北京酒店式公寓案例

市场参考项目研究基本指标：建筑面积：35万平米，共3栋建筑占地面积：3.13万平米容积率：约为8（地上面积26.3万平米）物业组成：酒店式公寓：1栋，面积5.6万平米，63层，标高249.9米，长安街第一高度，俯瞰紫禁城；酒店：凯悦国际酒店的最高挡酒店，柏悦酒店，建面3.7万平米，237套客房。配置申请吉尼斯纪录的63层顶层大堂写字楼：2栋，44层，标高186米，建筑面积15万平方米，1栋整体出售人保，1栋自己持有，进行租赁购物中心：项目裙楼的1-4层为顶级奢侈品商业，建筑面积约5万平米北京银泰中心的地上第1～3层和地下1层组成了一个高品质生活中心，主要经营特色高档商品和餐饮。

会所：4层为会员制俱乐部、5层为健身中心和屋顶花园平台，对外经营长安街最高的顶级地标性综合体项目银泰中心—项目概况均价6.55万/平，月销售速度约10套2银泰中心—户型柏悦居主力户型为132、134、138平米一居和240、242平米二居。

柏悦府是超大户型：400—1600平米。3银泰中心—装修设备柏悦居为精装修，赠送家俱和家庭电器。柏悦府的第50～58层按照客户的要求度身定做（不含装修）。4精英团队打造：建筑设计：John

C.Portman，世界著名的地标性建筑设计师酒店与公寓室内设计：PeterRemedios，国际超五星级酒店集团指定的室内顶级设计大师餐饮与健身中心室内设计：日本的SUPERPOTATO酒店管理：柏悦酒店，凯悦国际酒店的最高挡酒店管理品牌其他：超高层结构设计、综合机电设计、室内外园景设计、特别灯光与声学设计、后勤区设计、品牌标示设计等来自国际专业领域的领导机构软性服务：写字楼、酒店、酒店式公寓、会所等管理均美国凯悦国际酒店集团全盘管理，美国凯悦国际酒店集团将在北京成立第一个品牌物业管理公司建筑设计、室内设计、园林、灯光、声学、物业管理等均为国际大师团队打造。银泰中心—精英团队5价值标杆、超五星级酒店装修标准、共用酒店大堂1、产品分级与户型设计柏悦府（楼王）价值标杆柏悦居户型面积：400-1600平米共1.741万平米，28套客房一居室：面积为132/134/138平米二居室：面积为240-242平米共3.9212万平米，216套35-58层3.4米；50～58层3.8米层高3.4米；净高3.0米毛坯房，按客户要求度身定做与酒店统一标准精装修，赠送家俱和家庭电器，8000元/平米标准2、销售状况目前销售价格45000元/平方米，每月销售11套3、管理费用物业费2美元/月，并与酒店公用顶层大堂4、建筑设计亮点顶层空中大堂，并采用中国灯笼式的建筑造型立体化景观设计，使建筑物四周的街道植物、裙房屋顶的花园以及室内景观相结合水景,点缀性的、立体的，贯穿在整体环境设计中银泰中心—公寓发力点6外立面、玻璃用材以及公共空间设计体现公寓档次1、外立面用材整体式玻璃石材组合式铝合金幕墙，是最高品质的幕墙设计和用料2、公共空间：大堂、门厅、电梯厅、过道和停车场等由世界著名的Remedios

SiembiedaInc.的首席设计师PeterRemedios先生设计选用高级石材、木材、地毯等装修材料，选料极为考究还配以国际级水准的家俱、灯具、雕塑、和配饰。所有材料均为环保产品。3、玻璃用材双钢化LOW-E镀膜中空玻璃（8+12+8），具有保温、隔热、隔音、防紫外线辐射等多项优点4、停车位地下3-4层停车场，1600个，全部出租，公寓保证每户至少1个车位银泰中心—装修装饰7电梯配置超出市场平均水平供电双路供电，同时设后备发电机可分户控制

燃气天然气入户供暖市政供暖。设备末端为四管制风机盘管，室内无需安装暖气管，节省套内可用空间。供水提供自来水、中水和热水；提供软化水；24小时热水供应空调采用四管制风机盘管和集中处理新风的最先进中央空调系统，各户均设有相对独立的新风系统，公寓内各区域的风量和温度都可单独控制电梯酒店、商场、柏悦居、柏悦府均分别设置单独客梯；柏悦居配置3部客梯，柏悦府配置2部客梯，为进口OTIS高级品牌电梯；柏悦居梯速为3.5米/秒，载重1350千克；柏悦府梯速为6米/秒，载重1350千克电讯网口：1居有1个宽带接入点；2居室分别位于主卧室和起居室的写字抬处有2个接口。电话接口：1居室有5个电话接口，2居室有9个安防公寓安全防卫系统纳入大厦综合安全防卫系统统一管理。保安在公寓大堂用内线电话通报业主访客来访，业主也可以通过有线电视看到大堂访客的情况；公寓各楼层均有保安监控摄像头监视。业主可以使用“一卡通”进入公寓和停车场。提供24小时巡更服务商场和酒店与公寓区进行分别管理，设有独立的大堂、门厅和电梯。公寓设置单向开启门，公寓住户能方便地进入商业区。每隔十数层设一层避难层。银泰中心—设备配置8

硬件（超高建筑群）+软性服务（顶级团队打造）+项目亮点（空中大堂、公共空间）

1、北京最高的综合体建筑群，俯瞰紫禁城2、顶级的团队打造——国际大师手笔3、顶级的酒店管理公司——凯悦酒店最高档的管理品牌

1、大堂。公寓共享超五星级酒店大堂，设置在60层高空2、公共空间。公寓大堂、门庭、电梯间等公共部分大师设计，用材极致；立体水系应用、群房顶层空中花园3、价值标杆。柏悦府作为价值标杆，标定产品价值档次4、设备。客梯梯速体现设备品质整体项目的塔尖效应：公寓的几个亮点：银泰中心—小结9规模11万位置朝阳建华南路永安南里容积率6绿化率31%总户数2栋楼883户建筑形式塔楼精装标准3000入市时间2006.06成交均价18131是否在售在售物管第一太平洋戴维斯不高于7元配套一至三层为底商，一层为酒店式大堂，无会所开发商北京韩建集团长安驿—项目概况均价2.6万/平，月销售速度约20套106层商业用房24层公寓B24层公寓A下沉广场长安街建华南路通惠河北路赛特地段:长安街南70米，赛特东100米规划:共两栋公寓，均为24层塔楼，目前北部为旧小区居民楼，处于拆迁进程中。周边资源赛特商圈CBD：LG大厦、新华保险大厦、国际大厦第一使馆区，建有各类使馆41座酒店资源：赛特、长富宫、凯莱、建国饭店、京伦饭店、国际饭店长安驿—社区规划均价2.6万/平，月销售速度约20套11层大堂AAAAAABBBBCCCCDDDD共24层，下面4层商业，大堂挑高8.55米，层高3米，净高2.7米，空调处2.4米4梯18户，每层一个40平米左右的层大堂（改动中，未定）三部客梯，一部服务人员专用梯A户型：胡同户型B户型：手枪户型C户型：刀把户型D户型：胡同户型（东西向）长安驿—标准层平面12A户型:胡同户型建面：100平米空间尺度：南北向12.5米进深，6.5米面宽功能空间：卧室、书房、起居室、餐厅、一厨一卫卫生间9㎡厨房6㎡起居室20㎡餐厅10㎡卧室14㎡书房10㎡可转向电视柜阳光卧室、书房依托厨房设置吧台方正、中规中矩、细节营造变化长安驿—户型A13B户型:手枪户型建面：100平米空间尺度：南北向平均11米进深，9.1米面宽功能空间：卧室、书房、起居室、衣帽间、一厨一卫卫生间9㎡厨房6㎡衣帽间10㎡卧室14㎡书房10㎡起居室20㎡卧室不能直接进入卫生间，不尽合理合理利用结构柱所在边角空间做成衣帽间外向空间与私属空间划分明确空间划分明确、合理利用边缘空间长安驿—户型B14C户型:刀把户型建面：70平米空间尺度：东西向平均8.4米进深，8.3米面宽功能空间：卧室、起居室、餐厅、一厨一卫厨房6㎡起居室12㎡卫生间7㎡卧室18㎡餐厅5㎡大尺度卧室豪华舒适卫生间斜度处理使空间活动化主要房间均在采光面主要空间舒适化、次要空间活动化长安驿—户型C15D户型:胡同户型（东西向）建面：50平米空间尺度：东西向8.6米进深，3.8米面宽功能空间：卧室、餐厅、衣帽间、一厨一卫卫生间7.5㎡厨房3㎡卧室12㎡衣帽间3㎡餐厅4㎡步入式衣帽间开放式厨房，节省空间层进式功能分区倾斜处理点破刻板，富于变化倾斜处理营造变化长安驿—户型D16销售均价3.8万/平，月均销售速度约25套瑞士公寓瑞士公寓—项目概况17瑞士公寓—区域分析地段：临近文化部、外交部、使馆区、世界500强新驻地、机场快速交通配套：港澳中心、瑞士酒店、保利大厦、保利剧院、新保利、工体、三里屯酒吧街东二环区域在原有国家部委机关的基础上，现在又有能源，通信，保险，旅游与物流等行业世界500强的大型国企进驻，在整个大东部区域发挥着重要的政务功能。中央商务区CBD建国门金融商务区朝阳公园区域第三使馆区工人体育馆工人体育场燕莎涉外商务区东直门国门商务区东二环商务区政务区港澳中心瑞士酒店位于皇城文化与国际时尚文化交接中心点的成熟区域地段，周边高档商务社交场所聚集，并具有良好的交通可达性。18从户型设计上看，本项目一居面积为72-95平米，所占比例最大，约为73%，两居面积为120-128平米，约占22%，三居最少；主力户型总价集中在275-360万；本项目提供给客户的是最大限度的豪华舒适格局。瑞士公寓—户型产品项目产品户型主要以1居为主，产品舒适度高。19一居建筑面积：86-88平米套内面积：64-65平米两居建筑面积：128平米套内面积：94.5平米瑞士公寓—户型产品开放式餐厨空间四件式卫浴空间，干湿分离客卫增添了私密性独立步入式衣帽间客厅、主卧、次卧全部朝南，采光好分区合理，动静分离20瑞士公寓—客户情况主要是外地客户，对北京有一定的了解，项目所在东二环的位置得到认可。40岁左右。在当地有产业的老板。浙江、上海、深圳的客户比较多。对装修不太在意，主要是地段。一居的投资客可以占到90%。两居室自住比例有所上升，三居室都是自住的。客户素描上海的大老板，投资型客户。购买的两居室，只看过两次，觉得同比与上海的同位置还是有上涨空间。浙江的客户，女士，投资兼自住型。平常普通，家里有产业。专门投资房地产，拥有全国20多套物业。在郊区有别墅，非常有钱，想在市内有个居所，休息、会客、休闲用。21亚洲第一大酒店服务集团锦江集团为本项目提供物业服务，为本项目的豪宅地位奠定了基础。五星级专业标准服务：1、保安、消防对客服务2、工程维修对客服务3、保洁对客服务4、财务对客服务5、客服对客服务私属贴心管家服务：1、24小时服务热线2、首问责任制服务3、一站式服务4、24小时叫醒服务5、24小时留言服务自选有偿服务：1、家庭餐饮服务2、私人聚会服务3、儿童看护服务4、家庭保健服务5、家庭美化服务6、接机送机服务7、报刊订购服务8、保险箱服务9、调酒师服务10、送餐服务11、会议服务12、订车服务13、洗车服务14、订花服务15、商务服务16、接送子女上下学服务17、代租花木18、代购、代办服务19、代业主办理入住和退租服务20、定期房屋维修保养服务21、为业主提供市场信息与租务建议22、协助业主草拟合同条款23、协助业主办理租赁登记24、联系、推荐家教、家庭厨师25、联系、推荐美容美发师上门服务26、联系、推荐全科医生、护士27、联系、推荐洗衣服务28、联系、推荐保姆、私人保镖29、联系、推荐司机服务30、联系、推荐装修服务31、联系、推荐购置家具服务32、空置房屋管理33、紧急支援服务瑞士公寓—物业服务顶级物业服务品质，资产托管业务尤其受欢迎。22台湾著名设计师邱德光打造新古典主义风格的样板间，体现了时尚、舒适、私密，具有很高的品质感、圈层感。售楼处外观设计风格与项目名称相统一，设计含而不漏，符合上流圈层私密，不张扬的需求;瑞士公寓—售楼处样板间（装修标准4500元/平米）23均价3.6万/平，月销售速度约33套(酒店式公寓)+4套（景观豪宅）世界城—项目概况24地段：位于北京CBD中央商务区，南邻世贸国际商业街，北接SOHO尚都交通配套：贵友大厦、国贸购物中心、蓝岛大厦、秀水街、赛特商场；陈经纶中学、芳草地小学、光华路小；三里屯酒吧街

本项目处于朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇的黄金地带，周边商业配套成熟，生活配套及教育配套齐全，是CBD核心区最后的土地。中央商务区CBD建国门金融商务区朝阳公园区域第三使馆区工人体育馆工人体育场燕莎涉外商务区东直门国门商务区东二环商务区以涉外为主的商务区中央公园区中央商务区金融商务区交通核心区政务区世界城—区域分析地段优势显著，依托CBD及周围配套，区域成熟度很高，交通便利25从户型设计上看，本项目以55-60平米的零居位主力户型，约占83%；本项目主力户型总价集中在200-215万；本项目与瑞士公寓提供给客户一居两房朝南，南向面宽分别为3.6米。世界城—户型产品项目产品户型主要以零居为主，更注重功能性。26世界城—户型产品零居建筑面积：59-61平米套内面积：42-44平米一居建筑面积：86-88平米套内面积：62-64平米步入式衣帽间三件套卫生间开放式厨房空间27世界城—客户情况88㎡客户中投资型客户与自住型客户持平，各占50%。55㎡投资型客户占80%。363平米客户以自住为主。三分之一来自北京本地，三分之二中绝大部分为频繁来往于北京与异地的商务人士。极少部分通过网络、电视广告渠道了解，直接来北京投资。从年龄层讲，主要集中在40岁左右，有经济实力，事业需要，投资需要。自住型也介于这一年龄段。20多岁的主要以自由职业者、小老板为主，高于小白领阶层。客户素描某女士，老公在国外工作，有500万的资金用于投资（基金、股票、房产），拥有别墅。购买的88㎡一居，为了孩子能够在北京上学。浙江的客户，某男士，经商。需要经常接待朋友。会客的需要，长期住宿的需要。从商务角度看，需要较大的会客空间，从事商务活动。苏州电视台某女士，独身，有经济实力。主要看重地段，周边的生活配套。28第一太平戴维斯为本项目提供物业服务提供服务：1、2对1私人管家服务2、24小时1对1全方位服务3、专属英语服务4、全方位资产管理服务（提供包括资产日常管理、租务管理、产权过户、财务管理在内的全方位资产管理服务）高端物业服务品质，私属尊崇服务。世界城—物业服务29世界城—售楼处样板间（装修标准3000元/平米）新古典主义风格样板间，体现了时尚、舒适、私密、品质感。30预计08年1月开盘，预计均价2.6-2.7万/平建国五号—项目概况31地段：项目位于建国门内，紧邻东二环，南接长安街，东临CBD配套：芳草地小学、东总布小学、119中学、雅宝幼儿园、赛特商场、友谊商店、秀水市场、贵友大厦、舍宾俱乐部总部、长安大戏院、中体倍力俱乐部、北京医院、同仁医院、协和医院

中央商务区CBD建国门金融商务区朝阳公园区域第三使馆区工人体育馆工人体育场燕莎涉外商务区东直门国门商务区东二环商务区以涉外为主的商务区中央公园区中央商务区金融商务区交通核心区政务区建国五号—区域分析位于建国门金融商务，临近国贸商圈，周边商业配套成熟，生活配套及教育配套齐全。32从户型设计上看，本项目以150-160平米的两居和三居为主力户型，约占72%；本项目主力户型总价集中在400-580万；建国五号—户型产品居室面积（平米）所占比例一居64-6825%两居150-16040%三居180-22032%四居2773%主要以两居、三居为主，户型面积偏大，更注重舒适性。33雅诗阁平均租金20-30美金/月/平米，入住率达80%34御金台——项目概况物业类别公寓建筑类别塔楼装修状况精装修物业地址朝阳区东三环北路23号均价50000元/平方米物业费18元/平方米·月开发商北京香江兴利房地产开发有限公司开盘时间2007-08-18入住时间2008-12容积率7绿化率35%交通状况财富中心周边区域路网密布，三环路与首都机场高速公路、建国路与京通快速路连接，地铁复八线的加入更是形成了较为完整的交通体系。周边配套周边商务设施林立，汇集了大批商务写字楼和星级酒店，吸引了众多国内外知名企业入驻，集中的使馆区更是体现了“国际窗口”独特的优越处。财富中心与周边众多大型购物中心及特色娱乐休闲场所共同打造国际化生活社区。均价5万/平，月销售速度约27套35御金台—产品高度199米，北京最高纯居住公寓（７０年产权）产品类型1-32层酒店式公寓开发商自持，33-60层景观豪宅出售（共180套，已售出140余套）户型配比110平米一居（３２、３３层共８套，已售罄）、140平米两居（开盘售罄）、300平米三居、400平米四居。其中270度转角户型销售最佳，一抢而空。均价50000元/平米，精装标准5000元/平米地下车库28-49万电梯7部主要分为开发商自持的酒店式公寓及出售的33-60层景观豪宅。36御金台—客户情况客户特征客户描摹——御金台王先生

职业：经商（山西人）年龄：50岁购买300平米3居室，总价