房地产企业经营管理LectureFive

第五讲房地产项目开发的实务基础

—基础认识与实务要义（Ⅰ）（教材相关内容：《第十章》、《第八章》）一、房地产项目开发的基础认识（一）新时期我国房地产开发运营理念在本世纪头二十年这个新时期，我国要集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会,基本实现工业化。值此期间，发达国家正在向知识经济社会转型，经济全球化趋势深入发展，生产要素流动和产业转移加快，因此，新时期是我国经济社会发展的重要战略机遇期。我国社会经济发展必须赶上世界知识经济化的步伐，必须立足国情，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少的新型工业化道路，从而将面临国际环境更加复杂多变，世界经济围绕资源，市场、技术、人才更加激烈竞争的挑战。■

明确国家指导方针

为了抓住和用好我国改革发展的战略机遇期，国家施行房地产新政，为新时期房地产的发展与运营明确了指导方针：

◆必须提高自主创新能力

◆必须加快转变经济增长方式◆必须保持经济平稳较快发展◆必须加强和谐社会建设◆必须促进城乡区域协调发展◆必须不断深化改革开放■

强化两个开发理念

◆

房地产开发必须强化与国民经济协调同步的发展理念一是产业作用观的转变。从单纯注重房地产业对GDP贡献及房地产的先导产业的作用，转变为强调房地产基础产业的贡献，注重与国民经济协调发展及推进和谐社建设的重要作用。二是产业发展观的转变。从片面强调房地产高速增长发展，转变为保持房地产经济平稳可持续地较快发展，并在集约化服务中推进房地产经济增长。

◆

房地产开发必须强化节约资源并与环境友好的运营理念从根本上说，房地产开发企业要确立这个理念，唯有坚持在集约化运营的方向上打造企业综合竞争力。而从主导思想上来说，那就是要强化以大众市场为基础的资源节约与集约共享的经济增长理念。

（二）现代项目的基本概念■

现代项目的含义

◆现代项目是指那些按限定时间、预算和质量标准完成的一次性任务。◆现代项目主要分为投资项目和非投资项目两大类。◆投资项目是指投入资金和资产形成实物资产的项目。非投资项目意指非实物资产形成的项目。◆房地产开发项目是投资项目。■

现代项目的特征

（1）目的性。是指项目都是为实现特定的组织目标服务的。（2）独特性。是指项目所生成的产品或服务都有一定的独特之处。（3）一次性。是指每一个项目都有自己明确的时间起点和终点，也就是都是有自己的生命周期。（4）制约性。项目与环境之间是相互制约的。最主要的制约是资源制约，包括人力、财力、物力、时间、技术、信息等资源的制约。（5）整体性。项目作为管理对象具有整体性，要努力做到数量、质量、结构的总体优化。■

项目管理的任务

项目管理一般包括项目组织、进度控制、费用控制、质量控制和合同管理五项任务。

（三）房地产项目开发的阶段划分房地产开发项目过程可以分为四个大的阶段：（1）投资决策阶段、（2）前期工作阶段、（3）项目建设阶段、（4）房屋租售阶段。1、投资决策阶段主要的工作内容是：项目选择和地块获得。

主要的工作任务：（1）投资项目寻找开发商根据各种渠道获得的信息、经验及房地产市场分析和预测，寻找可能的投资项目，即拟定可能的投标地块。（2）投资项目精选开发商组织内部专家，对拟定选择的投标地块，联系地块的土地规划控标、融资及技术等问题，展开关于地块的拟建物业、规划定位、营销策划和市场前景等研讨，拟定可能的筹资方案，选定出若干个具有初步可行性价值的项目。（3）初步可行性研究开发企业专业职能部门对选定项目进行初步可行性分析，要旨是根据成本估算、期望利润和融资要求，就项目的投资效果和可能出现的技术经济问题进行研究，编制初步可行性研究报告。（4）组织投标获得土地使用权开发商组织投标班子，对选定的各项目进行跟踪，了解项目的特点、招标地块的特殊要求、其他投标者的竞争力和动向，以提高中标的概率。企业一旦决定了投标目标，则要根据初步可行性研究报告投资分析，确定投标报价，编制投标文件，竞标获得土地。2、前期工作阶段主要工作是项目规划方案设计、资金筹措计划和项目详细可行性研究。3、项目建设阶段

主要工作包括通过招标落实建筑承包商、组织施工、以及建设监理、市政和公建配套、竣工验收等。4、房屋租售阶段

主要工作是采取有效的营销手段促进房屋的租售，以尽快回收资金，保证收益。

房屋租售出去后还有一项重要工作即物业管理。物业管理与入住者关系密切，因而对开发商的市场信誉又很大影响，这项工作已被越来越多的开发商所重视。（四）上海房地产建设项目审批管理程序1、审批管理的程序图示2、审批管理程序的8个主要环节（1）招标（2）规划方案审批（3）可行性研究报告审批（4）初步设计方案审批（5）施工图设计文件审批（6）核发建设工程规划许可证（7）核发施工许可证（8）竣工验收

二、投资决策阶段的实务要义

（一）我国严格土地管理的基本国策（二）房地产项目开发的土地投标管理（一）我国严格土地管理的基本国策

2004年12月24日下发了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（以下简称《决定》），奠定了我国严格土地管理的国策基础。（§8.1.2）1、《决定》的内涵可概述为五点

（1）我国人多地少的基本国情（人均耕地面积0.1O6公顷(1.59亩)，不到世界人均耕地的一半）土地是发展之基，更是民生之本。今后一个较长的时期，我国人口将继续增加，要保证有必要数量的耕地来解决十几亿人的吃饭问题，同时又要为工业化、城镇化的推进提供必需的土地，耕地的供需矛盾将日益突出。因此，实行最严格的土地管理制度，是我国推进现代化建设中一个全局性、长远性、战略性的制度。

（2）近年来，我国土地利用中的浪费现象非常严重（我国城市的迅猛外延拓展，已侵吞了大量宝贵的农田，仅仅l997年．1998年两年，全国耕地就减少近600万亩。）。造成国有和集体土地资产大量流失，助长了浪费土地资源的坏风气。乱占滥用耕地的问题之所以不能得到很好解决，主要原因是土地管理制度不健全、机制不合理。（3）对基本农田实行特殊的保护，做到总量不减少、用途不改变、质量不下降，是当前最急迫、最重要的任务。

（4）科学合理使用每一寸土地，最根本的是要从体制和机制上解决问题。

中央已经决定实行省以下国土资源部门垂直管理体制。从法律、制度上确保国有和集体土地所有者权益不受侵犯，是加强土地制度建设、严格土地管理的一项重要内容。

同时，充分运用价格机制调控用地，是抑制乱占滥用土地最重要的经济手段。（5）保护和合理利用土地的责任主要在地方政府，特别是省级政府。各级政府和领导干部要坚持科学发展观和正确政绩观，妥善处理发展经济与保护耕地的关系，切实担负起保护耕地的责任。2、《决定》作出的严格土地管理的措施

（1）针对土地管理中存在的执法不严的问题，《决定》规定：

◆严格依照法定权限审批土地。农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府。各省、自治区、直辖市人民政府不得违反规定下放土地审批权。◆严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。◆严格执行占用耕地补偿制度，防止占多补少、占优补劣。◆禁止非法压低地价招商。违反规定出让土地造成国有土地资产流失的，要依法追究责任；情节严重的，以非法低价出让国有土地使用权罪追究刑事责任。

（2）

针对随意突破规划，擅自修改规划等行为，《决定》强调：◆在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围外，不得设立各类开发区（园区）和城市新区（小区）。◆加强农用地转用审批的规划和计划审查，强化土地利用总体规划和土地利用年度计划。凡不符合规划、没有农用地转用年度计划指标的，不得批准用地。

（3）针对盲目“圈地”、闲置浪费的问题，《决定》规定：◆新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分，按规定的标准不得减免，对减免和欠缴的，要依法追缴。◆凡经营性用地，必须实行招标、拍卖、挂牌出让制度。◆加大对建设用地取得和保有环节的税收调节力度。

（4）针对耕地保护中存在的责任不明、违法难究等问题，《决定》明确指出：◆调控新增建设用地总量的权力和责任在中央。◆盘活存量建设用地的权力和利益在地方。◆保护和合理利用土地的责任在地方各级人民政府，省、自治区、直辖市人民政府应负主要责任。◆地方各级人民政府要对土地利用总体规划确定的本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积负责，政府主要领导是第一责任人。

进而，《决定》指出，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为。以完善土地执法监察体制，加强土地管理行政能力建设，这是对强化现行土地管理体制的一个重大创新。

综上可见：

“严格法治、健全制度、合理机制”是今后我国政府加强土地管理和政策调控的必然趋向。房地产开发企业：

必须深入领会，及时调整获得土地的策略和相应的经营管理方针，以适应土地市场上的相应变化，提高企业在土地一级市场上获得增量土地的能力，以及在土地二级市场上盘活存量土地的能力。（二）房地产项目开发的土地投标管理通过投标竞标，取得政府公开招标的出让土地，已是我国房地产企业取得开发项目建设基地的主要途径。因此与取得土地直接相关的投标管理工作，已是房地产开发企业的一项不可或缺的重要工作。1、投标工作的基本程序2、投标的操作要点■

投标项目的选择和跟踪

◆进行投标可行性评价，慎重地选择那些能发挥本企业优势、有一定利润率、能保证工期和满足质量要求的，并具有中标可能性的项目进行投标。◆投标项目选定后，就要组织力量对该项目进行跟踪，了解项目的特点、特殊要求和意向，政策、法规、税务和相关环境，了解其他投标者的竞争力和动向;，并着力使得招标方全面了解本企业的实力，以提高中标的概率。■投标申请与购买投标文件

◆投标者提出投标申请，接到招标人的资格预审通知或投标邀请时，才具备参加项目投标竞争的资格。可报送资格预审表，同时提供申请资料，一般包括：营业执照，企业资质证书；企业简历；自有资金情况；全员人数，平均专业技术等级；近三年的开发业绩；现有开发项目一览表等。◆预审合格后，可以按招标公告上规定的时间、地点去购买招标文件。■现场勘察投标人有权要求招标人组织现场勘察。以采取切实有力的措施，确定合理报价参加竞标。■投标文件的编制◆投标文件的基本内容投标文件一般有以下内容：法人代表授权委托书、营业执照副本、“投标书”、各种证明文件、报价单、投标保证书、投标者认为要说明的事项等。◆标价与报价的确定

●投标者根据招标要求并参照概算所编制的内部价格叫标价。●标价的产生可分三步进行：第一步：根据招标文件的要求，作经验估算；第二步：根据项目实际进行成本计算；第三步：找出保本点、风险系数及利润期望值，最后确定标价。●标价是投标报价的基础，但由于它没有考虑竞争因素，因此，还不能直接用作投标的报价。投标决策人应该分析招标人标底范围和投标竞争对手的报价范围，并根据本企业参与投标竞争的基本目标最后决策投标的报价。●报价是投标企业向招标人申报的全部价款，是一种竞争价格。中标后则是取得土地的主要依据。报价由项目成本、风险费和预期投标利润三部分组成。■询标答辩在评标过程中，招标班子或评标委员会通常会要求投标者对投标文件中的技术、商务、报价计算等问题进行澄清和答辩。投标者若能充分利用这次机会，不仅能圆满回答招标方的问题，还能主动弥补投标文件的不足，因此，是直接影响能否夺标的最后一搏。■常用估算公式开发商投标时标价的确定，主要是考虑购买土地、开发经营项目后，是否能获得期望利润。期望利润是预期的房地产开发项目的经营（售和租）总收益补偿了开发经营总成本后的剩余。根据收益、成本、利润的关系，可以建立以下的地价估算公式，来估算标价：地价＝销售总收入－（建造成本＋专业成本）－（销售费＋税费＋财务费）－利润３、标价的估算方法■公式使用说明一般在标价的估算前，已经进行了初步可行性研究，因此已拟定了建造的物业和筹资计划。同时对于拟定的建造物业，也已明确了预期销售价格、总建造面积，以了解了行业的一般造价、有关专业费用、销售费用的比例和贷款利息等。为此，对于公式使用有以下说明：

◆销售总收入＝销售单价×总建筑面积◆专业成本＝建造成本×百分比（一般为7～8％）

◆销售费用＝销售总收入×百分比（一般为1～3％）

◆税费＝销售总收入×百分比（一般为6～7％）◆财务费用＝土地成本利息＋建筑成本利息

（建筑成本＝建造成本＋专业费用）◆利润＝期望利润率×开发总成本

(开发总成本＝开发直接费用＋开发间接费用)■一个标价估算的例子

某房地产商决定投标一块出让土地兴建一栋高级公寓。经可行性研究已确定:●总建筑面积为2.4万m2,●售价为12500元/m2,●房屋造价为4800元/m2,●专业费用为建造成本的8％，●销售费用为销售收入的1.5％，●各种税费为销售费用的6.5％。●计划项目的开发期为2年（其中建筑期为1年，出售期为0.5年），银行贷款年利率为9％，●开发商期望利润率为30％。要求估算土地投标的标价。《解》

（1）销售总收益＝12500×2.4＝30000（万元）（2）建造成本＝4800×2.4＝11520（万元）（3）专业成本＝11520×8％＝921.6（万元）

（4）销售费用＝30000×1.5％＝450（万元）（5）税费支出＝30000×6.5％＝1950（万元）（6）财务费用＝0.1881X＋1119.