协商的情况独立打分；3）从第一轮打分起，必须参考上一轮打分的结果进行；4）打分轮次一般为2-3轮。特尔菲法27第二节城镇土地分等因素或因子因素/因子A因素/因子B因素/因子C因素/因子D因素/因子E因素/因子F因素/因子G上一轮平均分上轮方差重要性排序权重值表3-2-1城镇土地分等因素因子权重调查表特尔菲法28第二节城镇土地分等因素成对比较法通过因素间成对比较，对比较结果赋值、排序。即：对所选因素/因子的相对重要性进行两两比较、赋值、计算权重。要求：对因素赋值范围应在0-1之间，同时，两因素之和等于1；对比结果要符合A因素大于因素B、B因素大于C因素，则A因素大于C因素的关系。29第二节城镇土地分等层次分析法（AHP法）对因素/因子的相对重要性进行判断，组成判断矩阵，计算权重值。要求：因素相对重要性的判别最好使用特尔菲法测定的数据；判断矩阵必须通过一致性检验。30第二节城镇土地分等三、城镇土地分等资料调查与整理1、调查的内容（1）分等的基本资料（2）城区区位资料（3）城镇积聚规模资料（4）城镇基础设施资料（5）城镇用地投入产出水平资料（6）区域经济发展水平资料（7）区域综合服务能力资料（8）区域土地供应潜力资料31第二节城镇土地分等2、城镇土地分等资料调查的一般要求（1）除反映增长率的资料外，其他资料时限应在前2年内；应统一时限。（2）同一因素/因子的数据应口径一致。（3）调查资料应填入《城镇土地分等定级规程》规定的相应表格或调查手簿中。（4）必要的实地考察、补充校核工作。三、城镇土地分等资料调查与整理32第二节城镇土地分等3、城镇土地分等资料的整理主要内容：选取合适的方法对资料进行标准化处理，为以后因素分值计算工作做准备。标准化处理的方法有2种：位序标准化或极值标准化。三、城镇土地分等资料调查与整理33第二节城镇土地分等（1）城镇区位资料的整理1）城镇交通条件指数求取统计各种对外交通手段对各种交通方式分别赋分加总各项得分计算城镇交通条件指数赋分的标准可选用2种方式之一：一是用特尔菲法或因素成对比较法确定赋分标准；二是参照《城镇土地分等规程》提供的赋分标准：有铁路站点的城镇每拥有1条国家干线铁路得6分每拥有一个跨省际高速公路出入口得5分。。。。。。三、城镇土地分等资料调查与整理34第二节城镇土地分等2）城镇辐射能力指数求取通过城镇所在区位的货运总量和客运总量来计算。按照极值标准化公式，对城镇所在区域的货运总量和客运总量分别进行标准化处理用特尔菲法或因素成对比较法确定货运总量和客运总量的权重加权计算城镇对外辐射能力指数把结果填入相应表格（1）城镇区位资料的整理三、城镇土地分等资料调查与整理35第二节城镇土地分等（2）城镇集聚规模资料整理将城镇人口规模、城镇人口密度、城镇二三产业增加值、城镇工业销售收入的原始值和标准化值填入有关表格。（3）城镇基础设施资料的整理将城镇年末人均铺装道路面积、全年人均生活用水量、城镇气化率、排水管道密度的原始值和标准化值填入相应表格。三、城镇土地分等资料调查与整理36第二节城镇土地分等（4）区域经济发展水平资料的整理GDP综合指数、地方财政收入综合指数、固定资产投资综合指数、社会消费品零售总额综合指数、外贸出口额综合指数的原始值和标准化值填入相应表格。（5）区域综合服务能力资料的整理人均年末储蓄余额、人均全年邮电业务量、专业技术人员比的原始值和标准化值填入相应表格。三、城镇土地分等资料调查与整理37第二节城镇土地分等四、城镇土地等的初步划分1、初步划分的要求（1）是在运用多因素综合评价方法计算分等对象的综合分值的基础上确定的；（2）在一个分等初步方案的形成过程中，因子指标的标准化方法应保持一致。38第二节城镇土地分等2、因子分值计算的原则（1）在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的因子分值，因子分值∈(0-100)。因子分值越大，其对土地质量的影响越大。（2）因子评价指标与土地质量之间存在正相关关系或负相关关系。只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关，其余因子与土地质量都是正相关。四、城镇土地等的初步划分39第二节城镇土地分等3、因子分值计算的公式（1）位序标准化的公式Yij——第i个分等对象的第j项因子分值；Xij——第i个分等对象的位序（各分等对象按第j项因子指标值大小进行排序，当指标值与土地质量呈正相关时，排序从大到小进行；反之亦反。）；n——参加分等的城镇个数。四、城镇土地等的初步划分40第二节城镇土地分等（2）极值标准化公式Yij——第i个分等对象的第j项因子分值；α(j)，Xj——当第j项因子指标与土地利用效益呈正相关时，α(j)=1且Xј=；当第j项因子指标与土地利用效益呈负相关时，α(j)=-1且Xј=；Xij——第i个分等对象的第j项指标值；——各分等对象Xij指标的最小值；——各分等对象Xij指标的最大值.3、因子分值计算的公式四、城镇土地等的初步划分41第二节城镇土地分等举例已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20，则采用极值标准化公式进行标准化后得到的指标值为（）。A45.5B53.3C54.5D61.542（3）因子分值计算按上述原则、要求和公式，对个因素对应的因子指标分别进行标准化处理，得出各因子的分值，将结果填入相关表格。如：表3-2-2城镇设施因素因子分值计算表3、因子分值计算的公式四、城镇土地等的初步划分第二节城镇土地分等43表3-2-2城镇设施因素因子分值计算表编号城镇名称道路状况（人均铺装道路面积）供水状况（人均生活用水量）供气状况（气化率）排水状况（排水管道密度）城镇生活设施因素分值原始值标准化值原始值标准化值原始值标准化值原始值标准化值12…n因子权重值标准化方法第二节城镇土地分等444、因素分值计算（1）因素分值计算公式Fik——第i个分等对象第k个因素的权重值Wkj——第j项因子对应上层第k个因素的权重值Yij——第i个分等对象第j项因子分值n——第k个因素包含的因子个数（2）综合分值计算公式Si——第i个分等对象的综合分值Wk——第k个因素的权重值Fik——第i个分等对象第k个因素的权重值第二节城镇土地分等四、城镇土地等的初步划分455、城镇土地等的初步划分（1）划分的原则1）按综合分值划分，不同土地等对应不同的综合分值区间，最好的土地为1等，以此类推。2）土地等的数目，按国家规程规定，省（自治区）按3-8个等确定；直辖市3-5个等；省级以下区域2-5个等；全国和跨省级区域依实际情况而定。3）按综合分值和区域状况确定2-3个不同的初步分等方案，填入相应表格。第二节城镇土地分等四、城镇土地等的初步划分46（2）土地等的初步划分方法数轴法：将综合分值点标绘在数轴上，选择点数稀少处作为等间分界；总分频率曲线法：对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，选择频率曲线波谷处作为等间分界。第二节城镇土地分等四、城镇土地等的初步划分5、城镇土地等的初步划分47五、城镇土地等成果验证与确定将初步划分的土地等通过实际市场的一些数据进行证明，看划分的结果十分与实际一致。城镇土地等的最终确定应综合考虑专家和下级行政主管部门的反馈意见，在分等报告中应说明城镇土地等调整的依据和原因，并将最终确定的土地等填入相应表格。第二节城镇土地分等4849第三节城镇土地定级城镇土地是城镇社会经济活动的载体。由于社会活动的形式多种多样，城镇土地在利用方式和利用程度上有所差异，土地在社会经济活动中的地位和作用也就不同，所以土地综合表现为不同的土地质量。50

在一定区域内评定城镇土地质量的优劣，一般将城镇作为一个点来看待，区城中的若干个城镇就是若干个点。这些区域中的城镇，受到具体的地理位置、交通条件、周围经济条件和自然条件的影响，以及人们改造土地、投入资本的不同，在区域中发挥的作用和所处的地位有很大的差异。这种差异通过土地表现为生产和生活上收益的差异，带来城镇之间的整体的级差收益。第三节城镇土地定级51

当独立地对一个城镇进行研究时，城镇土地表现为面状分布形态，由不同类型和利用方式的地块构成。这些地块受人工投入资本、土地的自然条件、经济条件和管理方式的影响。不同的地块在满足不同城镇职能对土地的要求有所差异：土地条件优越的地块，被不同的职能部门所利用后，就比利用差的地块得到较高的收益，即土地的级差收益。为体现城镇土地的上述两个特点，城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。第三节城镇土地定级52

土地定级的实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级。这种对土地使用价值，即土地质量的评定，是依据影响土地使用价值的土地区位条件、土地本身的自然条件和改良条件等因素，制订评估方法和标准，组织专家进行评定，并据此划分出土地级别，作为土地管理、土地合理利用和土地转移的基础。第三节城镇土地定级53一、城镇土地定级的任务与目的

城镇土地定级的任务：根据城镇土地的经济和自然属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，并评定城镇土地级。

城镇土地定级的目的：为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。第三节城镇土地定级54二、城镇土地定级类型城镇土地定级包括综合定级和分类定级两种类型。综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划分土地级。分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价值的差异划分各类型用地的土地级。分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。市区非农业人口五十万以上的大城镇，必须同时进行综合定级和分类定级；其它城镇必须进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。第三节城镇土地定级55三、城镇土地定级的对象土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地；城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等；撤乡并镇以后建制镇面积≥2km2的镇区土地。第三节城镇土地定级56四、工作底图选择工作底图类型：

城镇地籍图；土地利用现状图；城镇规划图。比例尺要求：

制图要求：

土地级别图统一采用计算机成图图件格式

MAPGIS或其他GIS城镇类型省会城市地级市县级市、县城、建制镇底图比例尺1:1万～1:5万1:5千～1:1万；1:1千～1:5千第三节城镇土地定级57五、城镇土地定级的原则综合分析原则主导因素原则地域分异原则土地收益差异原则定量与定性结合原则综合定级与分类定级相结合的原则第三节城镇土地定级581、综合分析原则城镇土地级别受到城镇经济、社会、自然和生态环境等多种因素的影响。除分析单个因素对城镇土地效益的影响作用，还要分析经济、社会、自然和生态环境等因素对城镇土地效益的综合影响作用；土地级别除反映经济效益外，同时也反映社会、生态环境效益以及经济、社会、生态环境综合效益及差异。五、城镇土地定级的原则第三节城镇土地定级592、主导因素原则影响城镇土地质量的因素很多且及其影响作用各不相同，定级应重点选择对土地级别起控制和主导作用的因素作为定级的参评因素，并突出这些因素对土地质量的影响。

五、城镇土地定级的原则第三节城镇土地定级603、地域分异原则土地构成因素特性、优劣状况、对土地效益的影响作用方式和强度，在城镇范围内一般存在一定的空间差异。城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，并将类似地域划归同一土地级别。五、城镇土地定级的原则第三节城镇土地定级614、级差收益原则城镇土地级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。五、城镇土地定级的原则第三节城镇土地定级625、定量与定性结合原则城镇土地定级应尽量把定性的和经验的分析进行量化，以定量计算为主，但对难以定量的因素，应以定性分析为主，减少主观任意性，提高定级结果的精度。一般在确定城镇土地级的初步方案时，以定量分析为主，城镇土地级的调整和最终确定宜依靠定性分析。五、城镇土地定级的原则第三节城镇土地定级636、因地制宜原则土地定级既要遵循国家规定的技术程序和作业规范，又要结合调查区的实际情况，以确保土地定级成果的客观性和实用性。五、城镇土地定级的原则第三节城镇土地定级64六、城镇土地定级的技术方法城镇土地定级采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。

第三节城镇土地定级65多因素综合评定法从影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素评价入手，采用相对统一和规范的定量化的科学指标分值来表示土地各种条件的优劣，并在考虑因素重要程度的前提下，对这些反映土地条件优劣的分值进行加和得到总分值，按总分值的高低评定城镇土地级别。

六、城镇土地定级的技术方法第三节城镇土地定级66

多因素综合评价法评定的土地级是采用综合分值来表示的，反映了土地使用价值的大小，但不易直接反映城镇内各级别土地上以货币形态表示的土地收益或地价，这样不便于与土地有偿使用等工作衔接，所以还须辅助于市场资料分析对划定的土地级别进行校核。此外，还可邀请熟悉当地情况的专家对初步划分的定级结果进行论证。

六、城镇土地定级的技术方法第三节城镇土地定级67总体而言，城镇土地定级的过程为:

①先用多因素综合评价法初步划分土地级;

②通过市场资料分析的结果，结合专家论证，对初步划分的土地级进行校核，以此确定土地最终级别。六、城镇土地定级的技术方法第三节城镇土地定级68七、城镇土地定级技术程序建立城镇土地定级的因素体系确定各因素的权重划分定级单元计算各因素的指标值和作用分计算定级单元各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的高低，初步划分土地级别进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编第三节城镇土地定级69八、定级因素的选择与权重的确定1、因素选择原则

因素指标值变化对土地定级有较显著的影响；因素指标值有较大的变化范围；选择的因素对不同区位的影响有较大的差异；不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。2、因素选择的方法

根据定级类型，参照表B1、B2、B3、B4，结合特尔菲法确定要选择的因素。第三节城镇土地定级70表B1城镇土地综合定级因素表定级因素商服繁华程度交通条件基本设施状况环境条件定级因子商服繁华影响度道路通达度公交便捷度对外交通便利度基础设施完善度公用设施完备度环境质量优劣度绿地覆盖率自然条件优劣度选择性必选至少一种必选备选至少一种必选备选重要性顺序12或33或24权重范围0.2-0.40.1-0.30.1-0.30.03-0.271定级因素商服繁华程度交通条件基本设施状况人口状况定级因子商服繁华影响度道路通达度公交便捷度对外交通便利度（客运）基础设施完善度人口密度选择性必选至少一种必选必选备选重要性顺序12或33或24权重范围0.25-0.450.25-0.050.25-0.050.2-0.1表B2城镇商业用地定级因素表72表B3城镇住宅用地定级因素表定级因素基础设施状况交通条件环境条件商服繁华程度人口状况定级因子基础设施完善度公用设施完备度道路通达度公交便捷度对外交通便利度（客运）环境质量优劣度绿地覆盖率商服繁华影响度人口密度选择性必选至少一种必选备选至少必选一种备选备选重要性12或33或24或55或4权重范围0.2-0.40.2-0.30.15-0.250.1-0.20.05-0.173定级因素交通条件基本设施状况环境条件产业聚集效益定级因子道路通达度对外交通便利度（货运）基础设施完善度自然条件优劣度产业聚集影响度选择性必选备选重要性顺序1234权重范围0.2-0.40.2-0.30.1-0.20.05-0.01表B4城镇工业用地定级因素表743、因素权重的确定原则权重值与因素对土地影响的大小成正比，数值在0～1之间，各选定因素的权重值之和＝1；因素重要性顺序和权重值范围：综合定级时参考表B1、商业用地、住宅用地及工业用地定级时分别参考表B2、表B3和表B4。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序；定级因素对不同类型用地的影响程度不同，权重不同。4、因素权重的确定方法特尔斐测定法(Delphi方法)因素成对比较法层次分析法(AHP方法)八、定级因素的选择与权重的确定第三节城镇土地定级75应用举例：

某县城镇土地定级中，确定三个因素对土地级别有影响，分别是商服中心影响度、交通条件、环境条件，采用特尔菲法确定他们的权重，共选择了8位专家，编号位1－8，每人发给一张因素权重征询表，让他们给出各因素权重值，对收回的征询表进行分析处理，结果如下表所示：第一轮专家打分结果汇总表

因素专家平均值标准差标准差与平均值比12345678商服5249505555605660554.140.08交通3637403530353030343.760.11环境121410101551410113.240.297676定级因素商服交通环境上轮均值553411上轮标准差4.143.763.24重要性顺序123权重值0.550.340.11

对第一轮专家给出的3个因素的权重值进行分析，发现标准差仍然较大，这可以从方差与平均值的比例看出，尤其对环境条件的权重，各位专家的看法差异颇大，因此，有必要将第一轮各专家给出的因素权重值和分析处理结果反馈给各位专家，并请给位重新给出各因素权重值，进行第二轮征询。上轮权重值处理结果表77因素专家平均值标准差标准差与平均值比12345678商服5555555555555655550.330.01交通3634363535353533350.830.10环境10119101010912100.930.09

从第二轮的专家征询结果分析，各位专家显然受了别的专家影响，调整了自己的看法，并使所有专家的看法趋于一致，反映偏离程度的标准差及标准差与平均值的比均下降到可以接受的程度，所以可以将各位专家此次给出的权重值视为有效权重值，并取其均值作为最后的因素权重值。第二轮专家打分结果汇总表78九、定级单元的划分1、定级单元的概念

定级单元是反映城镇土地自身特性、土地利用和定级因素因子的最基本地块，是定级取样和获得数据的工作单位，同时也是评定和划分城镇土地级别的基本空间单位。定级单元内部特性和土地构成因素应相对均一。定级单元可根据城市特征、定级完成任务时间、投入人力、成果精度要求及定级采用的技术手段等，选择相应的方法划分。第三节城镇土地定级792、单元划分要求：单元内主要定级因素的影响大体一致；采用计算机系统进行定级并按网格法直接划定单元时，划分的单元面积应不大于0.25公顷；划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性；九、定级单元的划分第三节城镇土地定级80商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元；商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道，应按临街两侧相对应的进深，划分为条状单元；住宅用地定级时，应以居住小区和居住组团为单元，保持其完整性，单元面积不宜过小；工业用地定级时，以交通道路为单元界线。九、定级单元的划分第三节城镇土地定级2、单元划分要求：813、单元划分方法

①主导因素判定法

②叠置法

③动态网格法

④网格法采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，可直接把城镇划分若干面积相同的网格。九、定级单元的划分第三节城镇土地定级82十、定级因素作用分值的计算1、定级因素对土地质量影响方式分类

根据定级因素的空间分布形态及其对土地质量的影响方式，城镇土地定级因素可分为点、线状因素和面状因素两大类。

第三节城镇土地定级831、定级因素对土地质量影响方式分类点、线状因素的主要特征：定级因素与整个城镇定级空间范围相比，呈点状、线状分布，即该类因素依附客体所占的土地面积小，在空间分布上具有明显的集聚性；定级因素不仅对其自身客体所在位置上的土地产生影响作用，而且还通过扩散作用对周围地块乃至整个城镇土地产生不同的影响作用。这些因素对周围土地的影响作用随距离衰减，分为影响随距离变化呈线性衰减和非线性衰减两种类型。十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级841、定级因素对土地质量影响方式分类面状因素的主要特征：与整个土地定级城镇空间范围相比，该类因素呈面状分布，依附客体在城镇中分布面积较大;面状因素一般仅对其自身客体所在位置上的土地产生影响作用，对周围的地块基本上没有扩散作用。十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级852、因素分值计算的基本原则作用分值与土地的优劣成正相关；分值体系采用0～100分的封闭区间；因素作用分值处理尽可能模型化。十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级863、点、线状因素因子分值计算方法在各因素内按规模或类型求出各点或线因素的功能分，其最大值为100;计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围，确定其影响半径；根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的作用分按相应的衰减公式计算各个相对距离上的作用分；十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级87采用计算机系统为辅助手段进行定级时，按相应的衰减公式直接计算因素对单元的影响作用分。当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（铁路、高速公路、河流等）时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素影响作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减。当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其的存在。3、点、线状因素因子分值计算方法十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级88点、线状因素作用分计算模型线性模型：指数模型：

—因素依附客体在某一相对距离上对定级单元的影响作用分值；

—因素的功能分；

—定级单元的相对距离；

—因素依附客体与定级单元的实际距离；

—因素依附客体影响半径。3、点、线状因素因子分值计算方法十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级89点状因素量化方法举例——商服繁华程度1、商服中心的划分（1）各级城镇应划分的商服中心级别数目如下表所示。城镇类型应分出的商服中心级别数目最低级中心的建筑面积之和，下限/m2大城市2－4级2000－1500中等城市2－3级1500－1000小城市以下1－2级1000－500十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级901、商服中心的划分（2）商服中心边界的确定

在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华突变处的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界。（3）商服中心划分的要求城镇商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分。点状因素量化方法举例——商服繁华程度十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级911、商服中心的划分（4）商服中心划分的依据按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额等其他经济指标的高低衡量；利用已有的商服中心划分成果，并加以适当的修正，调整确定。点状因素量化方法举例——商服繁华程度十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级922、商服中心规模指数的确定

各商服中心规模指数用销售总额等经济指标按下式计算：式中：——k级商服中心的规模指数；

——k级商服中心经济指标实际值或该级商服中心指标平均值；

——最高级商服中心的经济指标。点状因素量化方法举例——商服繁华程度十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级933、计算各级商服中心的功能分

商服中心包含与自身级别相应的功能和低于其级别的各级功能，中心对土地繁华度影响由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分来衡量，中心内功能分按下式进行分割计算：式中：——某商服中心i级功能的功能分；——i级商服中心的规模指数；

——次一级中心的规模指数；——最低级功能的功能分；

——最低级商服中心规模指数。点状因素量化方法举例——商服繁华程度十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级944、确定商服中心的服务半径商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下款确定：市级商服功能的服务半径等于市级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离；市级商服功能以外的各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距离。点状因素量化方法举例——商服繁华程度十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级955、计算相对距离计算定级单元到各级商服中心的相对距离：式中：——相对距离；——在i级商服功能的服务半径内，某单元距中心的实际距离；——i级商服功能的服务半径。点状因素量化方法举例——商服繁华程度十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级966、计算商服功能影响作用分

综合定级和商业定级时，各级商服中心功能影响作用分按下式进行衰减：住宅用地和工业用地定级时，各级商服功能影响作用分按下式进行衰减：式中：——j单元受i级商服功能的作用分；——i级商服功能的功能分；

——j单元到具有i级功能的商服中心的相对距离。点状因素量化方法举例——商服繁华程度十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级977、商服繁华影响度作用分值的计算（1）各级商服功能影响作用分取值方法如下：同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分；同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，并进行加和；（2）各单元商服繁华影响度作用分按下式计算：式中：——j单元商服繁华度作用分，即商服中心各级功能对j单元的总和作用分；

——i级商服功能对j单元的作用分；n——商服中心的级别数目。

点状因素量化方法举例——商服繁华程度十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级98线状因素量化方法举例——道路通达度1、道路类型按道路宽度、道路上的车道数以及道路在城镇交通中的地位和作用可分为主干道、次干道和支路；按主、次干道在城镇中的类型不同可分为混合型主干道、生活型主、次干道、交通型主、次干道。十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级992、道路作用指数和功能分计算（1）道路作用指数反映某类道路在城镇交通运输中所起的作用。其与道路作用或车流量大小呈正比，数值在0－1之间，最佳道路的作用指数值等于1，其余类型依次递减。线状因素量化方法举例——道路通达度十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级100不同类型定级时道路类型对应的道路作用指数表道路类型定级类型综合定级商业用地定级住宅用地定级工业用地定级混合型主干道1.001.000.80-0.950.80-0.95生活型主干道0.75-0.950.80-0.951.000.60-0.80交通型主干道0.65-0.850.60-0.800.60-0.801.00生活型次干道0.50-0.700.55-0.750.55-0.750.30-0.55交通型次干道0.40-0.600.30-0.550.30-0.550.55-0.75支路＜0.40＜0.40＜0.40＜0.401012、道路作用指数和功能分计算（2）道路功能分按下式计算式中：——i类道路功能分；——i类道路作用指数。（3）步行街、单行道的道路功能分减半线状因素量化方法举例——道路通达度十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级1023、计算各级道路的影响距离（1）主、次干道影响距离按实际推算，按下式计算：式中：——主干道或次干道影响距离；——城镇规划建设用地面积；——主干道或次干道总长度。（2）支路的影响半径在0.3——0.75km之间确定；线状因素量化方法举例——道路通达度十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级1034、计算相对距离道路影响的相对距离按下式计算：式中：——i类道路影响的相对距离；——某单元距该类道路的最短距离；——i类道路的影响半径线状因素量化方法举例——道路通达度十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级1045、计算道路通达度作用分综合定级和商业定级时，道路通达度作用分按下式进行衰减：住宅用地和工业用地定级时，道路通达度作用分按下式进行衰减：式中：——j单元i级道路通达度作用分；——i级道路功能分；——j单元到i级道路的相对距离。线状因素量化方法举例——道路通达度十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级1056、计算单元内道路通达度作用分值（1）单元内道路通达度作用分的取值同时存在多种道路类型影响时，取单元内的最高作用分；（2）通达系数的确定含支路以上道路的单元计算道路通达的方向数，无支路以上道路的单元计算通往道路的方向数；各通达系数值：多于或等于4方向，系数取1;等于3方向，系数取0.91;等于2方向，系数取0.81;等于1方向，系数取0.58.（3）单元道路通达度分值按下式计算式中：——j单元道路通达度分值；——道路通达因素对j单元的作用分；——j单元的通达系数。线状因素量化方法举例——道路通达度十、定级因素作用分值的计算第三节城镇土地定级106大于等于4个方向，有路单元：107无路单元1083个方向1091102个方向：111112面状因素分值计算方法对各因素因子资料进行整理，按因素因子与土