年荔湾写字楼市场

写字楼市场分析1近年广州写字楼价格回稳，成交渐渐放大近四年写字楼成交量大于批出量，部分消化之前的存货近四年来广州写字楼供应量不断攀升，尤其以04年珠江新城一批新货为代表,出现“井喷”行情成交量除03年受非典影响，轻微下降，之后也大幅上升从四年来的价格行情看，写字楼不再“身骄肉贵”，价格回归到比较理性的水平。广州市写字楼市场以自用客户占绝大多数，投资客户主要集中在珠江新城、琶洲等热点板块2广州商务办公区向东南方向发展环市路商务区域东风路商务区域中山路区域五羊新城区域天河北商务区域珠江新城CBD棠下-东圃琶洲RBD海珠中心区域沿江路区域从其总体的发展趋势来看，写字楼区域的分布呈现向东向南发展的态势传统环市东、东风路商务中心由于市政引导作用，发展速度渐缓天河北区域属于现在最成熟且档次最高的中心商务区珠江新城、琶洲区域依据市政两个区域CBD、RBD的规划定位以及市政利好的支持，未来2-3年后，将会成为新的商务中心珠江新城将集中高端商务办公写字楼。琶洲则依附在会展商圈中，以商贸经济为主3棠下-东圃五羊新城区域琶洲RBD环市路商务区域东风路商务区域中山路区域沿江路区域天河北商务区域海珠中心区域区域形象：属于现时广州的CBD，以高端的甲级写字楼为主主流客户：跨国企业，大公司总部聚集地销售：1-1.5万元/m²租赁：70-150元/m²区域形象：规划未来CBD所在地，新兴商务区，商务气氛正聚积中，高配置设定，但目前配套未完善主流客户：金融机构、跨国公司，国内大型机关单位销售：7500-9000元/m²租赁：70元/m²区域形象：新会展中心带动，外贸、会展业发达，固定商务气氛带季节性主流客户：区内物业出租为主，租客以外贸、进出口公司为主销售：9000元-12000元/m²区域形象：东部新兴区域，外地商户集中，中档写字楼居多主流客户：中小贸易公司，外地企业销售：6000-8000元/m²租赁：30-40元/m²区域形象：最早期CBD所在地，配套完善，中高档写字楼为主主流客户：大型国企、外资公司、咨询公司销售：6000-10000元/m²租赁：40-90元/m²区域形象：早期金融中心、交通配套完善，次甲级写字楼为主主流客户：中小型外资公司销售：6000-10000元/m²租赁：40-80元/m²区域形象：主干道带动一批中档写字楼，交通方便主流客户：国企、贸易公司销售：6000-9000元/m²租赁：40-80元/m²区域形象：早期国企办公地、港务公司为主。中档写字楼为主主流客户：中小贸易公司、咨询公司、港务公司等销售：6000-8000元/m²租赁：40-60元/m²区域形象：办公气氛不浓，乙级办公物业为主，档次偏低主流客户：中小型贸易、小商户为主销售：5000-7000元/m²租赁：30-60元/m²区域形象：早期大型国企、港务公司集中地；多为旧式中档写字楼主流客户：中型贸易公司、老国企租赁：30-60元/m²珠江新城CBD广州写字楼格局分布图荔湾区位于旧商务区的辐射边缘偏离城市整体商务发展方向荔湾老城区405-06年广州写字楼供应量达200万m2据统计，05-06年广州写字楼的推出量达200万平方米，主要集中在天河北，珠江新城、琶洲等热点板块其中老城区也有比较多新货推出区域项目名称等级总建筑面积越秀区捷雅城甲级7万m2越秀区越秀大厦甲级10万m2项目位置规模（万m²）竣工日期中水广场林和西路46层，总建：7.82005年上半年金海大厦天河北路总建：3.32005上半年颐高数码广场天河路与天河东路交界写字楼总建：约72004年底正佳广场写字楼天河路与体育东路交界48层，总建：4预计05年中京光广场天河路与体育东路交界一栋55层，一栋32层写字楼总建：102006年8月份竣工太古报业广场天河路，天俊大厦旁边占地：5，总建：40一期，2006年8月份竣工丰兴广场写字楼天河路与天河东路交界总建：8停建天河城东塔写字楼天河路50层，总建：8.3968预计2006年维多利广场体育西路两栋52层、36层甲级写字楼，总建：14预计2006年底中诚广场体育西路两座51层，地下3层停车场，总建：23---天河北约10余个珠江新城20余个琶洲2余个老城区。。。。。。5荔湾区发展规划——旅游商贸为重点“‘十五’期间经济和社会发展的总体思路，全面实施“商贸升级”、“旅游带动”，“科技兴区”、“环境优化”四个发展战略......”“到2005年，把荔湾区建设成为广州市重要的富有鲜明特色的现代化商贸文化旅游区，成为广州市适宜创业发展和生活居住的城区之一。”荔湾区大力发展旅游业，把旅游业作为重点行业予以重点扶持发展，大力开发一些新的旅游资源和景点。————截选自《广州市荔湾区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》上下九步行街荔湾湖公园6荔湾区内商务发展与道路的发展紧密相连康王路中山八路中山七路未来荔湾商务区将集中在中山八路、康王路一街、二路、四区、八场的商贸旅游格局。2001年末，全区个体工商业户16362个“十五”期间荔湾区提出构筑以“一环”（内环路）、“三横”（东风西路，中山七、八路，多宝、长寿路）、“三纵”（荔湾路、康王路、人民路）为主体的商贸旅游发展的交通主骨架网荔湾遍布充满文化特色的旅游商贸风情街区，办公商务氛围不浓。中山八路、康王路两条主干道构成荔湾中部最方便的交通中心。其沿线将会成为荔湾区商务最活跃的区域。上下九步行街西关民居民俗风情区

沙面欧陆风情旅游区

十三行商埠文化区陈家祠文化休闲区本项目中药材鞋业水产服装文具五金通信装饰装修7荔湾区写字楼历年供求情况荔湾区写字楼近年一二手成交量状况(万m2)荔湾区写字楼市场基数低，因此波动比较明显荔湾区近四年新上市量不多，预售成交从未多于2万m203年“SARS”的影响使一二手成交均出现萎缩二手成交大幅增加，主要由04年荔湾的房屋拍卖市场活跃造成8本项目远离区内传统的商务区，商务气氛淡薄项目片区现有的写字楼主要集中在人民路、东风西路及中山路沿线一带。

人民路作为荔湾区的南北交通干道，直达火车站及交易会旧址，又贴近市府一带，是早期高级写字楼集中地

东风西路为早期的金融中心，写字楼多属旧式中高档次，需求一般

中山八路沿线以及南岸路一带集中众多专业市场，连接如顺德南海等珠三角商贸重镇

本项目位于西关传统的居民区----逢源路，商务气氛淡薄

富力商务隆城大厦城启大厦荔湖大厦国际经贸国银中心东峻环球流化广场东方金融越富广场本项目位于成熟居住区中美银中心湖天宾馆南油大厦人民路办公区君悦广场中山八商贸区东风路金融商务区9周边项目一览项目名称建面租金建面售价管理费进驻率出售率上市时间主要客户项目简评富力商贸中心55元/m27,500元/m28元/m2约85%90%36个月中小型贸易公司、服装、化工、机械为主档次感高；地理位置优越，昭示性明显；交通方便；间隔灵活弹性；经营成本低城启大厦37元/m27,000元/m218元/m2含中央空调费约40%未见成交约14个月周边装饰、照明相关贸易公司交通方便；昭示性明显；形象档次高；发展商品牌；项目劣势：经营成本高；周边环境杂乱东方金融广场60元/m210,000元/m226元/m2含中央空调费80%0%约16个月国企、事业单位为主，部分外资贸易公司外立面档次高，湖景办公为卖点，不少机关事业单位整层进驻美国银行中心52元/m2以租为主29元/m2含中央空调费80%25%5年半外资贸易、科技公司交通方便，昭示性明显，老城区商务中心君悦广场52元/m2不售8元/m2不足40％0%不祥国营单位，服装贸易公司交通方便；经营成本低；形象档次感差；室内设计陈旧，商场烂尾、荔湖大厦60元/m2不售10元/m2不足10％0%不祥儿童服装贸易公司交通方便；形象档次低，功能单一，楼下为服装批发商场限制了其只能经营儿童服装；租金高区内项目档次参差,以租赁为主租赁客户主要分布：私企60%，外企10%，国营事业单位30%租金普遍偏低,销售速度缓慢10竞争对手扫描富力商务大厦地理位置：中山八路交通状况：中山八临街，50多条公交线商圈状况：一级童服集散地、大型公交站配套形象：公交、餐饮、通信、商业……上市日期：2002年2月推出货量：31层共220套，11000m2产品面积：50-133m2，主力面积100m2实用率：约79%产品配套：户户独立卫生间和600元装修管理费：8元/平方米近年区内租售情况最好的项目以租带售,用了半年招租、2年销售，推出货量成交90%11推广形象：城西成长型企业的财富摇篮

优势透析地理位置优越交通便捷毗邻服装批发市场分体空调、独立卫生间低运营成本间隔较小（户均100m2）发展商品牌主要客户描述：进驻企业超过70％为各类贸易公司，经营范围涉及服装、化工产品、医疗器械、机械配件等，其它类别企业包括：物流、咨询、软件、旅行等中小型公司。进驻率达85%主要客户描述12竞争对手扫描城启大厦地理位置：南岸路，批发市场对面层高：30层，25层以上发展商保留办公交通状况：南岸路临街，双向8车道，20多条公交线商圈状况：装饰材料批发市场、照明用品专业市场......上市日期：2003年产品面积：50-250m2,主力面积120，250m2实用率：约70%装修标准：毛坯交楼管理费：9元管理费＋9元中央空调分摊发展商自营为主，大部分出租,少量整层出售,未见有成交13推广形象：广州西区甲级商厦

优势透析交通便捷毗邻装材、照明用品专业市场发展商品牌弹性间隔主要客户描述：进驻企业约60％为各类贸易公司，