标杆地产房地产项目流程管理指导书

XX地产广州管理总部项目流程管理指导书广州管理总部二〇〇八年三月二十六日HYPERLINK\l"_Toc194289623"一、前期阶段流程4HYPERLINK\l"_Toc194289624"[1.1]土地拓展工作流程5HYPERLINK\l"_Toc194289625"[1.2]土地合同执行工作流程6HYPERLINK\l"_Toc194289626"[1.3]公司注册工作流程7HYPERLINK\l"_Toc194289627"二、设计阶段流程8HYPERLINK\l"_Toc194289628"[1.1]项目方案设计单位选定审批流程（在授权情况下）9HYPERLINK\l"_Toc194289629"[1.2]项目设计费用核定流程10HYPERLINK\l"_Toc194289630"三、实施阶段流程11HYPERLINK\l"_Toc194289631"（一）工程量清单、标底编制（金额500万以上）12HYPERLINK\l"_Toc194289632"[1.1]工程量清单、标底编制（金额500万以上）审批流程13HYPERLINK\l"_Toc194289633"（二）工程招标14HYPERLINK\l"_Toc194289634"[2.1.1]工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）考察单位及投标单位确定流程15HYPERLINK\l"_Toc194289635"[2.1.2]工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）招标文件（密封比价文件）及招评标方式会签流程16HYPERLINK\l"_Toc194289636"[2.1.3]工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）开评标工作流程17HYPERLINK\l"_Toc194289637"[2.1.4]工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）标书分析及定标工作流程18HYPERLINK\l"_Toc194289638"[2.2.1]直接委托的工程及采购：垄断性工程费用核定和其他需直接委托的工程及采购的费用核定19HYPERLINK\l"_Toc194289639"[2.2.2]直接委托的工程及采购：其他需直接委托的工程及采购事项审批20HYPERLINK\l"_Toc194289640"（三）执行预算22HYPERLINK\l"_Toc194289641"[3.1.1]执行预算编制23HYPERLINK\l"_Toc194289642"[3.1.2.1]成本目标一级目标及总目标成本预警工作审批流程24HYPERLINK\l"_Toc194289643"[3.1.2.2]成本目标二级目标预警工作审批流程25HYPERLINK\l"_Toc194289644"[3.1.3]500万元以下的分项工程累计变更合同金额8%以上的；总包及金额在500万元以上的分项工程累计变更合同金额3%以上的合同变更预警的审批流程26HYPERLINK\l"_Toc194289645"[3.2.1.1]项目年度销售费用计划审批流程27HYPERLINK\l"_Toc194289646"[3.2.1.2]项目年度销售费用计划追加审批流程28HYPERLINK\l"_Toc194289647"[3.2.2]未采取招标方式的推广费用确定审批流程29HYPERLINK\l"_Toc194289648"[3.3.1.1]日常费用（考核类指标）超考核指标的审批流程30HYPERLINK\l"_Toc194289649"[3.3.1.2]日常费用（非考核类指标）超年度预算范围的审批流程31HYPERLINK\l"_Toc194289650"[3.3.2.1]年度资金支付预算、月度资金支付计划审批流程32HYPERLINK\l"_Toc194289651"[3.3.2.2]月度资金计划范围内基建付款超合同付款、月度资金计划总额范围内的基建调剂付款审批流程33HYPERLINK\l"_Toc194289652"[3.3.3]资本性支出、投资性支出和非经营性支出，包括捐赠、赞助等审批流程34HYPERLINK\l"_Toc194289653"（四）销售管理流程35HYPERLINK\l"_Toc194289654"[4.1]营销策略及销售价格确定审批流程36HYPERLINK\l"_Toc194289655"[4.2]项目销售推盘方案审批流程37HYPERLINK\l"_Toc194289656"[4.3]销售代理的选择（包括单位、合同谈判）——年度金额合计20万以上审批流程38HYPERLINK\l"_Toc194289657"[4.4.1]销售提成方案审批流程42HYPERLINK\l"_Toc194289658"[4.4.2]销售提成发放管理（经营班子人员）审批流程43HYPERLINK\l"_Toc194289659"[4.4.3]销售提成发放管理（所有预发提成）方案审批流程44HYPERLINK\l"_Toc194289660"[4.5]物管费标准审批方案45HYPERLINK\l"_Toc194289661"（五）合同管理46HYPERLINK\l"_Toc194289662"[5.1]修改工程、设计标准招标书文本及合同条款审批流程47HYPERLINK\l"_Toc194289663"[5.2.1]销售合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程48HYPERLINK\l"_Toc194289664"[5.2.2]工程设计类合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程49HYPERLINK\l"_Toc194289665"[5.2.3]其他类合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程50HYPERLINK\l"_Toc194289666"（六）合同结算51HYPERLINK\l"_Toc194289667"[6.1]500万元以内的分项工程结算金额高于合同金额108%以上的、分项工程金额在500万元以上且结算金额高于合同金额103%以上的；其他类结算（包括设计、监理、采购、咨询、营销）超过合同金额的审批流程52HYPERLINK\l"_Toc194289668"[6.2]所有总包工程及中止合同（包括工程、设计、咨询及监理等）的结算审批流程53HYPERLINK\l"_Toc194289669"[6.3]未按合同约定条款进行的结算及合同约定外的所有补偿（含赶工措施费）审批流程54HYPERLINK\l"_Toc194289670"（七）其他管理55HYPERLINK\l"_Toc194289671"[7.1]工程及设计奖励性条款设定（招标书或合同）；按合同条款计算的工程、设计类奖励性费用核定审批流程56HYPERLINK\l"_Toc194289672"[7.2.1]工程类顾问单位选定审批流程57HYPERLINK\l"_Toc194289673"[7.2.2]工程类顾问单位、造价管理类顾问单位费用核定审批流程58HYPERLINK\l"_Toc194289674"[7.2.3]设计类顾问单位选定审批流程59HYPERLINK\l"_Toc194289675"[7.2.4]设计类顾问单位费用核定审批流程60HYPERLINK\l"_Toc194289676"[7.2.5]造价管理类顾问单位选定审批流程61HYPERLINK\l"_Toc194289677"[7.2.6]市场顾问类顾问单位选定审批流程62HYPERLINK\l"_Toc194289678"[7.2.7]市场顾问类顾问单位费用核定审批流程63HYPERLINK\l"_Toc194289679"[7.2.8]其他类顾问单位选定和费用核定审批流程64HYPERLINK\l"_Toc194289680"（八）项目结算及总结65HYPERLINK\l"_Toc194289681"[8.1]项目结算及总结流程66HYPERLINK\l"_Toc194289682"（九）项目后评估67HYPERLINK\l"_Toc194289683"[9.1]项目后评估流程68HYPERLINK\l"_Toc194289684"四、行政与人力资源管理流程69HYPERLINK\l"_Toc194289685"[1.1]年度工资总额、年度调薪及年终总经理奖金测算审批流程70HYPERLINK\l"_Toc194289686"[1.2]年度用人计划及增加编制审批流程71HYPERLINK\l"_Toc194289687"[1.3]项目公司部门正职、部门副职、部门助理、高级经理招聘、任免、奖惩、定调薪审批流程（含外派人员）72HYPERLINK\l"_Toc194289688"[1.4]高级经理级（不含）以下员工招聘、任免、奖惩及定薪审批流程（含外派人员）73HYPERLINK\l"_Toc194289689"[1.5]年度培训计划及新增培训项目审批流程74一、前期阶段流程[1.1]土地拓展工作流程注：没有发展人员的项目公司由区域总部发展部负责。[1.2]土地合同执行工作流程注：没有发展人员的项目公司由区域总部发展部负责。[1.3]公司注册工作流程注：区域总部新进入城市和广州由区域总部发展部负责。二、设计阶段流程[1.1]项目方案设计单位选定审批流程（在授权情况下）[1.2]项目设计费用核定流程注：1、项目设计费用包含方案设计、初步设计、专项设计及施工图设计费用。2、方案设计的费用核定在授权的情况下。三、实施阶段流程（一）工程量清单、标底编制（金额500万以上）[1.1]工程量清单、标底编制（金额500万以上）审批流程（二）工程招标[2.1.1]工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）考察单位及投标单位确定流程[2.1.2]工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）招标文件（密封比价文件）及招评标方式会签流程[2.1.3]工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）开评标工作流程注：区域总部可授权相关人员参与开标，且不少于1人参加。[2.1.4]工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）标书分析及定标工作流程注：标书分析在会前24小时送达与会人员。[2.2.1]直接委托的工程及采购：垄断性工程费用核定和其他需直接委托的工程及采购的费用核定[2.2.2]直接委托的工程及采购：其他需直接委托的工程及采购事项审批[2.3]监理及造价咨询招标（采取费率招标方式确定咨询单位）标书分析及定标、后评估工作流程（三）执行预算[3.1.1]执行预算编制[]成本目标一级目标及总目标成本预警工作审批流程[3.1.2.2]成本目标二级目标预警工作审批流程[3.1.3]500万元以下的分项工程累计变更合同金额8%以上的；总包及金额在500万元以上的分项工程累计变更合同金额3%以上的合同变更预警的审批流程[3.2.1.1]项目年度销售费用计划审批流程[3.2.1.2]项目年度销售费用计划追加审批流程[3.2.2]未采取招标方式的推广费用确定审批流程[3.3.1.1]日常费用（考核类指标）超考核指标的审批流程[3.3.1.2]日常费用（非考核类指标）超年度预算范围的审批流程[3.3.2.1]年度资金支付预算、月度资金支付计划审批流程[3.3.2.2]月度资金计划范围内基建付款超合同付款、月度资金计划总额范围内的基建调剂付款审批流程[3.3.3]资本性支出、投资性支出和非经营性支出，包括捐赠、赞助等审批流程（四）销售管理流程[4.1]营销策略及销售价格确定审批流程[4.2]项目销售推盘方案审批流程[4.3]销售代理的选择（包括单位、合同谈判）——年度金额合计20万以上审批流程[4.3.1]单位考察及投标单位确定工作流程[4.3.2]招标文件（含密封比价文件）会签工作流程[4.3.3]开评标工作流程[4.3.4]标书分析及定标工作流程[4.4.1]销售提成方案审批流程[4.4.2]销售提成发放管理（经营班子人员）审批流程[4.4.3]销售提成发放管理（所有预发提成）方案审批流程[4.5]物管费标准审批方案（五）合同管理[5.1]修改工程、设计标准招标书文本及合同条款审批流程[5.2.1]销售合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程[5.2