经营性物业的管理

第11章经营性物业的管理11.2写字楼物业管理的方式与目标11.3商业场所的类型与特点11.1写字楼的类型与特点11.4商业场所物业管理的内容与特点11.5工业区的物业管理11.6智能建筑的物业管理22023/2/5经营性物业的含义及特点办公类：行政办公大楼、业务大楼、商务写字楼等；商业类：商场、购物中心、购物广场等；酒店类：酒店大厦、饭店宾馆等；工业类：工业大厦、工业厂区、特种工业建筑等；综合类：会展中心、会所、娱乐中心等。经营性物业是指市场上公开出租、出售后用于经营的物业。32023/2/51．经营性物业具有商业特性：以商业贸易和房屋出租为主、其他营业性经营为辅。2．以出租出售为主的经营性物业具有价值不能库存的特点：房屋建筑物及其设备设施的价值及管理服务费不能库存。3．经营性物业具有不断保持设施先进的特点：保证其出租率、出售率和营业收入。4．经营性物业具有综合性的特点：供出租、购物、餐饮和文化娱乐休闲等。42023/2/5重点考虑到物业的出租经营状况、经营收益状况、租户客户稳定状况。经营性物业管理的含义及特点经营性物业管理是一种创造性的活动（内外环境变化会影响物业的使用期限和市场价格）；经营性物业管理必须实施现代化、专业化管理；经营性物业管理是综合性的统一管理；经营性物业管理具有极大的社会效益（使物业始终处于良好运行状态，易于出租或出售）。52023/2/5经营性物业管理的内容1．物业管理计划制定确定管理目标检测物业状况：确定以后的维修保养责任，根据委托方和租户客户的要求改进物业制定租金方案和经租策略：根据该物业的建造档次、服务水平、市场状况等编制物业管理费用预算：根据物业的设施设备质量状况、管理服务质量状况、市场成本价格状况和自身企业管理水平来确定签订物业管理服务合同：约定各方权利义务、服务内容及服务标准等编制物业管理方案：管理服务原则、目标、内容及处理规定等62023/2/52．租户客户关系管理发展商和租户的关系管理：包括租赁关系、合作关系和责任关系。物业管理公司和租户的关系管理：包括服务关系、费用关系和纠纷关系3．租赁营销管理市场推广管理：协助投资商加强物业租赁的市场推广力度租赁业务管理：租赁合同、租赁装修、租赁条款制定、租赁服务等方面营销计划管理：制定行之有效的营销计划营销活动管理：举办各种市场和内部的营销推广活动72023/2/54．制定出租管理办法制定招租管理办法：确定招租形式和宣传类型及租赁业务管理办法制定租金管理办法：确定租金标准、收取办法及优惠惩罚办法制定合同管理办法：确定租赁合同和物业管理合同的各种管理办法5．制定经营管理办法物业宣传管理办法：从各个方面对收益性物业进行有效的推广宣传消费顾客管理办法：调查顾客的要求和满意度，作出有效改进措施物业服务管理办法：制定规范的管理办法82023/2/5经营性物业管理的资金来源和使用（一）经营性物业的收入经营性物业的收入——主要包括经营收入和其他业务收入两个方面。经营收入一般是指出租建筑物楼面和其附属的配套设施设备的租金收入。其他业务收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心、交通等项服务所得。92023/2/5（二）经营性物业管理中的费用支出建筑物的维修养护费用；设备设施的维修养护费用；提供各种服务所需投入的费用；有关税费，包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育附加费、土地使用税等。102023/2/511.1写字楼的类型与特点112023/2/5写字楼的含义及类型11.1.1写字楼的含义“写字楼”是指办公大楼，也就是提供给各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。122023/2/511.1.2写字楼的类型1．按建筑面积大小小型：建筑面积在1万平方米以下中型：建筑面积在1万至3万平方米之间大型：建筑面积在3万平方米以上132023/2/52．按功能单纯型：基本上只有办公一种功能商住型：既提供办公又提供住宿的写字楼综合型：以办公用途为主，同时兼具多种功能3．按现代化程度智能型写字楼：具有高度自动化功能的办公大楼非智能型写字楼：传统的、不具备现代功能的写字楼142023/2/54．按建造等级、所处位置和物业管理的档次等甲级：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建成的写字楼相当，有完善的物业管理服务。乙级：建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。丙级：物业已使用的年限（楼龄）较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，存在较明显的自然磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入租客的需求并与其租金支付能力相适应。152023/2/511.1.3写字楼的特点单体建筑规模大，机构和人员集中使用时间集中，人员流动性大外观装饰标准高，内部空间分割灵活设备系统先进，智能化水平高功能齐全，设备配套地理位置优越，交通条件良好162023/2/511.2写字楼物业管理的方式与目标172023/2/5（一）自主经营性物业管理11.2.2写字楼物业管理的方式自建自管模式自管与专业公司相结合的模式房地产开发商为了完善自己的售后服务，组建物业管理公司进行日后的管理以契约方式合理组合各类专业公司自管与顾问公司相结合的模式为了实现向专业物业管理公司平稳过渡，而在转移阶段聘请顾问公司保驾护航182023/2/5（二）委托服务型物业管理所谓委托型管理就是写字楼建造完成后通过签订委托协议书将其委托给专业的物业管理公司管理。委托管理型物业管理公司受托对写字楼实施管理，并应房地产开发商或业主要求提供产权产籍和物业档案资料的管理、物业的中介管理、多种经营及有偿服务等。租赁经营性业主将已建好的写字楼通过签订租赁或承包协议方式，将写字楼出租或出包给物业管理公司，实现所有权与经营管理权的分离。192023/2/5使物业保值增值确保写字楼功能的正常发挥为业主及客户提供一个安全、舒适、快捷的工作环境写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。11.2.2写字楼物业管理的目标应与《细则》要求相符合202023/2/5保证设备完好，运行正常提供安全保障，常备不懈要求环境整洁，舒适幽静质量要求高，科技含量大写字楼物业管理的特点212023/2/5房屋维修养护及装修管理设施设备管理（设备制度管理；维修与保养管理）安全管理写字楼物业管理的内容（一）写字楼物业管理的基本内容清洁卫生管理绿化服务（二）写字楼的服务管理前台接待服务委托代办服务特约专项服务综合配套服务222023/2/5（三）写字楼的营销管理写字楼的整体形象设计塑造、宣传推介办公空间的分割布局与买租客户的联络、谈判、签约客户投诉与要求的受理与处理客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等232023/2/5商品租金成本租金基础租金市场租金写字楼租金的构成242023/2/511.3商业场所的类型与特点252023/2/5

商业场所是指一种出租房产（摊位）供各类商人零售商品或提供服务获得商业收入的物业，它是城市整体规划建设中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。11.3.1商业场所的含义262023/2/511.3.2商业场所的类型封闭型敞开型2．从建筑功能分商住混合型1．从建筑结构上分3．从建筑规模来分市级购物中心地区购物商城居住区商城综合型商业购物中心272023/2/511.3.3商业场所的特点规模功能合理化要求：合经济规律之理，合经济发展之理，合提高经济效益之理规模布局要求特殊：依据城市人口的数量、密集程度、顾客的多少，分散与集中兼备。建筑结构新颖独特设备全，商品多，客流量大282023/2/511.4商业场所物业管理的内容与特点292023/2/511.4.1商业场所物业管理的内容房屋及附属设备设施管理环境保洁及绿化管理安全保卫管理消防管理车辆管理建立公共商业场所识别体系302023/2/511.4.2商业场所物业管理的特点需要确保商业场所的安全性需要确保设备设施的可靠性需要确保顾客消费的便利性需要确保环境的整洁性312023/2/5商业场所物业管理的要求商业楼宇应树立良好的形象建立商业楼宇识别体系（理念、视觉和行为识别体系）商业楼宇安全保卫服务要求高（综合性强、服务性强、治安人员素质要求高）322023/2/5商业场所承租客商的类型零售商店的经营品种范围零售商店的不同形式不同层次的商店不同的商业机构承租客商在商业场所的不同作用——基本承租户、主要承租户、一般承租户332023/2/511.5工业物业管理342023/2/5工业物业的含义工业物业是指已建成并投入使用的各类工业厂房、标准厂房和工业园区及其附属的设备、设施和相关场地。352023/2/5工业物业的类型重工业厂房：石油、钢铁橡胶、汽车工业等阁楼式厂房：水泥结构、砖石外墙现代单层标准厂房：为一家住户设计的孵化器式的厂房：归业主所有并出租给新业主1．根据工业物业的特性或租户类型分类：362023/2/52．根据工业场所的适用性分类普通型工业物业：既可用于仓储，也可用于技术密集型或劳动密集型工业生产特殊型工业物业：受某种条件限制，仅适用于某些应用范围单一型工业物业：只适合于某一类型生产运行的物业372023/2/53．根据工业项目对环境的不同影响无污染工业区轻污染工业区一般工业区特殊工业区382023/2/511.5.3工业区的特点规划区域大工业厂房建筑结构独特基础设施配套要求高环境易污染交通条件好享受优惠政策392023/2/5工业物业管理的含义工业物业管理是指物业管理公司对工业物业区内厂房、仓库等房屋建筑及其附属的设施、设备的管理以及各种综合性服务的管理。402023/2/5工业物业管理的职能负责厂房、建筑物的日常管理事务；代表各企业、车间统一对外联系；监督厂房和仓库管理规定的实施；负责厂房和仓库范围内公共部位及附属设施的管理、养护和维修；负责建立厂房和仓库修缮管理基金；按时收取和分摊管理费、维修费，并定期公布账目；有权采取必要的措施，保证管理规定的实施。412023/2/5工业物业管理的特点做到制度严格，保证实施安全管理防范第一保证道路畅通，绿化有序重点设备必须维护到位422023/2/5（一）制定工业区物业管理公约工业厂房与仓库的管理规定；各个岗位的工作职责与操作规定；机器设备的安装、管理、使用规定；材料领取、加工、检验、耗用等规定；产品入厂、入库的规定；成品发货出库、出厂等制度；安全保卫制度；消防制度。工业物业管理的内容432023/2/5（二）工业厂房和仓库共用部位的管理（三）工业厂房和仓库内部的管理各企业不得在红线范围内的基地上屋顶、外墙技术层搭建和安装设备；无论购买或租赁厂房和仓库面积多少均不可占用园林绿化地面积。各企业要加强对员工教育，对违反环卫保护规定的，要负相应的责任。各企业不得以任何形式占用在购买或租赁合同中明确的公用部位。各企业应教育员工爱护公用部位的房屋结构和设备。各企业不得在厂房和仓库的公共场地堆放货物等东西。442023/2/5（四）工业区设备设施管理工业生产专用设备、设施：管理的专业性强，应由工业企业自管；工业生活共用设备和设施、工业物业附属设备和设施：可委托物业管理公司进行管理。452023/2/5（五）工业区环境管理空气污染水体污染1．工业区环境污染的类型固体废弃物污染噪声污染电磁波污染2．做好绿化和环卫工作公共绿地公共场所3．认真清理物业管理区的违章搭建4．加强公用设施管理5．努力建设新型的人文环境宿舍住宅区及庭院绿地道路及广场绿地462023/2/5（六）工业区安全管理综合性