龙里房地产市场调查

宏观环境Part1区域环境Part2目录本地市场Part3客户分析Part4Part1宏观市场多彩贵州城与中铁度假中心给龙里带来了更多的发展机会。贵龙城市经济带地理位置：贵阳市东出口地段，东出三湘、南下两广必经之地，区域发展承接产业转移和强化贵阳城市经济圈服务功能、吸引东中部经济较发达地区产业进入的桥头堡和近距离平台。交通西北：紧靠龙洞堡机场、规划环城铁路；中部：贵新高速公路；南侧：规划贵广高速公路、贵广高速、铁路通过；东侧：紧靠空港、铁路枢纽和高速公路；“两高”即贵广高速公路、高速铁路的建设，为贵龙城市经济带的发展带来了历史性的战略机遇。“两高”将成为西南地区通向华南沿海最快捷的通道，这使得本地区在珠三角地区的交通连接更加通畅快捷，经济联系将变得十分紧密，这为积极承接东部发达地区产业转移和产业集聚，构建和发展贵龙城市经济带创造了非常有利的条件。城市交通路网“南下两广、东出三湘”交通节点，航空、铁路、公路“三港合一”的贵阳同城化交通体系。龙里发展的总体目标2020年实现贵龙经济带区域，GDP总量达到200亿元以上；人口聚集30万以上；森林覆盖率达到46%以上。发展契机气候宜人，宜居性强，水电充沛，城市发展的优先前提“贵龙经济带”的建设，给龙里带来了前所未有的机遇产业结构由以往的农业主导向工业转型，同时服务业比重逐渐增多，显示出龙里未来经济发展将更加迅猛、健康。贵阳东大门，“三港合一”交通节点，融入”贵阳半小时经济圈”融入“贵阳半小时经济圈”，后发优势明显，对贵阳房地产市场具有一定影响力。发展契机及目标Part2区域市场住宅供销情况龙里住宅市场受自建房影响，2011年前市场供销量均较为有限；2009-2011年年均去化量有限，仅约71000平米；2011年供应剧增，住宅存量约80000平米，市场出现供过于求现象。2010年前，龙里住宅市场供销基本平衡，2011年供应剧增，市场存量约8万平米；2009、2011年分别相较于2008、2010年商品房市场供应有不低于50%的明显增长；2009-2011年，龙里年均住宅销售面积约71000平米。住宅月均销量龙里住宅销售市场月均销售量波动较大，受返乡潮置业影响主要销售旺季集中在9月--2月住宅供销情况

龙里商业市场供应量十分有限，2008-2011年年均供应量仅约10000平米；2008-2011年龙里商业市场均出现供过于求的局面，究其原因为：商业供应量有限，且在开发项目中所占比例不大，大部分开发商均将商业作为自有资产自持运作；受自建房影响，商品房供销量与去化速度有限房地产调控政策依旧严峻，但对龙里房市影响相对较小2011—2012年供应与存量剧增，未来市场竞争与压力愈发严峻销售价格保持15%以上的年均高增长，市场销售价格低，有一定上升空间返乡置业特征明显，销售旺季集中在9月-2月随着城市扩容改建，自建房逐步退出市场，商品房成为主流供应住宅供销情况区域市场小结Part2区域市场住宅板块划分龙架山区域老城区域县政府区域龙架山区域建筑形体：高层/小高层/别墅主力户型：100-140平米/套三畅销户型：同上价格区间：3300元/平米主力客户群：贵阳客户/原住多次改善型客户竞争特点：自然资源型片区在售项目：森林溪畔芸台-芷岸老城区域建筑形体：高层/小高层主力户型：100-130平米/套三和90平米套二畅销户型：同上价格区间：2600-3100元/平米主力客户群：原住民/外地投资客/乡镇客户竞争特点：成熟配套/生活惯性在售项目：西南药都金鹏花园县政府区域建筑形体：高层主力户型：90平米/套二和110-130平米/套三畅销户型：同上价格区间：2600-3100元/平米主力客户群：原住民/乡镇客户竞争特点：未来城市中心区域在售项目：锦绣龙山待售项目：龙城国际莱茵堡楼盘名称面积区间户型类别套数比例锦绣龙山花园83-90㎡两室两厅单卫25%110--130㎡

三室两厅双卫75%西南药都生态城85-98㎡两室两厅单卫45%100-140㎡

三室两厅双卫50%50-60㎡

一室一厅单卫5%金鹏花园80-90㎡两室两厅单卫25%100-130㎡

三室两厅双卫60%110-160㎡

四室两厅双卫15%芸台芷岸80-90㎡两室两厅单卫35%100-140㎡

三室两厅双卫50%130-160㎡

四室两厅双卫15%森林溪畔55-65㎡一室两厅单卫

10%80-90㎡

两室两厅单卫

30%100-140㎡

四室两厅双卫60%住宅板块划分市场已推售项目户型特征市场格局版块解构区域名称中心城区目前均价高层：3200—3500多层：--洋房：--别墅：--代表案例名门时代广场供应量——万平米潜在竞争项目——主要特征：区地处于龙里成熟的商业圈和中心圈之上，商业繁华，居住氛围成熟，但由于旧城改造难度大，拆迁成本高，因此本片区现有楼盘并不多。加之旧城区建筑布局混乱，民房混杂，而其他片区离市中心也并不远，目前此片区并不是适宜居住的首选，因此此片区除了位置特别好的个别项目可以标出个超高房价以外，该片区的大部分项目销售价格也并没有绝对高于其他板块片区的项目。老城区域地区主力项目—个案分析市场格局名门时代广场项目区位：龙里县城中心大十字开发商：贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司项目规划总占地面积98.04亩，建筑面积49.77万平方米，由投资12.72亿元，龙里大十字棚户片区进行保护性升级改造的重点项目。项目卖点融入城市整体的发展方向，设计通过建筑体块的穿插，城市开放的层次变化，商业、居住、LOFT等功能的互相转换，形成具有独特魅力的商住综合体。地区主力项目—个案分析市场格局名门时代广场项目优劣势优势：城市综合体项目，整体形象较好，品质较高，中心区规模社区，配套齐全，生活便利、商业氛围好。劣势：城市中心闹市区，交通拥堵，出行较为不便。缺乏自然环境，空气质量差，噪音污染严重。地区主力项目—个案分析市场格局伯爵城市广场项目区位：龙山镇火车站片区开发商：龙里伯爵房地产有限公司项目情况：蓄客登记中项目卖点Art-deco建筑风格，市场空白点，龙里房地产外立面设计亮点；极为适合商业体项目。商业、居住、酒店、娱乐等功能的互相转换，形成具有独特魅力的综合体项目。地区主力项目—个案分析市场格局项目优劣势优势：城市综合体项目，整体形象较好，品质较高，城市中心区，配套齐全，生活便利、商业氛围好。劣势：火车站片区，交通拥堵，空气质量差，噪音污染严重，自然环境差。伯爵城市广场市场格局县政府区域版块解构区域名称中心城区目前均价高层：2800—3200多层：--洋房：--别墅：--代表案例龙城国际广场供应量——万平米潜在竞争项目——主要特征：县政府区域属于龙里中心区向东推进所形成的新居住区，该片区是龙里政府所在地，拥有便捷的交通网络，城市生活配套将随着城市的改造和发展，商业中心的转移将逐渐成熟。

此板块房地产市场吸引了大量想固守在老城中心或接近于老城中心的购房客群关注。地区主力项目—个案分析市场格局龙城国际广场项目区位：金龙路与贵新联络线交汇处建筑类型：板塔结合,高层开发商：贵州博林房地产开发有限公司项目规划建筑面积40余万平米，商业约10万方。分为高端住宅“龙城国际”，大型购物广场“龙城天街”，五星级酒店“龙城大酒店”三个部分。项目卖点区位优势突出，商业、居住、办公、酒店等功能的互相转换，城市综合体项目，华联、星空已经签约。六大主题商业街区、专业商管公司服务。地区主力项目—个案分析市场格局项目优劣势优势：城市综合体项目，整体形象较好，品质较高，华联超市、星空影院签约，商业发展前景好。劣势：新开发城区，人气不旺，商业氛围不高。售楼部金龙路与贵新联络线交汇处售楼电盘时间2012年7月28日起价（面价）2980元/平方米均价（面价）3200元/平米产权类别大产权房产权年限70年开工时间2011/5/8容积率3绿化率30%总户数2356户建筑面积406619㎡占地面积64280㎡车位数2000个商业面积100000㎡租金模式保底租金+扣点地区主力项目—个案分析市场格局城上城项目区位：小十字及冠山（东门片区）建筑类型：板塔结合,高层开发商：重庆云邦集团福临房地产开发有限公司项目规划占地面积为7万7千平方米，建筑面积为42.6万方。其中打造16万方龙里县最大的商业中心。项目卖点商业、商贸、休闲、体验、游乐、购物、消费、居住等一体的综合体项目。售楼部在小十字，老公安局内售楼电销阶段蓄客登记预开盘时间2013年底产权类别大产权房产权年限70年建筑面积426000㎡占地面积77000㎡商业面积100000㎡租金模式保底租金+扣点地区主力项目—个案分析市场格局龙架山区域市场格局版块解构区域名称中心城区目前均价高层：2800—3200多层：--洋房：--别墅：--代表案例芸台芷岸供应量——万平米潜在竞争项目——主要特征：

片区属于架山开发区，离老城区较远，布局较为规整，区内周边民房较多，区域生活配套不完善。目前，该板块是安顺房地产市场较冷区域。此板块开发前，自然生态环境较好，主要依托龙架山旅游资源、度假酒店带动经济发展。

地区主力项目—个案分析市场格局芸台芷岸项目区位：建筑类型：围合式、复合建筑形态小区开发商：贵州天益丰房地产开发公司项目规划占地面积为100000平方米，建筑面积为170000平方米。项目卖点休闲、度假、旅游、居住为一体的中高档住宅小区。地区主力项目—个案分析市场格局项目优劣势优势：城市中高端住区，整体形象好，品质高，市场口碑良好。片区规划较好，未来发展前景良好，升值前景较高.劣势：新开发城区，人气不旺，缺乏市政、生活、商业配套。住宅开发主力板块：1.传统的老城区域。2.政府行政机构为主，新兴居住区域3.旅游中心、休闲度假中心龙架山区域。住宅价格区间1、各版块由于现阶段属性不同或开发状态不同，差异性较大。2、目前市场最高价格为“别墅”，市场均价达到11000元/平米，其次为多层，市场均价达到3600元/平米，最后是高层住宅，市场均价达到3200元/平米。物业形态1、目前市场上主力产品以高层住宅，辅助小高层；洋房形态产品较少。2、市场项目建筑密度大，景观可塑性差、通透性差。3、产品形态多样化，投资性物业较多。户型设计1、市场产品户型设计多样化，空间布局可变性较多。2、户型面积区间以85—125平米为市场主力。3、户型使用功能型较多，能满足日常生活、休闲空间。住宅市场小结市场格局Part2客户分析本消费者问卷采集样本共计150份，其中表示有意向购买本区域项目的客户50位，占此次市调的33%。结论：意向客户中52%都是龙里城区客户客源群体意向购房集中在20-40岁之间，占到样本总数的80%分别有32.8%、35.3%的受访者钟情购买小高层与高层住宅结论：龙里购房呈年轻化趋势、小高层、高层已逐步得到市场认可意向房源

多层

小高层

高层

花园洋房别墅18.4%