珠海西部概况

珠海西区规划展示图2西部城区规划情况规划对西区的变化和影响12主要内容西区发展背景简介3A、B片区是西部中心城区首期开发区域中的核心，交通优势明显3西部生态新区土地面积约1173km²，包括磨刀门以西,包括金湾、斗门和高栏港区区域在内。西部生态新城面积共423km²，包括：西部中心城区248km²富山片区151km²平沙片区25km²A片区:6.02km²B片区:7.65km²C片区:3.8km²D片区:6.0km²E片区:3.4km²F片区:7.2km²G片区:7.8km²A片区面积约6.02km²：斗门白藤湖地区，东至友谊河、西至双湖路、南抵红心路、北至幸福河。B片区面积约7.65km²：金湾区红旗镇中部，东至双湖路、西至机场北路、南临中心河、北抵白藤四路。西部生态新区西部中心城区首期开发区域AB片区B西部中心城区西部生态新城富山新城平沙新城A西部生态新区以中国珠江流域与21世纪海上丝绸之路沿线国家合作发展的重要平台为发展目标，形成五个协同发展的空间板块核心区西部中心区产业服务板块面向珠海西部乃至珠三角西岸更大范围的区域性产业服务区。富山新城产城融合板块发展成为广东重要的高端装备制造业基地、全球领先的家用电器基地和轨道交通装备基地；打造华南国际影视文化基地。高栏港经济区板块建设第三代国际港口、打造世界级的船舶和海洋工程装备制造基地、国际性石化基地、南海油气勘探开发后勤服务基地；建设中国游艇综合发展基地和粤港澳著名的游艇休闲旅游度假区航空产业园板块打造世界著名的航空旅游博览基地、华南地区重要的临空物流基地和国际先进的通用航空制造基地；发展高增值科技产业珠海国家级农业科技园生态文化板块发展文化博览产业、健康养生产业，形成以生态产品生产和休闲旅游为特点，展示西江流域文化魅力的休闲文化发展区4发展目标：中国珠江流域与21世纪海上丝绸之路沿线国家合作发展的重要平台，以及我国推进改革开放先行示范区、创新驱动发展示范区和生态文明建设示范区。发展定位：21世纪海上丝绸之路合作发展的门户区、港珠澳共建国际都会区的新平台、珠三角打造世界级先进装备制造业基地的发展极、珠海建设国际宜居城市的生态文明示范区西部生态新城是珠海市近期城市建设的主战场，未来将成为珠海中心城区的重要组成部分5发展定位：近期城市建设的主战场，按照“生态优良、交通畅顺、设施完善、特色明显、产城融合”五大目标，增加新城内的教育、医疗等市级公共服务设施，五年内基本构建生态新城雏形，未来成为珠海中心城区的重要组成部分。发展重点：加快启动斗门城区，对金湾城区现状用地进行整合，两大城区共同打造西部生态新城。本次项目范围A、B片区已编制了控制线详细规划，未来发展蓝图逐渐清晰6西部中心城区首期开发区域包括A、B、C、D、E、F、G7个片区，发展集聚效应，带动整个西部城区的发展。其中A片区定位：斗门区高品质生态水岸生活区。B片区定位：西部城区商务商贸中心的重要组成部分，带动周边产业发展的综合服务区，高品质生活居住区。BA备注：AB片区控规尚待修订中，此控规仅做示意参考湖心路珠海大道双湖路机场北路7西部城区各层次规划说明概念规划对AB片区指导12主要内容西部城区发展背景分析38由新加坡新加坡雅思柏设计事务所主要编制的《珠海市中心城区概念规划》是珠海市政府全力推进的规划，是珠海现阶段的重中之重。其他规划中均以概念规划为主导，所有涉及概念规划的元素均不可调整。概念规划提出了城市族群概念,对各个等级适宜人口规模、用地规模和功能特点进行了界定。9人口2-3千1.3-2.5万15-30万60-150万300-500万族群城市银河家族功能满足生活需求部分独立完全独立独立又互补建筑组团小区新镇片区城市星座城市婴孩儿童少年青年成人家庭新镇由快速路进行分隔，新镇中心为全镇的服务中心。10总户数=62，500总人口=200，000人新镇密度=92.2户/公顷土地使用类别公顷%商业89.806住宅745.7048工业155.2010教育104.307政府机构27.302体育休闲97.406交通205.0013市政设施124.208总量1551.90100路网原则——道路等级分明：高速路服务珠海市及周边城市；快速路服务珠海中心城区，连接功能区；主干道服务各个功能区内小区；次干道、支路：服务小区及组团。新镇—典型土地使用分布根据城市族群概念，珠海市由6个片区、28个新镇组成。各等级配备相应规模的商业中心系统。1128个人口：15-30万6个人口：60-150万珠海市人口：300-500万商业中心系统中央商务区区域中心镇中心新镇片区城市人口：15-25万面积：25-30ha人口：60-100万面积：45-50ha人口：150-300万面积：2-3km2城市族群概念规划在空间上将珠海分为了6个片区和1个港区，本次规划范围分属片区C和片区D6个片区A.中心城区+唐家湾B.横琴新区+南湾城区C.斗门城区D.金湾城区+三灶新城E.富山新城+平沙新城+平沙镇F.鹤洲（新中央商务的选址）1个港区高栏港区12AB北B南A片区和B北片区同属一个新镇，B南片区属一个新镇。规划区内有一个新镇中心和一个片区中心，其位置和商业规模不可调整。A片区和B北片区交界处为服务整个新镇的中心，商业规模为21.54haB南片区东南部为整个片区的服务中心，商业规模为27.45ha13新镇中心片区中心B北AB南AB北B南控规中划定的各种用地性质容积率均高于概念规划的标准，应参照概念规划的要求适度调低14概念规划控规AB片区绝大部分地区容积率控制在0.8以下。位于AB交界处的新镇中心和B南的片区中心容积率可达1.9-2.2二类住宅用地原则上容积率控制为2.0-3.5，用地开发以中高层为主。商业用地容积率控制为1.5-2.0VS对比结论：概念规划将规划区大部分地区容积率控制在较低水平，服务中心容积率略高，但也控制在2.2以下。控规中住宅用地和混合用地容积率划定偏高，应在概念规划的指导下适度调低部分地区容积率。混合用地容积率控制为3.5-4.0文化活动用地容积率控制为1.0-1.5体育用地容积率控制为0.5-1.0市政公用设施用地容积率控制为0.5-1.015西部城区各层次规划说明概念规划对AB片区指导12主要内容西部城区发展背景分析3“黄金三角”，重构珠海城市价值，珠海将面临新的发展空间和格局珠三角三城格局重构：由单一的广深沿线发展转变为黄金三角协同发展珠海城市价值重构：由珠三角边缘转变为核心之一16香港、澳门、珠海一体化强化珠海珠江西岸桥头堡地位香港珠海目前：3个小时未来：30分钟港珠澳大桥至拱北隧道京港澳高速广珠西线港珠澳大桥延长线京珠高速、西部沿海高速、江珠高速、机场高速、高栏港高速直贯整个珠江西岸地区乃至泛珠三角区域“边缘”“核心”背景分析30分钟，速度成就梦想，珠海将迎来更加国际化的前景17珠海的发展动力改变，经济增长加速；港澳置业人数大增，推动珠海住宅市场攀升；港澳置业比例：横琴90%，拱北40%，西部板块15%；交通成本降低，港澳客户到珠海租买写字楼；新写字楼楼盘富华里港澳办公租客占比20%；珠海广州深圳香港澳门60分钟30分钟珠港澳30分钟生活圈、商务圈珠海直接受到广深港澳的经济辐射成就珠港澳30分钟生活圈、商务圈50分钟30分钟港珠澳大桥背景分析后发优势，珠海西部是珠三角最后的战略高地18广深珠深圳土地资源非常有限，城市发展进入存量盘整的阶段，完全没有大规模的战略空间储备南沙广州具备港口这样战略资源的空间在南沙。但是南沙距离主城市的距离过远，空间上属于末端和尽头，很难受到城市配套的支撑珠海西部板块拥有港口、机场、大型产业基地以及世界知名的航展等资源支撑，同时距离珠海市距离适中，是珠三角最后的战略高地珠三角的战略空间：三个城市为核心以及广珠、广深之间地带背景分析完善的陆路交通体系便捷的轨道交通体系珠海西部集万千优势要素于一身，从处于劣势的区域尽头变身为珠三角交通枢纽未来的西部城区集聚海陆空交通要素，从处于劣势的区域尽头变身为珠三角交通枢纽，集万千要素于一身世界级深水大港。依托高栏港建立的高栏港经济技术开发区是珠江口西岸首个国家级经济技术开发区毗邻港澳，地理位置优越。区域内还有重大项目珠海航空产业园和中国航展中心。高栏港珠海机场1234567891011121314151高栏港高速(建成）2港珠澳大桥西沿线（建设中）3机场高速（建成）4机场北路（建成）5金海路(建成）6珠海大道（建成）7香海路（建设中）8西部沿海高速（建成）9珠斗城际（规划中）10城市轨道5号线（规划中）11有轨电车金湾环线（建设中）12城市轨道1号线（规划中）13城市轨道2号线（规划中）14城市轨道3号线（规划中）15城市轨道6号线（规划中）19背景分析根据珠海总规，西部新城将是“珠海中心城区的重要组成部分”，是珠海城市真正意义上的综合性、全面性升级，不同于其他新城都设定某种发展导向20科教城中心城区横琴新区西部生态新城珠海中心城区：香洲城区和南湾城区组成珠海中心城区，是全市经济、文化和行政中心；横琴新区：是珠江西岸、粤西地区与港澳联系的门户，规划定位为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区和促进珠江口西岸地区产业升级发展的新平台。西部生态新城：由航空城和滨江城组成，是近期城市建设的主战场，增加新城内的教育、医疗等市级公共服务设施，五年内基本构建生态新城雏形，未来成为珠海中心城区的重要组成部分。科教城：即唐家湾新城。规划定位为高新技术成果孵化基地，区域性高等教育、文化旅游、生态休闲中心。海港城：包括高栏港经济技术开发区和平沙新城。规划定位为以现代装备制造业、港口产业和旅游度假产业为主导的现代化港口新区富山城：即富山工业园，是斗门区的重要组成部分，作为高栏港经济技术开发区产业功能的延伸，规划定位为新型工业化示范基地、重要的制造业和现代物流基地。）背景分析西部珠海人口、产业基础雄厚，却有业无城，格局分散21高栏港经济技术开发区新青工业园航空产业园富山工业园平沙游艇制造区三灶工业园斗门城区金湾城区区域人口（万人）面积（平方公里）人口密度（平方米/人）斗门区75.83613.88809.55金湾区38.88559.601439.30工业园工业总产值（亿）工人数量（万人）企业数量（家）富山工业园219.54.6155新青工业园40010300平沙游艇制造区20——40三灶工业园300——300高栏港经济技术开发区547.917——航空产业园13——20产业发展特点西部城区产业实力雄厚，工业产值占全市均在50%以上，呈现良好发展势头西部工业基础良好，近年来规模以上工业产值占全市比重超过百分之五十，显示了西部经济实力的雄厚，并且呈现良好的发展势头22产业发展特点现状的配套服务需求由若干个层次较低的“产业—生活”中心满足，仅能提供最基本配套功能23高栏港经济技术开发区新青工业园航空产业园富山工业园平沙游艇制造区三灶工业园斗门城区金湾城区居民配套需求由井岸镇区90年代水平的落后配套解决产业园和城区低端人口就近由基本的配套解决，高端人口前往中心城区解决需求居民配套需求由三灶镇区90年代水平的落后配套解决居民配套需求由红旗镇区90年代水平的落后配套解决富山工业园职工宿舍三灶镇落后配套斗门镇落后配套产业工人住在集体宿舍，其他配套需求就近解决产业发展特点高端产业人口采用钟摆式的通勤生活方式，致使西部无法汇聚优秀人才和优势资源24低端人口依赖工作地附近的基本配套解决生活问题高端人口需要通勤来达到工作和生活的平衡低价农民房职工宿舍周边学校简单商业周边基础生活配套就可以满足低端人口的生活需求，所以低端人口基本不存在远距离通勤问题，对于高品质的生活配套也无太大要求。上午，珠海大道往西行方向拥堵下午，珠海大道往东行方向拥堵“珠海很多个体户和公务员，住在吉大香洲工作在西区，所以上下班的时候珠海大道很堵

，珠海刚需客一般都被挤到坦洲买房，也导致往坦洲方向上下班堵车严重。“

产业发展特点西区人口结构多元，外来人口比重大。人口迁移的主要动力为产业发展、房地产洼地、西部城区规划开发引力25产业人口市区外溢人口省外养老投资人口西区人口结构多元港澳人群斗门/金湾区原住民珠海目前主要产业园区有9个，其中西部城区分布了6个，是西部经济的重要支撑。带来产业人口在西部城区的不断聚集；从西部城区现状总人口及户籍人口对比可以发现，户籍人口占总人口比例约49%数据来源：珠海/斗门区统计年鉴、珠海统计概览相比三亚这里更有优势，这里唯一和港澳相连，两个机场，珠海和澳门机场，港珠澳大桥，港珠城轨。这里区位优势非常优越；回顾珠海房地产发展，从90年开始每年来珠海的外地的人占买房的50%，尤其北方过来买的多，以后会来的更多，雾霾沙尘暴等原因北方环境恶化97.148.04人口结构西部城区服务业发展严重不足，配套不完善且档次低，不能满足人群的日常生活需求26消费环境及配套特点从问卷中可以反映出，西部城区消费环境极差，各种配套供应档次及体量均不足，西区产业人群对生活性配套和休闲娱乐设施需求高西部现在的休闲娱乐配套低端，大型商业综合体极度缺乏，餐饮档次低；电影院规模小档次低；教育和医疗配套不足，尤其是国际学校

现状消费配套的缺失，导致大量的中高层收入人群消费外溢至市区及周边城市27西部城区产业高管主要消费空间西部现