房地产经营负责人培训第九讲房地产开发融资拓展

房地产经营负责人培训课程2012年3月呼和浩特第九讲

房地产开发融资拓展教材相关内容：《第八章》1、房地产融资的目的实现项目开发经营目标和企业发展目标利用财务杠杆，提高项目盈利能力优化资本结构一、

房地产融资的目的与原则时机适当性原则安全性原则经济性原则可行性原则负债结构和比例的合理性原则2、房地产融资的原则二、房地产融资方式分类按照融资主体分类

融资主体：出面进行融资活动，并承担融资责任与风险。公司（企业）融资：以公司（企业）自身资信能力安排融资，并以企业的现金流量和收益作为还款来源，以企业的资产作为贷款的担保物

项目融资：项目融资即项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物

二、房地产融资方式分类

开发企业单独或与投资者联合（合作）组建项目公司的方式运营，既是开发组织模式又是融资组织方式。既有项目法人融资：依托现有法人（公司法人/旧有项目法人）进行融资，融得资金形成其增量资产，并从其财务整体状况考察融资后的还贷能力。新设项目法人融资：新建项目法人进行融资。按资金来源渠道分类国家资金：中央政府或地方政府对基础设施项目、保障住房项目的投资；借贷资金：包括银行或非银行金融机构（ITs、基金、保险公司等）的贷款；社会资金（主要是证券市场资金）：存在于城乡居民或本公司职工手中的社会游资，通过发行股票、债券或定向集资等手段筹集的资金；资本金（自有资金/股本金）：企业利润中可转化为生产经营资金的一部分；公司间资金拆借外资：通过项目招商、合资经营、合作经营吸纳的外资。按照融资形式分类

按照是否通过金融机构（银行、证券公司、保险公司、信托公司）等信用中介，可分为：直接融资—公司间资金拆借；企业依靠自身实力发行债券、股票。间接融资—通过金融机构的吸收存款和发放贷款；代客发行债券、股票、投资基金等证券活动融通资金。按照承担风险和取得报酬方式的不同债务融资：债券融资；商业贷款权益融资：上市发行股票吸收直接投资

1）权益融资两种形式：吸收直接投资和上市发行股票（或增发新股）。投资者享有与其投资额（股票价值）相应公司/项目所有者权益，并与其他投资者共同承担投资风险，相应获取项目开发经营利润。股票投资者凭其所持有的股票分享公司利益，同时承担公司的责任与风险。

2）债务融资商业贷款——向银行或非银行金融部门借贷，债券融资（由证券公司、投资银行、信托等代发）发行债券。资金融出方不承担企业/项目经营风险，获取融资协议中约定的贷款利息和债券利息。权益融资VS债务融资融资形式方式是否拥有公司/项目所有者权益是/否承担经营风险资金融出者利润形式权益融资吸收直接投资和上市发行股票是是开发经营利润债务融资商业贷款和债券融资否否固定的利息三、房地产开发项目的融资渠道项目资本金

1）资金形态的资本金：权益融资（吸收工商企业或非银行金融机构直接投资、信托投资、上市发行股票）形成资本金；政府政策性资金投投入；企业利润留存转为资本金。2）原项目用地所有者（国家）或使用者（国有企事业单位）以土地作价出资、作价入股和授权经营（实物形态的资本金）3）投资人以技术、专利、品牌等无形资产的变相投资行为（无形资产形态的资本金）三、房地产开发项目的融资渠道定金及预售、预租款（40%左右）债务融资（主要是银行贷款（20~30%）、发行债券（小于0.5%））施工承包企业垫资

中国房地产开发投资结构（%）时间国内贷款利用外资自筹预售200919.80.831.348.1201017.31.136.844.8IPO（首次公开募股）、配股、增发2009.北京金隅股份IPO，595亿2009.保利增发80亿四、我国银行的房地产贷款方式

（房地产抵押贷款一级市场）名称贷款主体用途土地储备贷款城市土地储备中心土地收购、整理、前期开发房地产开发贷款土地开发贷款房地产开发企业土地开发（达到待建状态）房地产开发企业流动资金贷款（建设贷款）房地产开发企业、房地产建筑施工企业、房地产建筑安装企业项目建设房地产开发类贷款

房地产开发类贷款（含房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款）是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的本外币贷款。用途分为房地产开发企业流动资金贷款以及普通住宅房地产开发贷款、经济适用住房贷款、商业用房开发贷款等。期限一般不超过三年（含三年）。以土地或在建工程为抵押物的抵押贷款

在建工程抵押贷款定义——抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。贷款发放办法：按工程形象进度（折算为货币工程量）和约定的贷款价值比率，分次发放贷款。在建工程抵押必须具备以下几方面条件在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

（4）其他金融机构的融资保险公司：保险公司是世界各国最重要的非银行金融机构。西方国家的保险公司筹集的资金，除保留一部分已应付赔偿所需外，其余部分主要投向稳定收入的政府债券、企业债券和股票，以及发放不动产抵押债券、保单贷款等。信托投资公司：信托是受人之托替人经营资金的意思。证券公司：从事有价证券发行和买卖等业务的金融机构。投资基金：是一种把许多投资者的不同的投资份额汇集起来，交由专业的投资经理进行操作，所得收益按投资者出资比例分享的金融机构。本质上是一种金融信托。养老基金：即以定期收取退休或养老储蓄金的方式，向退休者提供退休收入或年金的金融机构。除保留一部分一发放退休养老金外，其余部分主要投入稳定的政府债券、企业债券和股票，以及发放不动产抵押债券。外资、合资金融机构：由外国投资者独立或与国内投资者联合开设的银行、保险公司、证券公司等金融机构。非银行金融机构的房地产金融活动向房地产开发商购买上市房地产公司的股票和债券非银行金融机构发行基金发行债券融资房地产开发商贷款购买股票债券（1）房地产项目融资方案的选择融资组织形式选择资金来源选择融资方案分析五、房地产项目融资方案选择（1）融资组织形式选择1）公司融资公司作为投资者，作出投资决策，承担投资风险，也承担决策责任。2）项目融资投资决策由项目发起人(企业或政府)做出，项目公司承担投资风险。

自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。

1）资本金筹措（资本金比例30％以上）既有企业的现金、实物、土地使用权政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金国内外企业入股的资金非银行金融机构的资金、社会团体和个人人股的资金。发行股票（2）资金来源选择2）债务资金筹措信贷融资银行信贷非银行金融机构借贷企业、个人借贷债券融资3）预售或预租（2）资金来源选择

1）资金来源可靠性分析

2）融资结构分析

3）融资成本分析

4）融资风险分析（3）融资方案分析六、

金融机构对项目贷款的审查客户评价（企业资信等级评价）项目评估：对项目的评价担保方式评价贷款综合评价（1）客户评价（企业资信等级评价）

1）选取评价因素企业素质（企业资质等级）、企业实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的现金流量和其他辅助因素；2）为每一因素打分（Pi）3）确定每一评价因素的权重（fi）4）将各因素分值进行加权平均5）根据企业资信评价分值的大小，划分档次。

目前我国将企业资信等级分为：AAA、AA、A、BBB、BB、B六级，BBB及以上资信等级的企业才可能获得银行贷款。∑Pifi（2）贷款项目评估金融机构对项目的审查包括3方面：项目基本情况指标市场分析指标财务评价指标此外，其他重要指标拟贷款额度：一般为总投资70%。贷款期限：银行一般少于5年；其他长期金融机构可能达到10年以上。利率项目采用的目标收益率：目标收益率意味着项目面临的风险程度。项目基本情况指标市场分析指标财务评价指标四证落实情况市场定位内部收益率自有资金比例供需形势分析销售利润率资金落实情况竞争形势分析贷款偿还期项目区位状况市场营销能力偿债备负率市政设施落实情况项目与租售状况敏感性分析项目品质金融机构对房地产项目审查指标（3）贷款担保方式评价保证：由第三方保证人以自身的财产和信誉提供担保。不同担保人对应的担保风险由低到高的顺序（即保证质量）为：银行、省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业和A级及以下级别企业。抵押：借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，以其财产作为贷款担保。从抵押担保质量来看，由高到低依次为：商品房（商品住宅优于商业用房）、其他现房、在建房地产、土地。质押：以借款人或第三人可转移的动产或权利（包括商标权、专利权）移交银行占有并作为债权的担保。

后两种方式，当借款人不履行债务时，银行有权对抵押物/质押物进行折价出售、拍卖或变卖以收回贷款。（4）贷款综合评价

综合以上方面和贷款额度、贷款期限，计算综合风险度某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数某笔贷款综合风险度=（某笔贷款风险额÷某笔贷款额）×100%或：某笔贷款综合风险度=（企业）信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数综合风险度>60%，银行不予贷款。六、房地产开发贷款的风险与风险管理政策风险市场风险经营管理风险财务风险完工风险抵押物估价风险贷款保证风险利率汇率风险抵押物优先受偿风险

（1）房地产开发贷款的风险识别抵押物优先受偿的解释

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002年6月29日实施）：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权但消费者交付购买商品房的全部或者大都分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建设工程承包人行使优先权的期限为6个月自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。（