物业管理 第11章物业管理经费与财务管理 第五节

第十一章物业管理经费与财务管理第五节物业管理企业的财务管理制作人：王木木一、物业服务企业财务管理的含义与内容二、有关物业服务企业财务管理的规定三、《财务管理规定》的适用范围四、代管基金的概念及管理五、成本和费用六、营业收入及利润财务管理的含义企业财务管理是指企业为了取得更大的效益，按照资金运动规律和国家财经政策，筹集、运用、分配、监督企业资金，处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。物业服务企业财务管理是指物业服务企业的财务活动，是协调、处理各方面财务关系的一项经济管理工作。1、资金的筹集2、资金的投放3、资金的收回和分配内容

——物业管理企业的管理基础和中心物业服务企业是以盈利为目的的经济实体，而从事生产经营的必要条件是具有一定数量的资金。物业管理资金的筹集共性：以盈利为目标，追求利润最大化。特性：取得相对稳定的租金收入和有偿服务收入物业管理资金的筹措管理♀物业管理资金筹措的概念♀物业管理资金筹措的渠道指物业管理企业在开展物业管理和多种经营活动中，运用各种筹资形式，经济而有效地筹集资金的过程。公共性服务收费物业服务费公众代办性服务收费特约服务收费2.经营性收入3.专项维修资金住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪做他用。1999年1月1日实施的《住宅共用部位共用设施设备专项维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）中第5条规定：（1）商品住房在销售时，购房者与售房者应当签定有关维修基金缴交约定，购房者应当按购房款式２％—３％的比例向售房单位缴交维修基金。（2）公用住房售后的维修基金来源于两部分：4.金融机构信贷资金信用贷款抵押贷款5.发行债券平价发行、溢价发行、折价发行三种方式售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的２０％，高层住宅不低于售房款的３０％。该部分基金属售房单位所有；购房者按购房款式２％的比例向售房单位缴交维修基金。8.其他途径的创收♀资金筹措方案的分析与评估6.发行股票7.国家和地方政府承担城市建设维护费、市政公用设施维修、绿化等部分有关费用的投入物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是营业税、城市维护建设税及教育附加费，两税一费合计为经营总收入的5.5%筹资结构分析筹资成本分析物业服务企业筹集资金的目的是为了把资金运用于生产经营活动，以便获得盈利。物业管理企业可以把筹集到的资金用于购置固定资产、流动资产等形成对内投资，也可用于购买其他企业的股票、债券，或与其他企业联营形成对外投资。财务管理部门要会同有关的管理者共同参与资金的投放，做出有关直接影响当前和未来企业资源利用的决策，决定企业经营所需要的全部资产的数量，投资结构及组合，使企业取得最大的效益。资金的收回和分配物业管理企业生产经营取得营业收入，收回资金。营业收入，扣除营业成本和税金后，其余部分为企业的营业利润。营业利润、投资净收益和其他净收入构成企业的利润总额，在缴纳所得税后应按规定的程序进行分配。首先弥补亏损，其次提取公积金、公益金，最后向所有者分配利润。财务管理的内容

——物业管理企业的管理基础和中心1、资金的筹集2、资金的投放3、资金的收回和分配物业管理企业的筹资管理、投资管理和利润分配管理三个方面相互联系、相互依存、共同构成了企业财务管理的基本内容。有关物业服务企业财务管理的规定我国企业财务体系由《企业财务通则》、行业财务制度、企业内部财务管理办法从大到小三个层次组成。财政部《物业管理企业财务管理规定》明确规定，物业服务企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》，并根据物业服务企业的经营特点和管理要求，对物业服务企业的共性财务政策部分按照《施工、房地产开发企业财务制度》，特性财务政策部分按照《财务管理规定》执行。《财务管理规定》的适用范围1.《财务管理规定》适用于大陆的各类物业服务企业。凡属于大陆的物业服务企业，不论所有制性质如何，也不论其组织形式、经营方式如何，都应执行。2.物业服务企业从事主营业务以外的其他多种经营活动，按照兼营业务的性质，执行相应行业的财务制度。代管基金的概念及管理1.代管基金是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位和共用设施设备维修资金，属于物业产权人所有。2.代管资金的管理：专户存储、专项使用3.物业共用部位和共用设施设备经营收益的管理：属于相关业主所有，主要用于补充专项维修资金成本和费用（一）营业成本营业成本的构成：成本和费用是企业生产经营中的货币表现。对成本和费用的管理是物业服务企业财务管理的核心内容。物业管理企业的营业成本是指企业在从事物业管理过程中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出。直接人工费直接材料费间接费用包括安全保卫、清洁绿化、共用设施维修管理人员的工资、奖金、津贴及福利费等包括企业从事物业管理活动中直接消耗的各种低值易耗品、物料用品等物业管理单位为组织和管理本辖区物业管理活动所发生的共同费用，包括物业管理单位管理人员的工资、奖金、津贴、福利费、交通运输费、固定资产折旧费等。进行营业成本核算应注意的几个问题：1.实行一级成本核算的企业，为简化成本核算，可以不设间接费用，所发生的各项支出直接计入管理费用；2.《财务管理规定》中确定的营业成本是针对物业服务企业的主营业务来讲的。企业主营业务以外的其它附营活动，其成本核算比照相关的行业财务制度执行，但无论如何核算，均要作为其他业务支出纳入物业服务企业的经营手指体系管理。（二）期间费用物业服务企业的期间费用是指与企业经营没有直接关系或关系不密切，不需在各个会计期分摊，直接计入当期损益的费用。

主要包括：（三）不得列入成本和费用的项目：购置和建造固定资产、购入无形资产和其他资产的支出属于资本性支出，不得列入成本费用。管理费用财务费用营业收入及利润（一）营业收入1、主营业务收入：物业管理收入物业经营收入物业大修收入企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入2.其他业务收入：房屋中介代销手续费收入材料物资销售收入废品回收收入商业用房经营收入无形资产转让收入3、房屋出租收入与商业用房经营收入的区别：4、物业服务企业营业收入的确认原则（1）企业与业主委员会或物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应据此所规定的付款日期，作为营业收入的实现；（2）物业大修收入，应当根据业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可的工程价款结算账单确认为营业账单的实现房屋出租收入作为主营业务收入；商业用房经营收入属于其他业务收入。（二）利润1、利润总额的概念及其组成内容利润总额是企业在一定时期内实现盈亏的总额，集中反映了企业生产经营活动各方面的效益。利润总额=营业利润+投资净收益+营业外收支净额+补贴收入营业利