森林谷正弘湾调研总结-市场技术中心-20131026

润弘看房记10月第二期之森林谷正弘湾看房总结2013年10月26日市场技术中心目录1、------------------------------------------------项目概况2、------------------------------------------------销售情况3、------------------------------------------------销售分析4、------------------------------------------------案场情况5、-----------------------------------------------推广活动6、------------------------------------------------调研总结1、项目认知：品牌地产，千亩私家公园，超高绿化率，紧挨黄河生态保护区，综合性居住地；一、项目概况：4、销售现状：1、项目入市以来，宣传力度不大，凭借的是到访客户的口碑宣传；2、根据调研当天上午在临时接待处的现场情况判断，项目销售情况一般，有三组客户在进行咨询；一期售罄房源项目效果图二、销售情况：1、推售信息：项目一期推出英式联排别墅，法式双拼商务别墅，层高共三层，附带地下室及下沉式庭院；推售户型：230—500平米商务花园2、一期营销节点:8月底接待中心开放，开始会员招募；10月26日，实景体验中心开放；于11月16日开盘3、优惠活动：前期排号优惠5%3、竞争分析：就区域而言：项目紧邻黄河湿地，在郑州具有黄河湿地的还有雁鸣湖区域，不过，雁鸣湖目前规划尚不完善，开发周期较长，平原新区规划完善，未来升值空间大；

就竞争楼盘而言：该区域内目前在售只有恒大金碧天下（别墅以售完，目前在售高层尾期）、绿地泰晤士新城两个项目，竞争力小，客户选择范围较小。首期以别墅产品入市，奠定项目高端形象，与恒大金碧天下高层走量行产品形成差异化；

就价位而言：项目首期低价入市，吸引改善型客户群体，与其他竞争楼盘拉开距离，提高项目竞争力。销售分析：1、推售情况：

①推盘节点：一期于8月底面市，目前处于排号期间，10月26日实景体验中心开放，11月16日项目开盘；

②推广宣传：突出项目品牌优势，适宜居住环境，区域的发展前景，吸引改善型客户。2、价格分析：

目前处于前期咨询阶段，预报价约在10000元/㎡，优惠5%，低于同区域其他楼盘价格。1、案场包装：外场1、临时接待中心位于中州大道与东风路交汇处西300米；2、门口无装饰。内场1、售楼部空间200㎡，简欧装饰，三间接待室，一间有两套沙发，一个酒水台，配套齐全；2、销售道具：沙盘图，区位图等较为齐全，并且配有影音室；2、销售组织：1、销售人员销售技巧一般，思维清晰，抓住区域特点引导客户；2、以平原新区的未来发展作为切入口，突出项目的未来发展空间及居住的舒适度。3、销售氛围：销售环境一般，踩盘期间大约有3组客户进行了解。案场缺点：无明显缺点三、案场情况：入口处接待台茶水吧台影音室洽谈区办公区规划图沙盘四、客群分析：1、项目客群分析：项目定位为中高端楼盘，售价略低于周边项目，针对客户群多为具有一定经济实力的改善型需求客户。2、优劣势分析：优势：区域项目的“沿黄生态科技名城”定位及发展趋势和现在已有的优越环境；项目位于黄河湿地保护区，生态资源丰富，处于平原新区门户区域，与中州大道相邻，交通便利；英式联排别墅采用合院式布局，共享私家庭院，法式独栋赠送全景庭院，产品具有一定稀缺性；小区内配有原味法国罗兰加洛斯球场，九洞迷你高尔夫体验区、室内泳池、健身中心、红酒雪茄吧、SPA馆、会议中心等高端生活配套，品质较高；劣势：位置较为偏远，区域目前发展尚不成熟；项目宣传及推广力度不大，客户认知度不高。项目效果图一期主推户型为356㎡-400㎡的英式联排及双拼和538㎡的法式花园商务洋房，带地下室共三层，绿化面积大，每户均赠送100-400平米私享空间，赠送面积大约在35%，得房率较高。英式双拼英式联排B型英式联排A型法式上午花园B型法式上午花园A型户型分析：五、推广活动：10月26日营销中心盛大开放，豪华宾利车、直升机助阵，现场有钢琴演奏、拉斯维加斯赌桌游戏及ipadmini抽奖活动，并有精美的咖啡小点和红酒供客户品尝；充气拱门钢琴演奏赌桌游戏客户咨询售楼部实景豪华宾利车糕点品尝豪华直升机报广：项目报广主打形象及节点诉求。六、调研总结：项目所在区域位于平原新区，位置较偏，目前市场接受程度较小，规划配套较为完善，未来发展空间大，区域竞争力小，由于恒大金碧天下的热销取得了一定市场关注度，对本项目销售有一定促进作用。

1、区域环境：项目位于平原新区，紧邻黄河湿地，周边生态资源丰富；项目启发：近年来随着市区污染加剧，越来越多的购房者开始关注远郊楼盘，这些楼盘主打生态、高品质生活社区，吸引了一大批改善型客户；

2、户型产品：户型面积从230-500平米，赠送地下室、全景庭院或前庭后院，室内预留电梯位，赠送面积约100-400平米不等；

项目启发：产品设计更加人性化，赠送面积较多，提升楼盘附加值；

3、建筑特点：建筑风格上运用法式宫廷风格和英式都铎风格两大风格，外立面以干挂石材为主，局部配以真石漆或文化砖；项目启发：大胆运用异域宫廷风格，不惜成本，细节上更加考究，彰显项目高端大气，奠定楼盘高端调性，有效