吕关辉：商品房买卖合同

商品房买卖合同

常见问题解读主讲人：吕关辉正式签合同，还是只认购？逾期交付房，抑或受领迟？逾期办房证，违约如何赔？一房二卖，如何“1+1”赔偿？根据建设部《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。一、正式签合同，还是只认购？商品房认购书是指：商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，也称订购书、预订书、意向书等。主要内容一般包括：（1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限。认购书常见于商品房交易中，由其引起的法律纠纷也不少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第四条、第五条第一次以规范的形式对认购书进行规定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》

第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。（定金罚则及例外）第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

商品房认购书的性质：第一种：交付定金的认购书是定金合同（立约定金），适用于定金罚则。但是，在房价上涨或下跌有比定金罚则获利更大空间时，势必造成大量有悖诚信的行为。第二种：认购书是购房合同或是购房合同的一部分，直接按违约责任处理。但是，认购书缺失大量主要条款，对双方今后是否能够合意订立购房合同出于未知状态，也尚有大量客观难料的未知因素，直接作为购房合同对双方当事人来说都是难以预料和履行的。第三种：认购书是预约合同，按缔约过失责任处理。但是，该观点直接排斥当事人要求实际履行合同的责任形式，认为预约合同不能强制履行，这样会影响法院的判决。

《合同法》第42条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。案情简介与裁判要点2006年5月，陈某与开发公司签订房屋认购书，交定金2万元，认购房屋一套，面积、位置、价款、违约责任均作了明确的约定。4年过去了，开发商仍未通知陈某签订正式合同，陈某诉请确认合同有效，要求继续履行。焦点：1.认购书性质如何？2.合同是否应继续履行？裁判要点：1.涉案认购书应认定为商品房买卖合同。双方所签订的认购书，是当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，同时亦符合《合同法》规定的合同成立要件。虽未冠名“商品房买卖合同”，但认购书中，双方对房屋的具体位置、楼层、面积、单价及总价款、违约责任等都有明确规定，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，应认定为商品房买卖合同。2.双方应继续履行有效的认购合同。认购书合法有效，双方当事人应依约履行。开发公司若无直接证据证明其已履行约定义务，故应认定认购书属有效合同，双方应继续履行。

相关法律、法规归纳

1.《民法通则》第89条：……（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金……2.《合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第115条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第116条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。3.《担保法》第89条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第90条：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

第91条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

4.《担保法》司法解释第115条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

第117条：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。

第118条：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

第119条：实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。5最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第5条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。参考案例一

2009年8月河南某商品房预售合同纠纷案，法院认为：双方所签认购书是当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，符合《合同法》规定合同成立的要件。该认购书虽非商品房买卖合同，但对认购房屋的具体位置、楼层、面积、单价及总价款、违约责任等都有明确约定。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故该认购书合法有效。双方当事人应依约履行义务。开发商虽向法院提交了内部认购房屋规定及申请本公司的财务人员出庭作证，却缺乏直接证据以证明其履行了认购书义务。故对开发公司辩称双方之间并无商品房买卖合同，房屋认购书只是为签订商品房买卖作的保证，不存在确认商品房买卖，开发公司亦无履行商品房买卖义务的理由，法院不予支持，故判决双方签订的房屋认购书属有效合同，继续履行。（来源：郑州中院）参考案例二

2009年7月上海某商品房预售合同纠纷案，法院认为：双方所签订内部协议，系双方约定将来订立商品房预售合同（本约）的意思表示，协议虽约定了房屋坐落、面积、单价、总价、付款方式等，但尚不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，性质上应属于预约，不能依照最高人民法院司法解释认定该协议为买卖合同。开发公司认为签订认购协议时其未取得预售许可证，应为无效，但根据最高人民司法解释相关规定，签订预售合同时未取得预售许可证，但起诉前取得的，预售合同可认定为有效，况且双方签署的仅是内部认购协议，故开发公司的此项抗辩意见无法律依据，法院不予采信。预约合同所指向的是签订本约之行为，其对当事人的约束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。在本约签订过程中，双方当事人应遵守诚实信用原则，将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。但我国现行法律法规及司法解释的相关规定，均赋予预约以强制订立本约的效力，也未规定根据预约强制实行履行本约之义务，现由于规划的调整，开发公司无法向冯某交出符合约定的房屋，冯某主张继续履行内部认购协议，法院难以支持。法院释明后，冯某表示如内部认购协议的性质为预约，则要返还已付款并赔偿，该表示含有解除内部认购协议的意思。故在本案中对双方签订的内部认购协议予以解除。内部协议解除后，开发公司应返还房款，并赔偿由此造成的损失，包括直接损失和间接损失，但损失不应超过当事人在订立合同时所预见或应当预见到的因合同不成立、无效或被撤销可能造成的损失，也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。本案冯某主张差价损失，鉴于开发公司从订立内部认购协议至解除合同通知发出之间的时间跨度近五年，确实可能导致冯某缔约机会的丧失，故开发公司应付赔偿责任。但考虑冯某支付房款仅为30%，结合开发公司过错程度，酌定开发公司赔偿冯某70万元。（来源：上海一中院）法律风险提示：

1.在开发商未取得预售许可的情况下同购房人签订认购书并接受定金或购房款，是变相的预售，如开发商在诉讼前取得预售许可证明的，该预售合同有效。

2.商品房认购书签订后，购房人无特殊原因，却因自身原因不愿购买所认购的房屋，开发商不退定金是合法的，但对于双方不能就合同具体条款达成一致而不能成就合同的，通常不能算是购房人的自身原因，但为了避免争议，有必要在认购书上约定：认购人应在签约之日起…内与甲方签订正式合同，如因合同条款分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还。

3.认购书签订后，约定签订正式《商品房买卖合同》期限的，对于未到期签署的违约责任，如购房人无相关证据证明其已就签约主动联系开发商，有可能会被认为是违约方。

4.购房人对于未能依认购书确定日期签订正式的《商品房买卖合同》，有关限购令、家中急事、不了解正式合同文本等不易构成拒签理由。

5.违反预约合同，造成购房人信赖利益损失，法院确定开发商赔偿责任时，对于房价上涨部分是否全陪，是否考虑购房人支付房款金额，法院有不同的裁量。二、逾期交付房、抑或受领迟？案情简介与裁判要点吴某向开发公司签约购房，约定“商品房达到交付使用条件以后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，约定交付时间为2005年11月18日，逾期交付房违约金标准“按日支付已交房款的千分之五”。2006年4月20日，开发公司告知吴某工程已竣工验收可以收房。同年4月26日吴某致函开发公司，称竣工验收太迟，开发公司逾期交房，应交付逾期交房违约金。至2006年7月13日吴某起诉，开放公司始终未通知交房。诉讼中，开发公司称是吴某迟延受领，同时提交评估报告，称应按每月租金852元计算逾期交房违约金。

争议焦点：1.通知交房的义务内容如何？2.逾期交房的违约金计算标准是什么？

裁判要点：

1.通知交房义务内容：根据合同约定，开发公司向吴某交付的房屋，除须通过质检部门的竣工验收外，与房屋相关的基础设施、公共配套设施建筑等在房屋交付的亦须达到使用条件；在房屋达到交付使用条件后，开发公司应书面通知吴某办理房屋交接手续的义务，从上述约定可以看出，房屋是否符合交付使用条件及吴某何时可接收房屋等事项，均属开发公司应书面通知吴某的义务范围，吴某购买的房屋通过了竣工验收，并不能免除开发公司书面通知交房的义务，而开发公司未能提供充分证据证明其在竣工验收日起至吴某起诉前履行过该义务。

2.开发公司逾期交房：合同签订后，吴某依约向开发公司支付了购房款，但开发公司却未按照合同约定的交房时间即2005年11月18日前向吴某交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。开发公司虽自行委托评估机构对吴某所购的房屋的租金进行了评估，但本案双方当事人已对违约金进行了明确约定，即按日支付已交房款的千分之五，该开发公司所提供的格式合同，该约定系双方当事人的真实意思表示，且无证据证明双方约定的违约金过高、不能作为开发公司承担违约责任的标准和依据，故应适用约定标准。

相关法律、法规归纳

1.《合同法》第45条：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

第67条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

2.《城市房地产管理法》第27条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。3.国务院《建设工程质量管理条例》第49条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

第50条：违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。

4.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第17条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。5.建设部《城市房屋便器水箱应用监督管理办法》第3条：新建房屋建筑必须安装符合国家标准的便器水箱和配件。凡新建房屋继续安装经国家有关行政主管部门已通知淘汰的便器水箱和配件（以下简称淘汰便器水箱和配件）的，不得竣工验收交付使用，供水部门不予供水，由城市建设行政主管部门责令限期更换。

第6条：建设单位未按照本办法规定仍安装淘汰便器水箱和配件的，应当追究责任者的责任，经主管部门认定属于设计或者施工单位责任的，由责任方赔偿房屋产权单位全部更换费用和相关的经济损失。6.建设部《商品房销售管理办法》第3条：……本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为……

第30条：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第40条：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。参考案例一：

2009年7月河南某房屋买卖合同案，法院认为：《购房合同》约定房屋正式交付使用的时间为1998年12月20日，胡谋称交房时间为2003年12月，开发公司称是1999年1月，双方均无书面交接手续，开发公司虽提供工程验收申请书及合格证、保修书等手续，证明1998年12年工程竣工。但因其未提交向胡某交付房屋的相关手续，因而应以胡某认可的2003年年底为房屋交付时间，且生效判决认定交付房屋的时间为2003年12月1日，故判决开发公司从1998年12月20日至2003年12月1日按合同约定向胡某支付逾期交房的违约金。（来源：漯河中院）参考案例二：

2009年4月河南某商品房买卖合同案，法院认为：《商品房买卖合同》对房屋符合交付的条件已经进行了约定。开发公司开发的大楼已通过了五大参建主体的联合竣工验收，且政府相关部门也对该竣工验收情况进行了备案，即符合双方约定的交付条件。勘验中心认为，约定的交付条件还包括“具备装修条件”，且该装修条件即指双方签订的合同附件三所约定“装修、设备标准”，对此、开发公司不予认可，双方对此约定的并不明确。双方在买卖合同中明确约定违反了合同附件三所承担的责任是违约责任，而非交付条件。在房屋具备交付条件的情况下，开发公司已按合同约定多次向勘验中心发出了交房催告函，勘验中心以该房屋存在质量问题为由拒收房屋不当，由此造成的不利后果应当有勘验中心自行承担。（来源：郑州中院）法律风险提示：1.当事人约定的商品房交付标准一般不能低于法定的交付标准。对于法定的交付标准，实践中存在“竣工验收完毕”还是“取得《竣工验收登记备案证》”的争议。主流观点倾向于后者，认为商品房验收合格唯一有效的法定证明文件是《竣工验收登记备案证》，如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《竣工验收登记备案证》买受人有权拒收该房屋，由开发商承担逾期交房的违约责任。不同观点认为，国家有关法律并无开发商必须验收登记备案后才能交付房屋的规定，故竣工验收合格即可交付。另外，对于买受人未查验竣工验收备案登记证的情况下接收房屋，在确定出卖人逾期交房违约金数额时，可以适当减少。2.合同对交房条件有明确约定的情况下，仅告知竣工验收日期，而对约定的基础设施、配套建筑不做提及，会被认为不符合通知交房义务，出卖人应承担逾期交房的违约责任。但在房屋已竣工验收的情况下，购房人以其他从给付义务或质量标准作为交付条件，认为不符合而拒绝受领，会被认为是违约方。3.逾期交房违约金的计算，通常有两种方式:按已付款的每日万分之几或司法解释规定的“同地段同类房屋租金标准",相对而言，前者更简省一些，因为后者需要“有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定”。4.法院判决一方交付房屋，一方接收房屋，如果房屋已经合法途径被认定为合格并具备交付条件，买方无正当理由拒绝接收的，应当承担违约责任；如果买方对接收房屋存在合理的异议，亦应通过其他途径解决。三、逾期办房产证，违约如何赔？案件简介：（郭某案、贺某案：房地产权证、面积误差、房地产税）法律法规归纳：

1.最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第19条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。2.建设部《房屋登记办法》第23条：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围房屋所有权登记，60个工作日……3.建设部《城市商品房预售管理办法》第12条：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。4.建设部《商品房销售管理办法》第34条：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。参考案例：

2011年2月河南某商品房所有权确认纠纷上诉案，法院认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，在合同约定的期限或是法定的期限届满时，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。现胡某在购买房屋后未能取得房屋权属证书，开发公司又不能举证证明其在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权登记备案齐备的备案证明材料。故不能认定开发公司做为房屋出卖人的办证协助义务已经完成。判决房屋归胡某所有，开发公司为胡某办理房屋权属证书（胡某应予协助），开发公司向胡某承担违约责任。（来源：洛阳中院）法律风险提示：1.商品买卖合同出卖人有关“权属登记”义务仅为备案义务，即出卖人仅向房产管理机关或国土管理部门“提供办理房屋所有权或土地使用权所需的登记材料”的义务。所以开发商将办理房屋产权登记的相关材料提交产权监理部门后，至取得房屋产权证期间已非由“出卖人原因”，故计算违约金责任时，应将此期间扣除。2.办下权属证明扣留不发，仍有可能构成逾期办证而承担违约责任。3.商品房买卖合同对办理房屋权属证明有时间约定，但出卖人实际是作为代办人受托履行合同主义务，因为是代办人身份，故必然在商品房买卖合同之外存在委托办证的另一份授权委托合同，该委托合意是否存在对先合同办证义务内容事后变更，实践以此为由，作为出卖人虽办证超期，而不必承担违约责任的理由，比如认定委托迟延系买受人原因，委托构成对办证时间内容的变更。故作为买受人，应当在办证条款中约定其提供办证所需要资料及协助履行义务以接到出卖人通知为前提。4.商品房买卖合同约定的权属证书办理，通常人们只注意房产证，而忽略土地使用权属证书的办理，按通常的商品房买卖合同范本约定及司法解释明确规定，逾期办证均导致违约金条款的适用。5.分两个阶段主张违约金，即因办证之日至判决确定之日至实际办证期间。6.“办证”与“备案”的争议（涉及违约责任的具体约定）。四、“一房二卖”法律问题分析案例简介案例一：郝某案（惠济区已立案）案例二：段某案（金水区法院一审判合同无效、不构成善意取得）一、“1+1”赔偿？（与定金罚则、违约责任、缔约过失责任的区别相关法律法规：1.《最高院关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释》第8条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第9条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第10条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。二、恶意取得的推定？1.善意取得的构成要件（同时具备）第一、无权处分（债权、物权分离；不以合同无效为前提）第二、构成善意（不知情）第三、支付合理的对价第四、转移标的物（登记或转移）2.恶意串通的推定（举证难）推定：指依照法律法规或者法院按照经验法则，从已知的基础事实（前